上半年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作要求考試試卷

1、2017 年上半年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析 ：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作要求考試試卷本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意）1、現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A 財(cái)務(wù)盈利能力B 清償能力C. 資金平衡情況D. 營(yíng)運(yùn)能力2、對(duì)于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰涔灿腥?_。A 全部同意B. 超過(guò)50%同意C 超過(guò)2/3同意D.有人同意就行3、某建筑物已建成 10 年，預(yù)計(jì)尚可使用 40 年，殘值率為 4，該建筑物的成 新率為A：75B：79C：81D：84E:

2、工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時(shí)所生產(chǎn)的各 種商品最大可能的數(shù)量組合。A :生產(chǎn)可能性曲線B:邊際轉(zhuǎn)換率C:等收益線D:等成本線E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某宗土地面積為2000卅，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率 3，建筑密度 30。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下， 下列建設(shè)方案中最可行的是。A:建筑物地面一層建筑面積為800川，總建筑面積為5 000mB:建筑物地面一層建筑面積為1 400川，總建筑面積為 5 000 m2C:建筑物地面一層建筑面積為600 m,總建筑面積為5 500 m，D:建筑物地面一層建筑面積為600 m,總建筑

3、面積為2 500mE:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某開(kāi)發(fā)商建成一棟建筑面積為10000m2的住宅樓，該棟住宅樓套內(nèi)建筑面積之和為8500m2。若某購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)其中一套套內(nèi)建筑面積為l00m2的住房，則該 購(gòu)房者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積約為 _平方米。A100B111C112D1187、 以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)_。A .半年B1 年C. 1 年半D. 2 年8、從 20052009年，某市商品房開(kāi)工量分別為 30萬(wàn)、 60萬(wàn)、 80萬(wàn)、 95萬(wàn)、 120萬(wàn)，若以 2005年為基期，則2009年該市商品房開(kāi)工量的定基增長(zhǎng)速度為。A: 100B: 200C：300D：40

4、0E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是 _。A .本票B. 商業(yè)匯票C. 銀行券D. 支票10、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、 利用或消費(fèi)， 并且要受制于其所在的空間環(huán) 境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。A :易受限制B:相互影響C:獨(dú)一無(wú)二D:不可移動(dòng)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、銀行為某家庭提供了一筆總額 10 萬(wàn)元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押 貸款。若采用月還款常數(shù)為 0.7%的還款方式，并在最后 1 個(gè)月還清所余本息。 則相對(duì)于按月等額還款方式， 該家庭在還貸期間， 除最后 1 個(gè)月外，其他各月的 月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A. 1

5、37.5B. 410.2C. 432.2D. 452.212、下列對(duì)無(wú)差異曲線主要特點(diǎn)的描述，錯(cuò)誤的一項(xiàng)是_A .無(wú)差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值B. 任意兩條無(wú)差異曲線不能相交C. 無(wú)差異曲線凹向原點(diǎn)D. 無(wú)差異曲線圖上的眾多無(wú)差異曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用， 不同曲線代表不同的總效用13、某建設(shè)項(xiàng)目工器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用 2000 萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)用 5000 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 3000 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)建設(shè)期為 3 年，年均價(jià)格上漲率為 3。 基本預(yù)備費(fèi)率 5，則基本預(yù)備費(fèi)為萬(wàn)元。 （2008 年試題 ）A：500B：815C：1445D：1473E

6、:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為 50 萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ) 上增加 2%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為 _萬(wàn)元。A833B2500C1250D106715、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府批準(zhǔn)后，由實(shí)施。A :市、縣人民政府B:市、縣人民政府土地管理部門(mén)C:市、縣人民政府規(guī)劃管理部門(mén)D:鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E :房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積 3850卅，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該 項(xiàng)目建成時(shí)可售出 50

7、，半年和一年后分別售出 30和 20，出售時(shí)平均單價(jià) 為2850元/卅，折現(xiàn)率為15%,開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價(jià)值為萬(wàn)元。A：57221B：76585C：79124D：91262E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（） 。A比較風(fēng)險(xiǎn)B. 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn)18、一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建 立，為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門(mén)。A:房屋管理部門(mén)B:中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)C:房地產(chǎn)管理部門(mén)D:中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)行政管理部門(mén)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同

8、時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利 多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為 _。A 成本加成定價(jià)法B 價(jià)值定價(jià)法C 目標(biāo)定價(jià)法D 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法20、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是 _。A. 土地的有限性B. 土地的稀缺性C. 投機(jī)需求膨脹D. 金融機(jī)構(gòu)支持21、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是。A :投資利潤(rùn)率B:投資回報(bào)率C:貸款利率D:成本利潤(rùn)率E:借款合同22、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說(shuō)法，不正確的是。A :二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)B:三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)C:按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)D:按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，

9、二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí) 房屋市場(chǎng)E:借款合同23、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（） 。A. 銷(xiāo)售收入B. 轉(zhuǎn)讓收入C. 租金收入D. 禾I息收入24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行考查。A:物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B:投資資金量和預(yù)期收益率C:出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)D:資金流通方式與對(duì)策E:借款合同25、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)， 購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的 40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款， 貸款期為 10年， 年利率為 10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共24 萬(wàn)元，則其償債備付率是 _。A0.21%B1.23%C

10、2.01%D3.23%二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分 歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2,外墻面積為7m2,單元間分隔墻面積為10m2,公攤面積為5m2,那么，可出租面積應(yīng)為_(kāi)m2。A48.5B49C51D45.52、根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定,下列不征收土地閑置費(fèi)的情形 有。A:因不可抗拒力造成開(kāi)工延期B:因政府的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的C:因

11、動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作（發(fā)現(xiàn)地下文物）而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的D:因政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的E:因房地產(chǎn)資金問(wèn)題而不能如期開(kāi)工的3、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中,正確的有 【2003年考題】A :可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B:可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C:交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D:交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E:可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的初始、變更、延續(xù) 注冊(cè)，逐步實(shí)行。A :網(wǎng)上申扌報(bào)B:網(wǎng)上受理C:網(wǎng)上審批D:即時(shí)申報(bào)、受理和審批E:直接申報(bào)、受理和審批5、2002年 3 月某人以 4.5萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)

12、為 30萬(wàn)元的期房， 2003 年 3 月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到 33.6 萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為 _。A12%B13.4%C80%D125%6、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有。A :投資房地產(chǎn)信托B:購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券C:購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券D:購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E:購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)7、某居住區(qū)住宅用地面積 17.8公頃，建有 42棟住宅，分別為: 6棟 24層的住 宅，每棟基底面積和建筑面積分別為 900m2、21600m2; 16棟13層的住宅，每 棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2; 20棟8層的住宅，每棟基底 面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2

13、,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。A7.9B11.9C12.1D19.08、有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的是 _。A 供需因素的影響B(tài). 經(jīng)濟(jì)因素的影響C 政策因素的影響D.制度因素的影響9、 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_(kāi)。A 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠B 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠C 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來(lái) 的優(yōu)惠D 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶 來(lái)的優(yōu)惠10、住房公積金制度的作用體現(xiàn)在。A:是改革住房分配制度，把住房

14、實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一B:增加了職工工資當(dāng)中住房消費(fèi)含量，實(shí)現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換C:建立了職工個(gè)人住房資金積累機(jī)制，增強(qiáng)了職工解決住房問(wèn)題的支付能力D:住房公積金制度實(shí)行“高存高貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低 的住房公積金個(gè)人住房委托貸款E:增強(qiáng)了職工解決住房問(wèn)題的能力11、下列關(guān)于價(jià)格彈性的表述中，正確的有 _。A 供給價(jià)格彈性一般為正值B 當(dāng)供給價(jià)格彈性為無(wú)窮時(shí)，稱(chēng)供給完全無(wú)彈性C. 需求價(jià)格彈性永遠(yuǎn)為負(fù)值D 當(dāng)需求價(jià)格彈性為無(wú)窮時(shí)，稱(chēng)需求有完全彈性E. 般來(lái)說(shuō)，時(shí)間越長(zhǎng)，需求和供給都越有彈性12、職工住房消費(fèi)提取住房公積金，主要包括等。A:職工購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí)的提取

15、B:職工建造自住住房時(shí)的提取C:償還購(gòu)房貸款本息時(shí)的提取D:離、退休時(shí)的提取E:出境定居時(shí)的提取13、_不是減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施。A .附加B. 規(guī)定起征點(diǎn)和免征額C. 減稅D. 免稅14、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有 _。A .項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B. 協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C. 協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D. 租售收益E. 股息15、某類(lèi)房地產(chǎn) 20072011年的價(jià)格見(jiàn)下表， 關(guān)于平均增減量法適用條件及其價(jià) 格趨勢(shì)值的說(shuō)法，正確的有。A :房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B:各期房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同C: 2010年的價(jià)格趨勢(shì)值為6900元/川D: 2011

16、年的價(jià)格趨勢(shì)值為7283元/川E: 2012年的價(jià)格趨勢(shì)值為7634元/卅16、 從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是。（2005年試題 ）A:確定調(diào)查方式B:設(shè)計(jì)問(wèn)卷C:收集信息D:定義市場(chǎng)區(qū)域E:借款合同17、集體土地未經(jīng)依法不得出讓。A :征用B :征收C:批準(zhǔn)D:備案E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 _日內(nèi)，持有關(guān)文件 到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。A7B15C30D6019、會(huì)計(jì)的基本職能包括。A :反映職能B:監(jiān)督職能C:盈利職能D:增值職能E:管理職能20、下列城市總體規(guī)劃，屬于河北省人民政府審批范圍的有。A:承德市城市總體規(guī)劃B:邢臺(tái)市城市總體規(guī)劃C:石家莊市城市總體規(guī)劃D:承德市XX縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃E:石家莊市XX縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃21、 若某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)自身實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，則其貸 款的風(fēng)險(xiǎn)屬于。A :市場(chǎng)B:財(cái)務(wù)C:政策D:經(jīng)營(yíng)E:借款合同22、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后， 決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的 “博 客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是 _模式。A 選擇專(zhuān)業(yè)化B. 產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化C. 大量定制D. 市場(chǎng)集中化23、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)， 是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)， 按