漫談商品房買賣合同面積誤差糾紛之處理

1、漫談商品房買賣合同面積誤差糾紛之處理來源：日期：2009-11-08        陳萬金 山東泰中律師事務(wù)所主任 法學(xué)碩士   在商品房銷售中，購房者和開發(fā)商就暫測面積與實測面積的差異發(fā)生糾紛時有發(fā)生，商品房的銷售包括現(xiàn)售和預(yù)售，在預(yù)售情形中，合同中約定的面積不會是產(chǎn)權(quán)登記面積，即使在現(xiàn)售情形中，絕大多數(shù)待銷房屋的面積也都是暫測面積，其產(chǎn)權(quán)登記面積依據(jù)房產(chǎn)測繪管理辦法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于權(quán)屬登記，故

2、而因面積誤差引發(fā)的糾紛不勝枚舉。而法規(guī)對于該問題的處理規(guī)定也不夠具體、明確，導(dǎo)致相同的案情，各地處理的結(jié)果卻不同。   一、相關(guān)概念    暫測面積是指房屋未竣工前，測量機(jī)構(gòu)或其他單位依施工圖及規(guī)定的計算辦法測算的面積。而實測面積，是指房屋竣工后，經(jīng)測量機(jī)構(gòu)實地丈量出具的建筑面積測算表上認(rèn)定的面積。由于房屋預(yù)售是房產(chǎn)商將尚未建成的房屋向社會銷售，所以在預(yù)售合同中，雙方當(dāng)事人約定的建筑面積只能是暫測面積。由于施工圖紙與實際完工的建筑之間會存在差異，暫測面積與實測面積發(fā)生誤差就在所難免。  商品房銷售面積還有套內(nèi)建筑面積與共用分?jǐn)偨ㄖ娣e

3、之分，即商品房的銷售面積是套內(nèi)建筑面積與共用分?jǐn)偨ㄖ娣e之和。套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積。套內(nèi)使用面積是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和，包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、戶內(nèi)樓梯等。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，包括共用墻和非共用墻。對于封閉的陽臺和不封閉的陽臺，其建筑面積的計算方式并不相同。共用分?jǐn)偨ㄖ娣e是以幢為單位的，本幢內(nèi)的共用建筑面積可以分?jǐn)傊撩刻鬃≌?，其面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積以及各套住宅公共建筑空間之間的分隔

4、、外墻墻體。套內(nèi)建筑面積、共用分?jǐn)偨ㄖ娣e最終是由有資質(zhì)的部門進(jìn)行測繪的，存在著一套全面而專業(yè)的測算原則及方式。   二、相關(guān)法規(guī)   1 對于房屋面積問題，城市房地產(chǎn)管理法以及中華人民共和國建設(shè)部頒布的城市商品房預(yù)售管理辦法對房屋面積增減的問題并未作出明確規(guī)定。    2建設(shè)部在2001年4月4日頒布的商品房銷售管理辦法第20條中對此加以規(guī)定，商品房銷售管理辦法第20條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差

5、比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房?！?#160;   32003年3月24日頒布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第14條：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合

6、同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?#160;   4 地方規(guī)定： （1）北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法 第四十七條：預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計價的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實測的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理： （一）面積誤差比絕對值在3

7、%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實測面積結(jié)算房價款。 （二）面積誤差比絕對值超出3%的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價款及其利息。預(yù)購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由預(yù)購人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預(yù)購人；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購人。 本辦法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100

8、%。 第四十八條預(yù)售商品房按照建筑面積計價的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實測面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理： （一）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實測面積結(jié)算房價款。 （二）建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第（二）項的規(guī)定執(zhí)行。 （三）建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價款及其利息

9、；購房人不退房的，根據(jù)實測面積結(jié)算房價款。 第四十九條預(yù)售商品房按照套（單元）計價的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。 按照套（單元）計價的預(yù)售商品房實際交付時，房屋的套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價款不變。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。 （2）上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法 第四十四條：預(yù)售商品房交付時，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處

10、理： （一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。 （二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。 （三）除本條第（一）項、第（二）項所列的情形外，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。 第三十九條 :已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計；確需

11、變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。 未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 三、兩個相反的案例   1案例一   案情簡介:    2004年4月2日，原告王某與被告山東某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，該合同約定，原告王某購買被告山東某房地產(chǎn)公司開發(fā)承6號樓18室房屋1套，該房屋暫測建筑面積為213平方米，房屋總價款為639000元；該房屋交付使用時，建筑面積以房屋管理局認(rèn)定

12、的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn),增建面積據(jù)實結(jié)算。2006年6月2日，被告通知原告王某，根據(jù)房地產(chǎn)測繪所的勘測報告，原告王某購買的房屋實測面積為232.07平方米，其中套內(nèi)建筑面積195.07平方米，公用建筑分?jǐn)偯娣e38平方米, 與合同約定的暫測面積相差19.07平方米，要求王某按原價補(bǔ)交購房57210元,否則,不予辦理入住手續(xù), 在此情況下，原告王某無奈之下向被告上地產(chǎn)公司交納了增加部分面積的購房款57210元，并辦理了入住手續(xù)。之后原告王某認(rèn)為，商品房預(yù)售合同就建筑面積增減的處理約定不明確，公用建筑分?jǐn)偯娣e38平方米太高。雙方為此產(chǎn)生糾紛，王某訴至法院. 法院經(jīng)審理認(rèn)為:雙方簽訂的商品房

13、預(yù)售合同>合法有效,對于建筑面積增減處理的約定明確有效.原告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付差額房款,被告應(yīng)當(dāng)給原告辦理入住手續(xù),并作出了相關(guān)判決。 也就是說購房人想免交因房屋實測面積增加部分的差額房款目的沒有達(dá)成.但是同樣的糾紛案情,如發(fā)生在上海地區(qū),則判決結(jié)果卻完全相反.請看案例:  2案例二:   案情簡介:    2005年8月26日，原告張清波與被告上海洪峰地產(chǎn)公司簽訂上海市商品房預(yù)售合同，該合同約定，原告張清波購買被告上海洪峰地產(chǎn)公司開發(fā)承建的“洪峰公寓”12號樓1808室房屋1套，該房屋暫測建筑面積為18

14、9.12平方米，其中套內(nèi)建筑面積156.98平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e32.14平方米，房屋總價款為72500元；該房屋交付使用時，建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)。如暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按下列約定處理：（1）按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補(bǔ)；（2）上海洪峰地產(chǎn)公司同意當(dāng)暫測面積與實測面積的誤差超過+3（包括+3%），不向原告張清波收取超過部分的房價款。 2005年12月18日，被告上海洪峰地產(chǎn)公司開發(fā)承建的“洪峰公寓”竣工驗收，經(jīng)有關(guān)部門測繪，本案系爭房屋建筑面積為192.74平方米，其中套內(nèi)建筑面積157.0

15、63平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e35.677平方米。 2005年12月20日，被告上海洪峰地產(chǎn)公司向原告張清波發(fā)出辦理入住通知書，并要求原告張清波補(bǔ)交增加部分面積的購房款13877元，其中共用分?jǐn)偨ㄖ娣e增加部分的款項為13559.27元。被告上海洪峰地產(chǎn)公司通知張清波補(bǔ)交增加公攤面積部分的購房款的要求遭到原告拒絕。但被告上海洪峰地產(chǎn)公司以不補(bǔ)交增加部分面積的購房款，該公司將不給原告張清波辦理入住手續(xù)。在此情況下，原告張清波無奈之下向被告上海洪峰地產(chǎn)公司交納了增加部分面積的購房款13877元，并辦理了入住手續(xù)。 原告張清波認(rèn)為，2005年8月26日，其與被告上海洪峰地產(chǎn)公司簽訂

16、上海商品房預(yù)售合同，購買被告開發(fā)承建的“洪峰公寓”12號樓1808室房屋 1套，該房屋暫測建筑面積189.12平方米，其中套內(nèi)建筑面積156.98平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e32.14平方米。但是在合同履行過程中，經(jīng)上海有關(guān)部門測繪，被告交付使用的房屋建筑面積為192.74平方米，其中套內(nèi)建筑面積157.063平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e35.677平方米。在辦理收房手續(xù)時，被告上海洪峰地產(chǎn)公司向其收取了包括共用分?jǐn)偨ㄖ娣e增加部分在內(nèi)的房款。本人當(dāng)時提出異議，但被告以不補(bǔ)交公攤面積部分的購房款，則不給辦理入住手續(xù)。據(jù)此，在被告脅迫下，自己才向被告交納公攤面積增加部分的購房款13559.27元。根據(jù)上

17、海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的有關(guān)規(guī)定，對于公攤面積增加部分的面積，購房者不予補(bǔ)交此部分增加面積的購房款。因此，被告要求購房者承擔(dān)公攤面積增加部分的購房款缺乏事實和法律依據(jù)，理應(yīng)將自己多交納部分的購房款予以返還。 被告上海洪峰地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告張清波所購房屋不僅共用分?jǐn)偯娣e增加，套內(nèi)面積亦有增加。根據(jù)雙方簽訂的上海市商品房預(yù)售合同的約定，對于房屋的最終購房總款，按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補(bǔ)。因此，本公司根據(jù)合同的約定，要求原告張清波補(bǔ)交增加面積部分的購房款是有法律事實和依據(jù)的。故原告張清波向法院提起的訴訟請求于法無據(jù)，請求法院依法駁回原告張清波的訴訟請求。法院判決 上海市奉賢區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張清波與被告上海洪峰地產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實的意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)自覺全面履行。在本案中，雙方當(dāng)事人系爭房屋的焦點是對于公攤面積增加，購房者是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)增加部分的購房款？上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法第44條第1款對預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理作了如下規(guī)定，因按照本辦法第 27條第2款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的