萬科納稅籌劃

1、萬科納稅籌劃分析第一部分：行業(yè)介紹及現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程：改革開放30年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化大致經(jīng)歷了初步形成、房地產(chǎn)過熱、市場(chǎng)調(diào)整、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、宏觀調(diào)控5個(gè)時(shí)期。（一）初步形成時(shí)期（1978佃91年）：1978年之前的二十多年中，我國幾乎沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。19781991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)，房屋和土地既是產(chǎn)品和 資源，又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由淺入深，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。（二）房地產(chǎn)過熱時(shí)期（1992佃93年）1992年下半年至1993年上半年，我國許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加

2、，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。（三）市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期（1994佃97年）1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。19951997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣 政策。但從1996年開始，經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)過剩，產(chǎn)品賣不出去，企業(yè)停產(chǎn)，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風(fēng)暴。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低潮。（四）培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期（19982002年）從1998年開始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的制度改革，以及各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和貫徹落實(shí)，我國

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這個(gè)時(shí)期，全國城鎮(zhèn)停 止了住房實(shí)物分配，各項(xiàng)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺(tái)，住房建設(shè)加快， 住房金融快速發(fā)展，住房二級(jí)市場(chǎng)開始活躍。（五）宏觀調(diào)控時(shí)期（2003年至今）2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，政府頻繁出臺(tái)了許多政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價(jià)。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房

4、制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有 關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。而近兩年政府也出臺(tái)了諸多政策來抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目年份經(jīng)營總收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入房屋出租收入其他收入經(jīng)營稅金及附加營業(yè)利潤20072339712844279204216042073386806897819391660296624366117200826696844846684802439411965214733131440111829196834322297200934606234249804753250783285442732

5、105608072585489947285843三、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及的稅種：相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)額高，涉及的稅種多，納稅金額也很大，稅負(fù)也相 對(duì)較高。房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)主要有土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保有等。 不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種 主要有（按應(yīng)繳納稅額的稅負(fù)順序依次為）：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種稅率表序號(hào)稅種征稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法稅率繳稅時(shí)間1契稅以轉(zhuǎn)移土地、房 屋使用權(quán)的行為 為征稅對(duì)象。計(jì)稅依據(jù)主要是 成交價(jià)格、核定價(jià) 格、交

6、換價(jià)格差額 和“補(bǔ)繳的土地使 用權(quán)出讓費(fèi)用或 者土地收益等。應(yīng)納稅額=計(jì) 稅依據(jù)X稅 率3-5%納稅義務(wù)開始日為 為納稅人簽訂土 地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 合冋的當(dāng)天，或者 納稅人取得其他具 有土地、房屋權(quán)屬 轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證 的當(dāng)天。納稅義務(wù) 發(fā)生10日內(nèi)繳納。2企業(yè)所得稅生產(chǎn)、經(jīng)營所得 和其他所得交納 企業(yè)所得稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納 稅所得額應(yīng)納稅額= （全部應(yīng)稅 收入-準(zhǔn)予扣 除項(xiàng)目）X適 用稅率。25%季后15日內(nèi)3個(gè)人所得稅對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和 非勞務(wù)所得征收 的一種稅，房地 產(chǎn)業(yè)所涉及最多 的是“工資、薪 金”所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅 所得額X適用稅 率-速算扣除數(shù)。其適用5%-45%勺超額累進(jìn)稅率超

7、額累 進(jìn)稅率次月10日4房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì) 象房屋計(jì)稅價(jià)值或 房產(chǎn)的出租收入年應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值（評(píng) 估值）X（1-30%） X1.2%。1.2%將原有房產(chǎn)用于生 產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng) 營之月起，繳納房 產(chǎn)稅。其余均從次 月起繳納。5營業(yè)稅單位銷售或轉(zhuǎn)讓 其購置的房屋或 受讓的土地使用 權(quán)，以其全部收 入減去房屋或土 地使用權(quán)的購置 或受讓原價(jià)后的 余額為營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ?收取的全部價(jià)款 和價(jià)外費(fèi)用，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售 房屋以營業(yè)額為 計(jì)稅依據(jù)營業(yè)額X適用稅率0.05次月10日6印花稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 銷售商品房，與 賣房人簽訂購房 合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 書據(jù)、營業(yè)帳簿、 權(quán)利許可證照等 應(yīng)稅憑

8、證文件為 對(duì)象分為從價(jià)計(jì)稅和 從量計(jì)稅兩種分為從價(jià)計(jì) 稅和從量計(jì) 稅兩種應(yīng)納稅 額=計(jì) 稅金額 X稅 率，應(yīng) 納稅額 =憑證 數(shù)量X 單位稅 額。應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于 書立或者領(lǐng)受時(shí)貼 花7土地增值稅以土地和地上建 筑物為征稅對(duì)象增值額為房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得收入 減除規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額應(yīng)納稅額= 刀（增值額X 適用稅率）四級(jí)超 率累進(jìn) 稅率（比例 稅率）次月10日8城鎮(zhèn)土 地使用 稅以土地為征稅對(duì) 象實(shí)際占用的土地 面積年應(yīng)納稅額= 刀（各級(jí)土地 面積X相應(yīng) 稅額）定額稅 率（每 平方 米）西安2.4元/平 方米以出讓或轉(zhuǎn)讓方式 有償取得土地使用 權(quán)的，應(yīng)由受讓方 從合同約定

9、交付土 地時(shí)間的次月起繳 納城鎮(zhèn)土地使用 稅；合同未約定交 付土地時(shí)間的，由 受讓方從合同簽訂 的次月起繳納城鎮(zhèn) 土地使用稅。9城市維 護(hù)建設(shè) 稅城市維護(hù)建設(shè)稅 隨營業(yè)稅征收計(jì)稅依據(jù)為納稅 人實(shí)際繳納的營 業(yè)稅營業(yè)稅額X適用稅率依所在 地區(qū)分 別適用7% 5%1%E城 市建設(shè) 維護(hù) 稅，西安7%次月10日10教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加隨營 業(yè)稅征收以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn) 稅為計(jì)稅依據(jù)營業(yè)稅額X適用稅率0.03次月10日1.購置房地產(chǎn)要繳納的稅費(fèi)：1.契稅；2.印花稅；3.交易手續(xù)費(fèi)。2.持有房地產(chǎn)要繳納的稅費(fèi)：1.房產(chǎn)稅；2.城鎮(zhèn)土地使用稅；3.營業(yè)稅；4.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi) 附加；5.印花稅；6.企業(yè)

10、所得稅；7.個(gè)人所得稅。3.出售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)：1.營業(yè)稅；2.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；3. 土地增值稅；4.印花稅；5.企業(yè)所得稅；6.個(gè)人所得稅；7.交易手續(xù)費(fèi)。第二部分：公司情況介紹一、公司基本情況萬科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬科或萬科集團(tuán)，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。總部設(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積 523.3萬平方米，竣工面積 529.4萬平方米， 實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 486 億，營業(yè)利潤142

11、億，毛利率29.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤 52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬 科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌， 以所謂萬科化”的企業(yè)文化（一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任 不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。二、總體稅負(fù)情況（單位：萬元）公司經(jīng)營及稅負(fù)情況年份2007200820092010主營業(yè)務(wù)收入3552661.134099177.924888101.315071385.14納稅合計(jì)79571.66(86198.51)117687.76316547.64稅負(fù)率2.24%-2.10%2.41%6.24%年份200720082009201

12、0企業(yè)所得稅135980.0710361.6272002.35167749.82增值稅(712.24.)(443.14)1.153.39個(gè)人所得稅1365.124825.542882.021586.31營業(yè)稅(430273.18)(75714.16)13602.7421527.54土地增值稅(9275.45)(16251.42)27288.96117571.86房產(chǎn)稅415.9140.53278.37552.06教育費(fèi)附加(966.29)(2324.10)434.611548.41城建稅(1238.28)(3228.10)776.943845.46其他79571.66(3465.27)420.

13、612162.80合計(jì)79571.66(86198.51)117687.76316547.64稅負(fù)率年份從上圖可以看出，萬科在2007年至2010年間的總體經(jīng)營水平一直呈上升趨勢(shì)。2008 年而稅負(fù)變化較大，特別是2008年以前，多項(xiàng)稅種都顯示為負(fù)值。其原因主要在于以前萬科采取預(yù)繳稅費(fèi)的方式進(jìn)行納稅。（怎么解釋？ ？）第三部分：公司主要稅種納稅籌劃分析一、公司營業(yè)稅的分析（一）營業(yè)稅納稅范圍及稅收優(yōu)惠政策：1、納稅范圍：房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中，銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%，自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%

14、，對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。2、稅優(yōu)惠政策（1）對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不 征營業(yè)稅（2）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅（3）房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃主要有以下幾方面內(nèi)容：1公司涉稅行為之一：銷售商品房（1）適用稅收法律法規(guī)：稅法規(guī)定：外購的無形資產(chǎn) （土地使用稅）和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)外銷售時(shí)，按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額，計(jì) 算繳納營業(yè)稅。（2）籌劃方案設(shè)計(jì)企業(yè)有許多的銷售方式，如：一次性付款，銀行按揭、分期付款等，這在所得稅上有明

15、確規(guī)定，方式的不同收入確定的時(shí)間也不同。如果企業(yè)采取先出租后出售的方式銷售房地產(chǎn)，出租的收入相當(dāng)于 獲得資金的利息收入，然后再對(duì)出租者出售房屋，這樣會(huì)推遲收入的確認(rèn)，進(jìn)而推遲稅金的繳納。最 大的好處在于對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的購房者，無疑是絕佳的購房渠道，當(dāng)然首先要求購房者繳納定金，現(xiàn) 在北京已有這種銷售方式。相對(duì)于其他方式，此種方式在竟?fàn)幜?、稅?fù)上具有一定優(yōu)勢(shì)。此項(xiàng)不僅能 推遲營業(yè)稅的繳納，而且也能推遲企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。2、公司涉稅行為之二：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn)（1）適用稅收法律、法規(guī)：稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營 業(yè)稅。（2）公司籌劃分析

16、：以2010年為例，從財(cái)務(wù)報(bào)表可得出信息，萬科A 2010年不動(dòng)產(chǎn)（酒店、房屋及建筑物）減少約12858.1萬元（如圖），若該減少的不動(dòng)產(chǎn)是以投資的形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓，則能夠節(jié)省的營業(yè)稅額為： 12858.1x5%=642.91 萬元酒店、房屋及建筑物賬面原值：年初余額1,403,47259.25本年增加27,390,3 10,48本年減少12&580.96&483、公司涉稅行為之三：代收各種水、電、煤氣、安裝費(fèi)用等（1）適用稅收法律、法規(guī)：稅法規(guī)定：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、 水電安裝費(fèi)、代市政府收取的市政費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額

17、征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司代有關(guān) 部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營業(yè)稅，僅對(duì)其收取 的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅。（2）具體籌劃方案：房地產(chǎn)公司單獨(dú)成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司代收這部分費(fèi)用，從而免去這部分營業(yè)稅。F面同樣以2010年萬科A的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為例:單位】人民幣萬元行業(yè)營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤率1金籐増減議值a主營業(yè)務(wù)5,046,15.91173%2,99791*19-12.85%29.61%増加？方斗個(gè)百分點(diǎn)其中：房地產(chǎn)5,003.095.173,55%2,962.95626-13.23%29.75%増加7.76分點(diǎn)物業(yè)管理4玄0覇廣434,934.9?40

18、.61%1144%堿少驚3個(gè)百分點(diǎn)2其他業(yè)務(wù)25,231.236,92%9,45833-19.46%29.38%誠少2.卿個(gè)百分點(diǎn)合計(jì)5.071385.143.75%10D7349.52-1187%29.61%增加？.旳個(gè)百分點(diǎn)從上表可以看出，萬科在2010年的物業(yè)管理營業(yè)收入為43058.74萬元，若公司沒有單獨(dú)成立的物業(yè)公司，則會(huì)將此部分利潤納入營業(yè)額一并增收營業(yè)稅，且假設(shè)手續(xù)費(fèi)按代收費(fèi)的5%十算，則此部分需要繳納的營業(yè)稅為 43058.74 X（ 1+5% X 5%=2260.58萬元而若是單獨(dú)成立物業(yè)管理公司，就只對(duì)收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅。即需要繳納的營業(yè)稅為： 43058.74

19、X 5%X 5%=107.65 萬元由此，可以節(jié)稅 2260.58-107.65=2152.93 萬元1. 減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn) （轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收 的?，F(xiàn)以一案例來說明因增加營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓次數(shù)而導(dǎo)致的重復(fù)納稅情況。萬科的籌劃方法： 萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元、城市維護(hù)稅70萬元及教育費(fèi)附加 30萬元（不考慮印花稅和契稅），以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬元。而保利接 受這300套住宅是為了

20、收回萬科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。因此，也要支付相關(guān)稅1100萬元，保利實(shí)際收回的欠款為1.89億元（2億元一 0.11億元）。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若保利幫助萬科代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。對(duì)于萬科而言，無論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其代銷房 屋的方式，其利益都不受影響。這樣的籌劃使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，保利實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。二、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析：（一）企業(yè)所得稅的籌劃方法2007年我國統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅法的籌劃對(duì)企業(yè)和國

21、家都具有重要意義我國企業(yè)所得稅采用比例稅率，基本稅率為25%房地產(chǎn)利潤金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃獲得的稅收利益也會(huì)比較大；國家為了發(fā)揮稅法調(diào)控納稅人投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境治理的作用，在企 業(yè)所得稅法中規(guī)定了多項(xiàng)稅收優(yōu)惠，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中運(yùn)用比較廣的企業(yè)所得稅籌劃方式主要有以下幾種：（I）縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，即通過縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額來減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義 務(wù)或規(guī)避納稅負(fù)擔(dān)。（2） 利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃 :房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，通過妥善規(guī)劃企 業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，以適用較低或較優(yōu)惠的稅率，使其實(shí)際稅負(fù)最低，達(dá)到

22、節(jié)稅的效果。（3）延緩納稅期限。（二）萬科 A 企業(yè)所得稅的籌劃分析：下面將著重通過萬科 A 因?qū)ν饩栀?zèng)而享受的稅收優(yōu)惠政策來分析其納稅籌劃情況：1、捐贈(zèng)的金額和期限萬科 2008 年 6 月 5 日召開的臨時(shí)股東大會(huì)以 99.8%的高票通過了出資一億元無償參與汶川地震災(zāi) 后重建的預(yù)案。且萬科表明此捐建工作預(yù)計(jì)需要 3-5 年。根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過年度利潤總額 12% 的部分，準(zhǔn) 予扣除，超過部分則不允許。2008 年萬科公司的年報(bào)顯示：概該年度的利潤總額為 632228.56 萬元。故公司捐贈(zèng)可享受的最大 扣除額為 632228.56*12%=75867

23、.43 萬元。而萬科在該年度的捐贈(zèng)總額為 5359.77 萬元。低于可享受的 扣除額。所以，萬科公司在該年度的捐贈(zèng)講可以全部稅前扣除。且剩余部分在以后年度也能以同樣的 方法節(jié)稅。而若萬科將一億元一次性捐贈(zèng)，則最大只能一次性享受 75867.43 的稅收優(yōu)惠。2、捐贈(zèng)途徑的選擇萬科 2008 年財(cái)務(wù)報(bào)表指出： “在汶川地震發(fā)生后，公司隨即在專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用授權(quán)額度內(nèi)，捐出人 民幣 220 萬元。其中向中國紅十字會(huì)捐出 200 萬元，用于四川省巴中市南江縣流壩鄉(xiāng)小學(xué)和興馬鄉(xiāng) 衛(wèi)生院的重建工作”稅法規(guī)定：企業(yè)如通過中國紅十字會(huì)、宋慶齡基金會(huì)等慈善機(jī)構(gòu)時(shí)則可以100%稅前列支，不受此比例限制。所以，萬科的

24、這部分支出可以全部稅前扣除。三、土地增值稅的納稅籌劃分析（一）有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠政策 我國從增值稅暫行條例實(shí)施以來，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6 個(gè)方面：1、若建造普通住宅，增值率未超過20%，免征土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)惠。2、因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的 聯(lián)營企業(yè)中，免于征收土地增值稅。4、一方提供土地，一方提供資金，合作建房，

25、建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的 土地增值，免予征收土地增值稅。5、房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收 土地增值稅。6、在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。 （二）土地增值稅納稅籌劃的幾種方法1、收入分散籌劃法 按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后 的余額。 在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額 就越低。一般常見的方法就是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各 種設(shè)施。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋

26、建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土 地增值稅稅款。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購買者簽 訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合 同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土 地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。2、費(fèi)用遷移籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而 是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例 扣除。 納稅人可以通過事前籌劃， 把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移

27、到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去， 例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開 支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響 總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān) 費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除， 而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費(fèi) 用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。3、“臨界點(diǎn)”籌劃法根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，

28、增值額未超過扣除 項(xiàng)目金額 20的，存在下列情形之一的，免征土地增值稅。所以可以通過臨界點(diǎn)的籌劃來實(shí)現(xiàn) 節(jié)稅的目的。 而要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅，就需要通過改變?cè)鲋德蕘砀淖兌惵省?改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ校?一是合理定價(jià)，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅 負(fù)。 二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 這樣可以使企業(yè)保持較低價(jià)格、 繳納較少土地增值稅，并獲得較高的利潤。4、費(fèi)用均分籌劃法同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)等原因可能不 同，會(huì)導(dǎo)致房屋開發(fā)出來銷售后的增值率有高有低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收 負(fù)擔(dān)。因此，

29、企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅瑢@得的增 值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的 繳納。5、利息支出籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在高負(fù)債，利息支出是不可避免的。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能 夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在利息支出扣除額上有很大的優(yōu)惠。如 果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額。6、建房方式籌劃法根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值 稅。第

30、一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑 業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金， 雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些 特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。（三）萬科的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成中，稅收成本已與地價(jià)、建安費(fèi)一起，居于前三名。在預(yù)征的情況下稅收支出占銷售額的比重已達(dá)8-12%，如清算，則會(huì)達(dá)15%以上，一線城市甚至?xí)_(dá)到銷售額的20%以上。如何進(jìn)行稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃，化解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)支出是所有房地產(chǎn)公司急待解 決的問題。下面以萬科為例

31、說明利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。1、單位：萬元2008 年2009 年2010 年主營業(yè)務(wù)收入4074240.394864502.755046153.91土地增值稅216130.7976946.04267380.78預(yù)繳土地增值稅(16251.42)27288.95117571.86圖表1主營業(yè)務(wù)收入情況表60.0060.0050.0050.0040.0040.0030.0030.0020.0020.0010.0010.000.000.00主營業(yè)務(wù)收入（十億元）主營業(yè)務(wù)收入（十億元）' 2008年- 2009年 2010年圖表2 土地增值稅情況表30.0025.0020.00

32、15.0010.005.000.00II 土地增值稅（億元）2008年2009年2010年圖表3預(yù)繳土地增值稅-21210640匚預(yù)繳土地增值稅（億元）2008年2009年2010年由上面三個(gè)圖標(biāo)可以看出，萬科A（ 000002）的營業(yè)收入在近三年基本保持穩(wěn)定，營業(yè)稅金及附加中的土地增值稅在2009年大幅下降，但在2010年又提高到2,673,807,789.90 元，預(yù)繳土地增值稅來看，萬科A（ 000002）在2008年預(yù)繳土地增值稅為負(fù)，且2010年預(yù)繳數(shù)額大幅增加到1,175,718,584.44 元。2010年預(yù)繳稅費(fèi)人民幣 4,900,760,137.66 元，2009年將預(yù)繳稅

33、費(fèi)人民幣1,979,482,541.79元計(jì)入資產(chǎn)科目。萬科A通過預(yù)繳土地增值稅、將預(yù)繳土地增值稅計(jì)入資產(chǎn)科目費(fèi)用遷移等籌劃方法使得2009年的土地增值稅金額下降。2、“臨界點(diǎn)”籌劃法，土地增值稅是按照增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率）來確定增值稅適用稅率的，要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅，就需要通過改變?cè)鲋德蕘砀淖兌惵?。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ校汉侠矶▋r(jià)、增加扣除額。如萬科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元。原方案，該批住宅以 2 410萬元的價(jià)格出售。如果萬科A進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 400萬元，分析如下：(稅法規(guī)定，增值率不超過 20%寸，不用繳納土地增值稅)單位(萬元)售價(jià)增值率增值稅適用稅率土地增值稅稅后利潤1f * _、./*原方案241020.5%30%123287籌劃后方案240020%00400可見，納稅籌劃使萬科 A減少稅收支出113萬元(400-287 ),稅后利潤增加了 113萬元。計(jì)算過程：根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用，還可以加扣320萬元(500+100+1 000 )X 20% 。該房地產(chǎn)企業(yè)的增