房地產(chǎn)企業(yè)營改增的風(fēng)險及其應(yīng)對策略分析

1、    房地產(chǎn)企業(yè)營改增的風(fēng)險及其應(yīng)對策略分析    劉建春摘要：隨著營改增的全面實施，房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是非常大的。本文從營改增的概念分析入手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的必要性，房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增所面臨的風(fēng)險，并針對性的提出了房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增后應(yīng)對風(fēng)險的相關(guān)策略。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；風(fēng)險；應(yīng)對策略：f810.42 文獻(xiàn)識別碼：a ：1001-828x（2016）022-000-02引言營改增是我國深化稅收制度改革的一項重要措施，實施的目的是為了更好的降低企業(yè)的賦稅，增加企業(yè)運行的活力，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身特殊性的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)實

2、施營改增的過程中面臨較多的風(fēng)險。因此，為使?fàn)I改增更好的服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅，全面地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)營改增的風(fēng)險及其應(yīng)對策略的分析有著非常重要的理論與促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際意義。一、營改增的概念營改增就是營業(yè)稅改成增值稅，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的營業(yè)稅與增值稅共存的稅收情況。由于增值稅僅僅對服務(wù)或者產(chǎn)品增值的部分進(jìn)行納稅，有效的減少了企業(yè)納稅的環(huán)節(jié)。因此，營改增為政府針對當(dāng)前我國國情采取的一個降低企業(yè)賦稅，刺激企業(yè)發(fā)展活力的一項重要對策，特別是能夠培育出全新的發(fā)展動力，促進(jìn)消費與產(chǎn)業(yè)升級，進(jìn)一步的推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新。自2012年初開始階段性實施營改增之后，現(xiàn)階段國內(nèi)增值稅已

3、經(jīng)全面的替代營業(yè)稅，其給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇的同時也帶來了較大的挑戰(zhàn)，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言必須盡快適應(yīng)營改增政策，不斷提升自身經(jīng)營的活力。二、房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的必要性根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的全部營業(yè)額均應(yīng)當(dāng)全部的繳納營業(yè)稅，但營業(yè)稅并非鏈條稅，房地產(chǎn)企業(yè)在購買或者租賃施工機(jī)械設(shè)備、建筑材料時由于其進(jìn)項的稅額不能進(jìn)行抵扣，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)必須吸納其他行業(yè)轉(zhuǎn)嫁的稅收，對機(jī)械設(shè)備、建筑材料等進(jìn)行了重復(fù)性的稅務(wù)征收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)運營的成本，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大的負(fù)擔(dān)，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中實施營改增可有效的減輕房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅，減少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中的重復(fù)征稅，這對于房

4、地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)前低迷的房市有著非常大的支撐作用。三、房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增面臨的風(fēng)險1.進(jìn)項稅發(fā)票較難獲得的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后最大的風(fēng)險之一就是較難獲得進(jìn)項稅發(fā)票。因為房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)的過程中其使用的石材、砂石料、模板等多數(shù)是由個體工商戶進(jìn)行供應(yīng)的，這個問題在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)中更加的凸顯，甚至有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、臨時攤位提供，這些提供方多數(shù)情況下是不能開具增值稅專用發(fā)票的，導(dǎo)致增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅抵扣難度。另外，除了房地產(chǎn)企業(yè)大量使用的材料、砂石之外，勞務(wù)費用也是房地產(chǎn)企業(yè)重要支出，根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，一般情況下勞務(wù)費用占據(jù)到房地產(chǎn)企業(yè)指出的1/3左右，而在增值稅中房地產(chǎn)企業(yè)需

5、要繳納11%的銷項稅，但是這部分勞務(wù)費是不能進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣的，這就相比于營業(yè)稅中的3%的繳稅比例增加了8%，大大的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運營的負(fù)擔(dān)。2.現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后對其現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)提出了更高的要求，在傳統(tǒng)的營業(yè)稅中，房地產(chǎn)企業(yè)征收的營業(yè)稅為直接進(jìn)行代繳代扣，也就是在進(jìn)行工程款的支付時直接將其中包含的營業(yè)稅扣除，但是在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不能將先前可以直接進(jìn)行扣除的部分扣除，而是需要房地產(chǎn)企業(yè)所在地的按照對應(yīng)的當(dāng)期驗工計價從而確定出最后應(yīng)繳納的增值稅，但是因為建設(shè)單位在實際的操作過程中常常拖欠款項，且不能按照規(guī)定的時間提供增值稅發(fā)票讓施工方用以進(jìn)項稅的抵扣。增值

6、稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天，增值稅必須當(dāng)期繳納，使得房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金流面臨較大的支付壓力，造成資金周轉(zhuǎn)的極度緊張。3.納稅申報過程中面臨的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)實施營業(yè)稅改增值稅后，其實行的納稅申報相對于先前發(fā)生了較大的變化。在先前的營業(yè)稅模式下，房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的營業(yè)稅為房地產(chǎn)企業(yè)所在地的稅務(wù)局進(jìn)行征收的，但是在實施了營改增后，增值稅為國家稅務(wù)局進(jìn)行征收，其征收的機(jī)關(guān)發(fā)生了變化，相對于先前的營業(yè)稅，增值稅納稅申報的流程相對于先前也更加的復(fù)雜，尤其是在進(jìn)行增值稅的申報時需要提供出大量的材料，而在進(jìn)行傳統(tǒng)營業(yè)稅申報時僅僅提供出一張納稅申報表即可，增加的材料必然給會計

7、人員帶來了較大的挑戰(zhàn)。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)實施了營改增后，在納稅申報、進(jìn)項稅認(rèn)證、發(fā)票領(lǐng)購、資格認(rèn)定、稅務(wù)登記等相關(guān)的環(huán)節(jié)相對于先前實行的營業(yè)稅均發(fā)生了較大的變化，這就給房地產(chǎn)企業(yè)如何確定出增值稅的核算，準(zhǔn)確無誤的填寫房地產(chǎn)企業(yè)增值稅申報表，最大程度上降低申報失誤、核算錯誤的概率，這是房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中所要面臨的風(fēng)險。四、房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增風(fēng)險應(yīng)對策略1.增強對進(jìn)項稅發(fā)票的管理為了更好的降低房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅抵扣方面存在的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強對進(jìn)項稅發(fā)票的管理工作。在具體的實施過程中，對于材料的進(jìn)項稅應(yīng)首先優(yōu)化供應(yīng)商管理，防止出現(xiàn)材料提供方無法及時提供購買材料所對應(yīng)的增值稅發(fā)票，而導(dǎo)致

8、房地產(chǎn)企業(yè)材料購買進(jìn)項稅不能抵扣的情況，應(yīng)當(dāng)在和施工方進(jìn)行合同的簽訂時就將該問題進(jìn)行明確，在相關(guān)的條款上進(jìn)行約束，例如，在與材料供應(yīng)方簽訂合同時，應(yīng)提出補充條件，材料供應(yīng)商須按時將增值稅進(jìn)項抵扣發(fā)票開具給施工單位，如果因為發(fā)票開具不及時導(dǎo)致乙方公司出現(xiàn)稅負(fù)上升的情況，由甲方彌補其損失；簽訂合同時對企業(yè)所用名稱必須嚴(yán)格規(guī)范，防止合同名稱和增值稅發(fā)票名稱不一致，給稅收抵扣帶來的麻煩等等。此外，在對分包商進(jìn)行選擇時，因為分給分包單位的房地產(chǎn)工程，所支付的工程款項所對應(yīng)的增值稅發(fā)票是可以進(jìn)行抵扣的，因此，也應(yīng)當(dāng)對分包單位的資質(zhì)進(jìn)行全面的審核，防止出現(xiàn)在項目進(jìn)行分包的過程中存在不能進(jìn)行進(jìn)項稅發(fā)票不能抵扣

9、的情況。 2.實行平穩(wěn)改革，提高資金的使用效率實現(xiàn)平穩(wěn)改革，增強資金使用效率對于幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)風(fēng)險有著較好的促進(jìn)作用。在具體的實施過程中應(yīng)從政府與房地產(chǎn)企業(yè)自身入手。首先，政府層面可以為采用一些過渡性的政策，讓企業(yè)逐步的適應(yīng)“營改增”給自身帶來的影響，例如，對“營改增”中稅負(fù)沒有減少反而增加的企業(yè)進(jìn)行一定的補助，從而更好的保證稅負(fù)的公平性，共同幫助企業(yè)渡過這個過渡時期。此外，政府還應(yīng)當(dāng)增強對稅收政策的輔導(dǎo)，政府稅收部門的工作人員應(yīng)當(dāng)深入到企業(yè)當(dāng)中對相關(guān)的工作人員進(jìn)行“營改增”培訓(xùn)工作，讓企業(yè)內(nèi)具體的工作人員認(rèn)識到“營改增”政策中的要點，使企業(yè)當(dāng)中的會計財務(wù)人員更快的了解自身應(yīng)當(dāng)在

10、那些方面做出相應(yīng)的改變。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)轉(zhuǎn)變自身的經(jīng)營方式，針對實施“營改增”給自身帶來的資金短缺問題，一是應(yīng)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的周期，減少財務(wù)費用與資金的占用；二是進(jìn)行高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)，將高品質(zhì)作為自身房地產(chǎn)開發(fā)的賣點，較好的迎合當(dāng)前人民對生活質(zhì)量的追求；三是構(gòu)建企業(yè)合作，采用項目股份、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購地及資金拆借等方式深入的開展房地產(chǎn)的項目合作，揚長避短、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、強化管理等。只有從政府與房地產(chǎn)企業(yè)自身兩個方面采取措施才能更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金流風(fēng)險。3.加強內(nèi)部管理工作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強內(nèi)部的管理工作，從而更好的應(yīng)對營改增給自身帶來的稅務(wù)申報、繳納等方面的影響。在具體的實施過程中

11、應(yīng)當(dāng)首先增強對員工的營改增培訓(xùn)，特別是對會計人員、辦稅人員、成本預(yù)算、成本控制等與營改增有關(guān)的專業(yè)人員進(jìn)行營改增相關(guān)政策的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升專業(yè)水平。房地產(chǎn)企業(yè)要梳理合同中有關(guān)服務(wù)內(nèi)容、收款條款、計稅方式選擇、發(fā)票條款等涉稅條款修改，規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營活動和業(yè)務(wù)流程，重視企業(yè)經(jīng)營模式的涉稅風(fēng)險。以取得最佳稅收效益。五、結(jié)束語綜上分析，在我國全面的實施營改增之后，雖然其初衷是為了最大限度的降低各個行業(yè)的負(fù)擔(dān)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在具體的實施過程中面臨有較大的風(fēng)險，因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)全面的深入剖析并領(lǐng)會營改增的本質(zhì)及其給自身帶來的影響，采取針對性的措施降低營改增給自身帶來的風(fēng)險，準(zhǔn)確的把握營改增給自身發(fā)展帶來的機(jī)遇，不斷提升自身的核心競爭能力。參考文獻(xiàn)：1王小宜.“營改增”下建筑施工企業(yè)應(yīng)對策略的思考基于中鐵二局股份有限公司j.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015，09：56-58.2代楓偉.建筑業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對營改增制度在運行過程中可能出現(xiàn)的問題j.新經(jīng)濟(jì)，2016，