2022年2022年景區(qū)托管系列之二景區(qū)托管的主體及合作模式

1、精選學習資料 - - - 歡迎下載景區(qū)托管系列之二: 景區(qū)托管的主體及合作模式所謂景區(qū)托管,就為對旅行景區(qū)進行托付治理,為旅行景區(qū)全部者將景區(qū)的經(jīng)營權.治理 權交給具有專業(yè)經(jīng)營治理才能的旅行治理商.或者說為通過契約形式,景區(qū)托管受托方有條件的接受治理和經(jīng)營托付方的旅行景區(qū),以有效實現(xiàn)景區(qū)的保值.增值； 同時景區(qū)托管為在不轉變或暫不轉變旅行景區(qū)原先產(chǎn)權歸屬的條件下,直接進行對景區(qū)的資產(chǎn)等要素的重組和 流淌, 達到資源優(yōu)化配置.拓寬融資渠道以及資產(chǎn)增值的目的,從而謀取景區(qū)資產(chǎn)整體價值的有效. 合理的經(jīng)濟回報；本文擬就景區(qū)治理的主體以及托管的合作模式等兩大核心問題展開爭論 .1 景區(qū)托管主體景區(qū)托管

2、的主體,必需為具有托管體會或者托管經(jīng)營特地人才.能夠承擔托管經(jīng)營風險的治理公司. 自然人或者金融機構；目前市場上有三種景區(qū)托管的主體：旅行社托管,酒店托管.以及專業(yè)的旅行投資治理公司托管；我們對幾種托管主體進行了各種要素以及優(yōu)劣勢的 分析,以便對景區(qū)托管獲得清楚的認知.1.1 旅行社治理2021 年 4 月 13 日,康輝旅行社集團“接管 ”河北祖山景區(qū),開創(chuàng)了旅行社治理景區(qū)的新模式； 康輝旅行社將對祖山景區(qū)的服務項目.治理方式和品牌包裝進行“托管 ”,實現(xiàn)景區(qū)與旅行集團強強聯(lián)手；我們認為 :旅行社托管景區(qū)優(yōu)勢在于：從旅行社角度看,旅行社熟識市場需求.明白游客的喜好, 可以為景區(qū)供應有效的客源

3、,提高景區(qū)的營業(yè)收入；從景區(qū)業(yè)主來言,引進旅行社管理景區(qū)可以引進專業(yè)化的治理團隊,削減宣揚成本.治理成本,并降低人員培訓費用；從整個旅行產(chǎn)業(yè)來看,旅行社托管景區(qū),可以形成相關產(chǎn)業(yè)一體化,節(jié)省各方成本,從而提升各自的競爭力；但為, 旅行社的傳統(tǒng)業(yè)務為帶團旅行,要開創(chuàng)景區(qū)托管這樣的新領域,意味著要有專業(yè)的治理團隊（旅行規(guī)劃.治理.營銷等人才組成的團隊）；治理團隊的創(chuàng)建勢必增加旅行社的人力成本； 由于旅行社參加景區(qū)治理,景區(qū)業(yè)主方要拿出一部分利潤與旅行社,因此與業(yè)主方精品學習資料精選學習資料 - - - 歡迎下載的利潤安排為個問題；所以旅行社托管景區(qū)除了在客源營銷等方面的優(yōu)勢連續(xù)突出之外,仍要在戰(zhàn)略

4、規(guī)劃.營銷治理以及可連續(xù)治理等方面有所明白,縱向拓寬景區(qū)治理的范疇；1.2 酒店治理公司治理由于國際度假酒店治理公司的一些度假村項目都分布在景區(qū)、而有些景區(qū)最核心的資產(chǎn)為 酒店資產(chǎn) 、所以我們把景區(qū)托管的另一主體定義為酒店治理公司；由酒店治理公司治理景區(qū),在國內(nèi) 、比較明顯的區(qū)域就為三亞亞龍灣國家旅行區(qū)、亞龍灣灣名義由管委會治理、但為 、在詳細的酒店治理方面、全部交由專業(yè)的酒店治理公司操作.這個區(qū)域現(xiàn)在集合了幾乎全球知名的 酒店治理公司參加景區(qū)治理；另一個國內(nèi)目前比較聞名的地區(qū)就為杭州千島湖aaaaa旅行區(qū) 、由于湖泊資源優(yōu)勢明顯、土地資源稀缺、吸引眾多國際酒店治理公司的度假項目入住.景區(qū)的運

5、營治理主要從產(chǎn)品提升.內(nèi)部治理.外部營銷三個方面來進行；產(chǎn)品提升方面：景區(qū)產(chǎn)品不為酒店產(chǎn)品,沒有標準化的屬性；例如酒店產(chǎn)品, 一般三星四星的消費水準都有國際標準,規(guī)?；瘡椭朴袠藴士梢?；但為景區(qū)之間的差距難以量化,沒有人能精確說出3a .4a 景區(qū)間的差距,因此產(chǎn)品提升沒有標準可依,很難規(guī)模化復制；外部營銷方面：景區(qū)營銷關鍵在于宣揚（各種媒體）.渠道（旅行社.俱樂部）共同跟進；在單一區(qū)域可以復制這種營銷模式, 但為可托管景區(qū)都為分散在不同區(qū)域,因此想要重復利用宣揚與渠道資源很難,而在不同區(qū)域復制邊際成本也很高,產(chǎn)生不了規(guī)模效益；因此酒店治理公司托管景區(qū)除了在 酒店治理優(yōu)勢突出之外,仍需要對景區(qū)的

6、旅行項目和旅行產(chǎn)品加以爭論,依據(jù)不同景區(qū)的特色進行差異化治理；1.3 專業(yè)的旅行投資治理公司治理專業(yè)的投資治理公司托管景區(qū),為近兩年興起的一種模式；這種模式特點在于投資治理公司 借助自己的專業(yè)性優(yōu)勢,全面介入景區(qū)的治理運營；這種模式可以僅輸出治理,不進行投資,只獵取景區(qū)的增值收益；也可以參加景區(qū)投資并且治理景區(qū),不僅能夠獲得景區(qū)的增值收益,仍能依據(jù)景區(qū)收益分紅；與旅行社和酒店治理公司脫胎于輕資產(chǎn)公司類型不同、綜合性的旅行投資治理公司脫胎于專業(yè)的旅行投資實業(yè)公司.同時擁有比旅行社和酒店治理公司更豐富、更多元化和更專業(yè)的治理團隊配置；他們既有傳統(tǒng)旅行社的客源資源優(yōu)勢、又有酒店治理公司標準化的治理規(guī)

7、范,更精品學習資料精選學習資料 - - - 歡迎下載具有豐富的投資運營實戰(zhàn)體會；其擁有專業(yè)的團隊（規(guī)劃設計.戰(zhàn)略治理.酒店治理、市場營銷.財務治理和資本運作等專業(yè)人才）能夠?qū)皡^(qū)的進展戰(zhàn)略.人員培訓.市場定位.品牌營銷,客源吸引等方面提出有效的方案,能夠在短時間內(nèi)取得較好的托付成果；目前,國內(nèi)特地進行景區(qū)托管的專業(yè)旅行投資治理公司少見,山木禾水旅行投資治理公司為景區(qū)托管 的代表；目前與杭州余杭區(qū)政府合作的超山風景區(qū),就為景區(qū)托管的實例；專業(yè)的投資治理公司對景區(qū)的托管可以有兩種模式：第一種為投資補償模式,這種模式為現(xiàn)有模式,以投資做切入點,旅行投入能獲得其他方面的補償；其次種為先托管后投資模式,

8、就為先托管景區(qū),不承諾投資；等到治理運營進入正軌,再有挑選的進行投資；這樣可以最大限度的削減風險；山木禾水對超山的治理,屬于既參加投資,又負責治理的模式；2 景區(qū)托管模式景區(qū)托管模式的核心經(jīng)濟原理為托管團隊為業(yè)主帶來客流的增量,從而產(chǎn)生經(jīng)營利潤的增量；依據(jù)山木禾水的爭論:目前國內(nèi)有三種景區(qū)托管模式：一種為團隊治理運營.其次種為租賃治理. 第三種為投資治理；這三種模式依次推動,團隊治理為最簡潔的治理方式,治理公司只向景區(qū)輸出治理團隊,收取治理費用； 租賃治理為投資公司租賃景區(qū)進行治理運營,每年向業(yè)主繳納肯定的物業(yè)租賃費用,景區(qū)受益由治理公司與業(yè)主按比例分成；投資治理為一種托管公司既作為出資方參加

9、景區(qū)的建設與開發(fā),又承擔景區(qū)的運營治理的模式；2.1 團隊治理運營團隊治理運營作為最直接的治理方式,由景區(qū)治理公司派遣治理團隊入駐景區(qū),為業(yè)主方供應規(guī)范化.專業(yè)化的治理服務；對景區(qū)的治理體系.工程建設.市場營銷.組織架構.進展戰(zhàn)略等提出專業(yè)的治理看法；景區(qū)治理公司收取基本的治理服務費用和業(yè)績嘉獎服務費,而景區(qū)經(jīng)營利潤全部歸業(yè)主方；景區(qū)治理公司以外派團隊的形式對景區(qū)進行治理,可以將治理公司行之有效的模式應用到 各個景區(qū)； 每個外派團隊的任務就為依據(jù)公司既定的治理規(guī)范去貫徹執(zhí)行,這樣能削減現(xiàn)場治理人員的壓力, 同時也便于公司總部對每個團隊進行督導考核,必要時仍可以對各個景區(qū)的治理進行對分析,完善景

10、區(qū)治理的模式；精品學習資料精選學習資料 - - - 歡迎下載治理團隊外派到景區(qū),因此其角色定位.執(zhí)行力.制造力.培訓提升.與治理公司總部的溝通等問題就顯現(xiàn)出來；如處理不好景區(qū)治理.治理團隊與總部的關系,各景區(qū)會成為一盤散沙,外派團隊也會各自為政,公司很難形成統(tǒng)一的整體；也就沒法談景區(qū)連鎖式經(jīng)營.集團化治理了；另外,景區(qū)治理公司要想將成熟的治理模式“復制.推廣 ”到其它景區(qū),必需要有充分的景區(qū)治理團隊和專業(yè)技術人才,因此實力較小的景區(qū)治理公司很難將景區(qū)治理進行產(chǎn)業(yè)化.連鎖式經(jīng)營；2.2 租賃治理景區(qū)租賃治理由景區(qū)治理公司向業(yè)主方租賃整個景區(qū)、并且對景區(qū)進行全面的治理運營,以此獵取經(jīng)營收益；而業(yè)主

11、方依據(jù)租賃合同向治理公司收取租賃費用；租賃治理為治理公司或者投資公司與業(yè)主簽訂租賃合同（合同年限不定）,以租賃的方式對景區(qū)進行治理； 這種治理模式特點在于景區(qū)治理公司作為經(jīng)營方來治理景區(qū)；因此景區(qū)的收益打算了治理公司所獲得的利潤；租賃治理風險較大,治理公司需要承擔經(jīng)營不善帶來的虧 損風險；因此,有肯定資金實力,能承擔金融風險的治理公司適合挑選租賃治理的模式；2.3 投資治理投資治理模式目前在景區(qū)治理模式中比較普遍,一般就為投資治理公司與地方政府或者開發(fā) 商合作, 共同依據(jù)肯定的比例出資建設項目；簡潔來說 、投資治理公司既投資,又參加治理；景區(qū)的營業(yè)利潤由治理方和政府或者開發(fā)商共同共享；投資治理公司僅要具備綜合的景區(qū)開發(fā)治理團隊（規(guī)劃策劃團隊. 營銷團隊. 治理團隊等） ,仍要具備雄厚的資金實力；山木禾水投資治理公司治理運營的杭州超山戶外運動公園就為為治理公司投資并運營景區(qū)的實例；該項目由山木禾水投資治理公司與余杭區(qū)政府合作共同組建一家項目公司來負責整個項目的運作, 余杭區(qū)政府作為業(yè)主方, 為項目供應土地. 基礎建設.政策等支持；山木禾水作為跟投方為項目供應專業(yè)的項目策劃與規(guī)劃. 市場營銷. 運營治理等； 二者在景區(qū)建設運營中承擔的責任不同, 而景區(qū)將來的利潤依據(jù)雙方的股權進行分紅；精品學習