二手交易風(fēng)險與對策

1、二手交易風(fēng)險與對策A、簽署公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同前(一)、定金風(fēng)險與對策實踐中經(jīng)常由于各種原因?qū)е路课葙I賣合同不能履行而發(fā)生糾紛的問題，從而交付定金的一方要求雙倍 返還定金或者收受定金的一方要求沒收定金的問題。那么什么叫定金？它有哪些法律性質(zhì)？定金是指合同當(dāng)事人為保證合同順利履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款作為合同履行 的擔(dān)保。我國擔(dān)保法、合同法、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋等相關(guān)法律對定金問題都有類似規(guī)定。我國擔(dān)保法第 90條規(guī)定， 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！钡?1條規(guī)

2、定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品 房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未 能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”我國合同法第115條規(guī)定 當(dāng)事人可以依照中華人民共和國擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為 債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán) 要求返還定金；收受定金的一方不履

3、行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這就是我們通常所說的定金罰則。從法律角度上看，定金具有以下性質(zhì)：第一，作為合同的擔(dān)保，以保證合同的順利履行；第二，證明合同成立的作用；第三，具有懲罰性，即給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金；接 受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。準(zhǔn)確把握定金的含義、法律屬性及相關(guān)法律的規(guī)定，可以在二手房交易中充分利用定金罰則維護(hù)自己的合法 權(quán)益。風(fēng)險：當(dāng)事人一方或雙方違約；引起定金糾紛；中介對策：1、中介公司為有效避免定金風(fēng)險并牽涉其中，往往在簽署公司合同前引入一個過渡階段，即公司現(xiàn)行的承購方看中物業(yè)后，下一部分 訂金，與中介方簽署一份訂購協(xié)議書委托中介方去

4、與物業(yè)的業(yè)主方洽談交易條件，業(yè)主同意承購方的交易條件后，中介公司會與業(yè)主方簽署一份銷售委托合同，業(yè)主收取中介方代付的定金，此時如果有一方違約，將按定金罰則執(zhí)行。2、為防止“走單”，客戶在看樓時簽署中介服務(wù)協(xié)議書并收取了客戶的訂金后，才讓買賣雙方見面；或 買賣雙方在公司見面時采用錄像的方式保留證據(jù)；(二)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險與對策房產(chǎn)權(quán)利有限制， 不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)如下：(1 )、根據(jù)城市規(guī)劃，市政府收回土地使用權(quán)的；(2)、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3 )、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)共有人書面同意的；(4)、設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(5 )、權(quán)屬有爭議的；(6

5、)、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形；風(fēng)險：產(chǎn)權(quán)不清晰、完整中介對策： 1、在接盤時要求業(yè)主方出示產(chǎn)權(quán)證和其身份證，以初步確定產(chǎn)權(quán)人的資格;2、在客戶意向購買并準(zhǔn)備下訂前，對于無法確定其產(chǎn)權(quán)的，一定要約業(yè)主去房交所核實產(chǎn)權(quán)的完整性 和清晰性（如產(chǎn)權(quán)證面積與實際面積是否相符、核實使用年限、抵押、拆遷、糾紛等）確保交易順 利進(jìn)行；3、出租：提前三個月通知承租人，如不買，須其出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明書；4、共有人：須共有人同意出售的證明；（含婚產(chǎn)）（三）、房屋質(zhì)量風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、住宅本身的質(zhì)量問題。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。2、相鄰關(guān)系上的瑕疵。如鄰里之間存有

6、公用面積糾紛、原居住人存有過度復(fù)雜的社會關(guān)系等。中介對策：1、實事求是，面對房屋質(zhì)量；做到不隱瞞事實真相；2、建議業(yè)主在能力內(nèi)做適當(dāng)處理；（四）、賣方資質(zhì)風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、賣方非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒有所有人的授權(quán)；2、賣方雖是所有人之一，但未獲得共有人的同意；3、賣方是否有民事行為能力或其是否受限制；（不滿10歲或不能辨讓自己行為能力等）；中介對策：1、簽署合同時要核對產(chǎn)權(quán)人身份證和產(chǎn)權(quán)證明中的姓名是否相同，或有無授權(quán)等；2、要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院 原則上都會認(rèn)定合同無效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書最好

7、是經(jīng)過公 證的。3、對于無或受限制民事行為能力時，一定要由其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)；（五）、買方資質(zhì)風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、買方的誠信不夠，不按時付清房款；2、買方的還款能力不夠，不能順利辦到按揭；中介對策：1、簽署公司三方合約時在合同中要明確房款交接時間；最好用資金監(jiān)管的方式處理房款，確保交易的 安全性；2、中介收取客戶訂金并簽署訂購協(xié)議書時，應(yīng)復(fù)印客戶半年的銀行流水明細(xì)，向貸款銀行確定客 戶的還款能力；B、簽署合同時二手房買賣合同中的必備條款：1、基本情況：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；2、房屋的基本情況：房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、有無共有人；3、價款及其支付方式、期限

8、：寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時 間，約定付款條件；4、交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用；5、違約責(zé)任：明確違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，爭議的解決（仲裁、訴訟等）；6、合同生效、中止、終止條款；7、變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。（一）、合同風(fēng)險和對策風(fēng)險：1、合同條款不明確；2、權(quán)利與義務(wù)不對等；中介對策：1、明確合同條款；2、起草三方合約時，要做到全權(quán)利與義務(wù)對等；（二）、價格風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、貪小便宜，寫低合同價格避稅；2、未明確相關(guān)費用、管理基金與按金等費用的承擔(dān)方；3、違章部分是否記錄在房屋價格中；4、賣方賣

9、時希望越高越好，買方希望越低越好，物業(yè)價格是否合理？中介對策：1、作“陰陽合同”主要是對賣方有利費用各付時 >,對買方來說面臨二個不利：A、由于買入價低，房屋出售或抵押時估值也會相應(yīng)降低；B、由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應(yīng)多繳。2、在收取客戶訂金前，要向賣方明確各項費用；最好在收訂前與業(yè)主簽署銷售委托合同，以防業(yè)主違 約，對中介的不利！3、看房時，要特別留意有無違章建筑，在談判時要明確其不能計入房價；4、各分店要對本區(qū)域的二手房交易價格非常清楚，對業(yè)主要根據(jù)其房房屋的實際情況評估出合理的價格， 便于推薦；對客戶推薦時要留有適當(dāng)?shù)目臻g，便于談價，促成

10、交易。（三）、按揭風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、貸款人所申請的貸款銀行不批或只批部分；2、現(xiàn)行的政策時要先過戶再抵押，所以有由買方按揭無法順利辦到，使賣方無法順利收到尾款；中介對策：1、在收訂前要向貸款銀行咨詢，得到銀行的初步確認(rèn)后才能收訂，以免給中介造成麻煩；2、為了減少給中介不必要的風(fēng)險，在操作時盡量選擇對中介有利的按揭產(chǎn)品；（四）、物業(yè)交接風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、物業(yè)交接的時間不清楚；2、物業(yè)交接時的相關(guān)費用沒有確定清楚；3、物業(yè)的附屬設(shè)施規(guī)定不明確；中介對策：1、在簽署合同時要確定好物業(yè)交接的具體時間和相關(guān)費用的承擔(dān)方;2、物業(yè)的附屬設(shè)施在簽署合同時要確定清楚，在交接時要核對；（五）、戶口風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、有無戶口指標(biāo)；2、合同中對賣方遷出戶口沒有明確規(guī)定；中介對策：1、在收訂前，要查清楚成交物業(yè)是否戶口指標(biāo)；2、在三方的合同中要明確賣方戶口明確的遷出時間和違約責(zé)任；（六）、款項風(fēng)險與對策風(fēng)險：1、簽署合同時付款時間規(guī)定不明確；2、在公告前，一次性將房款付給賣方；3、買方?jīng)]有能力付款；中介對策：1、在合同中明確房款支付的時間；2、如是一二手房交易中，樓款的支付最好采用分步支付的方式支付，在明確產(chǎn)權(quán)的前提下，首期款可在過 戶申請的當(dāng)日支付，最安全的是在交易公告后支付為最妥；3、次性付款的，可要求客戶支付首期款的同時將尾