《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》(示范文本)

1、 受人之托 盡心盡責附件4：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）使 用 說 明一、本議事規(guī)則文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會的相關活動。二、本示范文本中相關條款后有空白行，供業(yè)主自行約定或補充約定。業(yè)主可以根據實際情況共同決定對示范文本的內容進行選擇、修改、增補或者刪減。三、非住宅區(qū)可以參照適用本示范文本。 業(yè)主大會議事規(guī)則（名稱應當與前期物業(yè)服務合同名稱一致）第一章 業(yè)主大會第一條 本業(yè)主大會名稱為 區(qū)縣 業(yè)主大會。 第二條 業(yè)主大會的議事內容包括：（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三

2、）決議業(yè)主委員會的工作職責和經費；（四）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的年度工作報告；    （五）決議或者變更物業(yè)管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；    （六）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（七）籌集、管理和使用專項維修資金；（八）決議申請改建、重建建筑物及附屬設施；（九）決議申請變動建筑主體和拆改承重結構；（十）決議申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內部分業(yè)主作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；（十二）制定本物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩

3、序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；（十三）制定物業(yè)合同無法履行等情形的應急預案；（十四）決議本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共用部分的經營、收益分配等方案；（十五）決議對業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟的事項； （十六）決議本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主訴訟事宜；    （十七）決議物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。決定第（七）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以

4、上的業(yè)主同意；決定第（十）項事項，應當經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬調整后物業(yè)管理區(qū)域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會每年召開 次定期會議，召開時間為 ，由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內容：（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；（三）上一年度業(yè)主大會收支情況報告；（四）物業(yè)管理的其他有關事項。業(yè)主大會定期會議應

5、當討論并決議以下內容：（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的年度工作計劃；（二）選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；（三）決議下一年度物業(yè)管理有關事項；（四）決議下一年度業(yè)主大會收支預算；（五）決議物業(yè)管理其他的有關事項。業(yè)主委員會在業(yè)主大會定期會議召開60日前，應當就有關物業(yè)管理工作征詢業(yè)主意見，并對業(yè)主提出的意見、建議等，由業(yè)主委員會會議審議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定。 業(yè)主委員會應當在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主公告。第四條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內組織召開業(yè)主大會臨

6、時會議：（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議； （二）經業(yè)主委員會半數(shù)（含）以上委員提議變更業(yè)主委員會委員的；（三）業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)（含）以上的；（四）業(yè)主委員會認為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定有抵觸，提議召開業(yè)主大會臨時會議的；（五） ;（六） 。第五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應當自收到業(yè)主提議之日起30日內自行核查或向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結果公示后3日內向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

7、申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。第六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設立監(jiān)事會的，應當由監(jiān)事會根據管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設立監(jiān)事會但相關業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當于10日內責令業(yè)主委員會履行職責，逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法指導、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議，對相關事宜進行表決，并進行監(jiān)督。第七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見

8、的形式。采用集體討論形式的,業(yè)主大會選擇以下第 種方式: （一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議;（二）由業(yè)主從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表產生方式如下：1.以幢為單位設立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；2. 以單元為單位設立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；3. 。第八條 業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成，履行下列職責：（一）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共用部分的經營、收益分配及維修等事項。（二） ；（三） 。業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會議履行上述職責。業(yè)主小組會議的召集人由該小組業(yè)主推選的具有業(yè)主身份的人士擔任，會議議事程序參照本規(guī)則中業(yè)主

9、大會會議程序執(zhí)行。業(yè)主小組依法履行上述職責作出的決定，應當及時告知相關業(yè)主和業(yè)主委員會。業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，業(yè)主委員會應當及時告知；業(yè)主小組未及時改正的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決議。第九條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表由業(yè)主自薦或互薦的方式產生，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。業(yè)主代表應當于參加會議3日前，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，表決書應當經業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。第十條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置或業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房設提案箱、提案簿，

10、并安排專門的委員每月負責收集、整理當月業(yè)主、業(yè)主代表就物業(yè)管理有關事項的提議、意見、建議，向業(yè)主委員會主任報告，由業(yè)主委員會主任決定召開業(yè)主委員會會議審議的時間、地點等。業(yè)主委員會根據業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議和相關政策的要求，由業(yè)主委員會會議審議后，形成有編號的業(yè)主委員會議案，提交業(yè)主大會會議決議。第十一條 業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備工作業(yè)主委員會負責開會前的準備工作。根據業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議，經業(yè)主委員會會議審議后草擬議案，制定征詢意見表或表決票，核實業(yè)主情況。（二）發(fā)布公告業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式

11、向物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主公告并告知相關的社區(qū)居民委員會。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時處理的，要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會。公告包括以下內容：1會議形式；2會議日期、地點；3提交會議審議的事項；4會務常設聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5其他需公告的事項。公告期間，業(yè)主可向業(yè)主委員會提出對公告內容的意見和建議，由業(yè)主委員會會議審議。（三）會議召開業(yè)主委員會負責組織召開業(yè)主大會會議。采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會應在投票日期 日前發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主意見。召開業(yè)主大會會議時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處

12、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會的人員列席。（四）表決形式業(yè)主大會會議可以現(xiàn)場表決或書面表決，也可以采用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現(xiàn)場表決或書面表決形式、結果有異議的，可通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查。（五）公告業(yè)主大會會議決議業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會做好業(yè)主大會會議書面記錄；業(yè)主大會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并存檔，業(yè)主大會已刻制印章的，業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。第十二條 業(yè)主大會形成的決議，對本物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)

13、主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會的正常工作。業(yè)主大會形成的決議違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主大會形成的決議侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第十三條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議的，應符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內的其他業(yè)主或者 參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議

14、、業(yè)主小組會議，行使投票權；（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議；（三）業(yè)主是其他組織的，由其負責人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議。第十四條 業(yè)主的表決權按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權數(shù)按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算，但按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定，對因損害業(yè)主共同權益而被限制選舉權、表決權的業(yè)主所擁有的專有面積不計入建筑物總面積。 業(yè)主的人數(shù)表決

15、權數(shù)按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算，但按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定，對因損害業(yè)主共同權益而被限制選舉權、表決權的業(yè)主人數(shù)不計入總人數(shù)。按照規(guī)劃建設的已經辦理了不動產轉移登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產轉移登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設的人防工程面積不計算投票權。第十五條 業(yè)主大會、

16、業(yè)主委員會等工作經費用于下列開支：（一）電話費、紙張費、郵遞費等日常辦公等費用；（二）有關人員工資和津貼，共計費用 元/月，具體支付對象如下：（1） ，費用 元/月；（2） ，費用 元/月；（3） ，費用 元/月；（三） ；（四） 。業(yè)主大會、業(yè)主委員會等開展工作的經費，不得強制要求物業(yè)企業(yè)或其他管理人承擔，其工作經費來源，采用下列第 種籌集方式：（一）業(yè)主每月按每平方米建筑面積交納 元；（二）物業(yè)共用部分經營所得收益；（三）業(yè)主自愿捐贈；（四） ；（五） 。業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經費歸全體業(yè)主共有，依據法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和本議事規(guī)則進行財務管理，并由 進行年度審計。經費收支賬目于

17、每月  號在物業(yè)管理區(qū)域內公布一次，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。 第二章 業(yè)主委員會第十六條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責：      （一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；       （二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人簽訂物業(yè)服務合同；（四）擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，提交業(yè)主大會會議決定；      （五）及時了

18、解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；（六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的對物業(yè)服務的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務；       （七）擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；      （八）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務費和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用； （九）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管，建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；    

19、60;  （十）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛； （十一）根據業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，提交業(yè)主大會會議決定；（十二）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；（十三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；（十四）初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務計劃，提交業(yè)主大會會議決定；（十五）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同；（十六）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；（

20、十七）對違反國家和本市相關規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產；（十八）業(yè)主大會賦予的其他職責。第十七條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，并應當符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力； （二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）未被業(yè)主大會依約限制行使被選舉權； （四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔； （五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七） ；（八） 。除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；（二）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；（

21、三） ；（四） 。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內，一個法人或者其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的，業(yè)主可以授權共有人參加業(yè)主委員會的選舉。第十八條 有以下行為的業(yè)主，不能擔任業(yè)主委員會委員：（一）擅自搭建建筑物、構筑物；（二）擅自拆改房屋承重結構；（三）擅自改變住宅外立面；（四）擅自拆改燃氣管道和設施；（五）在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務機構任職，或與其關聯(lián)機構有利害關系的；（六） ；（七） 。第十九條 業(yè)主委員會設委員 名，其中主任1名，副主任 名。本物業(yè)管理區(qū)域選舉候補委員 名。第二十條 業(yè)主委員會主任和副主任在全體委員中推舉產生，業(yè)

22、主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應及時召開會議，重新推舉產生業(yè)主委員會主任或者副主任。第二十一條 業(yè)主委員會主任負責業(yè)主委員會的日常事務，履行以下職責：（一）負責召集業(yè)主委員會會議；（二）主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；（三）主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度；（四）代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作；（五）組織、協(xié)調、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題；（六）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定； （七）完成業(yè)主委員會交辦的工作；（八） ；（九） 。第二十二條 業(yè)主委員會副主任履行以下職責：（一）協(xié)助業(yè)主委員會主任工作；（二）根據業(yè)主委員會主任的授權，

23、召集業(yè)主委員會會議、主持業(yè)主委員會工作；（三）業(yè)主委員會主任缺席時，代行其職責； （四）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定； （五）完成業(yè)主委員會交辦的工作；（六） ；（七） 。第二十三條 業(yè)主委員會委員依法履行以下職責：（一）參加業(yè)主委員會會議等有關活動；（二）參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；（三）參與制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度；（四）參與組織、協(xié)調、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題；（五）密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會或者通過業(yè)主委員會向業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議；（六）承擔業(yè)主委員會布置的專項工作

24、；（七）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，完成業(yè)主委員會交辦的工作；（八） ；（九） 。第二十四條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業(yè)主大會選舉過程中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。第二十五條 業(yè)主委員會委員任期屆滿60日前，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議進行更換選舉，并做好以下更換選舉籌備工作：（

25、一）起草任期屆滿的委員工作情況的報告；（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）將業(yè)主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學歷、工作履歷以及交納物業(yè)服務費用的證明和交納建筑物及其附屬設施維修資金的證明等在本物業(yè)管理區(qū)域內公示；（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主委員會委員任期屆滿未更換的，業(yè)主可以建議業(yè)主委員會組織更換，仍不更換的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出更換業(yè)主委員會委員的申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會委員補足后，應當及時辦理

26、變更備案手續(xù)。第二十六條 業(yè)主委員會委員實行差額選舉；業(yè)主委員會委員候選人采用第 種方式產生：1.業(yè)主委員會直接聽取業(yè)主意見，經匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單； 2. 業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據得票多少，產生業(yè)主委員會委員候選人； 3. 業(yè)主委員會書面公告業(yè)主到指定地點領取推薦表推薦，根據得票多少，產生業(yè)主委員會委員候選人；4.5以上的業(yè)主聯(lián)名推薦業(yè)主委員會委員候選人；5.其他方式 。 第二十七 業(yè)主委員會委員缺額，由候補委員按照得票順序自動補足；候補委員名額用完，且業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業(yè)主委員會的名義

27、從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。新的業(yè)主委員會產生后，及時與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行檔案資料、印章及其他財務賬目等的轉交。第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公告：      （一）任職期限屆滿的；    

28、  （二）不再具備業(yè)主身份的；       （三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；       （四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的； （五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內向業(yè)主委員會移交其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。第二十九條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每 月召開一次。經三分之一以上業(yè)主委員會

29、委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的或者業(yè)主委員會就業(yè)主提議形成議案的，應當及時召開業(yè)主委員會臨時會議。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第三十條 召開業(yè)主大會定期會議時，由業(yè)主委員會主任代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會報告工作，工作報告內容應與本規(guī)則第十六條約定的業(yè)主委員會工作職責相一致，并分為日常工作報告、特定工作報告、財務報告和工作計劃等部分。業(yè)主委員會在向業(yè)主大會報告工作15日前，應將工作報告的主要內容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主公告。第三十一條 業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主

30、委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第三十二條 業(yè)主委員會會議應當按照下列規(guī)則召開：（一）會議由主任或其委托的副主任負責召集，并決定會議召開的時間、地點等；主任和副主任均不履職的，三分之一以上的委員可以自行召集業(yè)主委員會會議。（二）委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明；（三）提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員；（四）討論、決定物業(yè)管理公共事項的，于會議召開3日前在物業(yè)

31、管理區(qū)域內以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議；（五）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字；（六）會議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）須經全體委員半數(shù)以上簽字同意通過；（七）業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；（八）業(yè)主委員會應當將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。第三十三條 涉及以下重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應當先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主

32、的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議，業(yè)主代表由業(yè)主小組推選產生：（一）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案；（二）擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續(xù)籌方案；（三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案；（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分的使用、收益方案；（五）初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務計劃；（六） ；（七） 。第三十四條 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的書面記錄，并安排專人負責會議記錄和會議資料的存檔。業(yè)主委員會會議書面記錄由會議主持人（業(yè)主委員會主任或副主任）和記錄人簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；涉及重要事項的

33、會議由會議主持人（業(yè)主委員會主任或副主任）、記錄人和全體出席會議的業(yè)主委員會委員簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。第三十五條 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當在接受詢問之日起7日內予以答復。 第三十六條 業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指派專人保管。印章保管人不得將印章轉借他人，如確因工作需要或印章保管人外出，印章由業(yè)主委員會會議決定暫時保管人，并辦理暫時交管手續(xù)。 印章保管人對印章必須妥善保管，防止印章丟失、被盜和被盜用，如發(fā)現(xiàn)上述情況必須立即報告并采取補救措施。第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會依據各自的職責范圍使用印

34、章。每次印章使用應當有記錄，記錄內容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應當存檔，業(yè)主可以查閱。第三十八條 未依業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定而使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，由印章保管人承擔責任；造成經濟損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應責任。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應當向社會公告，并按照相關規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。違反上述規(guī)定，印章遺失后造成經濟損失或不良影響的，由印章遺失責任人承擔相應的責任。第三十九條 下列檔案資料應當編號造冊，并由業(yè)主委員會指定專人保管：（一）物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)資料；（二）各類會議記錄、紀要； （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員

35、會作出的決議、決定等書面材料； （四）業(yè)主大會成立備案及業(yè)主委員會產生、委員產生、備案及更新備案的材料；（五）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；（六）簽訂的物業(yè)服務合同；（七）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；（八）業(yè)主和使用人的提議、書面意見、建議書；（九）建筑物及其附屬設施維修資金收支情況清冊；（十）利用物業(yè)共用部分經營所得收益的收支情況清冊；（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的收支情況清冊；（十二）其他有關材料。 上述檔案資料遺失的，由檔案保管人承擔責任；造成經濟損失或不良影響的，依法追究檔案保管人的相應責任。第四十條 本業(yè)主大會的財務管理按照以下原則執(zhí)行：（一）屬于本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主或相關業(yè)主所

36、有的資金的收支范圍按本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則相關約定執(zhí)行，并由業(yè)主委員會負責業(yè)主大會的財務管理。（二）財務管理人員由出納、會計和負責人組成。出納 （姓名）負責現(xiàn)金的提取和存入；會計負責賬目的記錄和核對；負責人負責現(xiàn)金和賬目的吻合性。（三）全體業(yè)主或相關業(yè)主在取得物業(yè)共用部分經營所得收益時，統(tǒng)一由負責財務管理的會計或者出納入帳，并出具收據，加蓋財務專用章。嚴禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業(yè)共用部分經營所得收益。（四）業(yè)主委員會主任負責業(yè)主委員會辦公經費的審批簽字。但一次支出超過人民幣 元（含本數(shù)）時，需經業(yè)主委員會會議通過后，方可使用與劃轉。（五）業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定

37、的財務管理制度進行財務管理，業(yè)主大會財務專用章由會計負責保管；財務賬目實行公開化，于每月  號在物業(yè)管理區(qū)域內公布一次，并由 進行年度審計，接受業(yè)主的監(jiān)督。（六）業(yè)主大會以及業(yè)主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保。 （七） 在財務總結年度內，業(yè)主大會的資金使用有節(jié)余時，自動結轉到下一年度；資金發(fā)生不足時，由業(yè)主委員會草擬籌集方案，提交業(yè)主大會會議決定。（八）業(yè)主、業(yè)主委員會及其委員不得侵占屬于本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主或部分業(yè)主所有的資金；侵占全體業(yè)主或部分業(yè)主所有資金的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。第四十一條 保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資

38、料或財務憑證、財物的業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起3日內向業(yè)主委員會移交其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物。業(yè)主委員會重新確定印章、檔案資料或財務憑證、財物保管人，并完成印章、檔案資料或財務憑證、財物交接工作。業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。新的業(yè)主委員會產生后，與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行檔案資料、印章及其他財物賬目等的轉交。第三章 監(jiān)事會、財務人員和秘書第四十二條 監(jiān)事

39、會依據業(yè)主大會的授權開展工作，向業(yè)主大會負責并匯報工作，監(jiān)事會的職責范圍包括：（一）制定年度工作計劃，報業(yè)主大會批準；（二）在業(yè)主大會會議期間，向業(yè)主大會報告物業(yè)管理監(jiān)督工作的實施情況； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和財務狀況； （四）了解業(yè)主的意見和建議，了解物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況； （五）派員列席業(yè)主委員會會議； （六）接受業(yè)主對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的投訴，并決定是否啟動調查程序； （七）監(jiān)督業(yè)主委員會委員的更換選舉； （八）對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的行為進行調查、提出處理意見并提交業(yè)主大會表決；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。第四十三條 業(yè)主大會選舉產生監(jiān)事會，監(jiān)事會由 人組成。 監(jiān)事會監(jiān)事每次選舉產生后，召開監(jiān)事會會議推選產生召集人1名和副召集人1名，并在小區(qū)內公示，公示時間不少于7日。 第四十四條 監(jiān)事會召集履行以下職責 ：（一）召集和主持監(jiān)事會會議；（二）主持制定監(jiān)事會工作計劃和實施方案；（三）組織了解本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主代表及業(yè)主委員會委員的工作情況； （四）組織草擬監(jiān)事會提交業(yè)主大會的請求、建