后海片區(qū)踩盤報(bào)告

1、一場(chǎng)繁華的預(yù)謀郭瀟文深圳19天心得匯報(bào)這是一場(chǎng)預(yù)謀一場(chǎng)關(guān)于繁華共享的預(yù)謀其幕后推手不止一位參與這場(chǎng)預(yù)謀的 有以下這些人房地產(chǎn)開發(fā)商深圳市國(guó)土局深圳市政工程隊(duì)賽艇選手及觀光客置業(yè)者深圳市規(guī)劃委員會(huì)深圳市市場(chǎng)管理局建筑工地的工人餐飲店老板中原的各位同仁And so on他們?cè)陬A(yù)謀些什么？這場(chǎng)預(yù)謀發(fā)生在哪里？繁華？和房?jī)r(jià)有關(guān)系嗎？先來看看以下數(shù)據(jù)6 . 6 . 深圳首個(gè)6星級(jí)會(huì)所項(xiàng)目在這里10 . 2010年10盤同發(fā)在這里1100. 2009年單季度銷售1100套房子的項(xiàng)目在這里10萬. 別墅價(jià)格10萬/全城最高的 項(xiàng)目在這里20億. 深圳史上第五個(gè)全年銷售額超過20個(gè)億的項(xiàng)目在這里40億. 深圳

2、史上最智能豪宅全年銷售40個(gè)億的項(xiàng)目在這里這里 就是深圳后海灣詳說后海灣后海灣之繁華后海灣之預(yù)謀地理認(rèn)知周邊情況分區(qū)規(guī)劃數(shù)據(jù)回顧房?jī)r(jià)對(duì)比客戶分析總結(jié)思考區(qū)域價(jià)值1.環(huán)境優(yōu)勢(shì)2.交通形態(tài)3.配套設(shè)施4.政策導(dǎo)向開發(fā)現(xiàn)狀口岸價(jià)值SWOT分析1 1、地理認(rèn)知、地理認(rèn)知后海灣填海區(qū)位于南山蛇口東部，深圳灣與珠江出?？诮粎R處，由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成，總面積537.06公頃。詳說后海灣區(qū)域四至區(qū)域四至西起：后海大道南鄰：東濱路東至：沙河西路北到：濱海大道大后海區(qū)域：包含東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)、南山商業(yè)文化區(qū)。除了法定圖則中的區(qū)域，還包括了蛇口東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)

3、，以及正在建設(shè)的南山商業(yè)文化區(qū)，共同構(gòu)成了人們心中的大后海區(qū)。2、周邊情況、周邊情況后海灣填海區(qū)與多個(gè)居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)相連，起著承上啟下的連接作用，使各組團(tuán)形成連續(xù)的、一體化的布局，互補(bǔ)共生、協(xié)調(diào)發(fā)展。分類居住用地行政教育等用地商業(yè)服務(wù)業(yè)用地公共綠地詳說后海灣蛇口東填海區(qū)蛇口東填海區(qū)商業(yè)用地商業(yè)用地北區(qū)科科苑苑路路東區(qū)西區(qū)深圳灣口岸、西部通道、城墻公園卓越維港、曦灣、太古城、三湘海尚、鴻威海怡灣畔等 東區(qū)西區(qū)F1世界摩托艇賽場(chǎng)、體育中心、深圳歌劇院、藝術(shù)館等天虹、華潤(rùn)、中石油總部等城城市市功功能能南區(qū)3、分區(qū)規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃后海分區(qū)圖詳說后海灣 區(qū)域建筑面積一覽表項(xiàng)目總面積（平方米）西區(qū)面

4、積（平方米）冬區(qū)面積（平方米）居住面積157227015722700辦公面積57600230055300商業(yè)面積975708757010000公共配套設(shè)施面積85685845051180其他面積218002180合計(jì)1815305174664568600詳說后海灣詳說后海灣片區(qū)用地性質(zhì)面積（公頃）比例（%）西區(qū)居住用地二類居住用地72.6735.1054.4126.28三類居住用地32.3624.23配套設(shè)施用地5.213.90政府/團(tuán)體/社區(qū)用地行政辦公用地7.590.365.680.27文化娛樂用地0.800.60教育科研設(shè)計(jì)用地5.974.47社會(huì)福利+醫(yī)療用地0.460.34道路廣場(chǎng)用

5、地道路用地28.2227.8121.1420.83廣場(chǎng)用地0.410.31綠地公共綠地25.0625.0618.7718.77合計(jì)133.54100.00東區(qū)政府/團(tuán)體/社區(qū)用地口岸設(shè)施用地110.60110.6062.3762.37道路廣場(chǎng)用地道路用地21.3119.8512.0111.19社會(huì)停車庫用地1.460.82市政公用設(shè)施用地交通設(shè)施用地1.181.180.670.67綠地公共綠地42.7328.1424.0915.87生產(chǎn)防護(hù)綠地14.598.22特殊用地軍事用地0.730.730.410.41水城和其他用地發(fā)展備用地0.800.800.450.45合計(jì)177.35100.00初

6、步了解后海之后，見證繁華時(shí)刻到了后海灣之繁華我們來回顧一些數(shù)據(jù)6. 深圳首個(gè)6星級(jí)會(huì)所項(xiàng)目在這里【皇庭港灣皇庭港灣】 豪華歐式按摩石泳池10 . 2010年10盤同發(fā)在這里后海灣之繁華曦灣鴻威海怡灣寶能太古城君匯新天三湘海尚1100. 2009年單季度銷售1100套房子的項(xiàng)目在這里后海灣之繁華【寶能太古城寶能太古城】 創(chuàng)造單日銷售近創(chuàng)造單日銷售近1515億神話億神話0909年第三季度深圳樓盤成交龍虎榜年第三季度深圳樓盤成交龍虎榜冠軍冠軍銷售銷售11001100套套銷售中心銷售中心10萬. 別墅價(jià)格10萬/全城最高的項(xiàng)目在這里后海灣之繁華別墅別墅1010萬萬/ /全城價(jià)格天花全城價(jià)格天花20億.

7、 深圳史上第五個(gè)全年銷售額超過20個(gè)億的項(xiàng)目在這里后海灣之繁華【卓越維港卓越維港】 20032003年以來，全市唯一一個(gè)單月套數(shù)、年以來，全市唯一一個(gè)單月套數(shù)、冠軍、金額三料冠軍冠軍、金額三料冠軍深圳史上第深圳史上第5 5個(gè)當(dāng)年銷售額過個(gè)當(dāng)年銷售額過2020億億的項(xiàng)目項(xiàng)目開啟后海灣板塊領(lǐng)漲時(shí)代開啟后海灣板塊領(lǐng)漲時(shí)代40億. 深圳史上最智能豪宅全年銷售40個(gè)億的項(xiàng)目在這里后海灣之繁華【三湘海尚三湘海尚】 20092009年最具影響力科技智能大宅年最具影響力科技智能大宅20092009年深圳銷售排名第二年深圳銷售排名第二三個(gè)月連續(xù)三次開盤即售罄三個(gè)月連續(xù)三次開盤即售罄全年實(shí)現(xiàn)全年實(shí)現(xiàn)4040億億銷

8、售額銷售額后海灣之繁華 后海灣項(xiàng)目房?jī)r(jià)比對(duì)表樓盤開盤時(shí)間建筑類別當(dāng)前價(jià)格戶型漲幅三湘海尚09.9.5多層，高層48000元/1402房，1483房，175-2284房，236-306頂層復(fù)式及280別墅。20%寶能太古城09.9.26高層33000元/北區(qū)主力戶型為130-170三房四房，207-306四至五房及頂層復(fù)式；南區(qū)主力戶型為40-89一至三房。27%曦灣08.12.6高層，疊墅2000萬/套疊墅面積為200多平，高層全部為復(fù)式單位，主力戶型在80-130的兩房和三房。高層24%君匯新天09.11.5高層36000元/主力戶型為156-233的四房和五房。6%鴻威海怡灣09.12.2

9、9高層，洋房32000元/89兩房，140-165的大戶型，256-300的海際別墅。14%2009年，后海成為了全深圳房?jī)r(jià)漲幅最高的地方，漲幅高達(dá)50%，從卓越維港1.8萬/起步，到2009年海尚2.7萬/每起步，到如今？后?？蛻舴治龊蠛？蛻舴治龊蠛持比A50%30%15%5%客戶購買動(dòng)機(jī)來源于片區(qū)升值空間 升值空間改善居住稀缺價(jià)值投資價(jià)值后海主力購買客戶的年紀(jì)都偏大，多為多次買房者，他們的工作范圍不局限在南山，其中50%、60%是深圳本地的成功人士，還有一部分是全國(guó)各地以及海內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外的專業(yè)人士和企業(yè)高管。40%30%15%10%5%后海主力客戶來自福田和南山福田客戶南山客戶香港客戶外

10、國(guó)客戶其他客戶職業(yè)私企老板最多客戶職業(yè)私企老板最多舉例舉例: :君匯客戶詳析君匯客戶詳析后海灣之繁華ABCD35-45歲經(jīng)濟(jì)實(shí)力自住型投資型職業(yè)生涯高峰成家立業(yè)改善居住套總價(jià)620-650萬首付200萬房貸20年月均30000年收入100萬月租金7500計(jì)，空置率5年，年支出8%，純收益 帶動(dòng)西部濱海區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，強(qiáng)化西部濱海區(qū)在珠江東岸黃金走廊的中心位置西部通道，20分鐘可到達(dá)香港迪士尼、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，港深往來極為便利。形成深港半小時(shí)創(chuàng)新圈，加快深港同城化進(jìn)程 為后海帶來1800萬人流，使后海將成為粵港重要的咽喉 從深圳側(cè)蛇口東角頭填海區(qū)跨海至香港側(cè)鰲勘石，全長(zhǎng)4770米 總?cè)蒈嚵浚?2.2

11、萬，日可通關(guān)車輛5.86萬輛次，全國(guó)約50%的出入境車輛 配套：一地兩檢模式的聯(lián)檢大樓 ，80多條過境通道，日處理6萬人次過關(guān) 對(duì)房地產(chǎn)的影響對(duì)房地產(chǎn)的影響 大規(guī)模公建配套的建設(shè)和居住環(huán)境的升級(jí)，將進(jìn)一步提升后海片區(qū)的土地價(jià)值和居住價(jià)值增加住宅需求：往來人流、物流會(huì)增大，消費(fèi)和投資都會(huì)增強(qiáng)，購房需求增加增加寫字樓需求：吸引物流、運(yùn)輸?shù)绕髽I(yè)進(jìn)駐南山，對(duì)區(qū)域的寫字樓需求增加口岸板塊的重大意義：口岸板塊的重大意義：深、粵、港三位一體的經(jīng)濟(jì)共融，和福田、皇崗口岸形成財(cái)經(jīng)商務(wù)走廊當(dāng)然 利好不會(huì)使我們失去理性StrengthStrengthWeaknessWeaknessOpportunityOpport

12、unityThreatsThreats后海灣SWOT分析位置優(yōu)勢(shì)：擁有海資源，良好的生態(tài)環(huán)境和多樣的休閑娛樂設(shè)施，更是西部通道進(jìn)出深港的門戶。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：政府高度重視后海填海區(qū)的規(guī)劃，根據(jù)地塊的地緣情況對(duì)后海進(jìn)行多元合理的城市規(guī)劃，形成一個(gè)相互配合、相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市功能系統(tǒng)，使得片區(qū)的價(jià)值得到進(jìn)一步提升。 深圳灣口岸的車流量大，會(huì)帶來一定的廢氣污染。 由于后海灣填海區(qū)是一塊新生的土地，片區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)需要一定的時(shí)日才能完善，因此住宅區(qū)的生活便利度短期內(nèi)將相對(duì)較低。 豪宅區(qū)：利用自身擁有的自然稟賦，形成濱海豪宅示范區(qū)。 金融區(qū)：利用政府的政策支持和口岸經(jīng)濟(jì)的支持，發(fā)展市級(jí)金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 文體中心：開發(fā)中的眾多大型文體設(shè)施，有利于片區(qū)發(fā)展成為深圳新的文體中心。 旅游休閑區(qū)：片區(qū)內(nèi)擁有眾多景觀區(qū)域和各種大型文體設(shè)施，有潛力發(fā)展成為深圳新的旅游休閑區(qū)。 高尚濱海居住區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)