某地產(chǎn)策劃--北辰東郊和平項(xiàng)目市場分析報(bào)告

1、HTP 浩天地產(chǎn)策劃目 錄前言第一部分北京別墅市場整體分析年北京別墅市場供應(yīng)分析n 別墅供應(yīng)量分析n 別墅區(qū)域分布分析n 別墅產(chǎn)品體系分析n 別墅區(qū)環(huán)境體系分析年北京別墅市場需求分析北京別墅客戶群構(gòu)成北京別墅客戶群特征年北京別墅市場租售情況分析n 別墅銷售價(jià)格走勢趨于平穩(wěn)n 別墅市場平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減n 出租型別墅數(shù)量不斷增加2002年北京別墅市場發(fā)展趨勢分析短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限別墅需求將會(huì)有明顯增長高品質(zhì)精品別墅將在市場中占重要地位聯(lián)排（TOWNHOUSE）別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅將在2002年占據(jù)別墅市場60%以上的分額第二部分北京東北部別墅整體市場分析北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述北京東北

2、部別墅市場需求分析北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析北京東北部別墅市場銷售狀況分析n 租售價(jià)格分析n 銷售情況分析北京東北部別墅市場配套設(shè)施分析年北京東北部別墅精裝修市場分析年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢分析第三部分北辰東郊和平項(xiàng)目市場定位建議本案優(yōu)劣勢分析n 優(yōu)勢分析n 劣勢分析北辰東郊和平項(xiàng)目市場定位建議前言北京市別墅市場以麗京花園的高價(jià)熱銷為標(biāo)志開始于1992年，1993年剛剛興起的別墅市場就受到了公寓等物業(yè)的沖擊，加之立項(xiàng)建設(shè)的別墅項(xiàng)目過多，造成市場不太景氣。由于高檔物業(yè)的過度開發(fā)，1995年國務(wù)院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項(xiàng)，以后建設(shè)也要嚴(yán)格審批，別墅市場開始處于

3、徘徊不前的狀況。1998年僅有幾個(gè)項(xiàng)目看好，1999年竣工項(xiàng)目有限，總體市場處于消化吸收階段。紫玉山莊、碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園的熱銷，使別墅市場出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起了人們的關(guān)注。第一部分 北京別墅市場整體分析一、北京別墅市場供應(yīng)分析1、別墅供應(yīng)量分析從1997年至1999年底，由于沒有新的別墅項(xiàng)目立項(xiàng)，別墅市場年增加供應(yīng)量不大。由于經(jīng)濟(jì)回升，房地產(chǎn)市場逐步升溫，20002001年新開發(fā)別墅項(xiàng)目明顯較往年有所增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，2001年底新開盤別墅項(xiàng)目有12個(gè)，原別墅區(qū)開發(fā)后期工程和重新包裝后入市銷售的項(xiàng)目16個(gè)，新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為120萬平方米，4000套別墅單位。其他在售樓盤，仍

4、有相當(dāng)數(shù)量的空置約50萬平方米，1700套別墅單位。潛在供應(yīng)量約有40萬平方米（不包括京華學(xué)者之家、圣得花園等具體建筑指標(biāo)尚未明確的后期供應(yīng)量），包括爛尾別墅項(xiàng)目有7個(gè)和未正式推出的島上別墅。2002年別墅市場供過于求的局面將進(jìn)一步加劇。2、別墅區(qū)域分布分析據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，到2001年底為止北京市共有別墅項(xiàng)目約122個(gè)，總建筑面積約900多萬平方米，3萬多套別墅單位。北京市別墅主要集中分布于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)的60以上，東部及東南部地區(qū)，南部及西部地區(qū)別墅分布零散且相對(duì)較少。附表1.2001年北京市別墅項(xiàng)目區(qū)位分布區(qū)域分布數(shù)量（個(gè)）占北京別墅項(xiàng)目總體數(shù)量百分比（%）東

5、部、東南部3226東北部3428北部、西北部4436南部、西南部87市區(qū)43· 東北部別墅是別墅建設(shè)最早，開發(fā)規(guī)模最大的地區(qū)。配套設(shè)施齊全，環(huán)境和設(shè)計(jì)檔次較高，京順路和首都機(jī)場高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。另外，一些新盤如泉發(fā)花園、鐵營花園新村等，在知名度較高的成熟別墅區(qū)周邊開發(fā)，既可以保證其良好環(huán)境景觀，又節(jié)省了大量的區(qū)外環(huán)境開發(fā)成本。· 西北部別墅占據(jù)“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢，別墅開發(fā)的規(guī)模僅次于東北部地區(qū)，早期開發(fā)的別墅以高檔外銷別墅為主，如玫瑰園、朝鳳山莊、龍城花園等。· 北部別墅主要分布在亞北京湯公路沿線，由于亞北居住項(xiàng)目高密度聚集，交通條件受

6、到一定限制，地勢平坦，但高檔配套設(shè)施較為缺乏，多數(shù)為經(jīng)濟(jì)型的內(nèi)銷別墅，環(huán)境質(zhì)量和別墅個(gè)性設(shè)計(jì)無明顯特色。2000年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷，使得北部別墅市場整體銷售情況轉(zhuǎn)好。· 東部及東南部別墅主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。最近燕郊開發(fā)一批新的別墅項(xiàng)目，如東鄰華堂高爾夫俱樂部的圣得花園、和安名人錄，在環(huán)境和設(shè)計(jì)方面獨(dú)具特色，成為別墅市場新的亮點(diǎn)。· 西部及西南部別墅項(xiàng)目最少，多數(shù)為早期開發(fā)項(xiàng)目。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價(jià)格昂貴，多為出租。3、別墅產(chǎn)品體系分析2001年別墅市場供應(yīng)改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面

7、，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位。2001年12個(gè)新盤別墅中，均價(jià)在7000元平方米以下的項(xiàng)目有10個(gè)，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價(jià)格與客戶購買力的差距，成交情況逐漸活躍起來。2000年年底以前，多數(shù)人提起別墅還因其“天價(jià)”望而卻步，2001年就有較多購房者選好了“物美價(jià)廉”的經(jīng)濟(jì)型別墅。2001年12個(gè)新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項(xiàng)目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)型別墅。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成，2002年將會(huì)有大量的TOWNHOUSE在該區(qū)域內(nèi)建成銷售。沿首都機(jī)場高速路和京通快速路分別有香江花園、泉發(fā)花園、鐵營花園、格

8、林莊園、圣得花園、和安名人錄和東方比華利等新盤入市，這些別墅以獨(dú)立式別墅為主。由于機(jī)場路附近的三個(gè)項(xiàng)目尚不具備合法產(chǎn)權(quán)，在環(huán)境和設(shè)計(jì)風(fēng)格方面反而比不上京通路附近的三個(gè)項(xiàng)目。在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。隨著遠(yuǎn)郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，遠(yuǎn)郊特別是風(fēng)景區(qū)的精品別墅將會(huì)在長期內(nèi)逐漸暢銷。4、別墅區(qū)環(huán)境體系分析別墅區(qū)的環(huán)境包括：別墅區(qū)外圍環(huán)境、區(qū)內(nèi)園林環(huán)境以及別墅室內(nèi)裝修裝飾環(huán)境。目前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境較差，而且業(yè)主或客戶直接感受到外圍環(huán)境。較

9、差的外圍環(huán)境直接影響業(yè)主對(duì)別墅的印象，從而降低客戶對(duì)別墅的購買欲望。別墅區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不能很好地融合，雖然某些別墅具有大面積的中庭花園和湖光水色，但私家花園的布置與整體環(huán)境格格不入，植被和花木的養(yǎng)護(hù)不利，使區(qū)內(nèi)園林景觀大打折扣。別墅的室內(nèi)裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其余別墅只提供初裝修甚至是毛坯房。別墅在居住物業(yè)中具有最高價(jià)值形態(tài)的特點(diǎn)，這樣就要求開發(fā)商為客戶提供菜單式精裝修住宅，客戶的文化品位和個(gè)性愛好可以通過內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)得到充分體現(xiàn)。二、2001年北京別墅市場需求分析1、北京別墅客戶群構(gòu)成隨著居民收入的增加和別墅價(jià)格的下降，別墅的需求量逐漸增加。幾年前

10、還只能是高收入階層享受的豪宅，通過99年以后的發(fā)展，現(xiàn)今已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前，別墅市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個(gè)層次：· 由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國外購買需求，隨著加入WTO的到來和經(jīng)濟(jì)更加開放，國外購買需求不斷擴(kuò)大。這部分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。· 從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士。隨著經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。· 財(cái)

11、力雄厚的港、澳、臺(tái)富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長時(shí)間滯留京城，形成對(duì)京城別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。· 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時(shí)多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。· 薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí)分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級(jí)”，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅。近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)約為80左右。隨著新開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)

12、格走低，“中產(chǎn)階級(jí)”日益成為別墅買家的主力，別墅總的購買需求將進(jìn)一步增大。2000年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產(chǎn)階級(jí)”， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。2、北京別墅客戶群特征北京市別墅的需求市場包括內(nèi)銷市場和外銷市場兩部分。外銷市場的需求對(duì)象包括：外國使館工作人員、駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)高級(jí)管理人員和海外華人、港、澳、臺(tái)同胞。內(nèi)銷市場需求對(duì)象包括：高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴、國內(nèi)效益較好、實(shí)力雄厚的名牌企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)精英、演藝界名人、其他行業(yè)的京城富豪。北京市別墅市場需求呈以下特征：（1）外資公司購買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國加入WTO的臨近，國外駐京公司

13、購買別墅有上升趨勢。如香江花園70的別墅出售給SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等極具實(shí)力的跨國大型公司，名都園、紫玉山莊、麗京花園等出售給國外公司的別墅也占有較大份額。（2）外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。北京市最早的別墅主要是由使館官員購買或承租的，麗京花園的別墅多為美國、德國、法國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅，都有超過半數(shù)的使館人員買走。在各個(gè)時(shí)期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來源。（3）港、澳、臺(tái)同胞及外地駐京機(jī)構(gòu)是購買外銷別墅的新生力量。隨著香港、澳門的

14、回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺(tái)同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。外地駐京機(jī)構(gòu)購買別墅的數(shù)量也有一定比例，并且逐漸擴(kuò)大。健翔山莊全部住戶均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。（4）別墅內(nèi)銷市場迅速發(fā)展。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨著人們收入的增長，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。目前，內(nèi)銷別墅買家分為兩類，一類是購買后自己居住，另一類是用于投資購買后出租以獲得較高的租金回報(bào)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，加入WTO日益臨近，住房按揭貸款的實(shí)施，第二類買主呈明顯上升趨勢。三、2001年北京別墅市場租售情

15、況分析1、別墅銷售價(jià)格走勢趨于平穩(wěn)1992年底北京市第一個(gè)別墅項(xiàng)目麗京花園落成并投入市場，當(dāng)時(shí)售價(jià)為2400美元平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)居住物業(yè)的天價(jià)。1995年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅1萬余套，價(jià)格仍居高不下，但平均售出率只有35。1997、1998年仍有大量別墅竣工，市場供給注入速度大于消化吸收速度，價(jià)格出現(xiàn)下跌態(tài)勢。1999、2000年，由于少有新建別墅投入市場，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價(jià)格依然有小幅下滑，別墅交易市場保持平淡。1999年底到2001年底，價(jià)格基本保持平穩(wěn)，升降幅度不大。2、別墅市場平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞

16、減附表2.2001年北京別墅主要分布區(qū)平均售價(jià)（元/平方米）區(qū)域銷售價(jià)格區(qū)域銷售價(jià)格亞北昌平10647機(jī)場路順義13757海淀上地7211經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6900通州4720遠(yuǎn)郊3328市區(qū)24485大興豐臺(tái)10708平均銷售價(jià)格9580l 2001年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣9580元平方米左右。l 市區(qū)內(nèi)別墅平均售價(jià)在3000美元平方米左右，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價(jià)為4000美元平方米，市區(qū)內(nèi)的別墅少而金貴。l 除市區(qū)外，位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價(jià)最高，均價(jià)在1600美元平方米，約為人民幣13757元平方米。本地區(qū)的別墅中約90為外銷，并且有幾個(gè)市場口碑好、入住率高、買房租房檔

17、次高的別墅如：香江花園、龍?jiān)穭e墅、名都園等。l 別墅售價(jià)超過人民幣10000平方米的還有亞北至昌平、大興、豐臺(tái)地區(qū)。l 售價(jià)在人民幣30004000元平方米的分布在海淀上地、通州地區(qū)。價(jià)位最低的是人民幣20003000元平方米的低檔別墅（有些為非法開發(fā)項(xiàng)目），分布在頤和園地區(qū)。l 從整體市場來看，售價(jià)在人民幣5000元平方米以下及高于10000元平方米的別墅數(shù)量相等，共占70的份額，其余為中間價(jià)位。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米3300元左右。3、2001年出租型別墅數(shù)量在不斷增加自1998年以來，別墅市場比較低迷，大量別墅積壓。開發(fā)商被迫改變經(jīng)營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會(huì)所等出

18、租。1999年，一些有競爭力的別墅如，香江花園、京潤水上花園等加入租賃市場，出租別墅數(shù)量增多，由于別墅需求有限，出租市場競爭日益激烈，平均租金也下調(diào)了15，在15美元平方米·月左右。目前，除少量出售別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。四、2002年北京別墅市場發(fā)展趨勢分析北京市別墅市場經(jīng)歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程，新世紀(jì)的別墅市場將出現(xiàn)以下趨勢和特征：1、短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模，1995年以后尚無新的別墅立項(xiàng)?，F(xiàn)在供應(yīng)市場的只有一些租售情況較好別墅的二期、三期工程，或是以前立項(xiàng)并未開工的項(xiàng)目，但是總的供應(yīng)量較少。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)

19、的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。2、別墅需求將有明顯增長 2001年初以來，別墅銷售呈增長態(tài)勢，一些別墅項(xiàng)目如北辰花園別墅、太麗花園別墅已經(jīng)售完，大部分現(xiàn)房別墅銷售率有不同程度增長。別墅需求增長的原因有：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2001年上半年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度達(dá)到12，住宅市場出現(xiàn)了供求兩旺的局面，別墅市場作為其中的一個(gè)子市場，也在沉寂中緩緩復(fù)蘇。中國加入WTO。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳、臺(tái)同胞，以外銷為主的別墅將會(huì)取得更佳的租售業(yè)績。北京市放寬對(duì)購買別墅的貸款，為別墅市場提供了強(qiáng)大的貨幣支持。目前，大多數(shù)別墅提供按揭貸款，使IT產(chǎn)業(yè)等

20、高科技行業(yè)的高薪階層購買別墅更加現(xiàn)實(shí)。經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)與加入WTO的臨近，增強(qiáng)了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國內(nèi)人士購買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報(bào)。人們居住觀念的變化。隨著收入水平的提高，在2002年中，崇尚享受生活的人們將會(huì)追求一種全新的生活方式，即5天住城里，2天周末住郊區(qū)，將有越來越多的人在城市郊區(qū)購買高品質(zhì)的別墅。3、高品質(zhì)精品別墅將在市場中占重要地位 環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)周到、配套設(shè)施齊備、風(fēng)格獨(dú)特的名牌別墅雖然價(jià)高，但銷售率也高，出租更好；相反，設(shè)計(jì)一般、建筑密度大、缺乏配套設(shè)施的項(xiàng)目，租售情況較差，甚至停售。隨著別墅市場的發(fā)展，這一趨勢將更加明顯。4、聯(lián)排（TOWNHOUSE）別墅等

21、經(jīng)濟(jì)型別墅也將在2002年占據(jù)別墅市場605以上的分額2002年將成為一個(gè)發(fā)展方向隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，越來越多的人要求有更好的居住質(zhì)量，受夠了城市的擁擠和污染，開始追求廣闊的天空和清爽的環(huán)境，但別墅的價(jià)格卻讓大多數(shù)人望而卻步，聯(lián)排別墅的出現(xiàn)即滿足了人們物質(zhì)生活的愿望，也同時(shí)滿足了人們對(duì)精神需求的渴望，其低廉的價(jià)格讓每一個(gè)渴望享受別墅生活的消費(fèi)者傾囊而出。可以預(yù)見的是：2002年的別墅銷售市場，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)占據(jù)北京別墅總體供應(yīng)量的60%以上的分額。第二部分 2001年北京東北部別墅整體市場分析一、2001年北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述北京市東北部別墅市場已經(jīng)形成規(guī)模，是

22、北京市別墅分布最集中的地區(qū)，大部分高檔別墅位于本區(qū)域。目前，東北部別墅市場仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時(shí)間較長，但銷售情況不佳。但與以前相比，出售和出租情況均有較大改善，特別2001年年初開始現(xiàn)房銷售的別墅項(xiàng)目，如富成花園、銀湖別墅等銷售率約達(dá)到50，出租數(shù)量也有一定增長。總體來看，東北部別墅處于買方市場的階段，但是熱銷項(xiàng)目也說明市場需求在不斷增長，特別是環(huán)境良好的高品質(zhì)別墅市場前景樂觀。二、2001年北京東北部別墅市場需求分析外籍人士是別墅需求的主體東北部別墅以外銷為主，除金寶花園、雙?；▓@、太利花園和月亮灣綠色家園為內(nèi)銷別墅外，其余均為外銷項(xiàng)目。外銷別墅雖然價(jià)格不菲，但是它以幽雅的環(huán)

23、境和高貴的品質(zhì)吸引著眾多的買家和租戶，其客戶包括駐華使館人員、國際知名大公司、海外華僑、港澳臺(tái)同胞。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和中國已加入WTO等利好因素的影響，外銷市場有升溫跡象，新的購買來源主要是來華經(jīng)商或投資的海外公司、企業(yè)的代表或管理人員。別墅內(nèi)銷需求迅速發(fā)展早期別墅國內(nèi)買家數(shù)量非常有限。近年來，有些外銷別墅大部分被國內(nèi)人士購買，如北辰花園、建翔山莊、太利花園的買家和租戶幾乎全部是國內(nèi)公司，富成花園、金寶花園則絕大部分被房地產(chǎn)業(yè)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族和部分境外白領(lǐng)人員購買。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的

24、租金收入，別墅市場的內(nèi)銷需求量明顯上升。三、2001年北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析東北部別墅市場有成熟的區(qū)域環(huán)境。通往首都機(jī)場，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施，是高檔別墅開發(fā)的理想地區(qū)。 在2002年別墅銷售中，區(qū)位仍然是影響別墅銷售的首要因素，北京市東北部地區(qū)未售出別墅數(shù)量較多，約為1500套。區(qū)域內(nèi)東北四環(huán)地區(qū)離市區(qū)最近，平均銷售率也最高，約為85；首都機(jī)場附近地區(qū)因交通較為便利平均銷售率也達(dá)到60；潮白河兩岸

25、地區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施較差，平均銷售率最低，約為50。別墅銷售率與項(xiàng)目所在區(qū)位有明顯關(guān)系，項(xiàng)目區(qū)位不同，與市區(qū)的距離、配套設(shè)施、環(huán)境條件等都有很大差異，從而影響到別墅的銷售。四、2001年北京東北部別墅市場銷售狀況分析東北部別墅大部分為外銷別墅，已完工的別墅出售比例在七成以上，別墅出租由于發(fā)展時(shí)間較短，在市場中所占分額不大。市場價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價(jià)大多在10003000美元平方米之間，平均售價(jià)以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價(jià)位在2700美元平方米左右，首都機(jī)場附近約為2000美元平方米。別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價(jià)格的決定性因素。同一區(qū)域別墅的個(gè)別條件對(duì)別墅

26、價(jià)格有重大影響。同一區(qū)域別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型等，則對(duì)別墅的價(jià)格起著決定性的作用。首都機(jī)場附近的8個(gè)別墅項(xiàng)目，售價(jià)最高的香江花園開價(jià)3300美元平方米，而麗京花園1992年開發(fā)的比較老舊的別墅售價(jià)僅為1000美元平方米。主要原因在于香江花園綠地面積達(dá)100多萬平方米，別墅建筑多為今幾年建設(shè)，戶型，功能等方面都是麗京花園別墅不能比擬的，況且麗京花園的綠化率較低，只有35。別墅租金也因其品質(zhì)的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經(jīng)營方式，首都機(jī)場附近地區(qū)別墅月平均租金在1327美元平方米之間，香江花園月平均租金最高為27美元平方米，麗京花園比較陳舊的別墅

27、月租金僅為13美元平方米。別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所，綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量，別墅單體類型等對(duì)別墅租金仍有重要影響。五、2001年北京東北部別墅市場配套設(shè)施分析高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大。別墅與其它居住物業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設(shè)施的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等康體娛樂設(shè)施和高級(jí)會(huì)所是高檔別墅發(fā)展的迫切要求。具有高爾夫球練習(xí)場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經(jīng)很高，買家和租客仍然絡(luò)繹不絕。適應(yīng)這一發(fā)展形勢，紫玉山莊也已經(jīng)開工建設(shè)高爾夫球練習(xí)場。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類設(shè)施則比較缺乏。從另一方面，

28、會(huì)所是別墅住戶舉行公共活動(dòng)和社交活動(dòng)的場所，會(huì)所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有服務(wù)設(shè)計(jì)齊全的高級(jí)會(huì)所，這些會(huì)所作為園區(qū)對(duì)外的窗口，吸引著大量的買家和租客。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場分析精裝修別墅是市場的主流。紫玉山莊、富成花園、香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，針對(duì)不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營方式。七、2001年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢分析2001年以來，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展再度明顯加快，隨著中國已經(jīng)加入WTO，大量海外公司進(jìn)入北京，現(xiàn)在正是投資置業(yè)的最佳時(shí)期。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國內(nèi)高收入管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知”本家們把京城“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）作為辦公地點(diǎn)，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個(gè)性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。由于東四環(huán)內(nèi)高檔居住物業(yè)數(shù)量有限，因此交通便利、環(huán)境優(yōu)美的機(jī)場路沿線別墅將受到追求生活品位的高收入人士的青睞。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場供應(yīng)數(shù)量不大，但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應(yīng)量可觀，租售情況仍不十分樂觀。綜上