農(nóng)貿(mào)市場擴建工程可行性研究報告

1、*農(nóng)貿(mào)市場改建工程可行性研究報告*市場服務中心23 / 24文檔可自由編輯打印目錄第一章 項目概況3一、基本情況3二、項目提出的背景3三、建設內(nèi)容3四、投資估算4五、效益分析4六、主要經(jīng)濟技術指標5第二章 項目建設的理由和必要性6一、*城農(nóng)貿(mào)市場的現(xiàn)狀6二、項目建設的必要性6三、項目的前景分析8第三章 項目建設條件9一、自然條件及交通地理位置9二、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況9三、建設的軟環(huán)境10第四章 項目方案設計10一、項目構成10二、平面布置11第五章 組織結構和勞動定員14一、組織結構14二、勞動定員和人員聘用14三、工程管理14第六章 建設工期15一、建設工期15二、工程進度實施計劃表15第七章

2、 投資估算與資金籌措16一、估算依據(jù)16二、投資估算16三、資金籌措17第八章 財務分析17一、財務測算說明17二、經(jīng)營利潤測算18三、現(xiàn)金流量測算19四、不確定性分析19五、主要技術經(jīng)濟指標20六、社會效益分析：20第九章 結論與建議21一、結論21二、建議22第一章 項目概況一、基本情況1、建設項目名稱：*農(nóng)貿(mào)市場改建工程2、項目承辦單位：*市場服務中心3、項目負責人：*4、建設地址：*縣城農(nóng)貿(mào)市場二、項目提出的背景*城是*政治、經(jīng)濟、文化中心，縣委縣政府十分重視縣城基礎設施建設，隨著城市化進程的加快，縣城人口的增長?？h政府非常關心農(nóng)貿(mào)市場的建設，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，多次實地考察研究、論證

3、并達成共識，相當必要盡快對縣城農(nóng)貿(mào)市場進行改建。三、建設內(nèi)容建設內(nèi)容：建設規(guī)模為占地14500平方米,建筑面積為8600平方米的集農(nóng)產(chǎn)品、小商品為一體的農(nóng)貿(mào)綜合市場。糧、油、副食、日用品超市2000平方米,小商品500平方米(2層),800平方米(1層),農(nóng)貿(mào)市場鋼結構大棚6000平方米,辦公樓600平方米,配套設施:排水系統(tǒng)(雨污分流)、道路、停車場及場地、垃圾清運系統(tǒng)、給水、供電、消防設施、攤位設施等。四、投資估算項目估算總投資1667萬元。項目建設資金的籌措方案：1、*市場服務中心以入股形式籌集667萬元，2、商請銀行貸款1000萬元，3、向上級有關部門和有關單位申請補助。五、效益分析建

4、設項目總投資估算1667萬元，建設工期為1年，項目建成后，可實現(xiàn)年收入315萬元，年利稅270萬元，投資回收期8.6年(含建設期)，財務內(nèi)部收益率為13，貸款償還期6年，項目資金回收率高于社會折現(xiàn)率，有較好的經(jīng)濟效益。*縣城農(nóng)貿(mào)市場的改建可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營，市場改建成后，可以增加就業(yè)崗位，給政府減輕就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定。農(nóng)貿(mào)市場的建設，有利于*的經(jīng)濟發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領域市場體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構新的經(jīng)濟增長點，同時，對促進和帶動*農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊區(qū)縣的菜藍子工程。本項目的建設，對加強區(qū)域信息交流，增加知名度有一定的作用。項目建設具有一定的社會效益。

5、同時*縣城農(nóng)貿(mào)市場的建設將有利于提高消費者的消費環(huán)境及菜籃子商品的要求不斷提高；一個全新的農(nóng)貿(mào)市場的出現(xiàn)以全方位的迎合人民群眾的需求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。六、主要經(jīng)濟技術指標主要技術指標序號項目名稱單位面積備注1用地面積平方米145002總建筑面積平方米86003建筑密度%56.54容積率%13主要經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標備注1總投資萬元16672建設期年13銷售收入萬元3154經(jīng)營利潤萬元253.545投資利潤率%15.26投資利稅率%16.27財務內(nèi)部收益率%13全部投資8財務內(nèi)部收益率%24自有資金9投資回收期年8.6含建設期10貸款償還期年6.00含建設期第二章 項目建設的理由

6、和必要性 一、*城農(nóng)貿(mào)市場的現(xiàn)狀 *城農(nóng)貿(mào)市場是以生鮮蔬菜、肉食、水產(chǎn)、水果、糧食和農(nóng)副產(chǎn)品零售為主的市場，也是縣城唯一的農(nóng)貿(mào)市場。*城農(nóng)貿(mào)市場是由早期的縣城菜市場經(jīng)過多年改擴建逐步形成現(xiàn)占地14500平方米，僅有簡易雨棚2000平方米的露天農(nóng)貿(mào)市場。2000年6月20日，*城遭遇特大冰雹襲擊，僅有的簡易雨棚被毀，目前市場狀況是雨季雨淋，睛天暴曬，場地排水不暢，大雨時整個市場常被水淹，地面泥濘不堪，夾雜著腥臭的氣息，曾幾何時，傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，在人們的心目中成了臟亂差的代名詞。二、項目建設的必要性、市場是經(jīng)濟發(fā)展的基本要素。200年*生產(chǎn)總值完成177351萬元，增長13.01%。其中：第一產(chǎn)業(yè)

7、增加值65336萬元，增長9.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52972萬元，增長25.07%；第三產(chǎn)業(yè)增加值59043萬元，增長8.15%。*市場流通業(yè)發(fā)展滯后，目前全縣仍無中型以上市場，與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此加快市場建設是縣域經(jīng)濟發(fā)展的需要。、為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的有效途徑，振興縣域經(jīng)濟，促進第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會勞動力就業(yè)，保持社會穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在永勝經(jīng)濟發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。縣城農(nóng)貿(mào)市場的建設將成為中等規(guī)模的綜合市場，對提高縣域農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機會，因此該項目的建設是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。、改建縣城農(nóng)貿(mào)綜合

8、市場，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，有利于更多農(nóng)產(chǎn)品來這里設立營銷窗口，擴大營銷網(wǎng)絡，提高市場占有率，從而更有利于促進農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)展。永勝未來發(fā)展的“四大目標”，實施“五大戰(zhàn)略”，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化過程中，加強市場建設，培育形成本地生產(chǎn)要素市場和農(nóng)產(chǎn)品體系，是*“十一五”期間的重要任務之一。、農(nóng)貿(mào)市場改建，將逐步改變這種低層次的商業(yè)態(tài)勢。就在近一兩年，通過市場改建，讓農(nóng)副產(chǎn)品進入超市，蔬菜、鮮肉、水產(chǎn)等菜籃子進入大棚。整潔的包裝、品牌化的農(nóng)產(chǎn)品、加上大棚的購物環(huán)境，令消費者大開眼界原來買菜也可以這么優(yōu)雅！農(nóng)貿(mào)市場逐步取代了露天菜攤，其豐富的商品、靈活的經(jīng)營，使農(nóng)貿(mào)市場成為居民購買菜籃子商品的主要場所。隨著

9、經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，消費者開始對市場提出了更高的要求，環(huán)境可否更好一些。*城*鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總面積為242.7平方公里，轄12個行政村、141個自村，總?cè)丝?.8萬人，是*政治、經(jīng)濟、文化中心、交通重鎮(zhèn)、商貿(mào)重鎮(zhèn)，為彼鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)村貨物集散地。縣城農(nóng)貿(mào)市場，已經(jīng)不適應現(xiàn)在的市場需求。所以有必要對農(nóng)貿(mào)市場進行履行，便利人民的生活條件需要。農(nóng)貿(mào)市場改建，有其經(jīng)濟基礎和社會基礎，消費者對消費環(huán)境及菜籃子商品的要求不斷提高；迫切需要一個全新的農(nóng)貿(mào)市場的出現(xiàn)以全方位的迎合人民群眾的需求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。三、項目的前景分析隨著城市改造的縱深發(fā)展，以往市場的簡陋情形以及臟亂差的環(huán)境都將得到改變，因此，

10、對農(nóng)貿(mào)市場進行改建，無論從環(huán)境、市場配置還是市場管理來說都大大上了一個臺階，因此，它不僅僅受到消費者的青睞，對于投資者、經(jīng)營者也是極大地吸引。 第三章 項目建設條件 一、自然條件及交通地理位置縣城*鎮(zhèn)地處*中部偏北，全鎮(zhèn)總面積242.7平方公里，轄12個行政村、141個自村，總?cè)丝?.8萬人，鎮(zhèn)區(qū)是祥寧線、麗攀線線交叉點，是商貿(mào)重鎮(zhèn)，*素有滇西北魚米之鄉(xiāng)的美譽?？h城農(nóng)貿(mào)市場占地面積14500平方米，是縣城唯一一個綜合性農(nóng)貿(mào)市場。按照縣城總體規(guī)劃要求，農(nóng)貿(mào)市場改建在原址進行，項目所需水泥、鋼材、砂石料運輸方便，已具備了供電、供水、通訊設施等基礎施工條件。 二、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況2007年，*實現(xiàn)生

11、產(chǎn)總值（GDP）177351萬元，比上年同期增長13.01%，其中實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值95022萬元，增長28.65%，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值102557萬元，增長25.94%，實現(xiàn)社會消費品零售總額35891萬元，增長23%，農(nóng)民人均純收入1849元，實現(xiàn)財政一般預算收入6069萬元，增長39.94%。 三、建設的軟環(huán)境為促進*縣城農(nóng)貿(mào)市場的可持續(xù)發(fā)展,縣城農(nóng)貿(mào)市場將進一步加大基礎設施建設,因為農(nóng)貿(mào)市場的建設是提高縣城*鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的關鍵,故縣委,政府非常重視農(nóng)貿(mào)市場的建設,并成立項目建設領導小組,協(xié)助處理建設過程遇到的各種問題。第四章 項目方案設計一、項目構成 1、主要構成建設規(guī)模為占地14500平方

12、米,建筑面積為8600平方米的集農(nóng)產(chǎn)品、小商品為一體的農(nóng)貿(mào)綜合市場。糧、油、副食、日用品超市2000平方米,小商品1300平方米,農(nóng)貿(mào)市場鋼結構大棚6000平方米,辦公樓600平方米,配套設施:排水系統(tǒng)(雨污分流)、道路、停車場及場地、垃圾清運系統(tǒng)、給水、供電、消防設施、攤位設施等。 2、建筑防火設計本方案農(nóng)貿(mào)市場大棚結構設計，本工程建筑層高6.00m, 建筑層數(shù)為單層 ,建筑總高 8.50米 ,結構類型為彩鋼板輕型鋼結構。消防安全按GBJl687中要求進行設計。3、排水系統(tǒng)(環(huán)保處理) 室外排水系統(tǒng)：室外排水采用雨污分流制，從東向西排至城市污水檢查井。 室內(nèi)排水系統(tǒng)：所有建筑排水采用雨污分流

13、，污水直接排到外污水檢查井，屋面雨水經(jīng)雨落管排至室外雨水檢查井。 4、電氣本農(nóng)貿(mào)市場總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，選一臺10KV變壓器可滿足用電要求。 5、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿設避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎內(nèi)鋼筋做接地極，接地電阻R10歐姆。 6、抗震：根據(jù)云南省地震強度區(qū)劃，場址地區(qū)地震基本烈度為8度，建筑物按地震基本烈度8度設防。二、平面布置平面設計，縣城農(nóng)貿(mào)市場四面臨街，考慮市場人流進出較多，在東面臨文明北路設2 個出入口，南面臨東街設1個出入口，西面臨北街設2個出入口，共設5個主入口。在市場內(nèi)部設縱橫4條主道，方便市民購物及市

14、場本身的噪音等問題的解決。在平面布置上，各建筑物之間按規(guī)定要求留有足夠的間距，道路成環(huán)形，通暢，能滿足消防和運輸?shù)确矫娴囊?。建立消防設施，購置消防設備。三、主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標(表一)序號項目名稱單位面積備注1用地面積平方米145002總建筑面積平方米86003建筑密度%56.54容積率%13建構筑物一覽表(表二)序號項目單位結構數(shù)量備注1建筑工程1.1鋼結構大棚平方米鋼結構60001.1.1蔬菜區(qū)平方米鋼結構20001.1.2水果區(qū)平方米鋼結構15001.1.3肉類區(qū)平方米鋼結構10001.1.4水產(chǎn)區(qū)平方米鋼結構5001.1.5土雜、干貨區(qū)平方米鋼結構10001.2超市平方米

15、鋼結構20001.3辦公樓平方米磚混6002配套設施2.1排水系統(tǒng)(雨污分流)米鋼筋混凝土園管13002.2道路米混凝土13002.3停車場及場地平方米混凝土5900結構形式：農(nóng)貿(mào)市場大棚結構形式，建筑層高6.00m, 建筑層數(shù)為單層 ,建筑總高 8.50米 ,結構類型為彩鋼板輕型鋼結構。第五章 組織結構和勞動定員一、組織結構本項目由*市場服務中心負責組織實施。*縣城農(nóng)貿(mào)市場是由于市場管理經(jīng)營改革，于2005年7月，縣人民政府出讓農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營管理權時，由*市場服務中心競得縣城農(nóng)貿(mào)市場20年的經(jīng)營管理權。經(jīng)營范圍：市場服務及市場設施收費，停車場，接待商品展銷展覽。同時，負責對農(nóng)貿(mào)市場的改造。因此

16、，本項目由*市場服務中心作為項目法人，負責組織實施、管理、經(jīng)營。二、勞動定員和人員聘用*市場服務中心為民營企業(yè)，本著精簡、高效的原則，確定勞動定員18名，其中：管理3人、市場管理7人、市場保潔4人，臨時聘用4人。三、工程管理工程施工上，將嚴格按照設計要求，聘請相當資質(zhì)的建筑單位前來施工，嚴把質(zhì)量關，控制工程進度,保證工程達標。第六章 建設工期一、建設工期根據(jù)市場需求，前期工作進展情況，外部協(xié)作條件和建設規(guī)模，擬定本項目建設期12個月，項目在2008年6月開始進行前期工作，爭取2009年5月份全部竣工。二、工程進度實施計劃表 工程施工形象進度計劃表年月進 度內(nèi)容 2008200967891011

17、1212345前期工作擴初設計土建施工主體結構裝飾工程竣工驗收 第七章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)1、項目投資估算依據(jù)省建委頒發(fā)的有關云南省建筑工程預算定額工料表規(guī)定進行。2、麗江市主要建筑材料價格信息。3、主要材料按*市場平均價格估算。二、投資估算項目估算總投資1667萬元。詳見建設投資估算表： 建設投資估算表序號項目數(shù)量單位單位預算價格（元）總價值（萬元）備注一、固定資產(chǎn)1470.81建筑工程8401.1鋼結構大棚6000平方米7504501.1.1蔬菜區(qū)2000平方米7501501.1.2水果區(qū)1500平方米750112.51.1.3肉類區(qū)1000平方米750751.1.4水產(chǎn)區(qū)50

18、0平方米75037.51.1.5土雜、干貨區(qū)1000平方米750751.2超市2000平方米15003001.3辦公樓600平方米1500902配套設施630.82.1排水系統(tǒng)(雨污分流)1300米8001042.2道路1300米12001562.3停車場及場地5900平方米12070.82.4垃圾清運系統(tǒng)1套1002.5給水 1套200000202.6供電1套300000302.7消防設施1套500000502.8攤位設施500套2000100二、利息10007.29%73 三、預備費(一+二)*3%46 四、不可預見費(一+二)*5%77 五、總投資1667 三、資金籌措項目建設資金的籌措

19、采取以下辦法：1、*市場服務中心以入股形式籌集667萬元，2、商請銀行貸款1000萬元，3、向上級有關部門和有關單位申請補助。 第八章 財務分析本項目根據(jù)國家發(fā)改委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)并結合本項目的特點進行項目的財務測算。經(jīng)濟評價和不確定性分析。一、財務測算說明1、固定資產(chǎn)形成率按95，殘值率5測算。 2、建筑物折舊按20年，年折舊費80萬元。3、固定攤位出租按5000元年，超市按200000元年，臨時攤位出租按3000元年，其他收入按3000元/年計算。4、項目計算經(jīng)營期為12年。5、經(jīng)營收入應交營業(yè)稅及附加，土地使用稅等。二、經(jīng)營利潤測算項目經(jīng)營收入及稅金計劃表序號產(chǎn)品名稱

20、單位單價外銷內(nèi)銷數(shù)量收入（外幣）（人民幣）外銷內(nèi)銷小計外銷內(nèi)銷小計1產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入3151.1攤位租金個500050002502501.2超市收入個2000001020201.3臨時攤位個3000100030301.4其他收入300050015152營業(yè)稅金及附加元16 2.1營業(yè)稅(應稅率取5%)元16 2.2資源稅 2.3城市維護建設稅0.47 2.4教育費附加0.24 項目經(jīng)營收入為315萬元/年，營業(yè)稅及附加為16萬元/年。經(jīng)營利潤見損益表，從表中可以得出經(jīng)營利潤為253.54萬元，稅后利潤253.38萬元。 投資利潤率()=253.45/1667×100=15.2三、

21、現(xiàn)金流量測算全部投資現(xiàn)金流量測算見現(xiàn)金流量表(表一)，從表可計算得出，稅后財務收益率為13，稅后財務凈現(xiàn)值(ic：10)為227.65萬元，稅前財務收益率為13，稅后財務凈現(xiàn)值(ic：10)為228.67萬元，投資回收期：8.6(年)含建設期。項目資金回報率高于社會折現(xiàn)率，說明項目有較好的經(jīng)濟效益，并且在8.6年內(nèi)收回投資。自有資金現(xiàn)金流量測算見現(xiàn)金流量表(表二)，從表可計算得出，財務收益率為24，財務凈現(xiàn)值(ic：10)為618.52萬元。四、不確定性分析本項目通過敏感性分析可以看出：總投資和銷售收入是較為敏感的因素，項目總投資增加10和銷售收入減少10，其內(nèi)部收益率都低于社會折現(xiàn)率(ic：

22、10)?？偼顿Y增加5和銷售收入減少5，其內(nèi)部收益率高于社會折現(xiàn)率(ic：10)。本項目收入穩(wěn)定，不存在太多不確定因素。項目具有一定的抗風險能力。五、主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標見下表，通過財務經(jīng)濟分析，本項目在經(jīng)濟上是可行的。本項目的建設，將加速縣城及其周邊經(jīng)濟的發(fā)展，進一步帶動縣城第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進縣域經(jīng)濟的發(fā)展。主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號指標名稱單位指標備注1總投資萬元16672建設期年13銷售收入萬元3154經(jīng)營利潤萬元253.545投資利潤率%15.26投資利稅率%16.27財務內(nèi)部收益率%13全部投資8財務內(nèi)部收益率%24自有資金9投資回收期年8.6含建設期10貸款償還期年6.00含建設期六、社會效益分析： *縣城農(nóng)貿(mào)市場的改建可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營，市場改建成后，可以增加就業(yè)崗位，給政府減輕就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定。農(nóng)貿(mào)市場的建設，有利于*的經(jīng)濟發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領域市場體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構新的經(jīng)濟增長點，同時，對促進和帶動*農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊區(qū)縣的菜藍