房地產工程管理模式及實踐方法探究

1、    房地產工程管理模式及實踐方法探究    王遠順摘 要：建筑行業(yè)是我國的基礎行業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著不容忽視的作用。隨著近幾年建筑行業(yè)的發(fā)展，建筑工程項目管理的研究也日益增多。房地產作為建筑行業(yè)的一個重要類別，在新形勢下也面臨工程管理的新要求和新挑戰(zhàn)。本文圍繞房地產工程管理的相關議題進行了探討，概述了房地產工程管理的內容，分析了房地產工程管理的主要模式，論述了房地產工程集團化管理模式的實踐方法，旨在不斷提高我國房地產工程建設的管理水平，推動我國房地產工程建設質量和效率的提升。關鍵詞：房地產 工程管理 管理模式 管理實踐1引言在房地產行業(yè)發(fā)展歷程中

2、，房地產工程管理是企業(yè)越來越關注的一項內容，它是房地產企業(yè)自身轉型升級過程中逐步實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化管理理念的重要體現(xiàn)，而且也是提高房地產工程質量，提高房地產工程作業(yè)效率，更好地滿足業(yè)主要求的有利途徑。為此，在新時期內，對房地產工程管理模式及實踐方法進行分析和研究是十分必要且十分重要的。2房地產工程管理概述房地產工程管理屬于工程管理的一個專業(yè)分支，是主要圍繞房地產項目所組織開展的一系列管理活動。具體來說，房地產工程管理是基于整個系統(tǒng)工程的觀點、理論或方法來對房地產工程項目所進行的全方位的綜合一體化管理，最終實現(xiàn)各項生產要素在房地產工程項目上的優(yōu)化配置，為客戶提供更優(yōu)質的房地產產品及相關服

3、務。從各個實施階段而言，房地產工程管理不僅包括初期的房地產項目的確立，設計以及可行性調研等內容，包括房地產建筑內部結構分析以及建筑外部的環(huán)境調查分析等內容，而且還包括房地產工程項目的各項計劃方案設計及相應的組織實施管理，如總體的實施方案、施工的周期、人員團隊的組建、成本的計劃、項目設計或計劃的變更、管理制度的建立、工程項目的進度及成本控制、風險及質量控制等內容，此外，房地產工程管理還包含整個工程項目所涉及到的信息系統(tǒng)建立、合同的管理、檔案資料的管理以及工程項目后期的分項質量驗收、工程項目的移交、工程項目的評價與總結，物業(yè)管理以及工程項目中的問題總結與分析等內容。可以說，房地產工程管理是一個系統(tǒng)

4、化的管理體系，涵蓋了房地產工程項目的所有環(huán)節(jié)，是有效保障房地產工程項目實現(xiàn)高質量、高效率、高經(jīng)濟性、高安全性綜合目標的有效途徑，是現(xiàn)代房地產企業(yè)及相關建筑企業(yè)管理體系中一個十分重要的部分。3房地產工程管理模式分析（一）房地產工程項目負責制房地產工程項目負責制主要以房地產工程項目為劃分基點，每一個工程項目分別建立項目管理團隊，以此來開展房地產工程項目的管理工作，完成最終各個工程項目的管理目標。這種管理模式的決策速度較快，因此管理計劃及相關工作的實施效率較高。其不足之處在于項目部的管理跨度較大，人員及管理的專業(yè)程度較低，資源不能實現(xiàn)較好的共享，各個工程項目之間往往出現(xiàn)編制不統(tǒng)一或制度不統(tǒng)一的局面，

5、在房地產企業(yè)工程管理的整體規(guī)范性上較為欠缺。（二）房地產工程集團化管理房地產工程集團化管理模式是一種集中資源的管理模式，具有專業(yè)化統(tǒng)一化的部門架構，因此可以實現(xiàn)集中的資金、設施、人員、信息的管理，在很大程度上提高了房地產工程管理資源的利用率。在管理架構上，通常是實行集團總部地區(qū)分公司工程項目部的三級管理架構，實行三權分立的分工負責制，在集團總部集中管理的基礎上實現(xiàn)了部分權利的下放。在物資管理上實行的是集團統(tǒng)一招投標的采購管理模式，有效控制了采購成本和采購質量。因而這種房地產工程管理模式也越來越受到市場的廣泛接受，成為房地產行業(yè)應用越來越普遍的一種管理模式。4房地產工程管理模式的實踐方法（一）房

6、地產工程管理的架構設置房地產工程集團化管理模式的架構設置主要是對于各個管理部門的職能進行明確界定，以此來實現(xiàn)在工程項目管理的實踐中各個管理部門越來越專業(yè)化的目標。主要的架構有三大組織，集團總部、工程管理部、項目部。以此為三大基點來進行網(wǎng)絡化的工程管理工作開展。（1）集團總部集團總部的職能主要是統(tǒng)籌規(guī)劃各個房地產工程項目，做好總體的安排和部署工作，同時集團總部應與其他的分支管理組織以及一線項目部門建立高效的溝通渠道，實現(xiàn)無時空障礙的銜接、交流，從而有效地協(xié)調各管理部門及各個工程項目，提高管理質量和管理效率。（2）工程管理部工程管理部門是集團總部下屬的管理監(jiān)督檢查組織，代表集團公司對房地產工程建設

7、項目實施統(tǒng)一的目標監(jiān)督和管理。其職責主要對集團總部所轄的各個項目部的工程進度進行檢查，一方面確保工程項目實施過程能夠有序無誤的完成，另一方面做好集團總部與項目部之間的樞紐，及時有效地傳達集團總部的管理理念及管理目標要求，督促各工程項目部能夠有效無誤地落實在實際工作中。（3）項目部項目部是集團總部派出的負責工程建設項目的具體實施管理組織機構。其主要職責如：參與房地產建設區(qū)域范圍內的目標地塊考察，參與土地的交接以及房地產施工項目的可行性論證；負責實施建設用地范圍內的各種建筑物的拆除，各種植物的移栽；督促好施工單位申請辦理好建設施工的許可證以及施工所占用道路的許可證等；參與工程項目的施工階段合同的洽

8、談以及行政審批工作；對房地產工程項目的設計圖紙等技術文件資料做好交底，同時嚴格對其進行審查，對發(fā)現(xiàn)的一些設計疑問進行確認及必要的設計修正；組織好開工前的人員及機械設備的準備工作，檢查各人員各設備到位情況，簽署開工報告；制定房地產工程項目的施工進度和施工計劃，根據(jù)工程項目的施工質量管理制度進行監(jiān)督考核；組織協(xié)調好各相關單位及部門的質量驗收工作；做好工程完工后的技術文件資料的收集和歸檔工作；在工程項目的保質期內做好相應的質量維修工作。（二）房地產工程管理的具體措施（1）管理隊伍的建設房地產工程管理隊伍建設應從以下幾個方面入手：一是嚴格選拔和招聘優(yōu)秀的管理人才；二是對在崗的員工制定有針對性的崗位資格

9、培訓計劃；三是促進企業(yè)內部的人才交流和經(jīng)驗共享，實行崗位輪換制度；四是定期組織開展系統(tǒng)內部的工作總結及問題交流會議，集思廣益解決難題；五是針對行業(yè)內的技術或理念的熱點進行分析和深入學習，不斷攻克企業(yè)內部的難題，積極參加國內外行業(yè)學術交流會議；六是與政府機構及相關的學術研究機構建立并保持良好的關系。（2）管理組織的建設房地產工程管理組織建設主要做好三點：一是建立并完善各地區(qū)貴公司的招標和采購領導小組，確保房地產工程項目設備原料和施工隊伍的質量；二是對于兩個或以上在建項目的組織機構，應相應擴大管理組織人數(shù)，設立項目的副總經(jīng)理或副總監(jiān)，有效保證管理的覆蓋度和有效性；三是管理組織應避免單一作戰(zhàn)，通過建

10、立合作伙伴制度，將監(jiān)理團隊、供貨商團隊、專業(yè)團隊、施工團隊等納入到管理組織體系內，形成更高維度的網(wǎng)絡化管理體系，發(fā)揮出管理組織更高的效能。（3）管理制度的建設針對房地產工程管理各級架構組織的管理職責及屬性科學合理制定相應的管理制度，同時在集團總部管理制度、地區(qū)公司管理制度以及各項目部管理制度的基礎上形成有效的協(xié)同，提升工程管理體系的規(guī)范性。尤其需要注意的是對房地產工程管理物資采購管理制度的制定和完善，應從組織機構方面、供應商管理體系方面、采購流程方面以及招投標管理方面等予以明確詳細的規(guī)定，使各個部門能夠統(tǒng)一好大方向，使各部門及崗位工作人員能夠將制度的各項細則落實到日常的具體工作中，保障房地產工

11、程的施工質量。此外，由于物資采購管理受到外界市場的影響變化較大，因此需要借助有效的跟蹤和評估制度來對采購的管理內容進行動態(tài)的評估，及時調整細則，完善管理制度。6結語房地產工程管理模式是時代發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的產物，隨著建筑技術及管理理念的不斷創(chuàng)新，房地產工程管理模式也處于動態(tài)的變化過程中。因此在房地產工程管理實踐中需注意兩大問題：（1）在房地產工程管理過程中，各部門工作人員應嚴格遵守國家房地產工程管理的相關法規(guī)，按照iso9001：2000質量管理體系的要求，認真落實好工程管理項目的各項質量管理工作，切實保障房地產工程項目能夠保質保量的完成。（2）房地產管理部門及工作人員應及時了解國內外的先進行業(yè)經(jīng)驗和行業(yè)理念，同時合理嫁接融合到自身的企業(yè)管理模式中，使房地產工程管理模式不斷完善，逐步形成一套切實高效且科學現(xiàn)代的工程管理模式，使房地產工程項目管理水平不斷攀上新的臺階。參考文獻：1 淺談房地產工程管理的有效途徑，張強，中國高新技