新技術(shù)在商業(yè)物業(yè)管理中的價(jià)值-畢業(yè)論文VIP

1、北京市高等教育自學(xué)考試物業(yè)管理專業(yè)（獨(dú)立本科段）畢業(yè)論文題 目新技術(shù)在商業(yè)物業(yè)管理中的價(jià)值學(xué)院專業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)考證號(hào)身份證號(hào)_姓名指導(dǎo)教師2017年 2月21日科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要規(guī)律。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè) 和服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣適用。盡管物業(yè)行業(yè)中最重的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，而非有形的實(shí) 體產(chǎn)品，但服務(wù)需要通過(guò)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理及對(duì)業(yè)戶的服務(wù)體驗(yàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，傳統(tǒng) 物業(yè)服務(wù)方式與手段基本是通過(guò)人員的技術(shù)技能及體力勞動(dòng)來(lái)體現(xiàn)，但隨著時(shí)代的進(jìn) 步，人們對(duì)商業(yè)辦公樓宇要求的信息化、網(wǎng)終化、高效化、便捷化、舒適化的要求越 來(lái)越高，以往傳統(tǒng)的服務(wù)模式與手段已跟不上業(yè)戶需求步伐，企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

2、、創(chuàng)新 已迫在眉睫。物業(yè)管理服務(wù)中小到led燈泡的使用，wifi使用，再到物業(yè)管理軟件、020平臺(tái) 的搭建、pm2. 5監(jiān)測(cè)與過(guò)濾系統(tǒng)的使用、bim等先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用，在成木優(yōu)勢(shì)、效力 提升、節(jié)能環(huán)保、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面無(wú)一不例外的體現(xiàn)了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的使用價(jià)值。但 由于物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn)與局限性，不是所有物業(yè)管理與服務(wù)企業(yè)都有條件并能 夠運(yùn)用現(xiàn)代新技術(shù)，并且新技術(shù)的使用也無(wú)法完全替代人員服務(wù)的人性化、親切感等 業(yè)戶需求。同時(shí)，新技術(shù)的使用對(duì)于人員素質(zhì)的提高、促進(jìn)就業(yè)、緩解矛盾、推動(dòng)行 業(yè)進(jìn)步等方面也起著不可估量的作用。關(guān)鍵詞：物業(yè)現(xiàn)狀瓶頸新技術(shù)價(jià)值方法誤區(qū)影響弓 i s 1一、物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀2

3、（一）國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀研究2（二）企業(yè)發(fā)展瓶頸與自身現(xiàn)狀3二、目前國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)及新技術(shù)使用情況 4（一）物業(yè)新技術(shù)的基本理解4（二）物業(yè)企業(yè)使用新技術(shù)的成熟經(jīng)驗(yàn)4三、新技術(shù)與商業(yè)物業(yè)管理5四、新技術(shù)在丹棱soho物業(yè)管理中的使用7（一）物業(yè)管理信息平臺(tái)的使用7（二）節(jié)能改造新技術(shù)11（三）技術(shù)型設(shè)備的使用13（四）通訊監(jiān)測(cè)技術(shù)的使用14五、技術(shù)實(shí)施方法及誤區(qū)15（一）觀念上的認(rèn)矢口15（二）使用范圍16（三）新技術(shù)使用的基本條件16（四）新技術(shù)實(shí)施的要求17（五）新技術(shù)使用的誤區(qū)18六、新技術(shù)的潛在影響18（-）臟18（-）29（三）物業(yè) 19（四）行業(yè) 19（五）社會(huì)21結(jié)& 21謝

4、辭22#考文獻(xiàn)；23隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，w家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城填化建設(shè)及政府倡導(dǎo)的“大 眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”，人們對(duì)商業(yè)樓宇辦公的需求在不斷擴(kuò)大與提高。面對(duì)如此大量 及高品質(zhì)的商業(yè)辦公需求，商業(yè)辦公場(chǎng)所己成為人們生活中不可或缺的一部分。商業(yè) 樓宇不僅是人們投資的一種手段，而且也是人們工作、創(chuàng)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必不可少的 一個(gè)環(huán)節(jié)，和應(yīng)的商業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)必然成為人們生活與工作中的基本需求。高效、 便捷、舒適的商業(yè)辦公環(huán)境及信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化辦公方式己成時(shí)下商業(yè)辦公的 顯著特征；但現(xiàn)行的商業(yè)管理與服務(wù)，大部分仍停留在傳統(tǒng)的服務(wù)方式、手段及管理 模式下，人員仍以勞動(dòng)密集性為主，知識(shí)性人才缺乏，物

5、業(yè)硬件設(shè)施設(shè)備落伍或維護(hù) 不到位，服務(wù)效率低下，個(gè)性化服務(wù)與需求嚴(yán)重不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本居高不上，物業(yè) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)慘淡，矛盾沖突不斷，整體行業(yè)水平滯后。本文將從中小物業(yè)管理企業(yè)面臨的現(xiàn)狀及自身企業(yè)管理與服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，由淺入深， 通過(guò)新技術(shù)在自身企業(yè)中運(yùn)用的效果，闡述各種新技術(shù)的價(jià)值、使用范圍、誤區(qū)及由 此對(duì)物業(yè)服務(wù)主體要素間的影響，試圖從給整個(gè)行業(yè)水平進(jìn)步與社會(huì)帶來(lái)的正面價(jià)值 意義，探索物、ik發(fā)展的思路及解決部分問題的方法。一、物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀（一）國(guó)內(nèi)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查根據(jù)中w物業(yè)管理協(xié)會(huì)關(guān)于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查分析報(bào)告，目前物業(yè)管理企 業(yè)約為10. 5個(gè)，從業(yè)人數(shù)約為411. 6萬(wàn)人，資產(chǎn)總值

6、約1.37萬(wàn)億元；其中中小物業(yè) 企業(yè)10. 2萬(wàn)個(gè)，占97%；從業(yè)人數(shù)277. 9萬(wàn)人，占比約68%；資產(chǎn)總值約1. 2萬(wàn)億元， 占比為88%。有關(guān)物業(yè)管理現(xiàn)狀數(shù)據(jù)如下：1、與百?gòu)?qiáng)企業(yè)指標(biāo)對(duì)批主要數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)成木率均值：百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)為80%；中小物業(yè)企業(yè)為88%；人員費(fèi)用占比：百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)57%中小物業(yè)企業(yè)為55%;人均管理面積：百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)5439平米中小物業(yè)企業(yè)4401平米木科以上人員數(shù)量：百?gòu)?qiáng)物企：8.34%中小物業(yè)企業(yè)6. 22%2、人力資源狀況崗位人員分布：一線操作人員占比86. 95%經(jīng)營(yíng)管理人員占比13.05%學(xué)歷狀況分布：高中及以上學(xué)歷占71. 53%本科及以上學(xué)歷占6. 45%大

7、中專學(xué)歷占22. 02;3、經(jīng)營(yíng)方面競(jìng)爭(zhēng)措施選擇：改善服務(wù)質(zhì)量與效率73%加強(qiáng)品牌宣傳47%運(yùn)用新技術(shù)設(shè)備占41%減少基礎(chǔ)服務(wù)人員21%基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包：設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)41%保潔綠化養(yǎng)護(hù)占66%秩序維護(hù)20%最齋要的信息：市場(chǎng)資源信息62%管理技術(shù)信息54%人力資源信息40%4、經(jīng)營(yíng)中存在的問題物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)年不變60%管理理念和管理水平有待提高62%優(yōu)秀管理、技術(shù)人材匱乏、流動(dòng)性52%大無(wú)資金投放軟件開發(fā)建設(shè)57%;現(xiàn)有規(guī)模不需耍信息化建設(shè)30%;（二）企業(yè)發(fā)展瓶頸與自身企業(yè)現(xiàn)狀通過(guò)和關(guān)引用和關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)對(duì)比分析，不難看出，現(xiàn)行物業(yè)管中在管理方面存在 水平、效率偏低，表現(xiàn)在如下兒個(gè)方面：人員知識(shí)

8、水平偏低，培訓(xùn)及學(xué)習(xí)能力不足; 經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，企業(yè)相對(duì)封閉，行業(yè)交流少；信息化水平滯后，對(duì)信息化技術(shù)認(rèn) 識(shí)不足，基本投入嚴(yán)重不足；在經(jīng)營(yíng)方面面臨著困境，傳統(tǒng)贏利空間嚴(yán)重壓縮，成本 晉漲；綜合創(chuàng)收能力不足，非物業(yè)收入占比低；缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；經(jīng)營(yíng) 水平整體下降。因此，國(guó)內(nèi)大部分中小企業(yè)一方面不得不面對(duì)設(shè)施設(shè)備的老化、成本 不斷上漲，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)虧損，艱難地經(jīng)營(yíng)；另一方面，面臨著服務(wù)質(zhì)量差，物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用收不上來(lái)，與業(yè)戶的矛盾糾紛不斷；同時(shí)不得不在輿論的指責(zé)與壓力。目前商業(yè)物業(yè)管理同樣也面臨著上述問題，不僅如此，商業(yè)樓宇存在的人流量大， 開放式管理，租戶業(yè)態(tài)類型多樣化，商戶在服務(wù)需求的個(gè)

9、性化方面千差萬(wàn)別，商業(yè)租 戶穩(wěn)定性與經(jīng)濟(jì)形式密切和關(guān)、商業(yè)辦公信息化及效率性等自身的特點(diǎn)。因此，這些 特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)在安全管理廣度、服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)性與及時(shí)性、商業(yè)辦公環(huán)境的信息 化程度及軟硬件要求比居住等其他類型的物業(yè)管理上要求更高，客觀上會(huì)要求物業(yè)管 理公司增加安全管理成本、設(shè)施設(shè)備管理完好等級(jí)及效率提升、人員素質(zhì)及服務(wù)效率 改善、商業(yè)設(shè)施設(shè)備對(duì)客戶的滿足程度匹配更及時(shí)，所有這一切需要大量人力、物力 及財(cái)力的投入，但商業(yè)物業(yè)的收入?yún)s基本上處于固定，如何滿足上述要求，需要物業(yè) 從管理模式及一些新技術(shù)的投入上來(lái)實(shí)現(xiàn)。筆者所在丹棱soho項(xiàng)目管理面積為42321平米，自接管驗(yàn)收以來(lái)已近5年，所 在

10、項(xiàng)目屬于典型的商業(yè)辦公樓與底商的商業(yè)樓宇。商業(yè)樓宇原始立項(xiàng)目用途為酒店, 其建立之初在樓宇的設(shè)計(jì)上與純商業(yè)辦公用途也存在較大差別，樓宇照明、空調(diào) 供暖、新風(fēng)系統(tǒng)在實(shí)際使用中存在缺陷，照明燈具多，照度強(qiáng)；采取自然排風(fēng)，無(wú)機(jī) 械排風(fēng)設(shè)備，新風(fēng)對(duì)流效果差；空調(diào)無(wú)分區(qū)節(jié)流罝，延時(shí)空調(diào)制冷會(huì)造成成本大，使 用效率不高，效果差：物業(yè)費(fèi)隨著成本的上漲也處于虧損邊緣：開放式管理也讓安全 防范上存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。樓層凈高大，對(duì)于設(shè)施設(shè)備的巡視較為不利，維修和對(duì)困難；4部客梯2部貨梯，高峰時(shí)間人員數(shù)量多，使用頻率高，設(shè)備損耗大；人員成本隨著 cpi的上漲，雖經(jīng)精簡(jiǎn)，但所占成本費(fèi)用居高不下；能源消耗進(jìn)行了節(jié)能管理，但

11、節(jié) 能深度及效果有待進(jìn)一步挖掘。二、國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)使用新技術(shù)情況（一）新技術(shù)概念的理解由于物業(yè)管理行業(yè)的廣泛性特點(diǎn)，它的管理及專業(yè)技術(shù)的發(fā)展涉及到機(jī)電、土建、 消防、安全、空調(diào)等多個(gè)方面，總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)在新技術(shù)使用上主體可以概括成如下 4個(gè)方面：1、物業(yè)管理信息系統(tǒng)；2、智能技術(shù)的運(yùn)用；3、節(jié)能改造新技術(shù)；4、技術(shù)型設(shè)施設(shè)備。在現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及管理模式轉(zhuǎn)變上，國(guó)n物業(yè)各企業(yè)普遍采用的新 技術(shù)屮，互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)是大多數(shù)物業(yè)企業(yè)正在熱論與使用的手段與方式。（二）新技術(shù)在優(yōu)秀企業(yè)中的成熟經(jīng)驗(yàn)如今互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)充斥著我們生活的每一天，我們己經(jīng)習(xí)慣于通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)了解我 們需耍的信息，足不出戶實(shí)現(xiàn)我們的消

12、費(fèi)需求，完成我們生活支付與公司業(yè)務(wù)；此種 生活與工作方式也深深地影響商業(yè)業(yè)戶的需求，同樣也啟迪著我們物業(yè)公司的管理與 服務(wù)。其中對(duì)于我們耳熟能詳?shù)乃?shù)萬(wàn)科的“睿服務(wù)”體系及花樣年物業(yè)的“彩生活”服 務(wù)模式。萬(wàn)科的“睿服務(wù)”體系，是基于以“易化” （facilitation）、“智能"intelligence）、 “信托”（trusteeship）為導(dǎo)向的“fit模型”，借力信息科技，變革原有管理模式。 在“安心、參與、信任、共生”的核心理念引導(dǎo)下，在硬件設(shè)置和軟件系統(tǒng)上歷經(jīng)數(shù) 年的投入與摸索，將設(shè)施設(shè)備上傳感器與后臺(tái)系統(tǒng)、員工端手機(jī)應(yīng)用相連接，將現(xiàn)場(chǎng) 的作業(yè)情況、客戶的聲音直接傳達(dá)，

13、實(shí)現(xiàn)信息的即時(shí)記錄與傳達(dá)，帶來(lái)易化的營(yíng)運(yùn)管 理解決方案；并以“睿平臺(tái)”為依托，變革原有物業(yè)管控模式，首創(chuàng)以“?！惫芗覟?靈魂的服務(wù)中心。彩生活服務(wù)模式是一種全新的物業(yè)服務(wù)理念，在房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)上，創(chuàng)造性 地“房子+社區(qū)+技術(shù)+服務(wù)”完美地結(jié)合起來(lái)。彩生活通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和運(yùn)計(jì)算技術(shù)，為 社區(qū)業(yè)主提供全生活生命周期的居家生活服務(wù)體驗(yàn)，并致力于建立一個(gè)滿足用戶需求 的信息產(chǎn)品服務(wù)交流平臺(tái)。該模式是建立在互聯(lián)風(fēng)、移動(dòng)互聯(lián)風(fēng)、物聯(lián)網(wǎng)與云計(jì)算等 新技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新服務(wù)與運(yùn)營(yíng)模式，其主耍彩之云app實(shí)現(xiàn)快捷服務(wù)，彩付 寶app實(shí)現(xiàn)安全移動(dòng)支付，彩空間移動(dòng)終端改變業(yè)戶消費(fèi)習(xí)慣，主動(dòng)創(chuàng)造服務(wù)需求。上述兩個(gè)知

14、名物、11服務(wù)企、11主要從管理模式上著手，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)+思維在改變傳 統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式首先邁出了一步，管理社區(qū)物業(yè)并提升了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、物業(yè)保值、增值 及引導(dǎo)、創(chuàng)造服務(wù)需求。其物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)充分運(yùn)用了互聯(lián)網(wǎng)信息、大數(shù)據(jù)及云 計(jì)算等信息化新技術(shù)，而新技術(shù)在物業(yè)中的使用遠(yuǎn)不止于此，其他新技術(shù)的使用運(yùn)用 恰當(dāng)同樣也會(huì)給物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)開辟新的發(fā)展思路。三、新技術(shù)與商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)代商寫樓宇是人們h常辦公與經(jīng)營(yíng)重要的基礎(chǔ)條件，樓宇的辦公環(huán)境及條件是 人們選擇樓宇最重要參考因素之一。由于商寫樓宇建筑的設(shè)計(jì)理念、地理位置、樓宇 木體結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、信息化程度、建筑年代各不相同，但這并影響人們對(duì)商寫樓宇的選擇， 有些商

15、寫樓宇盡管年代較早或設(shè)計(jì)風(fēng)格比較守舊，仍然深受客戶青睞，租賃價(jià)格仍然 居高不上。宄其原因，無(wú)非在于物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備管理雖舊如新，信息化程度仍不落 伍于現(xiàn)代新建筑物業(yè)，物業(yè)服務(wù)效率及效果具有強(qiáng)大的吸引力。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)與貢獻(xiàn)舉 足輕重。不可避免的是，服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)h益激烈與白h化，對(duì)于商業(yè)管理同樣面面 臨著外部環(huán)境及內(nèi)部自身創(chuàng)新的需要，如何保證物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及客戶需求下取 得長(zhǎng)足進(jìn)步，筆者結(jié)合丹棱項(xiàng)目的商業(yè)管理情況談?wù)勛陨淼膸c(diǎn)見解。1）商業(yè)樓宇對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)最大的價(jià)值再于其通過(guò)物業(yè)管理能夠帶來(lái)投資收益 與投資回報(bào)。對(duì)于相對(duì)老舊的商業(yè)樓宇，由于

16、經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)營(yíng)，物業(yè)的共用部位及共 用設(shè)施設(shè)備逐漸呈現(xiàn)出磨損或老化，需要及時(shí)進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)，花費(fèi)一定的人力與財(cái) 力投入，更需要使用的新的監(jiān)測(cè)、檢測(cè)的技術(shù)與手段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題所在，然后進(jìn)行 大中修維護(hù)與保養(yǎng)，以延忪設(shè)施設(shè)備的使用壽命和經(jīng)濟(jì)壽命；當(dāng)通過(guò)前述手段無(wú)法實(shí) 現(xiàn)時(shí)，物業(yè)通過(guò)成木測(cè)算，以期用更為先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備替代，從而在物業(yè)管理成木控 制范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如此，才能發(fā)揮物業(yè)的保值與增值作用；而對(duì)于新建物 業(yè)項(xiàng)目，則更需要先進(jìn)的技術(shù)及管理模式來(lái)延伸物業(yè)的潛在價(jià)值并實(shí)現(xiàn)其最大化。2）盡管現(xiàn)代商業(yè)及商務(wù)經(jīng)營(yíng)h益發(fā)達(dá)，但對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)支出或 成木仍然是每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問題

17、，如何在固化物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)之上，發(fā)掘 潛力，做到開源與節(jié)流，傳統(tǒng)的以人力為基礎(chǔ)的粗放型物業(yè)管理模式及不斷上漲的各 項(xiàng)成木使物業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。新型的互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)及其他技術(shù)設(shè)備、手段，能夠拓 展物業(yè)經(jīng)營(yíng)在成木上的網(wǎng)惑，無(wú)論是基于能源或人力成木的節(jié)約，還是以多種經(jīng)營(yíng)方 式及服務(wù)需求的創(chuàng)造，都將是商業(yè)物業(yè)管理及新技術(shù)使用相互結(jié)合的一個(gè)典范。3）客戶的體驗(yàn)與感受無(wú)論何時(shí)何地，仍將是客戶選擇商業(yè)物業(yè)最重要的因素。 快速、高效的辦公信息化條件、便捷、高效的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的辦公商業(yè)環(huán)境將 成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。陳舊的安防設(shè)施、落伍的自動(dòng)辦公信息系統(tǒng)、遲緩的 信息與溝通渠道、封閉、渾濁的空氣將會(huì)極大影

18、響客戶的抉擇?，F(xiàn)代商業(yè)樓宇中川流不息的商務(wù)人員及其他配套服務(wù)的安令與便利條件將會(huì)影響到樓宇辦公的基本品質(zhì); 網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施及信號(hào)也將成為商業(yè)務(wù)辦公的先決條件；健康、舒適的環(huán)境氛圍有助于 提升客戶公司的品牌形象及實(shí)力。以上這些，基于樓宇不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)可能將無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn) 單的人力行為加以完善，但新技術(shù)設(shè)備及手段的使用有可能改變這一切，并將會(huì)給客 戶帶來(lái)意想不到的驚喜?，F(xiàn)在多數(shù)商業(yè)樓宇物業(yè)管理中均不同程度的存在前述幾個(gè)重耍問題，對(duì)于乃棱 soho物業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也不可回避商業(yè)管理中存在的上述問題。目前我們基本上首先 運(yùn)用了部分新技術(shù)解決了管理上存在的不足，但深層次上的新技術(shù)與商業(yè)管理的結(jié)合 仍在探索之中。前述

19、新技術(shù)與商業(yè)管理的結(jié)合不僅給乃棱soho物業(yè)管理帶來(lái)了服 務(wù)上的創(chuàng)新，而且也給物業(yè)決策層及管理層在經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展上帶來(lái)思考與變革，如 下幾個(gè)方面正是丹棱soho物業(yè)正在試水的幾點(diǎn)體驗(yàn)與認(rèn)識(shí)。1）新的技術(shù)手段或設(shè)備的使用，讓物業(yè)在公司人員的內(nèi)部架構(gòu)及管理層次上帶 來(lái)精簡(jiǎn)與優(yōu)化，減少了中間層層監(jiān)管的環(huán)節(jié)，讓公司的指示更加直接、高效的傳達(dá)到 基層一線員工，也使層級(jí)上報(bào)的傳統(tǒng)管理方式得以突破，同時(shí)更加快捷、實(shí)時(shí)的了解 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的真實(shí)品質(zhì)與形象，例如物業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、人力資源管理平臺(tái)、能源管理 平臺(tái)、設(shè)施設(shè)備管理平臺(tái)幵發(fā)與使用，現(xiàn)行乃棱soho項(xiàng)目在上述技術(shù)設(shè)備與手段上 正在逐漸成熟與完善之中。2）新技

20、術(shù)在商業(yè)管理中使用后，企業(yè)內(nèi)部使用或管理人員不得不自覺提高自身 的操作能力與知識(shí)水平。面對(duì)新技術(shù)及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)的使用，必將要求物業(yè)相關(guān)人 員不斷掌握新的知識(shí)，針對(duì)此類問題，乃棱soho項(xiàng)目在公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，以互聯(lián)網(wǎng) 信息平臺(tái)為基礎(chǔ)，建立了完整的物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)化制度及各專業(yè)知識(shí)，讓員工每月定期 進(jìn)網(wǎng)上考試與學(xué)習(xí)，從而將與工作相關(guān)的全部知識(shí)通過(guò)網(wǎng)上反復(fù)學(xué)習(xí)與考核，提高企 業(yè)員工的在專業(yè)知識(shí)與技能方面的水平，解決了新技術(shù)與知識(shí)、人力水平上的脫節(jié)。 從2015年幵始到現(xiàn)在，物業(yè)公司全體員工每月均參加網(wǎng)上學(xué)習(xí)，共計(jì)24次，有關(guān)專 業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)答題多達(dá)2160多題，通過(guò)反復(fù)學(xué)習(xí)與考核，員工對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化制度、流程

21、及 專業(yè)知識(shí)有了全方位掌握。3）這些新技術(shù)與信息平臺(tái)的使用，加強(qiáng)了相關(guān)技術(shù)人員對(duì)樓宇設(shè)施設(shè)備性能的 動(dòng)態(tài)監(jiān)管，隨時(shí)掌握設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，也為商業(yè)物業(yè)管理計(jì)劃及預(yù)算提供更加精 準(zhǔn)的信息數(shù)據(jù)，成為公司參考與決策的第一手精準(zhǔn)資料。自2016年11份開始，乃棱 soho項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備平臺(tái)正式運(yùn)營(yíng)上線并被納入公司kp1考核系統(tǒng)，因此，乃棱項(xiàng) 目對(duì)其中1089個(gè)重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)性能進(jìn)行了精細(xì)化管理，根據(jù)系統(tǒng)中每個(gè)設(shè)備 的巡檢、維護(hù)與保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行了認(rèn)真的統(tǒng)計(jì)與分析，在2017年的預(yù)算中增 加了約20萬(wàn)元的中修費(fèi)用，據(jù)此，設(shè)施設(shè)備的故障率及設(shè)施設(shè)備的小修率下降了 50%。4）新技術(shù)在丹棱soho運(yùn)

22、用的最直接效果與體現(xiàn)就是業(yè)主滿意度的提高及服務(wù)體 驗(yàn)感加深，反映在業(yè)主層面上的是，租戶的穩(wěn)定性、租金的價(jià)格及物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值提 升。這些在物業(yè)增值與保值上的作用讓業(yè)主不用另行籌集因大廈設(shè)施設(shè)備的所需的公 共維修基金，減少了對(duì)物業(yè)成本的投入，增加了置業(yè)投資的收益率。以乃棱soho物 業(yè)為例，該項(xiàng)目2011年正試交付業(yè)主使用，項(xiàng)目運(yùn)至今己近5年，部分設(shè)施設(shè)備己 到了中修的程度，但如何保證不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)的前提下確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行, 為租戶提供穩(wěn)定和更好的服務(wù)品質(zhì)，就需耍對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行中修或大修，但由于商業(yè) 樓宇在公共維修基金方面無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定，業(yè)主也不愿意另行增加籌集公共維修基金的 費(fèi)用。如此，

23、籌集公共維修基金與保證設(shè)施設(shè)備良好運(yùn)營(yíng)這一矛盾就擺在物業(yè)公司面 前，因而，物業(yè)公司就必須通過(guò)有效新技術(shù)手段與方法，進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)，以減少設(shè) 施設(shè)備的故障，提升設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)性能與效率。這無(wú)疑對(duì)業(yè)主及客戶都是最有利的 選擇，潛在的價(jià)值便不言而喻。乃棱soho項(xiàng)目在設(shè)施設(shè)備監(jiān)測(cè)、檢測(cè)等方面恰到好 處地運(yùn)用了相應(yīng)的新技術(shù)手段后，目前設(shè)施設(shè)備還未出現(xiàn)達(dá)到大修的情況，也在很大 程度上緩解了業(yè)主心中的疑慮。5）新技術(shù)的推廣運(yùn)用與物業(yè)管理成果可以相互分享，解決創(chuàng)新所需資金。新技 術(shù)成果通過(guò)人力資源及財(cái)力投入，經(jīng)轉(zhuǎn)化后成為實(shí)用的產(chǎn)品，但相關(guān)技術(shù)的采用需要 物業(yè)投入一定的資金，由于物業(yè)成木費(fèi)用逐年增加，導(dǎo)致很多

24、物業(yè)公同不能或無(wú)法采 用。為了使先進(jìn)的科技成木運(yùn)用于生產(chǎn)，現(xiàn)在很多技術(shù)開發(fā)公司與物業(yè)公司進(jìn)行密切 合作，通過(guò)技術(shù)使用后節(jié)約成木按比例分享，這些即可以解決物業(yè)運(yùn)用新技術(shù)的費(fèi)用 問題，同時(shí)也拓展了實(shí)際新技術(shù)在物業(yè)管理中市場(chǎng)。例如，節(jié)能咨詢公司可以先投入 技術(shù)及設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造，然后將節(jié)能省出的費(fèi)用按照合作協(xié)議的條款進(jìn)行分成。這 樣既可能解決物業(yè)使用新技術(shù)所需資金，乂可能使新技術(shù)產(chǎn)品得到廣泛運(yùn)用，并且開 辟必要的運(yùn)用市場(chǎng)。四、新技術(shù)丹棱soho物業(yè)服務(wù)中具體使用及價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)行丹棱soho在物業(yè)管理發(fā)展與創(chuàng)新上主要使用了以監(jiān)測(cè)、監(jiān)督為基礎(chǔ)的新技 術(shù)設(shè)備產(chǎn)品，并結(jié)合現(xiàn)代開發(fā)運(yùn)用軟件及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)成果，來(lái)實(shí)

25、現(xiàn)監(jiān)督上的強(qiáng)化、服 務(wù)效果提升、成木上的節(jié)約，客戶的體驗(yàn)與感受。諸如能源監(jiān)測(cè)設(shè)備平臺(tái)、物業(yè)運(yùn)營(yíng) 管理平臺(tái)、設(shè)施設(shè)備管理平臺(tái)、pm2.5新風(fēng)過(guò)濾系統(tǒng)、網(wǎng)終信號(hào)監(jiān)測(cè)與完善機(jī)制等在 管理中的使用，以下為筆者在丹棱soho在新技術(shù)上的運(yùn)用情況與價(jià)值與大家所做的 分享。（一）物業(yè)管理信息平臺(tái)的使用乃棱soho充分運(yùn)用了互聯(lián)化技術(shù)將服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)制度化，通過(guò)線上跟進(jìn)與線下檢杳、 及時(shí)培訓(xùn)與總結(jié)的方式，解決了人員管理在誠(chéng)信、效率、節(jié)能及成本上的困難，因而 也誕生了基于互聯(lián)網(wǎng)下的信息技術(shù)平臺(tái)。2014年3月份丹棱soho根據(jù)總公司的統(tǒng)一 安排，丹棱soho項(xiàng)目將全部閂常工作上線運(yùn)行。1) 物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)(ope

26、ration management system簡(jiǎn)稱oms)，該信息運(yùn)營(yíng) 管理平臺(tái)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將北京、上海、海南等不同時(shí)空區(qū)域下的物業(yè)管理納入到 同一平臺(tái)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，該系統(tǒng)將計(jì)劃、物料、質(zhì)量、變更、會(huì)議、文檔等內(nèi)容通 過(guò)線上進(jìn)行按時(shí)匯報(bào)與監(jiān)督。運(yùn)營(yíng)平臺(tái)正式上線運(yùn)營(yíng)前，工作計(jì)劃及其實(shí)施情況、品 質(zhì)問題整改監(jiān)管、各項(xiàng)巡視、巡檢等文件都需要紙質(zhì)文件并通過(guò)管理人員的監(jiān)督與檢 查來(lái)實(shí)現(xiàn)管理上的目標(biāo)，期間出現(xiàn)工作計(jì)劃上傳不及時(shí)，實(shí)施過(guò)程中存在做假，閂常 問題整改不及時(shí)與不符合質(zhì)量耍求，記錄文件無(wú)法追溯及不能真實(shí)反映管理中存在的 問題，造成品質(zhì)管理不達(dá)標(biāo)，人員大量浪費(fèi)及管理效果不佳，成本居高不下，員

27、工責(zé) 任心及服務(wù)質(zhì)量無(wú)法提高。該平臺(tái)在丹棱商業(yè)管理中解決了以下幾個(gè)方面長(zhǎng)期存在的 問題。(1) 減少了運(yùn)營(yíng)管理中的成本支出。乃棱soho項(xiàng)目始終堅(jiān)持質(zhì)量管理優(yōu)先的方 針，因此制定了嚴(yán)格的品質(zhì)管理制度，如何保證其執(zhí)行效果，以前物業(yè)公司每個(gè)項(xiàng)目 設(shè)立專門的質(zhì)檢經(jīng)理一名，其職責(zé)為日檢與月檢，然后對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題整改進(jìn)行驗(yàn)收， 持續(xù)進(jìn)行。而現(xiàn)在各分公司項(xiàng)目不在設(shè)立品質(zhì)經(jīng)理而由總公司負(fù)責(zé)月檢與抽杳，將品 質(zhì)發(fā)現(xiàn)的結(jié)果，通過(guò)平臺(tái)由項(xiàng)目分解按期完成，并上傳整改前后的閣片結(jié)果，下次月 檢及抽杳進(jìn)行復(fù)驗(yàn)；又如在公司的一級(jí)管理計(jì)劃中如電梯年檢、避雷檢測(cè)、消防演習(xí)、 年度安全大檢查、春冬季節(jié)綠化種值、外墻清洗、各項(xiàng)外包

28、招投標(biāo)事宜等事關(guān)項(xiàng)目業(yè) 主和租戶的重要服務(wù)事項(xiàng)，原來(lái)需要項(xiàng)目通過(guò)制定計(jì)劃甘特閣、專人專題會(huì)議、專人 督導(dǎo)等流程去進(jìn)過(guò)程控制管理，如今通過(guò)平臺(tái)與郵件的聯(lián)接提示,節(jié)省了大量的人力、 時(shí)間與費(fèi)用去安排會(huì)議、提示、溝通及現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，系統(tǒng)在關(guān)鍵的節(jié)地點(diǎn)時(shí)間進(jìn)行提示， 也減少了人員往來(lái)費(fèi)用的支出。(2) 在物業(yè)效力上面，該平臺(tái)對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題要求項(xiàng)目經(jīng)理將品質(zhì)月檢與抽查 的問題，分派給各運(yùn)營(yíng)部門經(jīng)理，耍求在規(guī)定的時(shí)間將完成后的閣片上傳到平臺(tái)上， 整改后的效果及質(zhì)量，由品質(zhì)工程師及其他相應(yīng)的專業(yè)人員對(duì)質(zhì)量效果進(jìn)行審核通過(guò), 超過(guò)系統(tǒng)指定的時(shí)間即為逾期，按品質(zhì)評(píng)分結(jié)果在kp1考核中對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、部門經(jīng)理 及各專業(yè)崗

29、位人員進(jìn)行處罰。此種措施可以讓項(xiàng)目各層級(jí)人員自覺按計(jì)劃、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、 時(shí)間等方面提升了服務(wù)效率；同時(shí)，公司一線計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃等37工作的實(shí)施，無(wú) 需過(guò)多的管理層級(jí)人員去逐漸督導(dǎo)，也避免因過(guò)多層級(jí)的傳達(dá)導(dǎo)致信息的不完整，同 時(shí)，凡公司各崗位責(zé)任均可能通過(guò)賬號(hào)與密碼進(jìn)和系統(tǒng)，去查看需要完成的計(jì)劃、品 質(zhì)要求及提示，在最短的時(shí)間內(nèi)完成必須的工作及任務(wù)。(3) 由于時(shí)間、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)上的要求，平臺(tái)的使用對(duì)物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理也起到了 巨大的推動(dòng)與改進(jìn)作用。原來(lái)傳統(tǒng)的管理方式中，項(xiàng)目大多數(shù)工作的追溯是通過(guò)質(zhì)紙 文件記錄核查，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)服務(wù)品質(zhì)的過(guò)程控制，但是此種方式，存在著人為作假的 可能性，使計(jì)劃、制度、品質(zhì)

30、管理及服務(wù)效果流于形式，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。以品質(zhì)管理 為例，除每閂巡檢需耍每月對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行一次徹底巡杳與維護(hù)，但日常管理中僅在 巡檢表中填寫“正?；虍惓！焙灻纯?，這其中就使員工抱有很大的僥幸，即簽完字 即完成巡檢與維護(hù)。但運(yùn)行平臺(tái)的使用，要求員工將巡視的閣片、問題總結(jié)報(bào)告、整 改或維護(hù)的現(xiàn)場(chǎng)情況與結(jié)果上傳到平臺(tái)審核通過(guò)后冰表明工作完成；一級(jí)計(jì)劃同樣如 此。在乃棱soho項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)，巡視表中填寫消防栓巡檢與維護(hù)正常， 但實(shí)際中消防檢分支截門關(guān)閉的現(xiàn)象，此種情況，如發(fā)生火災(zāi)，消防栓管內(nèi)無(wú)水肯定 影響到消防救災(zāi)的及時(shí)性及后果的擴(kuò)大化，造成更為嚴(yán)重的人生與財(cái)產(chǎn)損失，潛在的 風(fēng)險(xiǎn)勿用質(zhì)疑。

31、(4) 平臺(tái)的使用逐步實(shí)現(xiàn)了無(wú)紙化辦公，在紙張的使用、社會(huì)資源損耗以及垃 圾的處理等方面處理對(duì)大、小環(huán)境的改觀也起到了積極推動(dòng)作用，同時(shí)也符合物業(yè)管 理在環(huán)境管理體系中的標(biāo)準(zhǔn)耍求，更為重耍的是體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)社區(qū)環(huán)境、綠色發(fā)展方 面的社會(huì)責(zé)任，在綠色環(huán)保方面的作用也是顯而易見的。oms運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上線運(yùn)營(yíng)2年來(lái)，在成本管理上，使公司人員結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了扁平化 管，公司內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)更加精簡(jiǎn)、優(yōu)化，從而使公司每年的一、二級(jí)等37項(xiàng)工作計(jì) 劃在預(yù)算及成本范圍內(nèi)全部得解決與執(zhí)行；另外，也使員工在工作中大量存在的觸范 紅線指標(biāo)及虛假記錄等不誠(chéng)信行為基本得到解決，從原來(lái)的每月幾十起到現(xiàn)在每年的 3-4起虛假記錄。管理

32、過(guò)程中每月品質(zhì)從原來(lái)的月度84分提升到每月92分以上，現(xiàn) 在服務(wù)效果大為改觀。2) 設(shè)施設(shè)備管理平臺(tái)(equipment management system簡(jiǎn)稱ems)，即丹棱soho 物業(yè)公司將設(shè)備臺(tái)賬、維保管理、運(yùn)行/巡檢管理、工單管理統(tǒng)一到公司平臺(tái)上，由 專業(yè)工程師對(duì)相關(guān)內(nèi)容數(shù)據(jù)進(jìn)行定期維護(hù)與統(tǒng)計(jì)、分析。原有全部設(shè)施設(shè)備(1089 個(gè))均按一定的格式進(jìn)行編碼，錄入臺(tái)賬；現(xiàn)場(chǎng)紙質(zhì)巡杳記錄均改成二維碼進(jìn)行張貼； 巡檢、維護(hù)、保養(yǎng)及維修派工均通過(guò)手機(jī)app掃描、拍照、填寫相關(guān)數(shù)據(jù)，然后錄入 實(shí)現(xiàn)，而作為上級(jí)管理人員均可以通過(guò)手機(jī)終端及pc端對(duì)相關(guān)結(jié)果進(jìn)行審核、退回 等處理，可以在工作時(shí)間或非工

33、作時(shí)間的任何時(shí)刻對(duì)設(shè)施設(shè)備情況進(jìn)行了解與監(jiān)督。2016年8月，丹棱soho項(xiàng)目ems平臺(tái)正式上線運(yùn)營(yíng)。此前，項(xiàng)目工程人員及外 包單位維護(hù)人員僅根據(jù)自身的管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)和維護(hù)服務(wù)合同的耍求進(jìn)行定期維護(hù) 與管理，在設(shè)施設(shè)備管理上標(biāo)準(zhǔn)及程度上的耍求很零散，維護(hù)與養(yǎng)護(hù)的效果與設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行相差甚大；ems平臺(tái)上線后，首先重新梳理了設(shè)備臺(tái)賬的全面信息，包括但不 限于屬性、位置、生產(chǎn)廠家及聯(lián)系方式、運(yùn)行參數(shù)、設(shè)備狀態(tài)及現(xiàn)狀閣片、設(shè)備保險(xiǎn)、閂常維護(hù)責(zé)任人等情況；同時(shí)平臺(tái)系統(tǒng)將設(shè)施設(shè)備巡檢的流程、巡檢內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要求、 巡檢時(shí)間、巡檢結(jié)果狀態(tài)等情況耍求錄入app系統(tǒng)之中，對(duì)于特種設(shè)備要求將相關(guān)設(shè) 備運(yùn)行參數(shù)閣片

34、輸入系統(tǒng)之中，以備管理人員及總公司質(zhì)檢人員進(jìn)行核查與分析。(1) 通過(guò)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行平臺(tái)的運(yùn)行管理，物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇的設(shè)施設(shè)備性問 題的發(fā)現(xiàn)及預(yù)防性維護(hù)進(jìn)一步增強(qiáng)，延長(zhǎng)了設(shè)施設(shè)備的使用壽命，避免了大量中修工 程及大修工程給物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本帶來(lái)的壓力。以2016年為例，通過(guò)設(shè)備平臺(tái)的嚴(yán)格化 巡檢與維護(hù)，發(fā)現(xiàn)了 5臺(tái)消防泵、2臺(tái)冷凝泵、2臺(tái)冷凍泵、1臺(tái)旋轉(zhuǎn)門設(shè)備出現(xiàn)的 磨損情況，及時(shí)對(duì)上述設(shè)備更換了軸承，避免了設(shè)備阻力過(guò)大造成的設(shè)備燒壞及其他 部件的損壞，也避免上重新購(gòu)置上述設(shè)備的費(fèi)用。不僅如此，平臺(tái)運(yùn)行的數(shù)據(jù)，為后 一年度設(shè)備維護(hù)的預(yù)算提供了精確的數(shù)據(jù)分析，使預(yù)算管理更貼近實(shí)際需求，以上種 種均為項(xiàng)

35、目在成本控制上做好巨大貢獻(xiàn)。(2) 設(shè)施設(shè)備平臺(tái)的使用也使設(shè)備運(yùn)行的效率得到了提升，原來(lái)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生故障性維修，導(dǎo)致不得不中斷局部的服務(wù)，讓客戶的安全感及服務(wù)體 驗(yàn)有所下降，客戶經(jīng)常通過(guò)呼叫中心或客服熱線電話進(jìn)行投訴；而現(xiàn)在通過(guò)設(shè)施設(shè)備 平臺(tái)的每?jī)已矙z與定期維護(hù)，讓設(shè)備實(shí)時(shí)運(yùn)行的狀態(tài)時(shí)刻處于物業(yè)管理人員的監(jiān)控之 下，使原來(lái)工程技術(shù)人員通過(guò)計(jì)劃及人為監(jiān)督下進(jìn)行作業(yè)改變?yōu)橹鲃?dòng)按照平臺(tái)的派單 與任務(wù)進(jìn)行閂常工作。2016年通過(guò)設(shè)備平臺(tái)，物業(yè)工程技術(shù)人員每月發(fā)現(xiàn)的設(shè)備不 完善或異常的情況將近50起，預(yù)防性維護(hù)基本實(shí)現(xiàn)100%;通過(guò)一年多的運(yùn)行，物業(yè) 配電設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、消防設(shè)

36、備未發(fā)生一起嚴(yán)重安全事件，也未出現(xiàn)因設(shè) 備維護(hù)維修造成客戶群體性反饋與投訴。(3) 在沒有實(shí)行平臺(tái)化管理之前，物業(yè)公司對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行基本停留在外觀 檢杳、運(yùn)行測(cè)試、故障維修及季度維護(hù)上，而常常缺少對(duì)設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理?，F(xiàn)在， 我們不僅要求設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)上，同時(shí)也提出了讓設(shè)備在良好性能狀態(tài)下, 做到節(jié)能管理，從而讓設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)上發(fā)揮最大功效，因此要求工程維護(hù)人員定 期打幵設(shè)備，檢查設(shè)備的內(nèi)部零件運(yùn)行情況，使內(nèi)部各部件在良好的潤(rùn)滑效果下運(yùn)行， 如此設(shè)備的潤(rùn)滑管理讓無(wú)功功率減至最低狀態(tài)，從而在不更換、改造設(shè)備基礎(chǔ)上適當(dāng) 調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，既能保證客戶的服務(wù)體驗(yàn)，也能在一定程度為節(jié)能做出貢獻(xiàn)

37、。例如: 乃棱s0h0目前對(duì)直燃機(jī)的電機(jī)設(shè)備、管道內(nèi)墻進(jìn)行了潤(rùn)滑管理與管道清堵，使直燃 機(jī)在長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)作業(yè)的情況下，設(shè)備運(yùn)行工況處于極度良好狀太快，在原定的參數(shù)基 礎(chǔ)上提升了供暖及制冷效果，通過(guò)數(shù)據(jù)觀察分析發(fā)現(xiàn)，電力及天然氣的使用出現(xiàn)明顯 的下降，達(dá)到了節(jié)能高效的運(yùn)營(yíng)效果。(4) 在物業(yè)管理中，設(shè)備管理系物業(yè)服務(wù)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故 障時(shí)，一定會(huì)影響到租戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)與辦公需求。在傳統(tǒng)的管理中，我們對(duì)設(shè)施設(shè)備 耍求做到完好率100%,但也通常忽略一個(gè)細(xì)節(jié)管理那就是設(shè)備的防塵維護(hù)，尤其在北方霧鍇環(huán)境中，其中最為重耍的動(dòng)力系統(tǒng)電的管理，在電力系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理中我們 時(shí)常強(qiáng)調(diào)電路耍緊閥、接線

38、要規(guī)范、無(wú)短斷隱患、無(wú)過(guò)載電器、防漏電、防電弧、接 電安全等問題，但對(duì)防塵雖有要求，但不過(guò)于重視。而在丹棱soho項(xiàng)目品質(zhì)管理中，對(duì)此項(xiàng)耍求極為嚴(yán)格，設(shè)備平臺(tái)實(shí)施后，對(duì)設(shè)備管理首次將電力系統(tǒng)中防塵管理列入 重點(diǎn)，耍求設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)保證配電設(shè)備無(wú)明顯灰塵，符合用電安全要求，并在巡檢 時(shí)要將閣片上傳至平臺(tái)，以備審核通過(guò)。眾所周知，由于北方塵埃嚴(yán)重，當(dāng)遇到潮濕 空氣時(shí)會(huì)導(dǎo)致電路短，電阻過(guò)大、負(fù)荷過(guò)重產(chǎn)生燃燒，出現(xiàn)設(shè)備、人員及財(cái)務(wù)損失。 通過(guò)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)的巡檢耍求，可以減少上述現(xiàn)象的發(fā)生。與此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)備管理要求相 配套，乃棱soho項(xiàng)目采購(gòu)了專業(yè)的電力微型吸塵器并配備各種形狀的吸頭，以使配 電設(shè)備的邊角

39、地帶能夠減少灰塵對(duì)用電設(shè)備的影響，此種設(shè)備平臺(tái)及相應(yīng)措施的使用, 基本上消除了乃棱soho眾電力設(shè)備因灰塵給其運(yùn)行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，截止目前為止，5 年多的運(yùn)行時(shí)間，未發(fā)生一個(gè)起電力設(shè)備著火事件。（二）節(jié)能改造新技術(shù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本中，除了人員成本外，物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的能源成本約占總成本 的15%左右，因此，做好節(jié)能管理成為所有物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重要手段。不僅 如此，節(jié)能工作也是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略h標(biāo)，同時(shí)乂是企業(yè)對(duì)國(guó)家、社會(huì)節(jié)能環(huán)保，綠 色健康可持續(xù)發(fā)展的職極響應(yīng)與支持。當(dāng)我們談及節(jié)能措施，最簡(jiǎn)單位的莫過(guò)于使用lro節(jié)能燈具改造，特別是商業(yè)樓 宇對(duì)燈光有著特別要求的物業(yè)項(xiàng)目，大量燈具及燈光在設(shè)計(jì)、效

40、果上的照度需求，特 別容易造成電力能源上的浪費(fèi)及樓宇用電的穩(wěn)定性。筆者所在項(xiàng)目曾經(jīng)將樓層電廳梯 及公區(qū)大型照明燈箱（40-60根燈箱/個(gè)），全部改換成l£d燈管，功率降低一半，燈 管損壞及更換率減少至4/5,人員派工減少2/3,僅照明所用電費(fèi)一項(xiàng)與同期相比節(jié)省 一半。據(jù)此，soho物業(yè)對(duì)所有項(xiàng)目的能源管理加強(qiáng)了控制與改進(jìn)，并力求在發(fā)現(xiàn)問 題的基礎(chǔ)上，運(yùn)用不同的前沿技術(shù)進(jìn)行有針對(duì)性的改善。能源管理平臺(tái)（energy management system），該項(xiàng)平臺(tái)的使用是建立在對(duì)商業(yè) 樓宇公共設(shè)備的監(jiān)測(cè)、診斷及預(yù)警的基礎(chǔ)上，通過(guò)增加讀表、探測(cè)傳感器等設(shè)備接入 端口，將能源的運(yùn)行情況及時(shí)通

41、過(guò)數(shù)據(jù)反映在計(jì)算機(jī)平臺(tái)上，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與對(duì)比、 分析，發(fā)現(xiàn)異常用電異?，F(xiàn)象后及時(shí)調(diào)查，并進(jìn)行有針對(duì)性的整改。1）2014年上半年，丹棱s0110項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)總公司的統(tǒng)一安排，從當(dāng)年物業(yè)費(fèi) 預(yù)算屮劃撥出40余萬(wàn)元，由博銳尚格咨詢公司對(duì)丹棱項(xiàng)i；的能源設(shè)備進(jìn)行了調(diào)研與 統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)丹棱項(xiàng)目動(dòng)力系統(tǒng)、照明系統(tǒng)以及空調(diào)等系統(tǒng)屮存在著較大的潛力。因此， 通過(guò)加裝現(xiàn)代的監(jiān)測(cè)設(shè)備如溫控、電度、照度、功率等專業(yè)測(cè)量系統(tǒng)設(shè)備，通過(guò)人力與設(shè)備同時(shí)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行中存在的不足與能源浪費(fèi)情況，并通過(guò)能源管理平臺(tái), 實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析與對(duì)比，然后由物業(yè)公司根據(jù)平臺(tái)的建議，對(duì)能源設(shè)備進(jìn) 行維護(hù)與完善。2015年通過(guò)

42、能源管理平臺(tái)監(jiān)控的數(shù)據(jù)，乃棱項(xiàng)目對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的 動(dòng)力用電及照明用電中非正常用電，通過(guò)診斷、預(yù)警的方式，將電力系統(tǒng)中電損、無(wú) 功電耗設(shè)備進(jìn)行調(diào)試；同時(shí)通過(guò)變頻技術(shù)改變電梯、直燃機(jī)用電頻率及更換變頻器設(shè) 備：調(diào)節(jié)空調(diào)供回水溫度差值，提高供暖效果；結(jié)果取得了相對(duì)良好的節(jié)能效果，與 前三年同期和比（燃?xì)庹鬯汶姸龋┕补?jié)約電度約30萬(wàn)度。«快曰公k用甩對(duì)價(jià)1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月析年總用電量月平均用電2012年公區(qū)用電量11516311761388160781668100011032011012710422095860853628966212

43、36191199272999392013年公區(qū)用電量158609150013141963114203104211124211123646148800137755999969013511821515117591299802014年公區(qū)用屯量15003412130712422111142110501c1247121364221426131346881131101035461228101489911124159朗3年平物值141269129644118115101263967431197481234011318781227689948994448121548140031411669312997313

44、03761047407533475410116132117304135646126176101790781731184601309514109126較®3年節(jié)電量11296-73213375259292133336166097-3768-3408-2301162753088908007567較上一年節(jié)電量2006190691948136087296088980191256967851211320253754350180397150332016年通過(guò)平臺(tái)的不斷監(jiān)控與統(tǒng)計(jì)分析，丹棱項(xiàng)a 2016年結(jié)合能源管理平臺(tái)的 數(shù)據(jù)與建議對(duì)項(xiàng)目能源采取y改進(jìn)措施，如對(duì)對(duì)地下空調(diào)及消防管道電伴熱加裝溫

45、控 傳感；對(duì)地下停車場(chǎng)實(shí)施了 lh）燈節(jié)能改造，共更換/ 485根燈管?；诖似脚_(tái)及相 應(yīng)措施，2016年比上一年度月均用電節(jié)能9. 6%,較前3年月平均能用電節(jié)省17. 62%。 同時(shí)上述節(jié)能措施在一定程度抵消了因人力、外包維護(hù)及備品備件上漲帶來(lái)的成本壓 力。2）能源管理平臺(tái)的使用一方面節(jié)用了能源，節(jié)省了物業(yè)費(fèi)成木的支出，抵消了 現(xiàn)cpi上漲帶給商業(yè)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，也符合國(guó)家、政府對(duì)節(jié)能減排的倡議與要 求。同時(shí)，由于國(guó)家政策的支持，對(duì)于節(jié)能效果突出、明顯或有貢獻(xiàn)的企業(yè)，還能獲 得政府節(jié)能改造所需的資金，能起到一勞永逸的效果。為此，丹棱項(xiàng)目也正在通過(guò)能 源管理平臺(tái)的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)上述管理目標(biāo)。

46、盡管丹棱項(xiàng)目物業(yè)實(shí)行的是酬金制管理地, 在節(jié)能改造中能夠解決一定的資金籌集，但國(guó)家對(duì)節(jié)能政策支持對(duì)于物業(yè)企業(yè)起到了 鼓勵(lì)與資金上的支持，也為深度節(jié)能新技術(shù)使用創(chuàng)造了良好的前提條件。3）管理管理平臺(tái)的使用，不僅解決了物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中成本的問題。同時(shí)，對(duì)物 業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升也起到促進(jìn)作用。例如丹棱s0h0地庫(kù)通常燈光照度不夠，按照搜 厚物業(yè)公司及規(guī)劃設(shè)計(jì)耍求，地下燈光照度不得低于50勒克斯（lux）;樓層公區(qū)不 得低于150勒克斯（lux）。采用普通燈照度、色度均不符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。物業(yè)公司 根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求將原燈換成t5和t8型led燈，使地庫(kù)和樓層的照明效果符合的客 戶的耍求，整體建筑的建筑均超

47、出50及150lux的要求，服務(wù)滿意度也得到了幅度提 升。對(duì)于地庫(kù)而言，因照度不夠引發(fā)的各種意外事故徹底消除。4）能源管理平臺(tái)使用過(guò)程中，乃棱soho物業(yè)工程部通過(guò)對(duì)平臺(tái)的監(jiān)測(cè)，對(duì)商業(yè) 辦公電能的分布調(diào)度起到了重要參考作用。眾所周知，對(duì)于含有底商的辦公樓宇，特 別是涉及到餐飲企業(yè)等，對(duì)用電容的增加有著特別的需求；對(duì)于像銀行、證券等金融 單位穩(wěn)定、持續(xù)不間斷供電至關(guān)重耍。如果閂常管理中無(wú)法準(zhǔn)確了解大廈電容運(yùn)用分 布情況，考慮不周全，就會(huì)異致用電超負(fù)荷，引起電路跳閘，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、電子商 務(wù)企業(yè)將會(huì)造成無(wú)法計(jì)算與彌補(bǔ)的損失。有相應(yīng)能源平臺(tái)的監(jiān)測(cè)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題, 及時(shí)對(duì)商業(yè)樓宇的用電進(jìn)行適當(dāng)調(diào)配，

48、減少用電不當(dāng)引發(fā)的跳閘、停電等不當(dāng)引起的 意外損失及風(fēng)險(xiǎn)。（三）技術(shù)型設(shè)備的使用隨著城市環(huán)境的污染加重，北京及其周邊城市等自然環(huán)境受到人為的破壞，長(zhǎng)時(shí) 間的霧霾給整個(gè)城市居民及上班族們帶來(lái)了很大困擾與擔(dān)憂。因此，工作在樓宇的辦 公職員們希望有一個(gè)健康空氣環(huán)境。這是現(xiàn)在生活在北京的上班族們最熱議的話題與 期望。通過(guò)空調(diào)系統(tǒng)、空氣凈化設(shè)備、加溫設(shè)備去改變室內(nèi)環(huán)境難以達(dá)到實(shí)用的效果 筆者所在項(xiàng)目項(xiàng)目采用了 pm2. 5過(guò)濾系統(tǒng)及檢測(cè)設(shè)備，取得了令業(yè)戶滿意的效果。soho高效能新風(fēng)系統(tǒng)的工作原理是：將室外空氣通過(guò)新風(fēng)機(jī)組的抽吸和管道的 輸送，有組織地將新風(fēng)送入每個(gè)房間，室外空氣進(jìn)入新風(fēng)機(jī)組時(shí)，經(jīng)過(guò)了二

49、級(jí)過(guò)濾器 的高效過(guò)濾，即中效袋式過(guò)濾（去除空氣中的中小顆粒）和高壓靜電過(guò)濾（捕捉空氣中 的微小顆粒），這兩級(jí)過(guò)濾器的優(yōu)化組合并同時(shí)安裝于新風(fēng)機(jī)組，將室外空氣中的 pm2. 5有效地進(jìn)行過(guò)濾，完全實(shí)效實(shí)現(xiàn)空氣凈化達(dá)到90%。1 ）pm2.5空氣過(guò)濾設(shè)備的使用，使原本相對(duì)擁擠的室內(nèi)辦公環(huán)境有了明顯改善， 對(duì)辦公環(huán)境和客戶的身心健康起著良好的調(diào)節(jié)作用?，F(xiàn)代快節(jié)奏的生活方式及自然環(huán) 境惡化，時(shí)刻影響著人們的生活與辦公，我們無(wú)法改變整個(gè)自然環(huán)境，但可以通過(guò)科 學(xué)及先進(jìn)的技術(shù)方法改變我們周邊的室內(nèi)環(huán)境。丹棱項(xiàng)h對(duì)該設(shè)備的使用，充分顯示 了物業(yè)的人性化管理及對(duì)客戶需求的關(guān)注。使物業(yè)管理更加符合三標(biāo)體系中環(huán)境

50、、職 業(yè)健康安全體系的要求，使商業(yè)樓宇的價(jià)值及檔次再升一級(jí)，這也是客戶更熱衷于選 擇丹棱soho辦公的重要因素之一。2）商業(yè)及辦公場(chǎng)所的選擇，不僅僅處決于樓宇設(shè)備的新舊與完善，服務(wù)軟環(huán)境 的品味與檔次，更再于他們對(duì)健康環(huán)境等人性化的關(guān)注與服務(wù)。pm2.5過(guò)濾設(shè)備的使 用，使一年中的每一天都與自然環(huán)境相融洽，自然，其辦公場(chǎng)所的價(jià)值得到了提升, 其商鋪與房屋的空置率和應(yīng)的減少，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值也因引得到業(yè)主的廣泛認(rèn)可與贊 同；物業(yè)服務(wù)中分歧與糾紛、物業(yè)公司與業(yè)主之間的客戶關(guān)系等得到極大的緩解與改 善。以丹棱soho地下商業(yè)出租狀況為例，丹棱項(xiàng)目自2012收樓以來(lái)，地下商業(yè)出 租率不到20%,其余商鋪

51、兒乎無(wú)人問津；但自丹棱soho項(xiàng)目地下商業(yè)就采用pm2. 5過(guò)濾系統(tǒng)后，地下商業(yè)在辦公環(huán)境、空氣流通性及衛(wèi)生指標(biāo)等方面指標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)地上建 筑部分，通常情況下pm2. 5均值不超過(guò)10gg/m3,既便在外部霧霾達(dá)到300（ig/m3的情 況下，室內(nèi)pm2. 5均值也不超過(guò)22pg/m3的良好效果，遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)75gg/m3。因 此，現(xiàn)在丹棱項(xiàng)目地下商業(yè)出租率均值達(dá)到出租率95%以上。3）為使廣大客戶感受和體驗(yàn)到pm2. 5對(duì)身心健康的影響與關(guān)注，物業(yè)公司每天 監(jiān)測(cè)2.5數(shù)據(jù)，并及時(shí)公布在微博上，接受客戶監(jiān)督。如此，不僅提升了地下商業(yè) 的辦公環(huán)境的優(yōu)超性，更是對(duì)客戶身心健康的特別關(guān)切，讓服務(wù)的體驗(yàn)

52、與感受更為直 觀，通過(guò)監(jiān)測(cè)微博、微信及其他社交平臺(tái)信息的反應(yīng)，客戶及社會(huì)效果反應(yīng)良好。ui隨著互聯(lián)技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)信息的晉及，極大地方便了我們的生活與工作，使我們的工 作與生活無(wú)法離開他。從日常購(gòu)罝水、電、氣到生活用品的選置，我們都在使用網(wǎng)絡(luò) 技術(shù)加以實(shí)現(xiàn)，這些都必須建立在強(qiáng)大、穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)信號(hào)基礎(chǔ)之上。而正是切中當(dāng)下 網(wǎng)絡(luò)及信息技術(shù)的配套需求，丹棱soho物業(yè)與三大電氣運(yùn)營(yíng)商和互合作，建立了網(wǎng) 絡(luò)信號(hào)與下載速率的監(jiān)測(cè)與改善，并制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，即中國(guó)聯(lián)通30 90dbm， 中w電信2g彡一95dbm，中m移動(dòng)2g彡一90dbm。物業(yè)手機(jī)信號(hào)合格標(biāo)準(zhǔn)為三家標(biāo)準(zhǔn) 的平均值，即一926801。如測(cè)試過(guò)程中

53、無(wú)信號(hào)，則語(yǔ)音信號(hào)取值為一 130dbm。4g傳 輸下載速率達(dá)標(biāo)采用三家運(yùn)營(yíng)商各自的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，即中w電信22. 5mbps，中國(guó)聯(lián)通 彡30mbps，中w移動(dòng)彡35mbps。物業(yè)4g網(wǎng)絡(luò)達(dá)標(biāo)為三家標(biāo)準(zhǔn)的平均值，即彡29mbps。 如測(cè)試過(guò)程中4g無(wú)信號(hào)，則4g傳輸下載速率為0 mbps，對(duì)于監(jiān)測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)要求 的點(diǎn)位進(jìn)行改善，使辦公隨時(shí)隨地快捷、便利進(jìn)行。根據(jù)丹棱soho物業(yè)公司的品質(zhì)管理要求，每月由三家公司指派特定的專業(yè)技術(shù) 人員及信號(hào)監(jiān)測(cè)設(shè)備，對(duì)樓宇的地下車庫(kù)、公共區(qū)域、戶內(nèi)、外圍四個(gè)大的方向進(jìn)行 進(jìn)檢測(cè)，每個(gè)方位隨機(jī)選擇四個(gè)不同的點(diǎn)位，計(jì)算出平均值，凡不符合三家運(yùn)營(yíng)商信 號(hào)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值的，將

54、由所在項(xiàng)目聯(lián)系工程師進(jìn)行完善與補(bǔ)點(diǎn)，與此同時(shí)，并三家運(yùn)營(yíng)商 和應(yīng)檢測(cè)的數(shù)據(jù)信號(hào)通過(guò)公司微博進(jìn)行社會(huì)公司，督促樓宇信號(hào)及下載速率的穩(wěn)定性 與可靠性。1）現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)，你時(shí)刻處在wifi的信號(hào)覆蓋之下，當(dāng)你某個(gè)時(shí) 間段發(fā)現(xiàn)手機(jī)無(wú)法瀏覽時(shí)，你會(huì)非常不適應(yīng)?；蛟S它影響到了及時(shí)辦公或處理文件, 或許它影響到了您的娛樂休閑。但在丹棱soho項(xiàng)目的地上及地下任何區(qū)域你將能隨 時(shí)享受到網(wǎng)絡(luò)信息帶給您的便利。因此，在丹棱soho物業(yè)項(xiàng)目，三大運(yùn)營(yíng)商每月隨 機(jī)對(duì)樓宇信號(hào)隨機(jī)擇點(diǎn)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)信號(hào)及下載率不足時(shí)隨時(shí)進(jìn)行完善。另一方面，信 號(hào)的完善，讓傳統(tǒng)的對(duì)講機(jī)失去了存在的價(jià)值，物業(yè)公司無(wú)需花費(fèi)大量的成本費(fèi)

55、用購(gòu) 罝對(duì)講機(jī)、電池以及交納無(wú)線電信號(hào)占頻使用費(fèi)，更不用擔(dān)心信號(hào)死角帶來(lái)的信息傳遞問題，只要一部手機(jī)，就可以通過(guò)微信軟件相應(yīng)的功能實(shí)現(xiàn)閣片、視頻、語(yǔ)音及文 字信息，來(lái)實(shí)現(xiàn)管理中所需的信息傳遞。2）利用專業(yè)供應(yīng)商的信號(hào)測(cè)試技術(shù)改善樓內(nèi)的信號(hào)環(huán)境，可以使現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)現(xiàn)狀、客戶需求信息及解決問題的效率得到大幅度提升。例如，以前當(dāng)我們服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生問 題時(shí)，我們僅能通對(duì)講機(jī)實(shí)現(xiàn)信息傳送，但無(wú)法及時(shí)了解現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀態(tài)，并對(duì)問題 做出相應(yīng)的解決措施與方案。現(xiàn)在，我們可以憑借強(qiáng)大、穩(wěn)定的信號(hào)網(wǎng)絡(luò)及手機(jī)微信 社交軟件解決實(shí)時(shí)現(xiàn)狀觀察，在任何地方可以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程指揮，及時(shí)有效地解決問題， 提高服務(wù)的效率與效果，減少不必要

56、支出成本與潛在損失；以丹棱項(xiàng)目情況為例，物 業(yè)采購(gòu)原給客服部、環(huán)境部、安管部20部對(duì)講機(jī)己基本停止使用，并且將不再重新 采購(gòu)，減少了相關(guān)部門特別是安管部的辦公成本，同時(shí)也節(jié)省了無(wú)線電信號(hào)頻譜占用 費(fèi)用，每年合計(jì)約2000元，但問題反饋、解決等及時(shí)性基本達(dá)到了 100%。3）網(wǎng)終信號(hào)技術(shù)的監(jiān)測(cè)與提升，使手機(jī)的使用功能發(fā)揮到最大，每位員工隨時(shí) 可以將身邊發(fā)生的問題第一時(shí)間拍攝到物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理群里，由相應(yīng)責(zé)任部門第一 時(shí)間進(jìn)行整改。在使用過(guò)程中，避免原來(lái)對(duì)講使用中產(chǎn)生的噪音對(duì)周邊辦公環(huán)境的影 響，廢舊電池處理所帶來(lái)的污染，電磁福射、反復(fù)大量充電等帶來(lái)的能源管理等環(huán)境、 健康問題，客觀上對(duì)服務(wù)軟環(huán)境

57、起到了提升與促進(jìn)作用。4）現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與手機(jī)結(jié)合使用，不僅解決了成本、效率、環(huán)境等上的問 題，同時(shí)也物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提供了必耍的支持。信號(hào)的強(qiáng)大、穩(wěn)定讓現(xiàn)場(chǎng)管 理實(shí)現(xiàn)了實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，并保留了必要的追溯材料及證據(jù)材料，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，可以 通過(guò)電子儲(chǔ)存技術(shù)進(jìn)行回放與驗(yàn)證，解決了稍遜即失的尷尬，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)管理。 例如當(dāng)客戶非正常退租的情況下，物業(yè)安管人員發(fā)現(xiàn)后，原來(lái)可能會(huì)通過(guò)對(duì)講機(jī)將發(fā) 生現(xiàn)場(chǎng)狀況及時(shí)傳遞給主管部門，同時(shí)與客戶講解物品外出的流程手續(xù)，以避免客戶 逃租，客戶以物業(yè)公司的工作人員未盡到告知義務(wù)而被業(yè)主追責(zé)。但使用手機(jī)微信不 僅可以避免面對(duì)客戶時(shí)匯報(bào)信息時(shí)語(yǔ)言對(duì)客戶的不敬與詬病，同時(shí)可以通過(guò)語(yǔ)音保存、 錄相、視頻證明物業(yè)盡職履責(zé)，規(guī)避事后法律上的風(fēng)險(xiǎn)。五、技術(shù)實(shí)施的方法與誤區(qū)（一）觀念上的認(rèn)知思想上的解放是改革與創(chuàng)新的一個(gè)前提條件，對(duì)于未來(lái)物業(yè)的發(fā)展方向，完全處 決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的決策即戰(zhàn)略上的選擇。而在具體運(yùn)行策略上，物業(yè)企業(yè)如何對(duì)進(jìn)行 市場(chǎng)定位，如何創(chuàng)建自己的品牌，如何將短期眾目標(biāo)與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)相結(jié)合等問題，將會(huì) 影響對(duì)新技術(shù)采用的程度及方式。例如對(duì)于酬金制與包干制物業(yè)管理企業(yè)，怎樣在新技術(shù)與創(chuàng)新上進(jìn)行突破，完全處決于企業(yè)決策與定位。對(duì)于酬金制物業(yè)管理企業(yè)，企 業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)屬于代管性質(zhì)