信陽龍?zhí)毒频昃C合體項目多向定位報告

1、龍?zhí)毒频昃C合體項目多向定位報告52 / 54文檔可自由編輯打印 目錄第一部分：項目多向定位方案經(jīng)濟(jì)測算1一、 模式一：單體購物中心模式1（一） 定位分析1（二） 方案分析1二、 模式二：購物中心+街區(qū)模式33（一） 定位分析33（二） 方案分析34第二部分：項目多向定位對比分析45第一部分：項目多向定位方案經(jīng)濟(jì)測算通過對項目業(yè)態(tài)容量分析、消費(fèi)者訪談及商戶進(jìn)駐意向分析，結(jié)合項目自身優(yōu)劣勢，我司從商業(yè)角度對項目共提出兩種模式，四套方案，以供參考。·模式一：單體購物中心模式方案一：百貨（南端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案二：百貨（北端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案三：店中店

2、式百貨+超市（二、三層）+餐飲休閑文化娛樂·模式二：購物中心+街區(qū)模式方案四：購物中心+餐飲休閑娛樂主題街1、 模式一：單體購物中心模式（1） 定位分析該定位思路將采用單體購物中心模式，與酒店、寫字樓的高端商務(wù)形象相匹配，利于整體形象的提升，以提升項目的銷售價值。該模式下的銷售，一方面通過塔樓來回籠資金，一方面通過將購物中心的局部中庭店中店及多通道主題店中店進(jìn)行銷售來進(jìn)行資金回籠。在開發(fā)商資金有額外需求的情況下，也可以選擇持有的購物中心作為良性物業(yè)進(jìn)行打包出售給基金公司。（2） 方案分析該模式有以下集中方案：方案一：百貨（南端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案二：百貨（北端）+超

3、市+店中店+餐飲休閑文化娛樂方案三：自營百貨+超市（二、三層）+店中店+餐飲休閑文化娛樂1. 方案一：百貨（南端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂（1） 商業(yè)定位思路項目采用單體購物中心模式，引進(jìn)連鎖百貨和品牌超市雙主力店，超市地下，百貨地上，超市帶動負(fù)一層經(jīng)營，在配以品牌電器，能提升輔營區(qū)價值，利于輔營區(qū)銷售；百貨地上能夠吸引強(qiáng)大人流，同時增加樓上餐飲休閑娛樂生意機(jī)會；若將百貨布置在項目南端，店中店位置布置合理，從而增加店中店銷售收益。該方案既可以保證后期運(yùn)營，又可以及時回款?？偨ㄖ娣e192240其中：購物中心107600住宅30000公寓14640寫字樓10000酒店30000（2） 商

4、業(yè)業(yè)態(tài)布局1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖2） 一層業(yè)態(tài)布局圖3） 二層業(yè)態(tài)布局圖4） 三層業(yè)態(tài)布局圖5） 四層業(yè)態(tài)布局圖6） 五層業(yè)態(tài)布局圖7） 六層業(yè)態(tài)布局圖、（3） 商業(yè)面積統(tǒng)計樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F主力店超市1250012500輔營區(qū)52005200電器330033001F店中店59005900百貨66006600街鋪160016002F店中店63006300百貨65006500餐飲170017003F店中店83008300百貨620062004F店中店22002200百貨74007400餐飲12001200休閑娛樂文化370037005F餐

5、休閑娛樂1450014500合計1076003120076400（4） 商業(yè)收益測算1) 售價制定² 街鋪價格評估Ø 項目評分可比項評分基數(shù)本項目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級別55555交通情況53543規(guī)模效應(yīng)（商業(yè)）10101083區(qū)位優(yōu)勢53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢151515150次主力店優(yōu)勢101010100消費(fèi)基礎(chǔ) (人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價值塑造55431入市時間修正1010878評估得分10088898738Ø 價格評估名稱本項目街鋪萬家燈火街鋪百年新天地街鋪漢都街鋪評

6、估得分88898738比較系數(shù)0.99 1.01 2.32 市場均價（元/）360002000016000可調(diào)均價（元/）356002020037100比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價格（元/）18000 8000 4000 本項目均價（元/）30000 ² 項目價格體系區(qū)域系數(shù)售價（元/）一層街鋪130000負(fù)一層輔營區(qū)0.721000一層店中店0.824000一層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.721000二層店中店0.5616800二層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.515000三層店中店0.4212600三層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.3811400四層店中店0.3399002

7、) 租金制定根據(jù)市場研究并結(jié)合投資回報率綜合考慮，得到各業(yè)態(tài)基本租金水平如下：樓層業(yè)態(tài)售價(元)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F 主力店超市25輔營區(qū)21000105按照年回報率6%電器301F 店中店24000120按照年回報率6%百貨40街鋪30000150按照年回報率6%2F 店中店1680084按照年回報率6%百貨40餐飲1500075按照年回報率6%3F 店中店1260063按照年回報率6%百貨404F 店中店990050按照年回報率6%百貨40餐飲50休閑娛樂文化505F 餐飲306F 休閑娛樂183) 收益測算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積()單價(元/)銷售收入（元）實

8、收額（元）負(fù)1F輔營區(qū)5200210001092000001F店中店590024000141600000113280000街鋪1600300002F店中店630016800105840000餐飲1700150003F店中店8300126001045800004F店中店22009900合計31200556500000445200000² 租賃收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F 主力店超市125002540150000000輔營區(qū)52001053電器330030401F 店中店59001203百貨66004040126720000街鋪160

9、015032F 店中店6300843百貨65004040124800000餐飲17007533F 店中店8300633百貨620040401190400004F 店中店2200503百貨74004040142080000餐飲12005040休閑娛樂文化370050405F 餐飲1450030402088000006F 休閑娛樂145001840125280000合計1262049600（5） 寫字樓/公寓合計收益測算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓112024640100003900公寓146403700合計93168000（元）（6） 酒店收益測

10、算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 總收益測算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=445200000+1262049600+2289504240=4089921840元2. 方案二：百貨（北端）+超市+店中店+餐飲休閑文化娛樂（1） 商業(yè)定位思路在方案一的基礎(chǔ)上，為百貨布局提供了另外一種布局方式。總建筑面積192240其中：購物中心107600住宅30000公寓14640寫字樓10000酒店30000（2） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖2） 一

11、層業(yè)態(tài)布局圖3） 二層業(yè)態(tài)布局圖4） 三層業(yè)態(tài)布局圖5） 四層業(yè)態(tài)布局圖6） 五層業(yè)態(tài)布局圖7） 六層業(yè)態(tài)布局圖（3） 商業(yè)面積統(tǒng)計樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F主力店超市1250012500輔營區(qū)52005200電器330033001F餐飲25002500百貨74007400街鋪400400店中店26002600零售次主力店120012002F百貨92009200零售次主力店16001600餐飲500500店中店320032003F百貨87008700餐飲500500店中店31003100零售次主力店220022004F百貨76007600休閑娛樂文化34003400餐飲

12、17001700店中店180018005F餐休閑娛樂文化1450014500合計1076002480082800（4） 商業(yè)收益測算1) 售價制定² 街鋪價格評估Ø 項目評分可比項評分基數(shù)本項目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級別55555交通情況53543規(guī)模效應(yīng) （商業(yè)）10101083區(qū)位優(yōu)勢53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢151515150次主力店優(yōu)勢101010100消費(fèi)基礎(chǔ) (人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價值塑造55431入市時間修正1010878評估得分100888987

13、38Ø 價格評估名稱本項目街鋪萬家燈火街鋪百年新天地街鋪漢都街鋪評估得分88898738比較系數(shù)0.99 1.01 2.32 市場均價（元/）360002000016000可調(diào)均價（元/）356002020037100比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價格（元/）18000 8000 4000 本項目均價（元/）30000 ² 項目價格體系區(qū)域系數(shù)售價（元/）一層街鋪130000負(fù)一層輔營區(qū)0.721000一層店中店0.824000一層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.721000二層店中店0.5616800二層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.515000三層店中店0.4212600

14、三層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.3811400四層店中店0.3399002) 租金制定樓層業(yè)態(tài)售價(元)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F主力店超市25輔營區(qū)21000140按照年回報率8%電器301F餐飲21000140按照年回報率8%百貨40街鋪30000200按照年回報率8%店中店24000160按照年回報率8%零售次主力店21000140按照年回報率8%2F百貨40零售次主力店15000100按照年回報率8%餐飲15000100按照年回報率8%店中店168001123F百貨40餐飲1125075按照年回報率8%店中店1260084按照年回報率8%零售次主力店1125075按照年回報率8

15、%4F百貨40休閑娛樂文化45餐飲45店中店990066按照年回報率8%5F餐飲276F休閑娛樂文化163) 收益測算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積 ()單價 (元/)銷售收入（元）實收額（元）負(fù)1F輔營區(qū)5200210001092000001F餐飲250021000街鋪40030000店中店260024000零售次主力店1200210002F零售次主力店160015000餐飲50015000店中店3200168003F餐飲50011250店中店310012600零售次主力店2200112504F店中店18009900合計24800433815000347052000² 租賃

16、收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F主力店超市125002540150000000輔營區(qū)52001053電器330030401F餐飲25001053百貨74004040142080000街鋪4001503店中店26001203零售次主力店120010532F百貨92004040176640000零售次主力店1600753餐飲500753店中店320011233F百貨87004040167040000餐飲500563店中店3100633零售次主力店22005634F百貨76004040145920000休閑娛樂文化34004540餐飲17004540

17、店中店18005035F餐飲1450027401879200006F休閑娛樂文化145001640111360000合計1319960400（5） 寫字樓/公寓合計收益測算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓112024640100003900公寓146403700合計93168000（元）（6） 酒店收益測算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 總收益測算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=347052000+

18、1319960400+2289504240=4049684640元3. 方案三：店中店式百貨+超市（二、三層）+ +餐飲休閑文化娛樂（1） 商業(yè)定位思路在無法引進(jìn)連鎖百貨的情況下，本項目也可以選擇自營百貨的模式，百貨店中店化，通過將超市放在二三層，餐飲休閑文化娛樂在各樓層均衡分布，增強(qiáng)與店中店的互動，提升了百貨生命力?？偨ㄖ娣e192240其中：購物中心107600住宅30000公寓14640寫字樓10000酒店30000（2） 商業(yè)業(yè)態(tài)布局1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖2） 一層業(yè)態(tài)布局圖3） 二層業(yè)態(tài)布局圖4） 三層業(yè)態(tài)布局圖5） 四層業(yè)態(tài)布局圖6） 五層業(yè)態(tài)布局圖7） 六層業(yè)態(tài)布局圖（3） 商業(yè)

19、面積統(tǒng)計樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F餐飲27002700休閑娛樂文化35003500電器33003300通訊15001500時尚精品82008200兒童世界180018001F餐飲400400街鋪17001700店中店12000120002F超市94009400店中店45004500餐飲6006003F超市95009500店中店500050004F餐飲12001200休閑娛樂文化46004600店中店870087005F餐休閑娛樂文化1450014500合計1076004260065000（4） 商業(yè)收益測算1) 售價制定² 街鋪價格評

20、估Ø 項目評分可比項評分基數(shù)本項目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級別55555交通情況53545規(guī)模效應(yīng)（商業(yè)）101010105區(qū)位優(yōu)勢53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢151015150次主力店優(yōu)勢101010100消費(fèi)基礎(chǔ)(人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價值塑造55431入市時間修正1010878評估得分10083898942Ø 價格評估名稱本項目街鋪萬家燈火街鋪百年新天地街鋪漢都街鋪評估得分83898942比較系數(shù)0.930.931.98市場均價（元/）360002000016000可調(diào)均價（元/）334

21、801860031680比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價格（元/）1674074403168本項目均價（元/）27000² 項目價格體系區(qū)域系數(shù)售價（元/）一層街鋪127000負(fù)一層0.718900一層店中店0.821600一層美食街、餐飲、零售次主力店0.718900二層店中店0.5615120二層美食街、餐飲、零售次主力店0.513500三層店中店0.4211340三層美食街、餐飲、零售次主力店0.3810260四層店中店0.3389102) 租金制定樓層業(yè)態(tài)售價(元)租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F餐飲65休閑娛樂文化65電器30通訊1890095按照年回報率6%時尚精品189

22、0095按照年回報率6%兒童世界651F餐飲1890095按照年回報率6%街鋪27000135按照年回報率6%店中店21600108按照年回報率6%2F超市25店中店1512076按照年回報率6%餐飲1350068按照年回報率6%3F超市25店中店1134057按照年回報率6%4F餐飲50休閑娛樂文化50店中店891045按照年回報率6%5F餐飲306F休閑娛樂文化183) 收益測算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積 ()單價 (元/)銷售收入（元）實收額（元）負(fù)1F通訊150018900時尚精品8200189001549800001239840001F餐飲40018900街鋪170027

23、000店中店12000216002592000002073600002F店中店450015120餐飲600135003F店中店5000113404F店中店87008910合計42600706347000565077600² 租賃收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F餐飲27006540休閑娛樂文化35006540109200000電器33003040通訊1500953時尚精品8200953兒童世界180065401F餐飲400953街鋪17001353店中店1200010832F超市94002540112800000店中店4500763餐飲

24、6006833F超市95002540114000000店中店50005734F餐飲12005040休閑娛樂文化46005040110400000店中店87004535F餐飲1450030402088000006F休閑娛樂文化145001840125280000合計1076001124794800（5） 寫字樓/公寓合計收益測算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓112024640100003900公寓146403700合計93168000（元）（6） 酒店收益測算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店608

25、4963015682289504240（7） 總收益測算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=565077600+1124794800+2289504240=4072544640元2、 模式二：購物中心+街區(qū)模式（1） 定位分析Ø 該定位思路下，在檔次定位方面，由于購物中心的檔次高，利于引進(jìn)較好的品牌進(jìn)駐，才能夠引領(lǐng)信陽商業(yè)的變革，能夠大幅提升城市綜合體的形象，同步提升塔樓及街區(qū)的價值。將街區(qū)及寫字樓、公寓、住宅進(jìn)行銷售，足以達(dá)到回籠資金及盈余的目的的同時，完整持有購物中心及五星級酒店，賺取長遠(yuǎn)的租金收益。也可以選擇持有的購物中心作為良性物業(yè)

26、進(jìn)行打包出售給基金公司或通過銀行進(jìn)行融資。Ø 如果發(fā)展商追求及時銷售額的情況下，也可以將購物中心中的店中店進(jìn)行銷售。Ø 該模式在定位方面，購物中心定位檔次高，項目整體檔次協(xié)調(diào)，集約效應(yīng)高。在銷售方面，以購物中心為核心，利于對街區(qū)和塔樓的價值塑造。在經(jīng)營管理方面，定位高檔次，引進(jìn)中檔偏上的品牌組合，對發(fā)展商經(jīng)營管理能力要求較高。Ø 該方案商業(yè)面積減少，公寓面積相應(yīng)增加?？偨ㄖ娣e189920其中：購物中心85600住宅30000公寓34320寫字樓10000酒店30000（2） 方案分析1. 商業(yè)業(yè)態(tài)布局（1） 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局圖（2） 一層業(yè)態(tài)布局圖（3） 二層業(yè)態(tài)

27、布局圖（4） 三層業(yè)態(tài)布局圖（5） 四層業(yè)態(tài)布局圖（6） 五層業(yè)態(tài)布局圖（7） 六層業(yè)態(tài)布局圖2. 商業(yè)面積測算樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）可售面積（）持有面積（）負(fù)1F主力店超市1250012500輔營區(qū)52005200電器330033001F店中店12001200百貨38003800美食街61006100餐飲190019002F店中店15001500百貨49004900餐飲55005500美食街160016003F店中店16001600百貨49004900餐飲27002700休閑娛樂27002700美食街160016004F店中店900900百貨45004500餐飲600600休閑娛樂220022

28、005F餐飲820082006F休閑娛樂文化82008200合計8560029800558003. 商業(yè)收益測算(1) 售價制定1) 街鋪價格評估² 項目評分可比項評分基數(shù)本項目萬家燈火百年新天地漢都硬件指數(shù)商圈級別55555交通情況53543規(guī)模效應(yīng)（商業(yè)）10101083區(qū)位優(yōu)勢53453配套設(shè)施1010862人氣指數(shù)主力店優(yōu)勢151515150次主力店優(yōu)勢101010100消費(fèi)基礎(chǔ) (人口）1068106商業(yè)氛圍及商業(yè)成熟度1068106商業(yè)形態(tài)55441價值塑造55431入市時間修正1010878評估得分10088898738² 價格評估名稱本項目街鋪萬家燈火街鋪百

29、年新天地街鋪漢都街鋪評估得分88898738比較系數(shù)0.99 1.01 2.32 市場均價（元/）360002000016000可調(diào)均價（元/）356002020037100比較權(quán)重50%40%10%權(quán)重價格（元/）18000 8000 4000 本項目均價（元/）30000 2) 項目價格體系區(qū)域系數(shù)售價（元/）一層街鋪130000負(fù)一層輔營區(qū)0.721000一層店中店0.824000一層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.721000二層店中店0.5616800二層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.515000三層店中店0.4212600三層內(nèi)街鋪、餐飲、零售次主力店0.3811400四層店中店0.

30、339900(2) 租金制定樓層業(yè)態(tài)售價租金水平 (元/*月)備注負(fù)1F主力店超市25輔營區(qū)21000105按照年回報率6%電器301F店中店24000120按照年回報率6%百貨40美食街21000105按照年回報率6%餐飲21000105按照年回報率6%2F店中店1680084按照年回報率6%百貨40餐飲1500075按照年回報率6%美食街1500075按照年回報率6%3F店中店1260063按照年回報率6%百貨40餐飲1125057按照年回報率6%休閑娛樂美食街1125057按照年回報率6%4F店中店990050按照年回報率6%百貨40餐飲45休閑娛樂455F餐飲276F休閑娛樂文化16(

31、3) 收益測算² 銷售收益樓層業(yè)態(tài)銷售面積 ()單價 (元/)銷售收入（元）實收額（元）負(fù)1F輔營區(qū)5200210001092000001F店中店120024000美食街610021000128100000102480000餐飲1900210002F店中店150016800餐飲550015000美食街1600150003F店中店160012600餐飲270011250美食街1600112504F店中店9009900合計29800515145000412116000² 租賃收益樓層業(yè)態(tài)建筑面積（）租金水平 (元/*月)租賃年限 （年）租金收益（元）負(fù)1F主力店超市125002

32、540150000000輔營區(qū)52001053電器330030401F店中店12001203百貨38004040美食街61001053餐飲190010532F店中店1500843百貨49004040餐飲5500753美食街16007533F店中店1600633百貨49004040餐飲2700573休閑娛樂27000400美食街16005734F店中店900503百貨45004040餐飲6004540休閑娛樂220045405F餐飲820027401062720006F休閑娛樂文化82001640合計8676264004. 寫字樓/公寓合計收益測算樓層業(yè)態(tài)基地面積（）建筑面積（）銷售價格（元/）銷售收益（元）7-22F寫字樓106023320100003900公140021000210003700合計165984000(元）5. 酒店收益測算建筑面積（）業(yè)態(tài)房間均價（元）房間數(shù)量日總收益（元）40年總收益（元）30000酒店60849630156822895042406. 總收益測算總收益=商業(yè)銷售收益+公寓銷售收益+寫字樓銷售收益+商業(yè)租賃收益+酒店經(jīng)營收益=