征收細則PPT(定稿)

1、培訓內容培訓內容 71號令：（一）P44-53 73號文：（一）P53-56 24號文：（一）P57-59 9號文： （一）P60-62 31號文：（一）P63-66 8號文： （一）P89-92 2號文：（一）P93-94 什么是房屋征收？ 房屋征收的前提 如何進行房屋征收？ 房屋征收中的補償 救濟途徑一、什么是房屋征收？ （一）房屋征收的概念 （二）房屋征收的法律依據(jù) （三）房屋征收的主要特點 （四）本市的歷史沿革（一）房屋征收的概念 國家以行政權取得集體、單位和個人的財產(chǎn)所有權的行為。 行政行為（區(qū)別于拆遷） 帶有強制性 改變房屋所有權關系 出于公共利益的需要 針對合法財產(chǎn)（區(qū)別于沒收）

2、拆遷法律關系拆遷人 被拆遷人 城市房屋拆遷管理條例第4條： “拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷?！?“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！?“本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。” 在這種拆遷的法律關系中，沒有政府的角色，因為政府只是負責對拆遷事務的監(jiān)督和管理，或者說處于“居中協(xié)調”地位。 這些規(guī)定基本上不符合拆遷的實際情形。因為在我國拆遷事務中，事實上是政府將民眾還在享有的土地使用權征收回來，“出讓”給開發(fā)商以及其它新的建設用地權利人，政府從中收取“土地出讓金”。當前，政府收取土地出讓金已經(jīng)到了很不理智的地步。而對于

3、這個要點，原拆遷條例完全忽略了。它所設計的拆遷人和被拆遷人之間的法律關系，恰恰是不存在的，因為開發(fā)商等建設用地權利人并不是從業(yè)主手里取得了土地，而是從政府手里取得了土地。原拆遷條例將政府放在“居中協(xié)調”這個道德高地上，為后來政府和開發(fā)商結合在一起侵害民眾利益提供了一個擋箭牌。征收法律關系 征收人被征收人 將政府從居中協(xié)調的地位，改變?yōu)橹泵婷癖姷姆申P系主體地位，不能讓他們僅僅只享有收取土地出讓金的權利，還要讓他們受到對應于權利的法律義務和責任的約束，也就是承擔補償義務。 （二）房屋征收的法律依據(jù) 憲法 A13 物權法A42 城市房地產(chǎn)管理法A6 國務院征收條例2011年1月21日 本市實施細則

4、 第十三條第十三條 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。 第四十二條第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。（三）房屋征收的

5、主要特點 1、政府主體 2、程序嚴格 3、司法強制1、政府主體 房屋征收的體制機制A4、A5 （1）三層關系 區(qū)（縣）人民政府（征收主體）5 14 16 19 區(qū)（縣）房管局（征收部門、組織實施） 房屋征收事務所（實施單位、受托實施） （2）管理部門：市房管局 1、本市房屋征收與補償?shù)闹鞴懿块T是（ ）。 A、區(qū)（縣）建設行政管理部門 B、市建設行政管理部門 C、區(qū)（縣）房屋行政管理部門 D、市房屋行政管理部門 D 6、本市房屋征收部門為（ ），負責組織實施房屋征收與補償工作。 A、區(qū)（縣）人民政府 B、區(qū)（縣）房屋行政管理部門 C、區(qū)（縣）建設行政管理部門 D、房屋征收事務所 B 7、房屋征收

6、部門可以委托（ ），承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。 A、房屋拆遷公司 B、建筑施工單位 C、房屋征收事務所 D、開發(fā)商 C 55、（ ）具體承擔房屋征收與補償?shù)氖聞招怨ぷ鳌、房屋征收部門B、房屋征收事務所C、房屋征收事務中心D、區(qū)（縣）人民政府C 房屋征收決定由（ ）作出。 A、市人民政府 B、區(qū)（縣）人民政府 C、區(qū)（縣）房屋行政管理部門 D、區(qū)（縣）建設行政管理部門 B 60、擬組建房屋征收事務所，應當按照上海市房屋征收事務所及征收工作人員管理辦法的有關規(guī)定，向登記管轄的( )申請注冊登記。 A、人民政府B、司法部門 C、工商部門D、城管部門 C 62、房屋征收工作人員簽訂房屋征收協(xié)議時

7、濫用職權、違規(guī)操作，記（ ）分。 A、3分 B、6分 C、8分 D、12分 D 66、房屋征收工作人員工作時未佩戴房屋征收工作證，記（ ）分； A、3分 B、6分 C、8分 D、12分 B2、程序嚴格 嚴格按法定程序進行3、司法強制3、司法強制 A43 改變行政強拆，申請法院強制執(zhí)行 適用前提：作出補償決定 適用的條件：不復議或不訴訟，不搬遷，書面催告裁執(zhí)分離模式 一是相關行政機關向法院申請征收強制執(zhí)行的，由法院對房屋征收補償決定依法進行司法審查，作出準予執(zhí)行或駁回申請的裁定； 二是準予執(zhí)行的，被征收房屋內物品的搬離、搬遷現(xiàn)場秩序的維護等強制執(zhí)行工作，均由政府部門負責； 三是法院對政府實施的強

8、制執(zhí)行工作進行現(xiàn)場監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)強制執(zhí)行預案不完備、強遷實施行為等存在不宜繼續(xù)執(zhí)行情形的，及時停止強制執(zhí)行； 四是強制執(zhí)行后的矛盾化解、穩(wěn)控等延伸工作，由行政機關具體負責。 （四）本市的歷史沿革 4號令 111號令 71號令 住房解困 房改 準市場化 人頭 磚頭 人頭二、房屋征收的前提 公共利益 如何界定？國外的做法 國務院規(guī)定 “5+1” 本市的做法：具體劃分為3種情形 A10 建設項目、舊城區(qū)改建、征而不拆 1、下述選項中符合國有土地上房屋征收與補償條例中所指的公共利益的情形是：（ ） A、國防和外交的需要 B、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要 C、由政府組織實施的用于建設能源、水利

9、基礎設施的需要 D、政府組織實施建設區(qū)圖書館的需要 ABCD 10、根據(jù)上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則，以下不屬于確需征收房屋的情形的是（ ）。 A、國防需要 B、由政府組織實施的教育、衛(wèi)生設施建設需要 C、有房地產(chǎn)開發(fā)商進行的娛樂設施建設需要 D、由政府組織實施的保障性安居工程建設需要 C三、如何進行房屋征收 P121 1、編制年度計劃：備案制 P58 2、確定征收范圍：3種情形 P45 A10 3、啟動程序：3種情形 P58 4、暫停辦理相關手續(xù)：2種情形 A11 5、舊城區(qū)改造意愿征詢 A12 21 6、兩清摸底 A13 細致 7、對未登記建筑的認定處理 A14 8、擬定方案 ：

10、關鍵環(huán)節(jié) A15 A.準確界定建筑面積 B.準確界定人口情況 C.獎勵費用合理制定 9、征求意見：A15 征求意見的方式和意見吸納 10、方案修改公布：A16 11、資金房源：A17 如何理解“足額到位”？ 12、社會穩(wěn)定風險評估：A18 格式文本P119 13、征收決定：A19 注意用章P114 14、宣傳解釋：A20 15、確定評估機構：A24 16、價值評估：A25 A價值評估考慮的因素 B價值評估時點的把握 C評估結果爭議的處理 D取消重新委托評估 17、訂立補償協(xié)議：A40 18、先補償后搬遷：A41 2種情形 19、補償決定：A42 20、強制執(zhí)行補償決定1、作出補償決定的條件：

11、達不成補償協(xié)議 所有權人不明確2、補償決定體現(xiàn)強制性，單方面啟動3、簡化程序P54審理程序：聽陳述、做調解、30天審理中止4、文書送達：直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達5、補償決定的救濟途徑司法強制執(zhí)行 適用前提：作出補償決定 使用條件：不復議或不訴訟，不搬遷 申請主體：區(qū)（縣）人民政府 特別告知：書面催告 申請強制執(zhí)行的附加條件：提交相關材料 12、舊城區(qū)改建房屋征收的意愿征詢中，須有（ ）以上的被征收人、共有房屋承租人同意，方可進行舊城區(qū)改建。 A、100%B、90% C、80%D、70% B 17、因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋

12、承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。補償協(xié)議生效的簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于（ ）。 A、90%B、80% C、70%D、60% 14、舊城區(qū)改建需征收房屋的補償方案，區(qū)（縣）人民政府應組織被征收人、公有房屋承租人、律師等公眾代表參加（ ）。 A、討論會B、記者招待會 C、聽證會D、意見征詢會 C 15、房屋征收決定作出前，征收部門應當進行（ ），并報區(qū)（縣）人民政府審核。 A、社會接受度評估 B、社會滿意度評估 C、社會經(jīng)濟效益評估 D、社會穩(wěn)定風險評估 D 56、房屋實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以（ ）為準。 A、房地產(chǎn)權證書 B、房地產(chǎn)登記簿

13、 C、相關批準文件記載的建筑面積 D、實際建筑面積 D 51、根據(jù)關于貫徹執(zhí)行上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則若干意見的通知規(guī)定，基于（ ）的需要征收房屋的，由區(qū)（縣）政府將國有土地上房屋征收目的和擬征收范圍報市房屋管理部門，由市房屋管理部門組織相關單位和專家進行論證。經(jīng)論證符合實施細則規(guī)定確需征收房屋的，由市房屋管理部門會同相關部門確定國有土地上房屋征收范圍。 A、國防和外交 B、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設 C、只征不拆等其他符合公共利益 D、由政府組織實施的保障性安居工程建設 C 由政府組織實施的能源、交通等基礎設施建設需要征收房屋的，其征收范圍根據(jù)（ ）確定。

14、A、建設用地規(guī)劃許可證 B、施工許可證 C、房屋拆遷許可證 D、房屋產(chǎn)權證 A 市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于（ ）日。 A、7日 B、15日 C、30日 D、45日 C 被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府依法申請（ ）強制執(zhí)行。 A、公安局B、人民法院 C、檢察院D、司法局 B 房屋征收決定由區(qū)（縣）人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50戶以上的，應當經(jīng)（ ）決定。 A、領導討論 B、區(qū)（縣）人大常委會討論 C

15、、領導班子集體討論 D、區(qū)（縣）人民政府常務會議討論 D四、房屋征收中的補償 （一）補償協(xié)議主體確定 1、協(xié)議簽約主體：A23 2、計戶依據(jù)和條件 3、特殊情況的處理：P60 先自行協(xié)商 協(xié)商不成 第三方組織協(xié)商 協(xié)商不成 按房屋租賃條例處理 （二）征收居住房屋的補償 A26 1、補償方式 2、補償原則：等價交換 結清差價 3、特別安置要求：就近安置 P59 4、補償標準：A28 5、居住困難戶的優(yōu)先保障 被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼 評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被征收房屋的建筑面積。 評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價居住房屋總建筑面積。 價格補貼=評估均價補

16、貼系數(shù)被征收房屋的建筑面積。 套型面積補貼=評估均價補貼面積 征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準 1、貨幣補償：租賃關系終止 被征收人的補償金額=評估價格20%； 公有房屋承租人的補償金額=評估價格80%+價格補貼（+套型面積補貼） 2、產(chǎn)權調換：租賃關系繼續(xù)保持。安置 被征收人的補償金額=評估價格+價格補貼（+套型面積補貼） 公房承租人姜某居住的房屋為舊里公房，部位有兩個，分別為前樓（居住面積11），前閣（居住面積5，閣高1.6 m），未記載面積曬臺一個，戶口在冊三人。該地塊將被征收，經(jīng)評估該房屋的房地產(chǎn)市場評估單價為￥26000/，評估均價為￥24000/。姜某補貼

17、系數(shù)為0.3，舊里建筑面積換算系數(shù)為1.54，套型補貼面積為15，姜某選擇貨幣補償。 姜某可獲得征收房屋補償款？ 被征收人可獲得征收房屋補償款？ 公有房屋承租人的補償金額= 評估價格80%+價格補貼+套型面積補貼 評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被征收房屋的建筑面積。P154 價格補貼=評估均價補貼系數(shù)被征收房屋的建筑面積。 套型面積補貼=評估均價補貼面積 （1152）1.5420.79 2600080%20.79240000.320.792400015 432432149688360000 942120 2600020%20.79 = 108108 5、居住困難戶的優(yōu)先保障 A31

18、享受保障補貼的條件： （1）符合本市經(jīng)適房有關住房面積的核定規(guī)定 （2）經(jīng)折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米 （3）已經(jīng)享受過經(jīng)適房條件的除外 保障補貼的核查程序：P59 折算公式為：被征收居住房屋補償金額折算單價居住困難戶人數(shù)。 保障補貼=折算單價居住困難戶人數(shù)22平方米-被征收居住房屋補償金額。 折算單價由區(qū)（縣）人民政府公布。 案例案例五 李先生租住的公房位于本市中心城區(qū)路，屬于舊里，使用面積19。2012年12月因舊城區(qū)改建被列入了房屋征收范圍。李家夫婦倆共有兩個孩子。大兒子2005年結婚時，因家中住房困難，便全家集資另購了一小套兩手房，戶口沒有遷出；二兒子2010年入伍參軍至今；這套房屋現(xiàn)由李某夫婦兩人居住。分析案例，請回答 （三）征收非居住房屋的補償 A34 1、關于非居住房屋的認定 P61 2、補償方式 3、關于居住和非居住兼用房屋的征收補償 P60 某房屋征收事務所受房屋征收部門委托，征收個體工商戶徐某的居住和非居住兼用房屋，戶口為三人。該房屋類型為舊里，房屋為私房。其中居住房屋和非居住房屋建筑面積各20平方米，經(jīng)評估，居住房屋評估單價為每平方米建筑面積18000元，