日常物業(yè)管理服務(wù)流程圖

1、 日常物業(yè)管理服務(wù)流程圖物業(yè)管理服務(wù)示意圖：交通、車(chē)輛管理消防安全監(jiān)控樓層清潔公共秩序管理地面衛(wèi)生保 潔地庫(kù)衛(wèi)生生活廢棄物處理綠 化物業(yè)管理園林綠化養(yǎng)護(hù)管理整體環(huán)境美化房屋本體維護(hù)電梯維修維護(hù)機(jī)電設(shè)備維養(yǎng)消防設(shè)備維養(yǎng)智能化系統(tǒng)維護(hù)公用設(shè)施維養(yǎng)公共維護(hù)物業(yè)的接管驗(yàn)收入 伙安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)環(huán)境保潔服務(wù)機(jī)電、本體維修維護(hù)護(hù)物業(yè)維護(hù)水電土暖維修服務(wù)裝修管理投訴處理客戶管理服務(wù)物品搬運(yùn)放行來(lái)訪接待綠 化多項(xiàng)特約及專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)開(kāi)展各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)第一節(jié) 內(nèi)部運(yùn)作流程1、整體運(yùn)作流程擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐整體運(yùn)作流程說(shuō)明：（1）整體運(yùn)作流程的要求是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，管理

2、無(wú)盲點(diǎn)。（2）整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行。（3）重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，確保本項(xiàng)目的社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。2、服務(wù)流程檢查監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理公司考核指令指令反饋各部門(mén)各服務(wù)崗位指令反饋服務(wù)流程說(shuō)明：擬建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系。客戶服務(wù)中心是物業(yè)管理公司的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，24小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。而物業(yè)公司所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該部門(mén)反饋給業(yè)主、客戶。3、管理運(yùn)作流程物業(yè)公司工作計(jì)劃管理運(yùn)作流程圖其他服務(wù)工作計(jì)劃綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃保潔工作計(jì)劃安保工作計(jì)劃房屋、公設(shè)、機(jī)電運(yùn)行、維修保養(yǎng)計(jì)劃信息反饋 計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃調(diào)整過(guò)

3、程監(jiān)控信息反饋考核、驗(yàn)收編制下一輪工作計(jì)劃 總 結(jié)流程說(shuō)明：1) 管理服務(wù)工作按照程序化的要求，編制物業(yè)公司及各職能部門(mén)的年度、月度計(jì)劃，按持續(xù)改進(jìn)的要求和當(dāng)月工作特點(diǎn)進(jìn)行編制，力求有很強(qiáng)的實(shí)操性和針對(duì)性。2) 保潔、維修、綠化工作在年度計(jì)劃的框架內(nèi)，對(duì)定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。3) 對(duì)計(jì)劃的實(shí)施按質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行嚴(yán)格控制，在執(zhí)行計(jì)劃過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)客觀情況有變更，應(yīng)對(duì)計(jì)劃作出調(diào)整。4) 對(duì)計(jì)劃的實(shí)施和日常管理服務(wù)工作，按工作內(nèi)容、性質(zhì)實(shí)行日檢、周檢、月檢，嚴(yán)格控制管理服務(wù)質(zhì)量。5) 物業(yè)公司每月底、年底進(jìn)行全面的工作總結(jié)，布置下月（年）度的工作計(jì)劃。按PDCA循環(huán)原理，

4、各項(xiàng)管理服務(wù)工作完成“計(jì)劃實(shí)施監(jiān)控改進(jìn)”循環(huán)后，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式提高。4、內(nèi)部管理體系4.1、目標(biāo)責(zé)任管理體系物業(yè)管理公司監(jiān)控與考核信息反饋各項(xiàng)管理服務(wù)目標(biāo)分解到部門(mén)、崗位目標(biāo)明確責(zé)任人的責(zé)權(quán)利關(guān)系實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施獎(jiǎng)罰辦法目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)考核目標(biāo)責(zé)任管理體系說(shuō)明：（1）由物業(yè)管理公司總經(jīng)理與各部門(mén)簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)；（2）目標(biāo)體系包括：安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；（3）目標(biāo)責(zé)任書(shū)明確公司與部門(mén)雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；由物業(yè)公司制定完成目標(biāo)的具體實(shí)施措施和分解目標(biāo)到各部門(mén)、各工作崗位；（4）公司各部門(mén)進(jìn)行月度質(zhì)量考核、半年度、年度綜合考核；（5）依據(jù)考核結(jié)果，兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰規(guī)定。4.2、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)

5、量標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 員工考核標(biāo)準(zhǔn)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程部門(mén)基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系說(shuō)明：（1）本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系按照全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化、細(xì)化而產(chǎn)生；（2）各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括基礎(chǔ)管理與專(zhuān)業(yè)管理的內(nèi)容，其特點(diǎn)是系統(tǒng)化、具體化，便于檢驗(yàn)和操作；（3）各質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重在過(guò)程管理，結(jié)合了ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系的原理與相關(guān)內(nèi)容；（4）各系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用于日常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢查、考核。4.3、ISO9001質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)顧客（或其它相關(guān)地方）顧客（或其它相關(guān)地方）管理職責(zé)

6、資源管理測(cè)量、分析和改進(jìn)要求產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)輸入輸出要求產(chǎn)品增值活動(dòng)值信 息 流值注釋?zhuān)嘿|(zhì)量管理體系說(shuō)明：（1）質(zhì)量管理體系的設(shè)計(jì)依據(jù)ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)，其原理是對(duì)管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析與改進(jìn)四大質(zhì)量控制部分實(shí)現(xiàn)閉合式運(yùn)作、滾動(dòng)式提高。（2）質(zhì)量系統(tǒng)的設(shè)計(jì)以客戶的需求為關(guān)注焦點(diǎn)。（3）堅(jiān)持質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)，使物業(yè)管理服務(wù)工作質(zhì)量持續(xù)得到改善。（4）落實(shí)崗位責(zé)任制、目標(biāo)責(zé)任制及各項(xiàng)規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化、科學(xué)化。（5）運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制、思想工作等，保持員工具備良好的職業(yè)道德和發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、求精、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。4.4、客戶滿意信息管理體系用戶滿意

7、度提高管理處內(nèi)部改進(jìn)信息顧客（用戶）信息或要求工作計(jì)劃改進(jìn)提高計(jì)劃實(shí)施檢查監(jiān)控客戶滿意信息管理體系說(shuō)明：（1）建立系統(tǒng)、完善的客戶滿意信息管理體系是持續(xù)改進(jìn)管理服務(wù)工作的重要保證；（2）在總結(jié)上一個(gè)工作周期和收集客戶信息、要求、物業(yè)公司內(nèi)部信息的基礎(chǔ)上，編制下一個(gè)工作周期的計(jì)劃（如月度計(jì)劃）；（3）在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中采用多種渠道收集客戶滿意信息：客戶回訪、維修回訪、電話訪問(wèn)、書(shū)面征詢意見(jiàn)、滿意率抽樣調(diào)查、滿意度抽樣調(diào)查、客戶投訴、求助、建議、要求等；（4）企業(yè)內(nèi)部信息交流：上級(jí)檢查信息、部門(mén)內(nèi)部檢查信息、員工報(bào)告信息；（5）對(duì)客戶反映的信息進(jìn)行跟蹤、處理，并將處理結(jié)果反饋給用戶，必要時(shí)進(jìn)行書(shū)面回

8、復(fù)或公示，將書(shū)面征詢客戶意見(jiàn)或滿意情況調(diào)查結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，制訂改進(jìn)措施并向客戶反饋或進(jìn)行公示；（6）實(shí)行向單位客戶報(bào)告制度：每月以書(shū)面或口頭方式向客戶報(bào)告當(dāng)月物業(yè)管理情況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得單位客戶的寶貴意見(jiàn)和工作支持。第二節(jié) 各專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)方案1、樓宇綜合管理序號(hào)項(xiàng)目維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃日常維護(hù)計(jì)劃方案實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損。2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，2）由工程技術(shù)按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；3）如局部受損較重，4）應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”，5）提出方案，6）委托

9、專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施。7）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，8）應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。1）安全。2）正常使用。3）功能完好。2室外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)。2）外墻面局部滲漏。3）外墻面大面積滲漏4）外墻面的翻新（25年周期）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水無(wú)違章、整潔統(tǒng)一3公共屋面1）隔熱層維護(hù)2）防水層破損維護(hù)3）防雷接地維護(hù)4）屋面積水清理每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修：維修費(fèi)用按逐年遞增10%1）無(wú)積水、無(wú)滲漏。2）隔熱層完好無(wú)損。3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷2、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案1）、值班管理制度主要包括設(shè)備運(yùn)行值班制度，交

10、接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和維修人員值班制度。2）、安全管理制度包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。3）、技術(shù)檔案資料管理制度包括竣工圖低，設(shè)備登記卡，管理帳冊(cè)等。1）設(shè)施設(shè)備管理的重點(diǎn)：建立設(shè)備檔案。做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。(2)完善工程部架構(gòu)。(3)建立各部門(mén)、各工種的崗位責(zé)任制。(4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。電氣系統(tǒng)管理

11、方案對(duì)電氣系統(tǒng)的管理主要目的是保證正常運(yùn)行，不間斷供電。為此物業(yè)管理企業(yè)必須了解和掌握全部設(shè)備的各種資料，界定管理范圍，制定有效可行的管理辦法，搞好供配電設(shè)備的正常維護(hù)保養(yǎng)。1）定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。2）建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。3）積極有效的宣傳安全用電，合理用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。4）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。5）負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修人員必須持證上崗，并配備電氣工程技術(shù)人員。6）建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。7）加強(qiáng)日常維修檢修，公共使用的照明、燈具線路、開(kāi)關(guān)要保證完好，確保用電安全。8）停電應(yīng)預(yù)告示，以防發(fā)生意外事故。9）對(duì)臨時(shí)施工及住戶裝

12、修要有用電管理措施。10）發(fā)生地震、水災(zāi)、火災(zāi)等情況，要及時(shí)切斷電源。配電房的管理配電房是供電中心，屬大廈的“心臟”，應(yīng)制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理。1）配電房應(yīng)由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理的值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，室溫控制在40C以下，濕度45以下，墻上配掛溫度計(jì)和濕度計(jì)。2）配電運(yùn)行記錄，高配每2小時(shí)巡查記錄，低配每班巡查1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄，不能解決的問(wèn)題要及時(shí)書(shū)面上報(bào)主管部門(mén)。3）供電回路操作開(kāi)關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。4）房?jī)?nèi)禁止亂拉接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管人員書(shū)面同意后進(jìn)行。

13、5）配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變改要經(jīng)主管部門(mén)同意，重大變更要上報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。6）其余還包括供電設(shè)備和避雷設(shè)施的管理。消防系統(tǒng)管理方案消防系統(tǒng)主要由煙感、溫感、報(bào)警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)，正壓送風(fēng)及排煙系統(tǒng)等組成。消防系統(tǒng)的主要管理是保證各個(gè)系統(tǒng)在任何時(shí)間內(nèi)的使用功能。 1）加強(qiáng)平時(shí)的巡回檢查測(cè)試。2）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除。做好登記。3）煙感進(jìn)行一次保養(yǎng)除塵。4）消淋泵、消防泵、水流開(kāi)關(guān)、正壓送風(fēng)和排煙系統(tǒng)手動(dòng)報(bào)警按鈕，每個(gè)月試驗(yàn)動(dòng)作1次，保證其完好。5）消防控制主機(jī)半年清除一次灰塵，堅(jiān)固各拉線樁。6）嚴(yán)格重視平時(shí)煙感、溫感和手報(bào)的報(bào)警

14、排除工作。制訂工作程序。7）制訂火災(zāi)報(bào)警、滅火程序。嚴(yán)格按程序做好演練工作。8）公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。9）交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。電梯設(shè)備管理方案包括電梯的接管驗(yàn)收、維修管理和技術(shù)檔案資料管理。1）驗(yàn)收工作是由設(shè)備安裝轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過(guò)程，物業(yè)公司應(yīng)組織人員驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目要求進(jìn)行整改。2）驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3）交驗(yàn)時(shí)，須要安裝單位提交完整的電梯設(shè)備安裝與建筑施工圖，包括竣工圖、安裝說(shuō)明書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)。4）保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在1年內(nèi)保修。5）維修管理：A.維修保養(yǎng)工作一般外包給專(zhuān)業(yè)安裝維修公司。B.物業(yè)公司

15、應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的月保養(yǎng)次數(shù)和協(xié)議規(guī)定的各項(xiàng)要求進(jìn)行檢查。C.合格后在保養(yǎng)服務(wù)單上簽字。D.物業(yè)公司應(yīng)對(duì)工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)。E.制定電梯困人的救援工作。F. 做好設(shè)備檔案包括電梯驗(yàn)收文件、電梯隨機(jī)文件、設(shè)備登記表、中大修工程記錄、事故記錄、更新記錄和維修保養(yǎng)資料。排水系統(tǒng)管理方案 1）化糞池每年清理1次，出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物；樓面落水口等開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換； 2）每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；排水暢通，無(wú)積水； 地下管井堵塞及時(shí)疏通。供水系統(tǒng)管理1）建立正常的供水、用水管理制度，定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2）防止跑

16、冒滴漏，杜絕日常生活中長(zhǎng)流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門(mén)滴水，水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。3）采用節(jié)水型水箱閥門(mén)等。4）對(duì)供水系統(tǒng)管咱，水泵，水箱閥門(mén)，等要進(jìn)行日常護(hù)機(jī)定期檢修。5）保持水箱和水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。6）嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。水泵房管理：1）水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)定期檢查，保養(yǎng)，維修清潔，并認(rèn)真作好記錄，不能解決問(wèn)題的要書(shū)面上報(bào)主管部門(mén)。2）水泵房?jī)?nèi)的機(jī)電設(shè)備須要專(zhuān)業(yè)人員操作，無(wú)關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房。3）生活水泵、消防水泵、恒壓水泵水泵、噴淋水泵、污水泵等在下沉情況下，選擇開(kāi)關(guān)位置為自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志等均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。4）

17、生活水泵1月輪換一次使用。主接觸點(diǎn)應(yīng)定期檢查清洗。5）消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每季度進(jìn)行1次自動(dòng)和手動(dòng)操作試驗(yàn)，每半年進(jìn)行1次全面檢查。6）水泵房應(yīng)每周打掃1次衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗1次。3、綜合治安管理安全防范管理方案1）、大廈范圍內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)（1）要迅速向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)部門(mén)報(bào)案。（2）注意和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，以免破壞遺留痕跡和物證。（3）抓緊時(shí)間向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)罕娏私馇闆r并認(rèn)真記錄。（4）向到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。2）、遇有犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)（1）保安人員在遇到（或接到）盜竊、搶劫的情況時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過(guò)通訊設(shè)備呼叫主管領(lǐng)導(dǎo)及

18、同班人員救援。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)并同時(shí)封鎖各個(gè)出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并報(bào)“110”。（2）若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上，則須看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、使用的交通工具及特征，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件立即撥打“110”電話報(bào)警。（3）有案件的現(xiàn)場(chǎng)要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自破壞和移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的任何東西，并保留到公安人員現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢。（4）如有業(yè)主或現(xiàn)場(chǎng)人員受傷。要設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。（5）保安領(lǐng)班做好現(xiàn)場(chǎng)記錄。并寫(xiě)書(shū)面報(bào)告交上級(jí)主管部門(mén)。3）、遇有人員斗毆時(shí)（1）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有人爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)要及時(shí)制止。（2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場(chǎng)，

19、同時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止??；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。4）、遇有不執(zhí)行規(guī)定、不聽(tīng)勸阻的人處置辦法對(duì)不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定者，要立即規(guī)勸，對(duì)不聽(tīng)勸阻者，查清身份來(lái)歷，發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，以理服人，對(duì)蠻橫無(wú)理者或故意擾亂者，視情況報(bào)告公安機(jī)關(guān)依法處理。5）、常見(jiàn)易發(fā)情況及處理措施停電（1）如遇突然停電，電工應(yīng)立即檢查所有配有電源的消防、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)，確保后備電源能正常操作。（2）如是整個(gè)廣場(chǎng)停電，應(yīng)迅速通知有關(guān)電力部門(mén)立即檢查配電間設(shè)備，并立即組織搶修，并向廈業(yè)主使用人說(shuō)明停電原因，如遇大樓外突然停電，應(yīng)立即向供電部門(mén)了解情況，問(wèn)清來(lái)電時(shí)間，及時(shí)向業(yè)主正確解釋停電原因，來(lái)電時(shí)

20、間。（3）如是單個(gè)樓層停電，電工應(yīng)迅速檢查該樓層的配電箱，如是線路故障應(yīng)迅速組織搶修。停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人處置方法（1）遇停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人應(yīng)首先通知電梯維修人員。（2）將電梯機(jī)房總電源切斷。（3）電梯維修工用專(zhuān)用鑰匙小心開(kāi)啟廳門(mén)，通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，身體各部分不可探出轎廂，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)查看轎廂地臺(tái)與樓面高低相關(guān)情況，在確保安全的情況下可放行乘客。遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法（1）遇水管爆裂，水暖工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門(mén)，然后迅速接好臨時(shí)水管，確保使用不受影響，組織有關(guān)人員進(jìn)行搶修，如不能放臨時(shí)水管的，在用水低峰時(shí)組織搶修。（2）下水管道堵塞，查清原因，屬室

21、內(nèi)的要跟樓下人員聯(lián)系，樓底層的要探查暗溝和陰井，做好疏通工作。沙塵暴（1）接到當(dāng)?shù)貧庀蟛块T(mén)預(yù)報(bào)后，物業(yè)公司負(fù)責(zé)向大廈發(fā)出通知，提醒大廈人員做好防沙防風(fēng)的措施落實(shí)工作。（2）對(duì)所有大廈內(nèi)的設(shè)施，可能受風(fēng)沙影響移動(dòng)的物品，花草樹(shù)木，工作人員視實(shí)際情況加以固定或撤離。（3）保安工作當(dāng)中要加強(qiáng)樓宇巡查，視當(dāng)時(shí)情況組織協(xié)調(diào)業(yè)主使用人離開(kāi)危險(xiǎn)地帶，避免發(fā)生混亂和災(zāi)害性的事故。地下車(chē)庫(kù)及車(chē)輛管理方案1）未經(jīng)同意車(chē)輛不得進(jìn)入本地下車(chē)庫(kù)停泊。2）大樓業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入本地下車(chē)庫(kù)停泊，須辦理停車(chē)泊位手續(xù)，按規(guī)定到客服中心辦理磁卡，車(chē)輛進(jìn)出須讀卡，并服從車(chē)場(chǎng)管理人員調(diào)度。3）在管理人員允許的情況下，臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入本地下車(chē)庫(kù)

22、停泊，須按規(guī)定讀卡交費(fèi)，并服從車(chē)場(chǎng)管理人員調(diào)度。4）車(chē)況不良或車(chē)輛漏油不得進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。5）不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。6）車(chē)輛進(jìn)入后，按車(chē)場(chǎng)的指引箭頭、提示語(yǔ)或管理人員指揮行駛，不得逆行，限速5公里/小時(shí)，限高根據(jù)地下車(chē)庫(kù)情況制定。7）不得在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)加油、修車(chē)、洗車(chē)。8）愛(ài)護(hù)地下車(chē)庫(kù)設(shè)施設(shè)備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備，須照價(jià)賠償。9）車(chē)輛須泊入指定車(chē)位，不得跨車(chē)位停泊。10）駕駛員離開(kāi)前須檢查車(chē)門(mén)、車(chē)窗是否關(guān)好，不得在車(chē)內(nèi)存放貴重物品；若車(chē)況有問(wèn)題，須在車(chē)輛檢查登記表上簽名認(rèn)可。11）不得在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停留或在車(chē)內(nèi)睡覺(jué)。12）車(chē)輛不得堵塞地下車(chē)庫(kù)行車(chē)道，否則物業(yè)

23、公司將采取強(qiáng)制措施疏通車(chē)道，一切后果由該車(chē)駕駛員負(fù)責(zé)。13）駕駛員遺失電腦磁卡，須出示本人身份證、駕駛執(zhí)照和行駛證登記后方可離場(chǎng)。臨時(shí)停放車(chē)輛電腦磁卡失效或丟失，按入口管理處人員登記的入場(chǎng)時(shí)間計(jì)算停車(chē)費(fèi)。4、綠化管理方案綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化具有美化生活、修身養(yǎng)性、保護(hù)環(huán)境、營(yíng)造良好工作環(huán)境等作用。在有限的空間內(nèi)讓業(yè)主使用人感受到綠意盎然是綠化管理追求的目標(biāo)。我們將定期對(duì)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)： 施肥。根據(jù)花卉植物的不同生長(zhǎng)發(fā)育時(shí)期的特殊要求，追施化學(xué)肥料，并保證無(wú)異味散發(fā)。 換盆。根據(jù)花苗的大小和生長(zhǎng)速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，在力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行。 澆水。根據(jù)植物的特點(diǎn)，每日或隔日澆水。水溫與室溫要接

24、近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤(rùn)，不要過(guò)干、過(guò)濕，也不要時(shí)干、時(shí)濕。 采集陽(yáng)光。根據(jù)花卉耐陰喜陽(yáng)程度和生長(zhǎng)情況習(xí)性，經(jīng)常性將一些喜陽(yáng)花卉移到陽(yáng)處。通過(guò)管理使綠化達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： 植物盆內(nèi)無(wú)煙蒂、雜物、葉面、枝干；無(wú)濃厚浮灰，保持葉色翠綠。 各類(lèi)植物無(wú)枯萎、凋謝現(xiàn)象。 盆缸清擦干凈、無(wú)污、無(wú)漬。 植物修剪整齊，無(wú)高低不平現(xiàn)象。 枝葉修剪齊整，無(wú)雜亂現(xiàn)象。 植物干凈無(wú)紙屑、雜物、清洗干凈。 各類(lèi)植物無(wú)病蟲(chóng)害。清潔管理服務(wù)5、環(huán)境衛(wèi)生管理保持一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹(shù)立“包頭金融廣場(chǎng)”的外部形象，同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境也會(huì)使工作經(jīng)商在于其中的人員有一個(gè)舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為“包頭金融廣場(chǎng)”物

25、業(yè)管理工作中的主要內(nèi)容之一。清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）清潔服務(wù)制度健全，有嚴(yán)格操作規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)；2）清潔設(shè)備設(shè)施合理、完備，垃圾日產(chǎn)日清；3）建筑內(nèi)場(chǎng)樓梯、走道，外場(chǎng)道路、綠地、景觀、停車(chē)場(chǎng)等處無(wú)垃圾、無(wú)積水積塵；4）各類(lèi)標(biāo)牌、金屬欄桿、把手、玻璃門(mén)窗、垃圾筒（箱）、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施定期清潔保養(yǎng)，保證完好和可用；5）大樓雨污水井道、化糞池定期疏通、清理，保證暢通；6）大樓內(nèi)無(wú)蚊蠅鼠害。每月進(jìn)行一次滅蟲(chóng)消殺工作。其他月份具體參照各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求進(jìn)行消殺。清潔消殺區(qū)域1）各樓宇的梯口、梯間及樓宇周?chē)?）公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。6、檔案管理方案：制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專(zhuān)職

26、人員管理，配置完善的檔案儲(chǔ) 存設(shè)施及場(chǎng)所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類(lèi)和歸檔管理。 采用原始資料與電腦磁盤(pán)雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。 建立辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、政府主管部門(mén)通過(guò)局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。7、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的工作與生活環(huán)境是物業(yè)公司與業(yè)主使用人的共同愿望。1）特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，物業(yè)公司騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織入駐（住）單位和業(yè)主使用人參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使業(yè)主使用人擁有一份歸屬感；2）各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主使用人、

27、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；3）在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；4）配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。便民服務(wù)當(dāng)業(yè)主使用人遇到工作上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，物業(yè)公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為客戶排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項(xiàng)性的、客戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。1）、日常服務(wù)設(shè)置客戶聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專(zhuān)線，開(kāi)辟為業(yè)主/使用人與物業(yè)公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受業(yè)主/使用人的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每半年公開(kāi)

28、一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支使用情況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。2）、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝辦公、家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類(lèi)型的用工；信息咨詢服務(wù)等。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)(第二版)第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引物業(yè)新項(xiàng)目接管入住作業(yè)指引一、新項(xiàng)目前期介入第一章 物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建一、機(jī)構(gòu)設(shè)置（一)物業(yè)新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理方案確定的機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，籌建項(xiàng)目管理部。（二)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類(lèi)型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、

29、周邊環(huán)境，以及區(qū)域公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，本著規(guī)范管理、精干高效的原則設(shè)置項(xiàng)目管理部。（三）物業(yè)項(xiàng)目架構(gòu)設(shè)置圖在每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目管理部，管理部下設(shè)四個(gè)部門(mén)，如圖：項(xiàng)目管理部環(huán)境管理組保 安 組工程維修組客服組二、管理層級(jí)項(xiàng)目管理部管理結(jié)構(gòu)分為：經(jīng)理、主任、操作層三個(gè)管理層級(jí)。三、崗位編制(一)編制原則：1、崗位設(shè)置：經(jīng)理、主任（工程主任、客服主任、環(huán)境主任、保安主任）、管理員（客服、前臺(tái)、收費(fèi)、行政、人力）、主管、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。2、人員編制：結(jié)合管理類(lèi)型、管理面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。3、合并滿負(fù)：提倡精簡(jiǎn)高效，一專(zhuān)多

30、能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽滿。（二）定編程序1、遵照安聯(lián)集團(tuán)的“三定”方案，根據(jù)區(qū)域公司提供的物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)面積和規(guī)劃方案、物業(yè)服務(wù)要求，制定物業(yè)服務(wù)方案、人員編制和成本預(yù)算，依據(jù)成本預(yù)算確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類(lèi)型、南北差異、項(xiàng)目大小、含不含公共區(qū)域能源費(fèi)等多方面因素，約在30%-80之間。注：物業(yè)類(lèi)型、南北差異、項(xiàng)目大小、項(xiàng)目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，(三)崗位編制要求：按需編制。1、保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點(diǎn)：如出入口的多少、智能化程度、封閉開(kāi)放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。常見(jiàn)崗位歸納如下：崗位性質(zhì)崗位類(lèi)別工作場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)需求編制方法固

31、定崗門(mén)崗和大堂崗人行出入口控制行人進(jìn)出 按崗定編，全天輪崗控制中心崗(含消防)控制中心控制中心監(jiān)控 按崗定編，全天輪崗形象崗大門(mén)或大堂展示形象、接待引導(dǎo) 按崗定編，部分日間崗巡邏崗巡邏崗樓內(nèi)外治安工作量按樓棟設(shè)置車(chē)場(chǎng)崗車(chē)場(chǎng)門(mén)崗車(chē)輛出入口控制車(chē)輛進(jìn)出 按崗定編，全天輪崗車(chē)場(chǎng)巡邏崗?fù)＼?chē)場(chǎng)車(chē)場(chǎng)巡邏工作量按地形設(shè)置機(jī)動(dòng)崗檢查崗現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)控臨時(shí)替補(bǔ)班組長(zhǎng)兼任2、保潔崗的定編應(yīng)根據(jù)物業(yè)類(lèi)型綜合考慮，常見(jiàn)崗位劃分如下：崗位類(lèi)別工作場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)需求編制方法樓內(nèi)崗樓道、大堂、電梯、地下室等樓內(nèi)保潔工作量按單元或樓層設(shè)置樓外崗樓外公共區(qū)域庭院保潔工作量按面積或區(qū)域設(shè)置垃圾清運(yùn)崗樓外指定區(qū)域生活垃圾收集、清運(yùn)按照當(dāng)?shù)厍?/p>

32、況設(shè)置3、綠化崗的定編應(yīng)根據(jù)綠化面積及園林復(fù)雜程度，一般按人均養(yǎng)護(hù)面積約4000平方米分配（華北區(qū)域）。例如：綠化面積2.7萬(wàn)平方米，配備綠化工6人、綠化主任1人，人均養(yǎng)護(hù)面積為3900-4500平方米。4、工程技術(shù)崗的定編應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、工程施工質(zhì)量的需求，綜合進(jìn)行考慮。四、崗位培訓(xùn)(一)對(duì)新到崗人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和考核，確保其熟悉崗位職責(zé)、專(zhuān)業(yè)技能、服務(wù)禮儀、規(guī)章制度，達(dá)到上崗要求。(二)較為切實(shí)有效的崗位培訓(xùn)是以老帶新的入職引導(dǎo)人和接班人制度。(三)培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下，具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實(shí)施。培訓(xùn)內(nèi)容效果要求企業(yè)文化及管理制度了解企業(yè)文化，

33、遵守企業(yè)各項(xiàng)制度物業(yè)管理概論了解公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)員工通用禮儀掌握員工禮儀規(guī)范要求職業(yè)安全及急救常識(shí)掌握職業(yè)安全、緊急救護(hù)的知識(shí)和要求物業(yè)管理法規(guī)常識(shí)了解行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關(guān)的各項(xiàng)政策法規(guī)品質(zhì)管理基礎(chǔ)了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范專(zhuān)業(yè)技能熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。五、規(guī)范建設(shè)(一)籌備人員應(yīng)根據(jù)集團(tuán)、公司相關(guān)管理規(guī)范，完成項(xiàng)目管理部規(guī)章制度的起草、編制，包括：1、安信聯(lián)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)、安信聯(lián)行物業(yè)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)手冊(cè)等（手冊(cè)在物業(yè)公司品質(zhì)管理部保管，根據(jù)業(yè)務(wù)需要運(yùn)用到項(xiàng)目管理部）的運(yùn)用。2、項(xiàng)目管理部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。3、項(xiàng)目

34、管理部?jī)?nèi)部運(yùn)作制度等。(二)籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目新增業(yè)務(wù)、設(shè)施及其它情況負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補(bǔ)充編寫(xiě)，(三)項(xiàng)目籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī)章等，包括（不限于）：1、國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求，2、所在地的政府、行業(yè)主管部門(mén)和立法機(jī)構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。包括從業(yè)資質(zhì)、承接查驗(yàn)、裝飾裝修管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、住宅社區(qū)管理、服務(wù)收費(fèi)、維修基金、業(yè)主委員會(huì)、房屋租售代理、綠化環(huán)境管理、消防、特種設(shè)施設(shè)備、崗位培訓(xùn)等。(四)物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務(wù)、行為、活動(dòng)相關(guān)的，各類(lèi)房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定

35、的編制，包括：1、前期物業(yè)服務(wù)委托合同。2、臨時(shí)管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊(cè)。3、社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。4、裝修管理規(guī)定。5、消防管理規(guī)定。6、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定等。(五)項(xiàng)目管理部應(yīng)根據(jù)國(guó)家考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)需要編制文檔分類(lèi)目錄。保證文檔資料完整，易于查找和識(shí)別。(六)籌建人員應(yīng)統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目管理部各類(lèi)紙質(zhì)/電子文檔進(jìn)行編號(hào)。(七)編號(hào)規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。(八)項(xiàng)目管理部應(yīng)按安聯(lián)集團(tuán)檔案管理規(guī)定對(duì)檔案收集、整理、分類(lèi)、保管、查閱、交接、銷(xiāo)毀等進(jìn)行檔案資料管理。并在文件夾（盒/袋）封面或側(cè)面應(yīng)有標(biāo)識(shí)，上面注明目錄號(hào)、文檔標(biāo)題等。文件夾（盒/袋）應(yīng)有卷

36、內(nèi)目錄，詳細(xì)列明卷內(nèi)的文件資料。(九)文檔目錄執(zhí)行安聯(lián)集團(tuán)“檔案資料明細(xì)”的規(guī)定。六、物資裝備項(xiàng)目管理部籌建人員應(yīng)根據(jù)制訂的物業(yè)管理方案及項(xiàng)目配套確定所需的物資種類(lèi)、性能、級(jí)別、數(shù)量等，制訂購(gòu)置計(jì)劃，并按相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過(guò)詢價(jià)、評(píng)估、報(bào)批等手續(xù)后，進(jìn)行相應(yīng)的采購(gòu)、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。(一)辦公設(shè)備：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話、傳真機(jī)、保險(xiǎn)柜、驗(yàn)鈔機(jī)、飲水機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。(二)后勤服務(wù)設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。(三)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。(四)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、噴霧器、垃圾筒

37、、剪草機(jī)、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車(chē)、水管等。(五)安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、?duì)講機(jī)、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。(六)維修設(shè)備和工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、沖擊鉆、應(yīng)急燈、管道疏通機(jī)、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。(七)工作服：保安員、保潔、維修、會(huì)所、管理人員等工作服裝，數(shù)量和配置可根據(jù)項(xiàng)目檔次、類(lèi)型自行擬定，服裝款式、顏色須可參照安信聯(lián)行物業(yè)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)手冊(cè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。七、物業(yè)管理用房(一)籌建人員應(yīng)根據(jù)國(guó)家或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃及管理規(guī)模，與區(qū)域公司確定管理用房面積及位置分布。(二）籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類(lèi)功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室

38、、會(huì)議室（培訓(xùn)室）、檔案室、客戶服務(wù)中心、監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)、員工宿舍、食堂、洗手間等。(三)籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的配備籌建人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，關(guān)注所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作和安裝，詳見(jiàn)安信聯(lián)行物業(yè)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)手冊(cè)。九、公共關(guān)系的建立(一）籌建人員應(yīng)積極、主動(dòng)對(duì)外建立、協(xié)調(diào)各類(lèi)與本項(xiàng)目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門(mén)的公共關(guān)系。(二）與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門(mén)建立良好的公共關(guān)系，辦理項(xiàng)目工商注冊(cè)登記、物價(jià)申報(bào)工作。(三）與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來(lái)水公司、供電局、燃?xì)夤尽⒂芯€電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電

39、話、網(wǎng)絡(luò)、通郵、供暖等的開(kāi)通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。(四）與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會(huì)、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門(mén)等建立良好的往來(lái)聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項(xiàng)目周邊系列關(guān)系：協(xié)調(diào)項(xiàng)目治安外援方案，咨詢外來(lái)人員管理辦法和寵物管理辦法；理順項(xiàng)目所屬街道、戶籍管理、計(jì)生工作等關(guān)系；協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜；協(xié)調(diào)項(xiàng)目商鋪管理、裝修管理違章處理程序，爭(zhēng)取對(duì)住戶違章、糾紛行為的制止和執(zhí)法支持；規(guī)范項(xiàng)目?jī)?nèi)道路及主出入口各類(lèi)交通標(biāo)識(shí)、安全運(yùn)作規(guī)則。(五）與消防部門(mén)取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門(mén)對(duì)物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。十、印鑒證照的辦理籌建人員應(yīng)及時(shí)辦理項(xiàng)目管理部正常經(jīng)營(yíng)所需的各類(lèi)證

40、照，證照名稱(chēng)、頒證單位及符合相關(guān)要求十一、開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算(一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)的測(cè)算。(二）前期開(kāi)辦費(fèi)用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公用品、服裝費(fèi)用、維修費(fèi)（工具、材料）、綠化清潔費(fèi)（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。(三）前期開(kāi)辦費(fèi)用前期開(kāi)辦費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)：各類(lèi)城市構(gòu)成（元/平米）住宅大廈（商業(yè)）一類(lèi)城市3.08.0（不含空調(diào)、供暖）二、三類(lèi)城市2.06.0（不含空調(diào)、供暖）第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算物業(yè)費(fèi)的測(cè)算一般采用列舉法和倒推法兩種測(cè)算方法。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算出物業(yè)費(fèi)單價(jià)。倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)，測(cè)算出合理的物業(yè)管理服

41、務(wù)承諾。一、在實(shí)際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。(一)列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)被測(cè)算物業(yè)的基本情況、客戶需求和區(qū)域公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門(mén)頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定的。(二)倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝?lèi)型、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。(三)將列舉法測(cè)算的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與倒推法測(cè)算的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個(gè)合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。(四)為了測(cè)算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和類(lèi)別等分別歸類(lèi)核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它費(fèi)用。

42、(五)注意事項(xiàng)：1、南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來(lái)的測(cè)算上的差異。2、法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異。(六)物業(yè)費(fèi)測(cè)算公式為：1、單種物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測(cè)算物業(yè)費(fèi)單價(jià)所有費(fèi)用的總和÷參加測(cè)算的物業(yè)總面積2、多種物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)測(cè)算需分類(lèi)型分別測(cè)算：類(lèi)型n物業(yè)費(fèi)單價(jià)類(lèi)型n所有成本的總和÷類(lèi)型n參加測(cè)算的物業(yè)面積不可分割費(fèi)用（如：管理人員成本、固定費(fèi)用成本等）按各類(lèi)型物業(yè)其它費(fèi)用總和的比例分?jǐn)偂?七)物業(yè)收費(fèi)面積的確定物業(yè)收費(fèi)面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)

43、地政府主管部門(mén)所批復(fù)的確權(quán)面積報(bào)告則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。注:如購(gòu)房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。二、列舉法測(cè)算(一)人工費(fèi)用（單位：元/月）1、組織架構(gòu)的確定根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類(lèi)型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對(duì)組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測(cè)。2、人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、服裝費(fèi)、其他等。3、工

44、資的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。 人員工資構(gòu)成表 （單位：元）序號(hào)名稱(chēng)工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)2經(jīng)理助理工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)3人力行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)4技工、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)合計(jì)4、工資附加費(fèi)（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費(fèi)的測(cè)算。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。5、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門(mén)

45、的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測(cè)算時(shí)請(qǐng)注意區(qū)分）。6、培訓(xùn)費(fèi)：按國(guó)家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測(cè)算。7、服裝費(fèi)：按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。同時(shí)，按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?、其它未列入前七項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。(二)行政費(fèi)用（單位：元/月）1、低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用2、項(xiàng)目管理部辦公用水、電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）；電費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。3、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。4、通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其它通

46、訊費(fèi)用。5、交通費(fèi)根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費(fèi)用。項(xiàng)目的地點(diǎn)、公交成熟程度對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用影響較大。 6、交際應(yīng)酬費(fèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、創(chuàng)優(yōu)時(shí)，此項(xiàng)費(fèi)用變化較大。7、電腦維護(hù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目配置的電腦數(shù)量以及項(xiàng)目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?、報(bào)刊資料費(fèi)因管理需要訂購(gòu)的資料、書(shū)籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。9、咨詢及訴訟費(fèi)聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。(三)財(cái)產(chǎn)費(fèi)用（單位：元/月）1、折舊費(fèi)用項(xiàng)目管理部正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公

47、設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。2、資產(chǎn)的攤銷(xiāo)項(xiàng)目前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)按前期物業(yè)服務(wù)委托合同的期限進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)傎M(fèi)用開(kāi)辦費(fèi)發(fā)生的總額÷委托的管理年限÷12月3、固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計(jì)提。4、員工宿舍租金5、（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險(xiǎn)費(fèi)率÷保險(xiǎn)受惠物業(yè)總面積(四)物料消耗（單位：元/月）。1、保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行

48、攤銷(xiāo)。2、保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷(xiāo)。3、環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲(chóng)、植物藥劑、社區(qū)消殺等。4、物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算。(五)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）1、公共電費(fèi)：根據(jù)社區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間、耗電等進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。包括：(1)電梯系統(tǒng)電費(fèi)；(2)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車(chē)庫(kù)、社區(qū)公共景觀等所有照

49、明系統(tǒng)的電費(fèi)；(3)供配電系統(tǒng)電費(fèi)，其中變壓器電費(fèi)各地供電收費(fèi)政策可能有差異，以各地供電部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；(4)消防系統(tǒng)電費(fèi)，含消防水泵用電，送、排煙風(fēng)機(jī)用電，中央控制室用電；(5)給排水系統(tǒng)電費(fèi)，含供水變頻泵、潛水泵等；2、公共水費(fèi)（水費(fèi)單價(jià)均含排污費(fèi)、加壓費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)）：(1)綠化水費(fèi)，根據(jù)社區(qū)綠化面積確定；(2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測(cè)算；(3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算；3、電梯運(yùn)行費(fèi)：(1)電梯保養(yǎng)費(fèi)；(2)電梯年檢費(fèi)；4、社區(qū)文化費(fèi)用：根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。 5、垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。(六)其它1、稅金的測(cè)算（單位：元/月）根據(jù)國(guó)家規(guī)定

50、計(jì)提。2、管理酬金的測(cè)算（單位：元/月）按照法規(guī)規(guī)定的10%計(jì)提管理酬金。3、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提(七)計(jì)算各類(lèi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)測(cè)算出的總成本，按各類(lèi)分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫(xiě)管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類(lèi)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表 （單位：元/月.M2）項(xiàng)目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗社區(qū)公共費(fèi)用其它分?jǐn)偯娣e收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)寫(xiě)字樓會(huì)所別墅合計(jì)注：被測(cè)算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對(duì)同一個(gè)物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠?/p>

51、，也會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)物業(yè)內(nèi)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況。各類(lèi)管理費(fèi)的測(cè)算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。三、倒推法測(cè)算(一)根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝?lèi)型、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。(二)根據(jù)物業(yè)面積計(jì)算出總收入。(三)按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用(參見(jiàn)下表)。高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值（僅供參考）項(xiàng)目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗社區(qū)公共費(fèi)用其它比例40%5%5%10%25%15%(四)按各項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用推測(cè)出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測(cè)方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過(guò)來(lái)推測(cè)）。第三章 新項(xiàng)目前期介入作業(yè)指引物業(yè)新項(xiàng)目確定后，為了能

52、夠從物業(yè)管理運(yùn)作及使用的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗(yàn)收、交房入住等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好整體設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項(xiàng)目管理部的籌建工作外，應(yīng)全程參于區(qū)域公司新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。一、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 (一)工作任務(wù)：全面了解新項(xiàng)目的綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，就項(xiàng)目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。

53、解答區(qū)域公司提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問(wèn)題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。(二)要求：參加項(xiàng)目規(guī)劃論證、圖紙會(huì)審。從項(xiàng)目定位、業(yè)主實(shí)際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位，提出物業(yè)管理方的意見(jiàn)和建議。(三)注意事項(xiàng)：總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求，。二、建設(shè)施工階段(一)工作任務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，監(jiān)督施工質(zhì)量、考評(píng)功能效果，及時(shí)與區(qū)域公司相關(guān)部門(mén)和人員溝通對(duì)接，有效解決質(zhì)量和功能缺陷等問(wèn)題。在區(qū)域公司需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。根據(jù)區(qū)域公司的要求，對(duì)分項(xiàng)工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確