祥瑞休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項目可行性研究報告

1、陽朔縣祥瑞休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項目可研報告目 錄第一章 總 論1一、項目項目概況1二、項目研究的方法2三、項目可行性研究的依據(jù)2四、項目主要經(jīng)濟指標3五、可行性研究結(jié)論3第二章 桂林及陽朔縣的基本情況分析4一、桂林自然社會經(jīng)濟概況4二、陽朔縣自然社會經(jīng)濟概況7第三章 項目客戶分析12一、陽朔縣近年游客分布情況表12二、項目客戶分析17第四章 開發(fā)原則和目標19一、項目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析19二、項目開發(fā)的原則20三、項目開發(fā)指導(dǎo)思想20四、項目開發(fā)目標20第五章 項目規(guī)劃方案21一、項目規(guī)劃指導(dǎo)思想21二、項目規(guī)劃依據(jù)22三、項目規(guī)劃方案22第六章 項目選址和建設(shè)條件23一、項

2、目選址23二、建設(shè)條件23第七章 項目功能分區(qū)與重點項目建設(shè)24一、項目規(guī)劃范圍與空間布局 24二、項目總平面布局圖25三、項目綜合用地指標26四、項目功能分區(qū)261、現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光區(qū)282、根雕創(chuàng)意博覽區(qū)213、養(yǎng)生理療區(qū)29第八章 項目開發(fā)分期及各階段目標29一、項目分期建設(shè)計劃29二、項目第一階段建設(shè)29三、項目第二階段建設(shè)30第九章 項目工程技術(shù)方案30一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30二、生態(tài)園林工程33第十章 項目環(huán)境影響分析34一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀34二、生態(tài)環(huán)境影響分析35三、態(tài)環(huán)境保護措施41四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析50五、特殊環(huán)境影響51第十一章 項目施工組織管理及人力資源配置51一、項目管

3、理體系51二、項目建設(shè)階段劃分管理51三、項目責(zé)任體系與流程52四、項目安全生產(chǎn)管理52五、人力資源配置53第十二章 項目投資估算及資金籌措54一、項目投資估算范圍54二、項目投資估算依據(jù)54三、項目計算期54四、項目總投資估算及資金籌措54第十三章、項目財務(wù)評價56一、項目財務(wù)評價原則、依據(jù)及參數(shù) .56二、項目銷售收入及稅金估算56三、項目財務(wù)指標分析57四、項目不確定性分析58五、財務(wù)評價結(jié)論58第十四章 項目風(fēng)險分析59一、項目風(fēng)險因素59二、主要風(fēng)險對策分析59第十五章 項目綜合效益評價60一、 項目生態(tài)效益分析60二、 項目示范效應(yīng)分析60三、項目社會效益分析61四、項目經(jīng)濟效益分

4、析61第十六章 項目研究結(jié)論62一、項目研究結(jié)論62二、建議6267 / 70文檔可自由編輯打印第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱:陽朔縣祥瑞休閑農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)（二）項目地址：桂林市陽朔縣陽朔鎮(zhèn)十里畫廊（三）項目建設(shè)單位：廣西創(chuàng)新堂工藝品有限公司（四）建設(shè)性質(zhì)：新建（五）建設(shè)工期：3.5年（六）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬建于十里畫廊景區(qū)南大門對面藍月山莊處，距縣城3公里。景區(qū)建設(shè)單位為廣西創(chuàng)新堂工藝品有限公司，技術(shù)依托單位為廣西根藝美術(shù)學(xué)會、中國根藝美術(shù)學(xué)會、廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院、中國國防科技大學(xué)、中國蛇協(xié)急危重癥醫(yī)學(xué)研究所，暨南大學(xué)生物系。景區(qū)計劃投資12000萬元,占地面積160畝。其建

5、設(shè)主要內(nèi)容為：十二生肖迎賓區(qū)、根雕創(chuàng)意博覽區(qū)、現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)幾部分的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下： 1、十二生肖迎賓區(qū)：主要有主入口大型根雕大門、生態(tài)停車場總面積3000平方米，旅游大巴車位40個、旅游中巴車位50個、轎車為60個。迎賓廣場8000平方米，修建噴泉一座、景區(qū)標志一座、十二生肖十二座、景區(qū)大型廣告牌面積80平方米、景區(qū)游覽平面示意圖50平方米、商業(yè)配套4間，占地18畝。2、根藝博覽區(qū)：臨時建筑（輕鋼結(jié)構(gòu)）22000平方米，主要為500羅漢、根雕歷史人物館等項目占地57畝。3、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)：新技術(shù)新品種孵化中心（鳥巢智能溫室），珍稀種植組培中心等占地40畝。 4、養(yǎng)生理

6、療區(qū)：健康檢測理療中心，健康食品種植基地等占地10畝。（七）項目總投資及資金籌措 1、項目總投資為12000萬元。 2、資金籌措： 項目資金全部由業(yè)主自籌。    （八）市場預(yù)測：近年來，我縣鄉(xiāng)村旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，大量廣東客源涌入陽朔，鄉(xiāng)村旅游、避暑消夏、觀景賞花人群不斷壯大，為我縣休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展帶來了無限的商機。2013年陽朔縣全年游客量突破1170萬人次，發(fā)展形勢喜人。    (九)效益預(yù)測：按年接待30萬人次，人均消費300元計算，可實現(xiàn)年產(chǎn)值9000萬元，年利潤3900萬元，預(yù)計4年可收回全部投入。 

7、60;(十)項目進展：已完成項目的可行性研究報告二、本項目研究的方法本項目研究的方法主要運用了經(jīng)濟、環(huán)境、人文等方面的理論知識，結(jié)合項目所在地的現(xiàn)狀，分析了本項目各方面的條件，得出是否具備開發(fā)的可行性結(jié)論。三、本項目可行性研究的依據(jù)1、國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃；2、國家批準的旅游開發(fā)總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等；3、國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于推進桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展的若干意見；4、桂林國際旅游勝地規(guī)劃綱要；5、十里畫廊總體控制詳細性規(guī)劃；6、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；7、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；四、項目主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標一覽表 單位：萬元序號項目內(nèi)容 金

8、 額單位備注1項目總投資12000萬元（1）建設(shè)投資11550萬元（2）建設(shè)期利息0（3）流動資金450萬元2資金籌措12000萬元（1）企業(yè)自籌12000萬元（2）銀行借款03年銷售收9000萬元正常年份4總成本費用4472萬元正常年份5所得稅1350萬元所得稅按15%計6年凈利潤3900萬元正常年份7所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 40.5%8所得稅前投資回收期3.5年含建設(shè)期9所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率32.4%10所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值16200萬元11所得稅后投資回收期4.2年含建設(shè)期12總投資收益率43.7%正常年份13項目資本金凈利潤率 34.6%正常年份14盈虧平衡點(BEP)39.3%五、可

9、行性研究結(jié)論1、從桂林經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看本項目的開發(fā)，順應(yīng)桂林市國際旅游勝地建設(shè)的要求，而且對增強區(qū)域經(jīng)濟、促進桂林市新農(nóng)村建設(shè)的旅游業(yè)發(fā)展、提高人民生活質(zhì)量具有不可估量的作用。2、從陽朔縣旅游總體規(guī)劃體系來看陽朔縣祥瑞休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目的開發(fā)對陽朔縣其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著帶動和示范宣傳的作用，有利于各產(chǎn)業(yè)各區(qū)域的和協(xié)發(fā)展。3、從十里畫廊景區(qū)自身條件來看其自然風(fēng)光、人文資源、鄉(xiāng)土風(fēng)情都具有一定的特色，享有一定的聲譽。這為本項目生態(tài)旅游的開發(fā)和各方面的開展奠定了深厚的基礎(chǔ)。4、從本項目開發(fā)來看本項目挖掘、反映了陽朔縣的休閑旅游特色，既符合國情，又具有地方特色。同時，本項目堅持保護開發(fā)并舉、保護優(yōu)

10、先的原則，從而達到經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益的完美統(tǒng)一。第二章 桂林市及陽朔縣的基本情況分析一、桂林市自然社會經(jīng)濟概況1、自然地理社會概況桂林地處低緯，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，無霜期長，光照充足，熱量豐富，夏長冬短，四季分明且雨熱基本同季，氣候條件十分優(yōu)越。年平均氣溫為189 C。8月最熱，月平均氣溫為23°C，1月最冷，月平均氣溫156 C。年平均無霜期309天，年平均降雨量19495毫米。平均蒸發(fā)量14901905毫米。年平均相對濕度為7379。全年風(fēng)向以偏北風(fēng)為主，平均風(fēng)速為2?227米/秒。年平均日照時數(shù)為1670小時。平均氣壓為9949百帕。全市總?cè)丝?/p>

11、493.8萬人?？偯娣e2.78萬平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口72萬人。桂林自古享有“山水甲天下”之美譽，是中國乃至世界重要的旅游目的地城市，有著被國務(wù)院確定的國家重點風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城兩頂桂冠，被譽為國際旅游明珠。桂林風(fēng)景秀麗，以漓江風(fēng)光和喀斯特地貌為代表的山水景觀，有山青、水秀、洞奇、石美“四絕”之譽，是中國自然風(fēng)光的典型代表和經(jīng)典品牌?！扒Х瀛h(huán)野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市獨具魅力的特色。早在2009年，國家就曾提出建設(shè)桂林國際旅游勝地的目標。2009年底國務(wù)院關(guān)于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見出臺，其中提出，桂林要打造國際旅游勝地，建設(shè)桂林

12、國家旅游綜合改革試驗區(qū)，建設(shè)國際旅游目的地和游客集散地，形成海南、云南和桂林“一島一省一市”國家旅游綜合改革三個試驗區(qū)格局。其發(fā)展目標是，2012年到2015年，國際旅游勝地建設(shè)全面推進，城市旅游服務(wù)功能進一步提升；交通條件明顯提升，發(fā)展環(huán)境和質(zhì)量明顯改變。2016年到2020年，國際旅游勝地基本建成，成為世界一流山水觀光休閑度假旅游目的地。經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委正式批復(fù)了桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，標志著桂林的發(fā)展已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略。從2012年到2015年，桂林國際旅游勝地建設(shè)將全面推進，城市旅游服務(wù)功能進一步提升，發(fā)展環(huán)境明顯改善，初步建成在全國具有先進示范作用的旅游管理體制和公

13、共服務(wù)體系。2015年到2020年，桂林國際旅游勝地基本建成，成為世界一流的山水觀光休閑度假旅游目的地。2、經(jīng)濟情況初步統(tǒng)計，全市地區(qū)生產(chǎn)總值1492.05億元，增長13.3%，高于預(yù)期目標2.3個百分點。組織財政收入163.56億元，增長15.2%，高于預(yù)期目標0.2個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資1462.40億元，增長28.2%，高于預(yù)期目標8.2個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22300元，增長12.2%，農(nóng)民人均純收入7328元，增長15.9%，分別高于預(yù)期目標1.2和3.9個百分點，城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)縮小。居民消費價格上漲3.5%，控制在4%的目標范圍內(nèi)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.9%。

14、萬元生產(chǎn)總值能耗下降4%，規(guī)模以上工業(yè)萬元增加值能耗下降12%，主要減排指標控制在年度目標內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達41.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為18.4：46.6：35.0。 3、發(fā)展條件 隨著我國農(nóng)村改革開放不斷深入，經(jīng)濟不斷發(fā)展，西部大開發(fā)以及世界旅游業(yè)的發(fā)展向東方轉(zhuǎn)移，桂林市的觀光農(nóng)業(yè)也必然會逐步發(fā)展。依托“桂林出水”旅游業(yè)大發(fā)展的帶動，在未來二十年里，必將會欣欣向榮，成為農(nóng)業(yè)與農(nóng)村經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點和“桂林山水“旅游骨干項目之一。 1、觀光農(nóng)業(yè)資源豐富 按照國家旅游局頒發(fā)的“中國旅游資源普查規(guī)范”(試行稿)中的旅游資源分類，桂林觀光農(nóng)業(yè)具有人文景觀點、田園風(fēng)光點、生物景觀點、古植物類、休閑求知類、購

15、物類等旅游資源的六大類。 2、越來越多的領(lǐng)導(dǎo)認識和重視發(fā)展“觀光農(nóng)業(yè)”，農(nóng)民積極參與發(fā)展“觀光農(nóng)業(yè)” 桂林市各級政府，逐步認識到發(fā)展旅游業(yè)帶來的巨大效益和它在國民經(jīng)濟中的重要地位，制訂了發(fā)展規(guī)劃，旅游項目注重建設(shè)，不斷完善旅游體系。 在龍脊梯田田園風(fēng)光景區(qū)、月亮山農(nóng)民導(dǎo)游與民居旅游、溶江果園與新農(nóng)村觀光，大圩毛州生態(tài)游等觀光農(nóng)業(yè)典型的帶動影響下，我市旅游觀光農(nóng)業(yè)開始為廣大農(nóng)民所認識。 3、旅游觀光農(nóng)業(yè)已為越來越多的旅游者所接受 隨著人們生活水平的提高，收入不斷增加，常年居住在鬧市區(qū)及緊張工作的人們，他們在節(jié)假日、雙休日，向往著大自然的美麗景色、田園風(fēng)光、寧靜悠閑的生活，在進行山水游的同時，還到

16、農(nóng)村進行觀光農(nóng)業(yè)游。興安縣溶江鎮(zhèn)隨著前兩年觀光農(nóng)業(yè)游的興起，開通了“桂林-大圩一日游”、“樂滿地-鄉(xiāng)里樂-新村”兩條旅游專線，年接待游客從二、三千人增到萬人以上。平樂縣榕津村的農(nóng)民，看到越來越多的城里人去農(nóng)村觀光游，于2001年4月中旬自辦旅游節(jié)，展示當(dāng)?shù)厥虐斯鹁啪粒欢啥尤习兜拿谰?，吸引了外?000多名觀光者前往；靈州縣把握觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭，開辟了東、中、西三條旅游線路，近年來吸引了數(shù)萬人前往觀光。4、存在問題 桂林市觀光農(nóng)業(yè)目前處于起步階段，市場僅在局部地方形成。尚存在一些問題:（1）觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃尚未編制，有關(guān)部門很少加以培植引導(dǎo)，多為中外旅游）者與農(nóng)民自發(fā)參與；（2）在

17、服務(wù)設(shè)施上不規(guī)范，品位檔次較低；(3)少數(shù)觀光農(nóng)業(yè)景點交通不便，客源市場很不穩(wěn)定；（4）現(xiàn)有的觀光農(nóng)業(yè)景點觀光的項目比較單一，游客難以盡興；（5）人們對觀光農(nóng)業(yè)的概念、內(nèi)涵、項目的規(guī)劃與建設(shè)，項目的運作與管理等認識，還需要在實踐過程中提高。5、國際旅游勝地建設(shè)契機2012年11月28日，經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院同意，國家發(fā)改委日前批復(fù)桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，這是中國第一個旅游專項發(fā)展規(guī)劃，標志著桂林國際旅游勝地建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略?！按蛟旃鹆謬H旅游勝地，是我們確保與全國人民一道全面建成小康社會的重大歷史機遇，也是桂林實現(xiàn)全面趕超的重大引擎”。綱要明確了建設(shè)桂林國際旅游勝地的四大戰(zhàn)略

18、定位，即：要把桂林建設(shè)成為全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、全國旅游創(chuàng)新發(fā)展先行區(qū)、區(qū)域性文化旅游中心和國際交流的重要平臺，實現(xiàn)城市功能提升、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、旅游龍頭帶動、產(chǎn)業(yè)全面振興、以城帶鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)融合、生態(tài)環(huán)保的發(fā)展格局。據(jù)了解，綱要的規(guī)劃年限為20122020年，對打造桂林國際旅游勝地，建設(shè)美麗桂林提出了當(dāng)前、近期、遠期三個階段性發(fā)展目標，并設(shè)定了相應(yīng)的指標體系。到2020年，桂林國際旅游勝地將基本建成，旅游總收入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重超過1/4，旅游公共服務(wù)體系和綜合服務(wù)功能完備，形成一批有影響力的旅游、會展、文化品牌。交通條件全面優(yōu)化，服務(wù)業(yè)增加值比重達到50%以上。二、陽朔縣自然社會經(jīng)濟概況1、陽

19、朔縣地理情況以風(fēng)景秀麗著稱的陽朔縣，位于廣西壯族自治區(qū)東北部，桂林市區(qū)南面，屬桂林市管轄，縣城距桂林市區(qū)65公里。地處東徑110°13110°40，北緯24°28-250°4。 東鄰恭城縣、平樂縣，南鄰荔浦縣，西界永?？h、臨桂縣，北與靈川縣、雁山區(qū)接壤，縣域面積1428.38平方公里。正在打造國際旅游勝地。2、陽朔縣自然資源陽朔縣轄有陽朔縣下轄5鎮(zhèn)，5鄉(xiāng)，105個村（居）委。全縣總面積1428平方公里，有耕地2萬公頃，全縣總?cè)丝?0萬人。轄區(qū)內(nèi)資源蘊藏豐富?！舅Y源】全縣有水資源21.33億立方米，其中地表水14.5億立方米，地下水6.82億立方米。農(nóng)業(yè)

20、用水0.9億立方米，人畜飲用和工礦企業(yè)用水0.16億立方米，總用量1.07億立方米，僅為5.02%，尚有95%未利用上。福利鎮(zhèn)矮山有溫泉1處，水溫29.8-31.8，流量每秒2.5-2.68升，尚未開發(fā)?！镜V產(chǎn)資源】境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)的礦藏資源，金屬礦有鉛、鋅、銅、鐵、錳、鋁土，非金屬礦有重晶石、大理石、石灰石等。【動、植物資源】主要動植物有170多種。其中魚類110種，兩棲類7種，爬行類17種，鳥類21種，哺乳類18種。屬國家重點保護的野生動物有穿山甲、果子貍、原雞、蛤蚧、麝等。植物主要有菌類、地衣類、蕨類、棵子植物和被子植物。其中較珍稀的靈香草、青天葵、月月桂、古巨榕、黃蘭花、觀光木

21、、雞屎楊梅、竹柏、長枝油杉等。用材林以松、杉、毛竹為主，經(jīng)濟林以油茶、油桐為主，水果以沙田柚、柑橙、金桔、柿子、板栗為主，糧食作物以水稻為主，油料作物以花生、芝麻、油茶為主，經(jīng)濟作物以甘蔗、青麻、檳榔芋為主?！韭糜钨Y源】陽朔縣有豐富的自然景觀和人文景觀。自然景觀主要是山、水、巖洞、古榕等；人文景觀主要是亭、臺、樓、閣、石刻等。全縣可供觀賞的大小山峰數(shù)百座，一條十分誘人的漓江河，30多個巖洞，10多處樓臺亭閣，近百處石刻，一株令人流連忘返的千年古榕。分5大景區(qū)、150余處景點。1986-2002年，新開發(fā)的著名景點有蓮花洞、碧蓮洞、聚龍?zhí)丁⑹劳馓以?、劉三姐水上公園、濱江公園、蝴蝶泉、遇龍河、田家

22、河等。【作物資源】陽朔縣素有“金桔之鄉(xiāng)”美稱，全縣現(xiàn)有金桔15.8萬畝，產(chǎn)值13.5億元，且還呈迅猛增長趨勢。白沙鎮(zhèn)、葡萄鎮(zhèn)等北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)是陽朔縣較大的金桔初加工基地和鮮果集散地，年產(chǎn)470000噸，金桔產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為陽朔縣的支柱產(chǎn)業(yè)。其他經(jīng)濟作物植有沙田柚9.1萬畝，砂糖橘1.6萬畝，黃皮果2.33萬畝?；瓷?.4萬畝，苗木花卉5500畝，總面積達4萬畝，產(chǎn)值2.65億元，。4、社會經(jīng)濟情況在桂林國際旅游勝地建設(shè)中，陽朔縣發(fā)揮了中部城市的重要作用，曾有桂林山水甲天下，陽朔風(fēng)景甲桂林之美譽。經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2009年全縣生產(chǎn)總值完成21.65億元，比上年增長（下同）14.

23、2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成10.14億元，增長9.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成3.33億元，增長24.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成8.18億元，增長15.7%。三次產(chǎn)業(yè)比重為46.8：15.4：37.8。地方財政收入1.042億元，增長46.1%，首次突破億元大關(guān)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8835元，增長22.5%，比全省平均增速17%高5.5個百分點。農(nóng)民人均純收入3336元，增長16.6%。社會消費品零售總額6.15億元，增長16.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度不斷加大，高效農(nóng)業(yè)的質(zhì)量和效益大幅提升，農(nóng)產(chǎn)品“兩出兩進”取得可喜的成績，全縣金桔外銷47.2萬噸，增長6.4%，農(nóng)民收入大幅度增長，農(nóng)民人均純收入比上年增加

24、474元。葡萄鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，該鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)占地面積已達3800畝，有50多家環(huán)保型企業(yè)落戶，其中規(guī)模企業(yè)6家，年創(chuàng)稅收600萬元。2010年11月，該鎮(zhèn)特別成立了工業(yè)園區(qū)聯(lián)合黨支部，促進企業(yè)保持著良好的發(fā)展勢頭。園區(qū)內(nèi)的桂林市華士茶制品有限公司已榮獲“廣西工業(yè)旅游示范點”稱號，填補了該縣工業(yè)旅游的空白。旅游經(jīng)濟健康發(fā)展，全縣各景點接待旅游過夜人數(shù)921.34萬人次，比上年增長15.4%；實現(xiàn)旅游收入 81.3億元，增長18%。5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況城鄉(xiāng)建設(shè)進一步加強。一是新城區(qū)基礎(chǔ)工作穩(wěn)步推進。完成征地搬遷各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建檔、主次干道橋梁命名等工作，編制土地返還安置初步方案。計劃一期實

25、施的4條主次干道完成施工招標，二期實施的6條主次干道完成初步設(shè)計編制和專家評審，防洪排澇及水系工程方案設(shè)計通過專家評審，橋梁工程完成初步設(shè)計編制，搬遷安置小區(qū)、行政中心區(qū)、管道燃氣、電力等項目的規(guī)劃和施工設(shè)計正克服各種困難努力推進?？偼顿Y8307萬元的新城區(qū)給水系統(tǒng)工程、總投資4992萬元的新城區(qū)污水處理工程項目相繼開工建設(shè)，進展順利。二是城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理工作不斷加強。陽朔縣城總體規(guī)劃（2012-2030年）修編工作基本完成，完成了縣本級和9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)新一輪土地利用總體規(guī)劃修編，完成了白沙鎮(zhèn)總體規(guī)劃和福利、興坪兩個鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃方案編制，基本完成250個村莊規(guī)劃編制，為城鎮(zhèn)建設(shè)提供了保障。全

26、年爭取項目建設(shè)用地指標4289畝，是全市爭取指標最多的縣，其中征轉(zhuǎn)分離指標超全市其余11個縣的總和。審批建設(shè)項目258項，總建筑面積77.6萬平方米。建立違法用地、違法建設(shè)共同監(jiān)管機制，查處違法占用土地案件34起，面積3.7萬平方米；查處違法建筑77處，面積3.1萬平方米。三是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。投資650萬元，完成了縣城區(qū)生活垃圾處理場滲濾液調(diào)節(jié)池的整改并正式投入使用，生活垃圾處理率98%；完成縣城13座公廁改造，新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游公廁8座；投資750萬元，完成抗戰(zhàn)路、蟠桃路、疊翠路、芙蓉路、天馬路、公園停車場至黨校路口等縣城污水管網(wǎng)改擴建3650米,污水處理率達96%。城鎮(zhèn)人均綠地面積7.6平

27、方米,人均居住面積比上年提高2平方米?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，發(fā)展環(huán)境明顯改善。6、陽朔縣旅游發(fā)展定位陽朔縣圍繞構(gòu)建國際旅勝地，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，努力以打造廣西旅游強縣為目標加快發(fā)展旅游業(yè)。一是加大旅游業(yè)開放力度。高水平編制陽朔縣旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃。以旅游開放新政策為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現(xiàn)有酒店規(guī)模檔次，啟動12家五星級酒店、會所建設(shè)，開拓國際國內(nèi)高端旅游市場，發(fā)展休閑旅游經(jīng)濟。二是加快旅游品牌建設(shè)進程。支持旅游企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，指導(dǎo)幫助酒店加星、景區(qū)升級，力促悅榕莊、劉宇一藝術(shù)中心等高端酒店年內(nèi)建成試運營。啟

28、動遇龍河夜游工程，進一步規(guī)范興坪楊堤景區(qū)、十里畫廊景區(qū)、遇龍河景區(qū)運營管理；完成漓江下游整治，實行公司化封閉管理，加快推進興坪特色旅游名鎮(zhèn)建設(shè)。創(chuàng)新形式，加大旅游宣傳促銷力度，多渠道、深層次穩(wěn)定并拓展高端客源市場，提高旅游質(zhì)量和效益。三是加強旅游市場規(guī)范管理。大力宣貫國家、地方、行業(yè)標準，綜合整治旅游市場，堅決打擊尾隨兜售、搶客行為，堅決打擊“飛車黨”，堅決打擊排筏非法營運、擾亂景區(qū)經(jīng)營秩序等行為。加強對旅游從業(yè)人員尤其是鄉(xiāng)村導(dǎo)游的教育、培訓(xùn)和管理工作，杜絕對待游客粗心、粗魯、粗暴現(xiàn)象，加強對旅游行業(yè)的規(guī)范化、法制化、標準化管理，有效推進旅游服務(wù)和管理與國際接軌，把旅游業(yè)辦成陽朔老百姓和游客滿

29、意的幸福產(chǎn)業(yè)。四是扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。重點圍繞旅游業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、有序推進旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。以陽朔瑞盛旅游休閑世界、悅榕山莊、香樟華蘋為載體，加快發(fā)展休閑、養(yǎng)生、運動產(chǎn)業(yè)，高標準建設(shè)適應(yīng)中外游客需要的中醫(yī)保健設(shè)施。進一步推進餐飲、商貿(mào)、銀行、保險、通信、運輸、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。7、招商引資情況陽朔縣委、縣政府堅持走科學(xué)發(fā)展觀道路，著力打造“三高一強”(高端景點景區(qū)、高端賓館酒店、高端服務(wù)技能，描準國內(nèi)或世界級500強目標)項目。經(jīng)過不懈地努力，新加坡瑞盛集團投資的陽朔瑞盛旅游休閑世界等國際國內(nèi)著名項目成功落戶陽朔。在建項目中,印尼大馬集團(世界500強企業(yè))香樟華蘋項目已初具規(guī)模，即將面

30、世;新加坡悅榕集團(世界500強企業(yè))悅榕山莊項目正在加緊建設(shè)。陽朔縣超五星級酒店河畔度假酒店(廣東超前列酒店)一期成功推出并取得良好效應(yīng)，目前二期建設(shè)順利。通過堅持走“三高一強”的道路，陽朔縣正朝打造世界旅游勝地的目標前進。 陽朔縣緊緊圍繞打造世界級旅游勝地目標，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展由觀光型向多元復(fù)合型轉(zhuǎn)型、由粗放型向集約型轉(zhuǎn)型、由規(guī)模數(shù)量型向規(guī)模質(zhì)量效益并重型轉(zhuǎn)型，旅游、招商工作相互結(jié)合，不斷豐富旅游產(chǎn)品，提升旅游服務(wù)質(zhì)量，旅游業(yè)保持良好的發(fā)展勢頭。一是強力推進旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。投資7000萬元的迎賓畫廊、投資6000萬元的石馬六十米大道已竣工并投入使用。陽朔漓江公園、十里畫廊景區(qū)完成1

31、.5億元基礎(chǔ)設(shè)施投入，預(yù)計2014年可封閉試運營。此外，加強對新加坡瑞盛旅游休閑世界項目、龍頭山旅游住宅綜合開發(fā)項目、香樟華蘋、月亮彎灣旅游休閑度假村、麗水休閑度假村、悅榕山莊等一批重點旅游招商項目協(xié)調(diào)服務(wù)，加速項目推進，加大旅游發(fā)展后勁力。二是開展旅游服務(wù)質(zhì)量提升年活動，加強旅游市場管理，改善投資環(huán)境，加大對漓江竹筏綜合整治力度，成效顯著。8、交通陽朔縣城距桂林市65公里，有二級公路相連，南至柳州、南寧、北海，東南可達梧州、廣州，陽朔至廣州的二級公路全線貫通，桂林至梧州高速公路已通車，在陽朔境內(nèi)有葡萄、白沙、高田三個出入口，沿高速公路可以直達桂林城北濱江區(qū)、南洲島旅游度假區(qū)。水路運輸上至桂林

32、，下達平樂、梧州、廣州，可常年通航，縣內(nèi)有碼頭5座；鐵路運輸可依托桂林通往全國各地，桂林市鐵路北接京廣復(fù)線，南連黔桂、桂柳動脈，可直達國內(nèi)主要城市。民航可依托桂林兩江機場與國內(nèi)、國際大中城市相通，桂林兩江國際機場現(xiàn)已開通航線50多條，可直航北京、廣州、上海等城市，設(shè)計年旅客吞吐量為1000萬人次，從廣州乘飛機至桂林只要45分鐘，方便快捷。鐵路方面，在建的貴廣鐵路通過陽朔縣并設(shè)站。第三章 項目客戶分析20082009201020112012核心市場境 內(nèi)兩廣、京湘、長三角、兩廣、京、豫、湘、長三角粵、長三角、 京、湘、贛、兩廣粵、長三角、京、兩廣、湘、川、贛、粵、長三角、京、贛、黔、兩廣占客源總

33、量 核50%以上境外臺港、泰、 馬、韓、 日臺港、泰、 馬、韓、 日臺港澳、 馬、泰、 韓臺、港、馬、 泰、韓、日、 新臺、港澳、 馬、泰、韓占境外客源總量90%以上重要市場境 內(nèi)閩、湘、 鄂、魯、 川、瓊長三角、閩、鄂、魯、 川、瓊皖、鄂、 魯、閩、川瓊、滇湘、魯、鄂、 川、閩、豫瓊、滇湘、魯、鄂、 川、閩、豫瓊、滇占總量25% 左右境外歐美加歐美加歐美加歐美加?xùn)|南亞、韓占境外客源 總量5%左右一、陽朔縣近年游客分布情況表陽朔縣的客源以境內(nèi)市場為主，境內(nèi)游客人次占接待游客總?cè)舜蔚?5%，以上，境內(nèi)市場又以兩廣、長三角及華北、湖南、湖北地區(qū)為核心和重要客源地；境外市場以臺港澳、東南亞為主。（一

34、）休閑旅游度假客戶分析根據(jù)休閑旅游度假市場的客戶性質(zhì)，可以分為以下兩大類：1、私人休閑旅游度假類人均GDP水平是確定消費層級的基礎(chǔ)。中國人均GDP在2003年超過1000美元，2005年達到1700美元。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到2006年底，人均GDP已經(jīng)超過2000美元。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費的快速增長。目前，我國地區(qū)差異、城鄉(xiāng)差異、階層差異已經(jīng)全面凸顯。由于收入差距較大，中高收入階層形成了相當(dāng)大的群體，且中高收入中層次分化非常明顯。中國人口基數(shù)大，每一個高收入的階層，都形成了相當(dāng)大的市場消費規(guī)模。他們對于旅游度假消費的市場需求，正在成為整個旅游

35、產(chǎn)業(yè)必須面對的市場導(dǎo)向。即使是千分之一比例的頂級富豪，該階層的購買力也是一個天文數(shù)字。中高收入階層的消費能力和消費總量，在整個旅游產(chǎn)業(yè)中間占的比例將會越來越大。中高收入階層需求引導(dǎo)下的旅游產(chǎn)品的變化，正在帶動整個旅游產(chǎn)業(yè)進入升級更新的新時期，這一時期的主要特征就是旅游的休閑化提升。旅游發(fā)展的休閑提升，既包括旅游目的地、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，也包括旅游產(chǎn)品、旅游項目及旅游配套。它是以旅游產(chǎn)品的休閑提升為基礎(chǔ)，進一步形成區(qū)域系統(tǒng)和產(chǎn)業(yè)鏈的休閑提升。休閑可以成為出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游區(qū)本身。在這種旅游產(chǎn)品休閑化的趨勢下，私人休閑旅游度假類客戶可以細分為休閑旅游和休閑度假兩類。（1）私人休閑旅

36、游類l 居民休閑旅游市場此類市場主要以家庭、朋友為組合，以自費消費為基礎(chǔ)，以節(jié)假日或周末出游為重點。在所有居民中，出游時間在1天以上的以中高收入居民為主。以收入劃分的居民休閑旅游市場收入類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成低收入居民消費能力低節(jié)假日或周末居住地附近的低價旅游景點自助農(nóng)業(yè)人口的大多數(shù)及城市人口的小部分中低收入居民消費能力有限節(jié)假日或周末短途或近程旅游景點，多以一日游為主自助、跟團農(nóng)業(yè)人口的小部分及城市人口的中下層收入者中高收入居民消費能力較高節(jié)假日或周末中近程、時間在3至7天的旅游景點自助、跟團農(nóng)業(yè)人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消費能力很高自由時間較

37、長的休閑旅游景區(qū)或度假區(qū)自助城市人口中的高收入者青少年和老年休閑旅游市場年齡層消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成青少年市場青少年成長所需費用的投入常被置于家庭開支的首位寒暑假期冬夏令營、紅色旅游、高校旅游、素質(zhì)訓(xùn)練營等學(xué)?；驒C構(gòu)組織學(xué)校、青少年宮等機構(gòu)組織銀發(fā)市場消費能力較強自由，且時間充裕對景點、酒店、餐飲、交通以及導(dǎo)游服務(wù)的質(zhì)量要求高，該市場屬高端產(chǎn)品市場組團行政事業(yè)單位、社區(qū)老年活動等l 特種專項休閑市場主要以個人愛好為基礎(chǔ)，由各類專業(yè)機構(gòu)組織形成的垂釣、戶外、自駕等各種專項休閑消費，這種休閑也正在快速壯大。類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成自駕游經(jīng)濟實惠型占絕大多數(shù)，主

38、要消費項目為門票、住宿和用餐節(jié)假日或周末，頻率較高居住城市周邊的景區(qū)，或長途越野，或駕車控險旅游以親朋好友結(jié)伴同行的家庭自助旅游為主包括白領(lǐng)、教師、商人、自由職業(yè)者等，多以20至40歲的中青年旅游者為主戶外運動休閑所有費用均采用AA制節(jié)假日或周末山地：以郊游、自行車游、登山游、漂流等為主要內(nèi)容；水域：以帆船、帆板、潛水、沖浪、賽艇等為主要內(nèi)容；飛行：以高空跳傘、滑翔傘、私人飛機駕駛等為主要內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)化召集或朋友結(jié)伴出行，無導(dǎo)游安排以20 到40 歲、收入在3 000 元以上的人群、學(xué)歷較高的人群為主生態(tài)休閑觀光與休閑相結(jié)合，停留時間較長長假以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，如自然山水、森林等組團或自助偏好自然山

39、水、養(yǎng)生休閑的人群鄉(xiāng)村休閑消費不高，旅游加觀光周末或節(jié)假日觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂等自駕車城市人口中的有車族（2）私人休閑度假類休閑度假在中國是個新事物，一種新的社會生活方式。根據(jù)消費者休閑時間的長短，休閑可以分為以下三類：第一類：大閑，時間比較長一點，比如帶薪休假、年假等；第二類：中閑，基本上是目前“五一”或“十一”黃金周的概念；第三種：小閑，即周末雙休日。休閑度假對應(yīng)的主要是中閑和大閑。根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期。但這種旅游需求僅局限于觀光性的需求。休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，從而形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇。人均GD

40、P達到3000美元時，度假需求才會普遍產(chǎn)生。因此，從總體來看，我國旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入到休閑需求急劇增長的時期，部分人均GDP較高的發(fā)達省區(qū)已經(jīng)進入了休閑度假需求產(chǎn)生的階段。度假需求的產(chǎn)生意味著產(chǎn)生了一類新的市場需求，這類需求的滿足必須由市場提供一套新的產(chǎn)品供給來解決。從客戶層面來看，休閑度假具有以下相當(dāng)明顯的消費特點：l 一地時間長。即游客往往在一個地方停留較長的時間l 消費方式主要是散客和家庭式的組織方式。散客方式以自駕車旅游為主；而家庭式主要出現(xiàn)在環(huán)城市旅游度假帶中，尤其是在雙休日期間l 復(fù)游率高。游客認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高l 指向集中。即游客的度假需求非常集中

41、，對目的地的選擇也非常集中l(wèi) 對文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主題、豐富的內(nèi)涵游客類型居住方式度假時間群體特征出游方式短期（12天）入住酒店周末當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，近程旅游，多為利用雙休日的時間休閑放松乘車或自駕車中期（37天）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋節(jié)假日以度假區(qū)周邊地區(qū)客戶為主，利用黃金周等長假的時間乘車或自駕車長期（7天以上）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋帶薪長假或時間較長的自由假期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度假建筑物的購買者，按自身需要不定期度假自駕車為主2、公務(wù)消費類公務(wù)旅游近年在我國取得了長足的發(fā)展，在一些旅游業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，公務(wù)旅游已顯現(xiàn)出旺盛的生命

42、力，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，逐步成為重要的旅游產(chǎn)業(yè)形態(tài)，并為地方社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越顯著的作用。在我國加入WTO以后，公務(wù)旅游將具有更好的發(fā)展機遇、更大的發(fā)展?jié)摿Α＃?）公務(wù)休閑旅游類公務(wù)休閑旅游包括一系列不同的類型，有的是由商貿(mào)人員結(jié)合貿(mào)易特點，根據(jù)業(yè)務(wù)活動情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務(wù)接待方安排洽談和旅游活動；還有的是委托旅行社綜合安排服務(wù)。公務(wù)休閑旅游市場的主要內(nèi)容包括：l 商務(wù)休閑旅游市場：以企業(yè)接待為主體，形成商務(wù)交流的休閑消費需求，其中特色餐飲、會所、俱樂部等中高檔消費較大；l 會展、培訓(xùn)、獎勵休閑旅游市場：會展旅游是旅游產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)相互作用的必然產(chǎn)物，市場巨大，包括大型

43、的會展、企業(yè)的商務(wù)型會展、機構(gòu)培訓(xùn)、系統(tǒng)會議等。獎勵旅游是企業(yè)為了對有優(yōu)良工作業(yè)績的員工進行獎勵，增強員工的榮譽感，加強單位的團隊建設(shè)，用公費組織員工進行的旅游。在歐美盛行多年，近年來在中國也日漸受到企業(yè)的重視。l 公務(wù)休閑旅游和私人休閑旅游之間有著很多的聯(lián)系，就需求而言，兩者在某些方面有重疊，也有差異。比如，在一天的工作結(jié)束之后，公務(wù)消費類客戶通常會變?yōu)樗饺寺糜味燃兕惪蛻?；會議期間往往為會議代表安排各種休閑旅游活動；許多公務(wù)消費類的旅行者都會攜帶他們的家屬隨行，這些隨行人員在整個或大部分行程中可能是私人休閑旅游者。另一方面，兩者在需求方面也存在差異。私人休閑旅游公務(wù)休閑旅游誰付費旅游者公司或

44、機構(gòu)，個體商務(wù)旅客自付費用誰來決定目的地旅游者公務(wù)旅游的組織者、公司客戶所在地，組織者通常會考慮會議代表的意愿旅行時間通常是在節(jié)假日或周末全年（從周一到周五），避免在7、8月份舉辦重大活動旅行前期準備提前1個月或幾天不等有些公務(wù)旅行的準備非常倉促，重大會議要提前幾個月甚至一年以上安排誰旅行任何有閑暇和有錢的人那些工作中需要旅行的人以及各協(xié)會的會員，一些公務(wù)旅客有不參加工作的配偶陪伴目的地任何地方海濱、城市、山區(qū)以及鄉(xiāng)村等主要是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的大中型城市，一些會議和培訓(xùn)是鄉(xiāng)村舉行，獎勵旅游的目的地和高檔度假旅游目的地相同（2）公務(wù)休閑度假類公務(wù)休閑度假類以商務(wù)會議、培訓(xùn)以及政務(wù)會議的形式居多。許

45、多奔波于各地的商務(wù)人士，工作中的壓力非常大，如果能從日常安排中抽出點時間放松一下，可以算是最大的享受。于是，開會成了放松的最好時機。許多會議的組織者都意識到了這一點，會議進程之外的安排，正在從吃喝旅游轉(zhuǎn)向休閑娛樂。安排度假正在成為各類會議營銷的主要手段，度假村也正成為各企業(yè)會務(wù)人員普遍歡迎的對象。二、項目客戶分析項目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。無論是私人旅游度假，還是公務(wù)旅游度假，都非常適合。因此，本項目的目標客戶定位可按以下五個層面來進行細分：1、從客戶消費水平來看（1）第一類客戶是都市高端消費階層諸如國際政要、

46、影視明星、企業(yè)高管、富豪等，消費能力很強，追求高品質(zhì)生活，私密性要求高。這一群體的社會影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對特權(quán)和效率的要求。這類客戶是市場的最上層，往往會產(chǎn)生較大的購買行為，是本項目產(chǎn)權(quán)式度假屋的主要潛在買家。通過別墅、產(chǎn)權(quán)式度假屋等產(chǎn)品最大限度地留住客戶，特別是該類影響力較大的客戶。抓住他們就可以引起大眾的關(guān)注，因此，該類客戶是本項目客戶的重要來源。（2）第二類客戶是一般的經(jīng)理人和白領(lǐng)這一類客戶實際上是旅游市場的主體，他們處于中高收入地位，消費能力較強。他們對旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類客戶是本項目客戶的主要來源。與第一類

47、客戶不同，他們對于度假區(qū)的物業(yè)購買意愿不強，僅僅局限于一般性度假的需要。（3）第三類客戶是關(guān)于政府會議、學(xué)術(shù)會議等方面的會務(wù)人員，也包括一些頂級活動的主辦方。這些活動的特點各異，但均屬于公務(wù)消費類，消費能力很強。該類客戶是本項目的關(guān)鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個公務(wù)休閑旅游度假市場。2、從客戶地域來看從客戶地域來看，主要定位于大陸具有強烈的旅游、度假、居住、投資、避寒需求的客戶，他們對大海和熱帶氣候比較向往，有的還具有強烈的占有這些稀缺資源的欲望。尤其是大陸寒冷地帶發(fā)達區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達但污染比較嚴重的區(qū)域。如東北三省、重慶、山西、等等，這一區(qū)域的一些富裕階層人士必將成為本項目休閑旅游市場的主要客戶

48、來源地。3、從旅游動機和出游目的看（1）近期目標定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場。廣西本地的市場很旺盛。（2）中、遠期目標定位逐步擴大到生態(tài)、文化、度假、公務(wù)、商務(wù)、會議、體育及其它專項客源市場。4、從鄉(xiāng)村型旅游度假區(qū)的市場特征看本項目是鄉(xiāng)村型的亞熱帶休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游型旅游度假市場特征有：（1）休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假旅游市場占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場，客源市場發(fā)展?jié)摿薮?；?）客源市場主要以外地市場為主，區(qū)域市場也很發(fā)達，還能吸引大量的國際游客數(shù)量；（3）出游方式以家庭、朋友結(jié)伴、商務(wù)會議和旅游團為主，和家人、朋友一起到附近出游度假

49、是市場的發(fā)展趨勢。5、結(jié) 論本項目目標市場客戶定位是從不同角度、不同方面和不同階段進行的，是一種立體型的市場定位，小結(jié)如下：（1）以廣東、湖南、四川、湖北、貴州、上?？蛻魹橹饕哪繕耸袌?；（2）以近距離桂林市以及整個廣西為次要目標市場，成為周末短期度假的中心；（3）以國內(nèi)旅游黃金周及帶薪假期出游者為主要目標市場，發(fā)展成為國內(nèi)著名的度假圣地；（4）國內(nèi)與國際市場并重，通過與國際上著名的旅游公司合作，進入全球分時度假體系，從而打入國際度假市場。根據(jù)這些市場定位的情況，采取切實可行的對策措施，將上述潛在的目標市場變?yōu)楝F(xiàn)實的目標市場，這樣才能實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標。第四章 項目開發(fā)原則和目標一、項目區(qū)域發(fā)

50、展休閑旅游度假居住的SWOT分析1、優(yōu)勢（Strength）分析（1）項目屬于十里畫廊景區(qū)的一部分，十里畫廊景區(qū)位于陽朔旅游圈的南部及桂林旅游圈的南部，是廣東的后花園。對外交通方便，附近有桂梧高速公路連接桂林和梧州；（2）十里畫廊景區(qū)的自身資源優(yōu)勢為喀斯特峰林峰林峰叢地貌和河流風(fēng)光，兩者構(gòu)成完美的山水景觀，而且生物景觀資源也很突出，人文資源類型多樣。農(nóng)田與山水、村莊融為一體，構(gòu)成一幅美麗和諧的山水田園景觀。（3）十里畫廊景區(qū)鄉(xiāng)村旅游度假已在廣西及國內(nèi)享有較高的知名度和美譽度；（4）項目處在十里畫廊景區(qū)內(nèi)，擁有較佳的自然風(fēng)光，生態(tài)資源優(yōu)勢明顯,景區(qū)內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)基本保持良好狀態(tài)；2、弱勢（Weak

51、ness）分析（1）景區(qū)公路交通較為不便，路面質(zhì)量較差，景區(qū)通達能力較差，旅游旺季堵車比較嚴重；（2）十里畫廊景區(qū)封閉的陣痛，去陽朔游玩，而十里畫廊是基本是必去之地，如果以大門封閉，恐怕會讓許多人望而卻步，改變初衷。（3）景區(qū)及周邊接待配套設(shè)施尚不完善，未形成完善的休閑、度假、旅游的氛圍；3、機會（Opportunity）分析（1）桂林休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)的形成和加速發(fā)展為本項目的開發(fā)帶來了新的契機；（2）桂林國際旅游勝地建設(shè)的概念形成和深化提升了本項目的更高層次的可持續(xù)發(fā)展定位；（3）隨著經(jīng)濟增長、人民生活水平的提高，休閑度假旅游越來越受到大眾的歡迎；4、威脅（Threat）分析（1）與周邊鄉(xiāng)村

52、旅游區(qū)如遇龍河景區(qū)、百里新村景區(qū)等存在一定程度上的競爭；（2）隨著十里畫廊的開發(fā)，生態(tài)環(huán)境可能會面臨一定程度的破壞；（3）開發(fā)周期較長，市場與客戶具有一定程度的不確定性；二、項目開發(fā)的原則以原生的自然、人與自然和諧共生的生態(tài)系統(tǒng)為依托，以深厚的文化背景為內(nèi)涵，以保護、改善、利用、提高相結(jié)合的基本原則為綱，把本項目打造成以休閑度假為重點，集休閑度假、運動娛樂、生態(tài)環(huán)保、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護和社會經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的生態(tài)旅游休閑度假園區(qū)，從而實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展，維護人地的和諧統(tǒng)一。三、項目開發(fā)指導(dǎo)思想1、處理好項目開發(fā)和十里畫廊景區(qū)總體開

53、發(fā)的關(guān)系項目是十里畫廊景區(qū)總體開發(fā)的一部分，是陽朔縣休閑旅游度假市場的稀有品種，是桂林國際旅游勝地建設(shè)的一個有機組成部分，必將推動陽朔縣旅游市場的進一步發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的共同發(fā)展。2、處理好項目開發(fā)和桂林國際旅游勝地建設(shè)的關(guān)系桂林國際旅游勝地建設(shè)是篇大文章，本項目應(yīng)該按照國務(wù)院關(guān)于推進桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展的若干意見、國際旅游勝地建設(shè)綱要的指導(dǎo)意見和規(guī)劃要求做好開發(fā)，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展。3、處理好項目開發(fā)與環(huán)境保護的關(guān)系項目開發(fā)要注意杜絕水質(zhì)污染，注意生態(tài)環(huán)境的保護。在不破壞環(huán)境的前提下，有規(guī)劃的、有指導(dǎo)的、有層次的科學(xué)開發(fā)。因此，正確處理環(huán)境保護與資源開發(fā)的關(guān)

54、系，做到絕對保護與相對開發(fā)的有機結(jié)合，更好的讓景區(qū)可持續(xù)發(fā)展。四、項目開發(fā)目標1、力爭把本項目開發(fā)項目建成以休閑度假為重點，融休閑度假、根雕創(chuàng)意博覽、生態(tài)環(huán)保、現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護和社會經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的生態(tài)旅游休閑度假項目。2、重視景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境保護，為長期保持生態(tài)平衡奠定基礎(chǔ)。3、處理好水域環(huán)境保護與利用關(guān)系，促進十里畫廊景區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)和諧。4、保護好十里畫廊景區(qū)的歷史文化遺跡及傳統(tǒng)村落，挖掘歷史文化資源，提升旅游產(chǎn)業(yè)的價值。5、實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護人地的和諧統(tǒng)一。第五章 項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃指導(dǎo)思想本項目

55、的規(guī)劃與布局必須以國際旅游勝地建設(shè)大背景為前提，以十里畫廊片區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，突出地域優(yōu)勢和資源特色，將本項目建設(shè)成為一個生態(tài)型、可持續(xù)發(fā)展的新型、特色的農(nóng)業(yè)休閑度假旅游區(qū),促進使十里畫廊成為享譽全國的生態(tài)保護區(qū)和休閑度假區(qū)。為此，在本項目總體規(guī)劃布局中應(yīng)堅持“以資源為依托，市場為導(dǎo)向，生態(tài)為主體”，結(jié)合陽朔旅游建設(shè)總體目標，使規(guī)劃能夠利用十里畫廊景區(qū)特有的資源優(yōu)勢，整合山、水特色旅游資源，以“生態(tài)度假，觀光休閑”作為本項目的主體形象。1、堅持保護與開發(fā)并重對景區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護，主要體現(xiàn)在提高景區(qū)的綠化率，對生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)進行生態(tài)保育，注意建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致，盡量減少旅游活動的負面影響，并開始重視環(huán)保規(guī)劃以及生態(tài)產(chǎn)品的生產(chǎn)。景區(qū)的生態(tài)包括自然生態(tài)與文化生態(tài)，景區(qū)生態(tài)保護是要盡可能保護度假區(qū)內(nèi)外的原生態(tài)環(huán)境，保護動植物的多樣化和文化的多樣性。充分利用地形環(huán)境特點，解決好山上山下、室內(nèi)室外、石山與平地之間的關(guān)系，努力節(jié)約土地，增大綠化面積，提高土地使用率。2、突出資源特色項目地處十里畫廊景區(qū)，處于蝴蝶泉景區(qū)附近，是一個能夠真正實現(xiàn)“山水風(fēng)光一體，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游為目的”休閑旅游?；诖颂厣穆糜伍_發(fā)優(yōu)勢，在功能分區(qū)、項目創(chuàng)意以及標志性建筑設(shè)計上