物業(yè)成本核算辦法

1、物業(yè)成本核算辦法1. 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目分別歸集各自成本費(fèi)用。2. 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費(fèi)用界限：只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗才能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員工資獎(jiǎng)金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)工會(huì)經(jīng)費(fèi)教育經(jīng)費(fèi)；房屋共用部位共用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費(fèi)；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人員的勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗，如投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)、非正常損失消耗，如災(zāi)害盜竊

2、損失違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理性支出均計(jì)入期間費(fèi)用，如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定當(dāng)期的成本費(fèi)用，正確核算待攤費(fèi)用和預(yù)提費(fèi)用，會(huì)計(jì)期末末經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的待攤費(fèi)用及預(yù)提費(fèi)用均應(yīng)計(jì)入當(dāng)年度損益。根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費(fèi)用。管理處發(fā)生的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該管理處成本。3. 成本核算及科目設(shè)置3.1 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過(guò)程中不同的核算對(duì)象，設(shè)置物業(yè)管理成本、物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本、物業(yè)大修成本。并在明細(xì)科目下按成本類(lèi)別設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。自營(yíng)方式管理成本的核算：采用自營(yíng)方式進(jìn)行物業(yè)

3、管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用按成本類(lèi)別計(jì)入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本。3.3 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施等，物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等計(jì)入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本；直接為以上經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)生的人工工資、獎(jiǎng)金和按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)等也計(jì)入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本 。3.4 物業(yè)大修成本 是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造任務(wù)實(shí)際發(fā)生的工程支出。3.5 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出、企業(yè)支付

4、的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入 其他業(yè)務(wù)支出。附錄：成本核算科目及內(nèi)容表科目級(jí)數(shù)科目名稱(chēng)核算內(nèi)容相關(guān)輔助核算一級(jí)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本核算物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)發(fā)生的各項(xiàng)支出，借方登記各項(xiàng)實(shí)際成本的發(fā)生額貸方 登記各項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，月末將當(dāng)期發(fā)生的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)” 。本賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營(yíng)成本的種類(lèi)設(shè)置明細(xì)賬，一般包括“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本” 、“物業(yè)大修成本”科目。二級(jí)物業(yè)管理成本物業(yè)管理企業(yè)利用自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無(wú)損而從事日常維修、管理活動(dòng)所發(fā)生的支出。物業(yè)管理成本按成本對(duì)象進(jìn)行歸

5、集，分為公共性服務(wù)成本、公眾代辦服務(wù)費(fèi)成本和特約服務(wù)成本三類(lèi)。三級(jí)公共性服務(wù)成本物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、 綠化等而發(fā)生的各項(xiàng)支出。內(nèi)空包括對(duì)公共設(shè)施 （如電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車(chē)棚等）的維修保養(yǎng)費(fèi)用、公共衛(wèi)生的清洗費(fèi)用、綠化費(fèi)用、保安費(fèi)用等。公共性服務(wù)成本一般包括材料費(fèi)用、工資及福利費(fèi)和間接費(fèi)用。四級(jí)材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)日常維修保養(yǎng)、保潔綠化、公共秩序維護(hù)等活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等 .四級(jí)人工費(fèi)包括直接從事維修保養(yǎng)、保潔綠化、公共秩序維護(hù)的人員工資、社保、按部門(mén)核算以及提取的

6、福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)等，按以上類(lèi)別下設(shè) 5 級(jí)科目。四級(jí)間接費(fèi)用包括物業(yè)企業(yè)所管理單位管理人員的工資、資金、福利費(fèi)，固定資產(chǎn)按部門(mén)核算折舊及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)、交通運(yùn)輸費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、環(huán)境費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)等。按以上內(nèi)容設(shè)置5級(jí)科目三級(jí)公眾代辦性服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和住戶(hù)委托代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線成本電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等服務(wù)而發(fā)生的支出。三級(jí)特約服務(wù)成本物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主和租住戶(hù)的個(gè)別需要提供特殊服務(wù)而發(fā)生的支出。如業(yè)主家務(wù)服務(wù)、裝修服務(wù)、自用設(shè)備維修等。主要成本部分是人工費(fèi)和耗用材料費(fèi)。二級(jí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃承包費(fèi)。二級(jí)物業(yè)大修成本指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施