業(yè)主工程管理之承包商

1、業(yè)主工程管理之承包商張欲曉一、承包商的選擇世上不可能冇完美的承包商。不論如何選擇承包商，選擇的風(fēng)險永遠(yuǎn)不可能規(guī)避，工程成功與否更依靠屮標(biāo)后的管理。 承包商沒冇固定的選擇標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)工程實際諸況選擇適合的承包商。選擇承包商要注意的兒點：1、承包商必須冇與工程相適應(yīng)的資質(zhì)等級。2、根據(jù)工程規(guī)模和特點選擇承包商。國有大型施工企業(yè)管理體系相對健全，技術(shù)力量強(qiáng)，財務(wù)能力較強(qiáng)。但管理層次多，效率低，管理成本高。本身沒有施 工工人，必須分包，其至轉(zhuǎn)包。適合承攬大型、預(yù)算充足的工程。屮小規(guī)模的施工企業(yè)管理層次少，一般冇自己的施工班組，工作效率較高。但管理體系叮能不健全，技術(shù)力量相對薄弱, 財務(wù)能力較弱。適合承

2、攬小型、周期短的項目。恒隆在內(nèi)地的項目，上海恒隆和港匯都由上海xx承建，沈陽項目為中建x局和x局，濟(jì)南項目為中建x局，這些項目 都不是最低價中標(biāo)，選擇這些承包商的共同點是當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)。雖然均有不如人意的地方，但是可以預(yù)見，如果換成小型施 工企業(yè)，結(jié)果會更差。3、業(yè)主項目管理能力強(qiáng)、工程施工難度不大的工程，選擇管理層次少的承包商，可減少環(huán)節(jié)屮的利潤沉淀。例如，住宅工程多數(shù)施工難度較低、相應(yīng)的利潤率較低，就不能選中建這樣的國有大型施工企業(yè)。這種企業(yè)管理層次過 多，管理成本高，不適合承包低價工程。即使低價中標(biāo)，進(jìn)場后也會想方設(shè)法提價，甚至不惜耍無賴，停工威脅，其轉(zhuǎn)手選 擇低質(zhì)分包也彫響質(zhì)量、進(jìn)度，如

3、x局在領(lǐng)秀城的表現(xiàn)。4、選擇本地承包商還是外地承包商要視具體諸況權(quán)衡。外地承包商對當(dāng)?shù)厥袌龊驼?guī)定、習(xí)慣做法不了解，有時會影響質(zhì)量、進(jìn)度，如果兒年后承包商解散或退出本地市場, 冇可能影響維修保修，或引來債務(wù)糾紛。而且對勞務(wù)分包的調(diào)配也不如本地承包商順暢。本地承包商熟悉當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，能冇效組織利用當(dāng)?shù)刭Y源。但價格較低時，本地承包商更會搗蛋。x建在多個項目惡意低價中標(biāo)，然后再以各種手段抬高價格，給業(yè)主帶來造價、進(jìn)度、質(zhì)量和社會形象多方而的損失。5、選擇承包商應(yīng)當(dāng)“實力第一，關(guān)系第二”。房地產(chǎn)工程，遇到關(guān)系單位、關(guān)系人、親朋好友來承攬工程或推銷產(chǎn)品，是無法回避的。應(yīng)當(dāng)“實力笫一，關(guān)系第二”。 實力

4、相當(dāng)可適當(dāng)照顧。要掌握好尺度。得罪關(guān)系，會損害公司利益；放棄“實力第一”的原則，做不好工程，會使公司利益受到更大損害。 同樣水平，關(guān)系優(yōu)先；同樣關(guān)系，水平優(yōu)先。6、要選擇處于發(fā)展上升階段的承包商。這個時期的承包商，勞務(wù)隊伍穩(wěn)定，技術(shù)力量強(qiáng)，管理人員責(zé)任心強(qiáng)，財務(wù)狀 況良好，墊付資金能力強(qiáng)。表現(xiàn)在工程上，質(zhì)量好、進(jìn)度快。與業(yè)主配合默契。當(dāng)承包商發(fā)展到一定階段，名聲大了，規(guī)模大了，管理能力卻沒冇跟上，掛靠的多了，組織結(jié)構(gòu)松散，負(fù)債率上升，流 動資金減少，施工水平反而降低了。因此，不能只看承包商企業(yè)名氣，要具體考察其當(dāng)前經(jīng)營狀況和特點。南通x建施工皇冠山莊地下車庫吋，按照業(yè)主四增加即'

5、9;增加設(shè)備、增加工具、增加人員、増加工作時間”的要求，短 時間內(nèi)，大量設(shè)備、工具、勞力就到了工地，工人兩班作業(yè)，晝夜施工，600()平的結(jié)構(gòu)僅用20多天就完成了。但是，現(xiàn)在的南通x建已經(jīng)成了一個松散的“皮包公司”，靠掛靠資質(zhì)獲利，質(zhì)量事故頻發(fā)，社會信譽(yù)迅速下降，不得 不退出濟(jì)南市場。7、承包商必須有穩(wěn)定的芳務(wù)分包或自己的班組。經(jīng)常更換勞務(wù)分包會嚴(yán)逼影響工程管理，質(zhì)量、進(jìn)度無法保證，管理 混亂不順暢。南通x建在誠基二期使用的臨時招募的勞務(wù)分包，由于價格沒談定，鋼筋工消極怠工，要工錢不干活，也不讓別人干。勞務(wù)有二種形式，一種是常年發(fā)固定工資的工作班組，與工程無關(guān)。這種形式相對穩(wěn)定，在搶工期、保質(zhì)

6、量時最見效 果。但如果承包商的經(jīng)營狀況不佳，工程不連續(xù)時，勞務(wù)成本會比較高，所以只冇少數(shù)經(jīng)營狀態(tài)好的承包商會采用；另一種 是按工程簽勞務(wù)合同的勞務(wù)分包，視工程利潤高低和工程要求選擇勞務(wù)分包，選擇較為靈活，對利潤低的工程，會選擇耍價 低的勞務(wù)分包，承包商的利潤相對冇保證，但不利于工程管理，工程質(zhì)戢、進(jìn)度很大程度上取決于勞務(wù)分包素質(zhì)。8、群體工程要合理選擇承包商。選擇多個承包商，可以形成競爭，也防止受制于人。但承包商過多易導(dǎo)致現(xiàn)場混亂， 管理難度大?；使谏角f7棟住宅樓，擇了長清x建、汶上x建、xx直屬、xx等多個施工單位。形成爭先恐后、你追我趕的良好勢 頭，對加快工程進(jìn)度提高工程質(zhì)量起到了很大的作

7、用。反例：富翔天地二期由山東xx-家總承包，但是又分包給南通x建和x建，實際是3家分包商施工，現(xiàn)場管理混亂， x x并沒有超到總包的組織協(xié)調(diào)作用，導(dǎo)致工程拖期，質(zhì)董差，而且死亡3人。二、承包商的考察承包商的綜合實力、整體水平在一定時間內(nèi)是穩(wěn)定的，不可能在某一工程突然水平大幅捉升。所以要考察其近期施工的 類似工程，同時要調(diào)査其社會評價。工程實地考察是資格預(yù)審的巫要環(huán)節(jié)，要向投標(biāo)人強(qiáng)調(diào)，考察的工程必須真實，否則一些松散聯(lián)合企業(yè)個體差異很大, 考察的工程不能反應(yīng)真實諸況。南通x建在誠基二期考察時，提供的工程是青島比較好的工程，中標(biāo)后實際承建的根本不是考察的那家隊伍，各方面都 不滿意。對承包商的考察不

8、僅為了選擇隊伍，還要了解其特點，以后針對性管理。例如要通過考察了解英施工特點，容易出現(xiàn)的 質(zhì)量通病，等等。考察承包商要事先規(guī)劃需調(diào)査的內(nèi)容，擬定考察方案。會談提問要聽取對方陳述，不要替對方解釋，也不要加入自己的 觀點，但要控制局面，不能任對方漫無目的地展開。會談應(yīng)冇專人記錄，會談后經(jīng)集體討論形成書面評價記錄?？偝邪疾靽鴥?nèi)建筑行業(yè)設(shè)計與施工是分離的，沒冇真正憊義的總承包。如果施工單位總承包，只能是由施工單位牽頭的施工、設(shè) 計聯(lián)合體投標(biāo)。這就要求在投標(biāo)書中與設(shè)計單位冇設(shè)計嘍托合同，即設(shè)計單位與施工單位捆綁投標(biāo)，對設(shè)計也要考察。不能 接受施工單位中的兒個個人承擔(dān)設(shè)計工作。推廣之，招標(biāo)前要對所冇招標(biāo)

9、過程屮冇設(shè)計工作的環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，考察時作為一項重點，考察總承包單位的設(shè)計能 力。三、轉(zhuǎn)包與分包工程不允許轉(zhuǎn)包，也不允許以其他承包商的名義（掛靠）承攬工程，但允許勞務(wù)分包和專業(yè)分包。1、對總包要求的專業(yè)分包，業(yè)主應(yīng)審查分包范圍和工程部位是否可分包，分包商是否具冇按總包合同規(guī)定條件完成分 包工程的能力。要對分包商進(jìn)行考察。對于總承包商與分包簽訂的合同，業(yè)主不應(yīng)干涉其分包合同的具體內(nèi)容，但在總包合同里應(yīng)提前明確對分包的主要要求 （主要是施工能力、進(jìn)度和質(zhì)量保證能力）。2、甲包甲供、指定分包的項目和比例要謹(jǐn)慎決定。原則是業(yè)主降低風(fēng)險，獲得最人利潤。要按照業(yè)主資金力量、管理 能力來選擇。確定甲方分包

10、項目要綜合平衡，不能僅看利潤高低。防水利潤高，但易出現(xiàn)質(zhì)量問題，交由乙方分包，便于放在總包的整體質(zhì)量控制體系內(nèi)，責(zé)任亦在乙方。如果甲方分包 或甲方指定分包，將來出現(xiàn)問題，在責(zé)任界定和維修上就會扯皮。甲包或指定分包，業(yè)主難免會承擔(dān)部分管理責(zé)任，要充分考慮到會扯皮的細(xì)節(jié)問題。消防分包后，消防箱補(bǔ)洞口的項目在消防和土建（總包）定額中都無規(guī)定，要提前約定責(zé)任。必須由業(yè)主安排的分包，應(yīng)盡量采用指定分包而不是甲包。分包商由業(yè)主考察確定，合同主要條款和價格由業(yè)主確定， 但由總包簽合同（在管理費等造價問題上可以給總包留適當(dāng)?shù)挠嗟?，但不能讓總包漫沢要價，擠壓分包利潤）。分包商按合 同約定向總包負(fù)責(zé)，總包與分包對分包工程負(fù)連帶責(zé)任。這樣有利于總包對工程整體的管理，避免