房地產(chǎn)評估報告12頁

1、關(guān)于房地產(chǎn)估價的調(diào)研報告 一幢建筑物，一塊土地都有他的價值，那怎么去判定他的價格呢，這就與估價有關(guān)了。所估出的價格就與現(xiàn)狀差不多了，我也在一家評估公司工作，對估價還是有一定的了解。一、 估價的假設(shè)和限制條件1、 假設(shè)條件估價是以估價對象能夠按規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。我們假設(shè)估價對象符合國家和地方的有關(guān)法律規(guī)章、建設(shè)規(guī)劃和使用的限制條件。得出的價格結(jié)論在一定程度上是建立在對委托方提供的資料數(shù)據(jù)進行綜合分析的基礎(chǔ)之上，估價是以委托方所提供資料的真實性、完整性、合法性為假設(shè)前提。得出的價格結(jié)論，是建立在假設(shè)估價對象所在地具有一個公開、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場，估價對象能夠自由地在市場上租

2、售；交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識；為使交易完成以及達(dá)成合理成交價格，需有一個合理的談判周期，在這個周期內(nèi)，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對靜止不變的；不考慮特殊買家的附加出價。介于估價師的專業(yè)范圍限制，我們未對估價對象所在地塊的水文及地質(zhì)狀況進行研究，因此我們假設(shè)該地塊的水文及地質(zhì)狀況為該地區(qū)的一般狀況。介于估價師的專業(yè)范圍限制，我們假設(shè)估價對象不存在任何可能影響房地產(chǎn)價格的有害物質(zhì)。不對是否存在有害物質(zhì)作任何說明。2、 限制條件評估結(jié)果反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)國家、地方現(xiàn)行政策規(guī)定，按房地產(chǎn)評估程序和公認(rèn)的估價方法確定的正常狀態(tài)下的市場價值。沒有考慮特殊的交易

3、方可能追加付出的價格對其評估結(jié)果的影響，當(dāng)上述條件在評估結(jié)果有效期內(nèi)發(fā)生明顯變動時，上述評估結(jié)果在未作相應(yīng)修正的情況下不再生效。評估結(jié)果反映評估對象在本次評估目的下，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其它不可預(yù)見因素對房地產(chǎn)價格的影響，前述條件在評估結(jié)果有效期內(nèi)發(fā)生明顯變動時，評估結(jié)果在未作相應(yīng)修正的情況下不再生效。估價僅對估價對象不動產(chǎn)部分（包含由估價師確認(rèn)的建筑物、土地及附屬配套設(shè)施）進行評估。介于評估公司執(zhí)業(yè)范圍限制，公司估價師在估價過程中只對估價對象進行了一般性的勘察，未對估價對象的結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量等專業(yè)性內(nèi)容進行鑒定。報告以估價對象內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為假設(shè)前提

4、。二、 價值定義 估價是反映估價對象在列明目的和前提限制條件下的全部產(chǎn)權(quán)權(quán)益在估價時點的抵押價值；房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價值減去法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。三、 估價原則 估價中估價主要遵循獨立、客觀、公正的工作原則，同時遵循以下估價原則：1、合法原則：估價對象在估價時其應(yīng)當(dāng)符合國家的法律、法規(guī)和有權(quán)機關(guān)的有關(guān)規(guī)定，用途、交易及處分方式，必須以房地產(chǎn)合法使用為前提；2、最高最

5、佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，估價中以其按現(xiàn)狀使用為最高最佳使用；3、替代原則：房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，有相同的使用價格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致；4、估價時點原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的估價時點，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平，對估價對象的房地產(chǎn)市場情況及自身情況的界定，均以其在估價時點已知或假設(shè)的狀況為準(zhǔn)；5、謹(jǐn)慎原則：要求在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計到各種風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額。四、

6、 估價方法 1、估價方法的選用：為了對估價對象進行客觀、公正的估價，估價人員嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價的原則，認(rèn)真分析、研究了所掌握的資料，進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)類似物業(yè)調(diào)查之后，確定采用收益法、市場法進行評估。2、收益法的原理是在求取估價對象的價格時運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象未來各期的正常純收益折算到估價時點上，再求其之和來確定估價對象的價格的一種估價方法。3、收益法的公式 其中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格 A房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y房地產(chǎn)的報酬率g房地產(chǎn)收益逐年遞增比率 n房地產(chǎn)的收益年限4、市場法的原理將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)

7、的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。5、市場法基本公式估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域修正系數(shù)×個別修正系數(shù)五、 風(fēng)險提示及變現(xiàn)能力分析（一） 風(fēng)險提示 1、估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價值減損。2、估價對象可能因房地產(chǎn)供求市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢變化、相關(guān)稅費和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價對象的抵押價值減損。3、估價使用者應(yīng)合理使用評估價值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關(guān)注估價出具之后至抵押

8、登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。4、使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。（二）變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性；主要包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析：1、估價對象用途為商業(yè)用房，通用性較強，具備獨立性使用性，不可分割轉(zhuǎn)讓。2、快速變現(xiàn)不是公平的市場狀況，最有可能實現(xiàn)的價格與市場價值存在一定差異，重慶房地產(chǎn)拍賣市場現(xiàn)階段發(fā)育尚不成熟，拍賣公司對項目的推廣力度也影響著拍賣變現(xiàn)結(jié)果的高低，估價對象的變現(xiàn)價格要低于市場價格，根據(jù)一般情況，兩者之間的差異程度為30-40

9、%； 3、從房地產(chǎn)開始變現(xiàn)至交易雙方達(dá)成房地產(chǎn)變現(xiàn)約定為止，重慶地區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)周期一般呈現(xiàn)1個月12個月的變現(xiàn)期限；估價對象變現(xiàn)時間長短受估價對象的區(qū)位、實物狀況影響較大，如交通條件、成新度、戶型結(jié)構(gòu)、總價數(shù)額大小等因素尤為突出。從房地產(chǎn)類型而言，住宅、車位、獨立門面等類型房地產(chǎn)變現(xiàn)期限短，整層寫字間、整層商業(yè)用房、工業(yè)用途物業(yè)的變現(xiàn)期限長。估價對象作為商業(yè)用房，變現(xiàn)期限在6-12個月。處置變現(xiàn)，必然會產(chǎn)生一些相關(guān)費用，如律師費、訴訟費、評估費、拍賣費、交易稅費、強制執(zhí)行費、申請訴訟保全費等。清償順序為：支付拍賣、評估該抵押房地產(chǎn)之費用，支付與該抵押房地產(chǎn)相關(guān)的應(yīng)納稅費，按抵押順序依次償還抵押

10、人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金，余額退還給抵押人。1997年重慶成為直轄市，在1997年至2007年的10年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較高增長運行態(tài)勢。2008年，隨著金融危機的迅速蔓延，重慶市房地產(chǎn)市場受外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放緩。需求方觀望情緒濃厚，商品房交易量下降，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期。2009年上半年重慶房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)回暖信號，市場開始復(fù)蘇。針對2009年房地產(chǎn)量價齊升的走勢，2010年國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在調(diào)控政策的作用下，5月至8月房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，商品房銷量逐月回落，房價增速受到一定程度地遏制。但9月份以后，房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)回暖、房價環(huán)比回升，房地產(chǎn)市場調(diào)控

11、的效果不明顯，促使2011年初國家又一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，使房地產(chǎn)市場發(fā)生較大的變化。雖然2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施層出不窮，但在通脹預(yù)期增強、匯率上升壓力加大、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響，以及房地產(chǎn)市場內(nèi)在因素作用下， 2010年末房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回升，房價依然居于較高水平，2011年初新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺。關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，再一次出重拳進行調(diào)控。一是強化調(diào)控政策的落實，要求各地政府合理確定本地新建住房價格控制目標(biāo)，將穩(wěn)定價格的任務(wù)進一步落實到地方政府；二是加大控制需求的力度，購買二套房首付比例提高到60%；要求房價過高、上漲過快的城市

12、，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；三是對原有稅收、差別信貸政策、土地準(zhǔn)入資格和資金審查政策要完善和強化落實。四是加大住房保障的力度，明確2011年要建設(shè)保障性住房1000萬套，擴大住房保障的覆蓋面，全力解決中低收入居民的住房需求。同時于1月27日公布了重慶市實施房產(chǎn)稅試點的方案，開征房產(chǎn)稅已經(jīng)邁出了第一步。2010年雖然實行的是積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但面臨通貨膨脹壓力，央行的貨幣政策已轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度緊縮。從2010年1月12日中國人民銀行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點開始，至今，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5%；并于2010年10月開始四次提高存貸款基準(zhǔn)利率。

13、央行貨幣政策的調(diào)整，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度。貸款利率提高，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金成本，同時也增加了房屋消費者的購房成本，抑制了購房需求。重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要集中在大型購物中心、開放式商業(yè)街和社區(qū)商鋪三大類，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量約占整個社區(qū)開發(fā)總量的20%。國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見明確提出，要把重慶“打造成長江上游地區(qū)的會展之都、購物之都和美食之都， 我市已有解放碑、觀音橋躋身百億級商圈，而沙坪壩區(qū)三峽廣場、楊家坪、南坪三大商圈銷售最低的也在87億元。目前重慶最受歡迎的是獨門獨戶的臨街獨立式門面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開放式商業(yè)街被投資者認(rèn)可還需要一定的時間，

14、商場內(nèi)二樓以上的商鋪和開放式商業(yè)街二樓以上的商鋪關(guān)注度較低。國家對住宅用房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，投資商業(yè)地產(chǎn)成為部分投資者的選擇。商業(yè)地產(chǎn)投資具有投資回收期較長的特點，租金價格比較平穩(wěn)，而目前投資者對商業(yè)地產(chǎn)看重的原因是：一、能抵御通貨膨脹的影響；二、預(yù)計未來轉(zhuǎn)售價格與原購價差額獲利；三、穩(wěn)定的租金收益。商業(yè)地產(chǎn)交易價格呈現(xiàn)上漲趨勢，這一趨勢在未來較長時間內(nèi)不會被改變。下面為本人所做的一個評估報告：房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析1、土地狀況描述估價對象坐落于江北區(qū)觀音橋街道拓展大廈19-9，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2050年1月13日，至估價時點，剩余使用年

15、限約為39年，證載用途為商業(yè)用地，土地級別為商業(yè)2級，估價對象分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積19平方米。地形為規(guī)則多邊形，土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”（路、水、電、氣、通訊通，場地平整）。宗地較平坦。2、建筑物狀況描述所在建筑為多層商住樓，鋼混結(jié)構(gòu)，估價對象位于第2層，層高約3米，商業(yè)用途。建筑面積為139.08平方米，套內(nèi)面積124.65平方米，形狀為矩形，開間約5米，進深約5米，長寬比適中。修建年代為2002年，維護保養(yǎng)情況一般。具體裝修情況如下：外墻：外墻磚及馬賽克；內(nèi)墻：墻面漆；地面：客廳地磚、臥室木地板；門：進戶防盜門，其它實木門；頂：吊頂；廚衛(wèi)：瓷磚滿墻，防滑地磚，扣板吊頂。配套設(shè)施：估

16、價對象水、電、氣、閉路、通訊、寬帶通，電梯2部，物業(yè)管理較好。二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記情況權(quán)屬證書編號：估價對象的房地產(chǎn)權(quán)證證號為103房地證2007字第00853號；土地使用權(quán)類型：出讓；土地使用者及房屋所有權(quán)人：重慶嘉華實業(yè)有限公司；（2）他項權(quán)利情況：至估價時點，未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在。三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析此處描述區(qū)域整體概況估價對象坐落于江北區(qū)觀音橋街道拓展大廈19-9，位于小學(xué)內(nèi)，公園內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，綠化好。附近有雅豪麗景、風(fēng)光花園等樓盤，估價對象距石碾盤較近，周邊有超市、農(nóng)貿(mào)市場、藍(lán)天醫(yī)院等，生活配套設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。估價對象距沙坪壩商業(yè)

17、中心約500米距離，公園門口設(shè)有公交車站，有237、211、208、209、467、843、133等多路公交車經(jīng)過，出行便利。四、估價測算過程（一）采用收益法測算估價對象收益價格綜合考慮估價對象所在地區(qū)同類物業(yè)收益的變化情況，并對鄰近地區(qū)房地產(chǎn)連續(xù)幾年來的收益情況進行分析，再結(jié)合估價對象的地理位置、經(jīng)營規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、整體形象以及存在的未來市場潛力對房地產(chǎn)價值的影響。我公司估價人員認(rèn)為估價對象的收益具有一定增長潛力的特點。故適合采用以下公式進行測算： 其中：V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格 A房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y房地產(chǎn)的報酬率g房地產(chǎn)收益逐年遞增比率 n房地產(chǎn)的收益年限1、有效出租面積

18、、出租率分析據(jù)委托方提供資料，估價對象建筑面積139.08 平方米，實際可出租面積139.08 平方米，出租率為100%。2、定年有效總收益搜集有關(guān)收入和費用的資料，調(diào)查估價對象附近同類房產(chǎn)租金收益，收集選取了類似收益性房地產(chǎn)作為可比實例。我們根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范替代原則為基礎(chǔ)，經(jīng)過對近期類似地區(qū)同類房地產(chǎn)租金收益進行了認(rèn)真調(diào)查了解：估價對象與可比實例處于同一供求范圍內(nèi)，其用途、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)、交易時間、交易類型等條件均符合規(guī)范有關(guān)可比實例選擇的要求； 通過對調(diào)查的可比實例，結(jié)合估價人員經(jīng)驗選擇3個可比實例，實例情況如下：實 例項 目ABC坐 落江北區(qū)觀音橋渝北三村江北區(qū)嘉陵三村江

19、北區(qū)步行街房屋用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)月租金價格（元/）807075交易時間2011年3月2011年2月2010年12月面積（）100120130租賃情況正常正常正常依據(jù)上述調(diào)查資料對案例的比較情況如下：區(qū)域因素修正說明修正因素實例A實例B實例C估價對象繁華程度距區(qū)級商業(yè)中心較近距區(qū)級商業(yè)中心較近距區(qū)級商業(yè)中心較近距區(qū)級商業(yè)中心較近交通條件約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線街道條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道個別因素修正說明裝修中裝簡裝清水清水房價格結(jié)構(gòu)質(zhì)量鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)建筑面積5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備層高三室兩廳三室

20、兩廳三室兩廳三室兩廳 區(qū)域因素修正修正因素實例A實例B實例C估價對象繁華程度42414140交通條件30283030街道條件30292830合計1029899100個別因素修正裝修22222020結(jié)構(gòu)質(zhì)量20181920建筑面積22201920設(shè)施設(shè)備20202020層高19191920合計1039997100計算比準(zhǔn)租金收益比準(zhǔn)租金=可比實例租金×房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整系數(shù)可比實例A=80×100/102×100/103=76 （元/月）可比實例B=70×100/98×100/99=72 （元/月）可比實例C=75×100/99

21、5;100/97=78 （元/月）通過上述計算，可比案例修正后結(jié)論差異較小，則采用簡單算術(shù)平均法可計算估價對象客觀租金單價：客觀租金單價=（76 +72 +78 ）/375 （元/月）通過調(diào)查，估價對象無租約限制，本次估價確定其每月客觀租金為75 元/，出租率100%，空置率和租金損失按5%計算，則年有效年收益為：75 元/月×100%×12月×（1-5%）=855.00 （元/年）3、估算營運費用，根據(jù)調(diào)查周圍同類房地產(chǎn)出租資料，調(diào)查租賃情況和各項營運費用，確定估價對象的總營運費用（1）管理費，房地產(chǎn)的管理費用一般為年租金收益的2%-5%，本次估價取2%。管理費

22、855.00 ×2%=17.10 （元/年）（2）營業(yè)稅及附加，即營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，根據(jù)現(xiàn)行的財稅政策，本次估價取稅率5.5%的綜合稅率。營業(yè)稅及附加：855.00 ×5.5%=47.03 （元/年）（3）房產(chǎn)稅，根據(jù)現(xiàn)行的財稅政策，房產(chǎn)稅稅率為年租金收入的12%。房產(chǎn)稅：855.00 ×12%102.60 （元/年）（4）維修費，一般為建筑物重置價格的12%，本次估價取1%，目前重慶市同類重置價按目前重慶市建安造價水平取1600元/。維修費：1600×1%16.00 （元/年）（5）保險費，一般為重置價格12，本次估價取2。保險費：1

23、600×23.20 （元/年） （6）物管費，估價對象物管費標(biāo)準(zhǔn)為1元/月，本次估價根據(jù)實際取費。物管費：1×1212.00 （元/年）年運營費用=17.10 +47.03 +102.60 +16.00 +3.20 +12.00 =197.93 （元/年）4、年凈收益855.00 -197.93 =657.08 （元/年）5、確定報酬率依據(jù)估價對象所在地區(qū)物業(yè)租賃情況，我們采用累加法確定報酬率。累加法原理是無風(fēng)險報酬率加投資風(fēng)險補償率和管理負(fù)擔(dān)補償率作為報酬率，無風(fēng)險報酬率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地

24、區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、物價上漲指數(shù)、行業(yè)投資回報率及風(fēng)險率等因素確定。收益法計算的報酬率確定如下表：安全利率%根據(jù)中國人民銀行2008年12月23日公布的一年期整存整取存款基準(zhǔn)利率2.25%確定；2.25%投資風(fēng)險補償率根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、物價上漲指數(shù)、行業(yè)投資回報率及風(fēng)險率等因素確定風(fēng)險調(diào)整值為2.85%；2.85%管理負(fù)擔(dān)補償率根據(jù)同行業(yè)投資者投入的額外管理所得到的補償額，確定為1.9%。1.9%合計7%6、測算估價對象收益價格估價對象建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，竣工年代為2007年，耐用年限60年，有效經(jīng)過年限3年，至估價時點，剩余使用年限57年，土地使用類型為出讓，土

25、地剩余使用年限39.1 年，短于建筑物可使用年限，故以土地剩余使用年限39.1 年作為未來可收益年限。根據(jù)估價對象收益具有一定增長潛力的特點，選用下列公式進行估算： 657.08 6% 1- ( 11+6% )39.1 11778 (元/ ) 取整（二）采用市場法測算估價對象比準(zhǔn)價格1、估價技術(shù)路線 第一步：選取可比交易實例；第二步：對可比交易實例價格進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素、個別因素修正；第三步：綜合求取估價對象比準(zhǔn)價格，即可求得估價結(jié)果V。2、計算過程 (1)選取可比交易實例 根據(jù)估價替代原則和近期類似地區(qū)同類房地產(chǎn)價格，選擇3個可比實例見下表:實 例項 目ABC估價對象坐

26、 落花卉東路松樹橋金島花園江北區(qū)觀音橋街道拓展大廈19-9房屋用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)價格（元/）1900 2000 2100 比準(zhǔn)價格交易時間2011年5月2011年5月2011年5月估價時點面積（）60 70 80 139.08 交易情況正常正常正常正常(2)進行各項影響因素修正進行交易情況修正:實例A、B、C均屬公開市場交易，價格較為客觀合理，其修正系數(shù)為：Aa、b、c=100/100進行交易日期修正實例A、B、C均為近期交易案例，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，價格變動幅度較小，無需修正。故實例A、B、C交易日期修正系數(shù)為：Ba、b、c =100/100進行區(qū)域因素修正區(qū)域因素包括街道條件、繁華程度、交通

27、便捷程度、環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度等，根據(jù)實例A、B、C及估價對象情況，作如下比較修正：修正因素實例A實例B實例C估價對象繁華程度距區(qū)級商業(yè)中心較近距區(qū)級商業(yè)中心較近距區(qū)級商業(yè)中心較近距區(qū)級商業(yè)中心較近交通條件約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線約有6條公交線街道條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道社會環(huán)境社會環(huán)境一般社會環(huán)境一般社會環(huán)境一般社會環(huán)境一般市政基礎(chǔ)設(shè)施較完備較完備較完備較完備臨路狀況較完備較完備較完備較完備離市中心距離距解放碑約8千米距解放碑約8千米距解放碑約8千米距解放碑約8千米環(huán)境、景觀環(huán)境較好，景觀好環(huán)境較好，景觀好環(huán)境較好，景觀好環(huán)境較好，景觀好 修正因素標(biāo)

28、準(zhǔn)權(quán)重實例A實例B實例C估價對象繁華程度2020 20 20 20交通條件2020 20 20 20街道條件1010 10 10 10社會環(huán)境1010 10 10 10市政基礎(chǔ)設(shè)施1010 10 10 10臨路狀況1010 10 10 10離市中心距離1010 10 10 10環(huán)境、景觀1010 10 10 10合 計100100 100 100 100進行個別因素修正個別因素修正包括面積、形狀、工程質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、新舊程度、設(shè)施設(shè)備等因素，作如下比較修正：修正因素實例A實例B實例C估價對象裝修中裝簡裝清水清水房價格結(jié)構(gòu)質(zhì)量鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)樓層、朝向5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南5樓，朝南采光、通風(fēng)良好良好良好良好戶型、形狀三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳新舊程度九成新九成新九成新九成新建筑面積60.00 70.00 80.00 139.08 設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備物業(yè)管理良好良好良好良好 修正因素標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重實例A實例B實例C估價對象裝修1515 15 15 15結(jié)構(gòu)質(zhì)量1515 15 15 15樓層、朝向1010 10 10 10采光、通風(fēng)1010 10 10 10戶型、形狀1010 10 10 10新舊程度1010 10 10 10建筑面積101