承接查驗(yàn)方案(共10頁)

1、承接查驗(yàn)流程 接集團(tuán)、開發(fā)公司通知 問題反饋維修公共區(qū)域查驗(yàn)設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)缺失資料補(bǔ)全核對(duì)有無缺失組織接管驗(yàn)收?qǐng)F(tuán)隊(duì)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作內(nèi)業(yè)資料交接 房屋本體查驗(yàn)查驗(yàn)合格、備案 承接物品、設(shè)施、設(shè)備辦理交接手續(xù)并接管xxxx1#4#號(hào)樓物業(yè)承接查驗(yàn)方案 編制： 審核：1、 日期：項(xiàng)目概況xxxxxxx住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于xx東三環(huán)xxx北側(cè)，鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)形式，地下2層，地上34層，標(biāo)準(zhǔn)層層高，建筑高度。地下部分設(shè)車庫和人防區(qū)域。2、 概論目的：為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，劃分各相關(guān)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)限，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和義務(wù)，避免物業(yè)在交付期間及交付后各自責(zé)任不清而導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛，

2、解決和協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主交房前所出現(xiàn)的各類問題，整改項(xiàng)目本體所存在的質(zhì)量問題和排除安全隱患。作用和意義：減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度，維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益，確保物業(yè)具備正常的使用功能，明確雙方責(zé)任權(quán)利關(guān)系，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。從安全、使用和后期維修角度出發(fā)為業(yè)主提供更可靠的硬件設(shè)施，更優(yōu)質(zhì)的軟件服務(wù)。必要條件：項(xiàng)目所含圖紙?jiān)O(shè)計(jì)范圍內(nèi)工程全部完工，已經(jīng)具備驗(yàn)收條件； 項(xiàng)目?jī)?nèi)給排水、電力、通信、衛(wèi)生、道路、消防和各類設(shè)施、設(shè)備均能正常使用；項(xiàng)目房屋樓號(hào)、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。適用范圍：xxxx1#4#樓住宅項(xiàng)目3、 工作準(zhǔn)備1、 成立接管工作小組，

3、與地產(chǎn)公司協(xié)商交接日期，明確查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和流程及各分部分項(xiàng)的查驗(yàn)順序。安排專職人員分專業(yè)和類別有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目定期巡查介入，并充分掌握工程進(jìn)度和質(zhì)量情況，提前熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)狀況，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試和后期安裝工作，將各節(jié)點(diǎn)問題和進(jìn)度及時(shí)反饋匯總并結(jié)合實(shí)際情況在查驗(yàn)前兩周排出查驗(yàn)進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)上級(jí)部門審核。2、 接管工作應(yīng)有明確工作計(jì)劃，計(jì)劃需包含：具體查驗(yàn)日程安排、交接清單、下設(shè)分項(xiàng)驗(yàn)收小組分工、各類分部工程查驗(yàn)表格、查驗(yàn)所需物品清單等。1） 分管驗(yàn)收小組分為內(nèi)業(yè)資料接管小組，由開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)三部門人員組成，主要負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)接管物業(yè)的工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；內(nèi)業(yè)資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工

4、作；現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收接管小組由開發(fā)公司、建設(shè)單位、（物業(yè)：小區(qū)物業(yè)、設(shè)備運(yùn)行管理部、品質(zhì)服務(wù)部、安監(jiān)部、綠化景觀部）組成，負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交和鑰匙接管工作。2） 查驗(yàn)日程安排、計(jì)劃（見附件）3） 交接清單及時(shí)間（見附件）4） 承接查驗(yàn)所需物品清單（見附件）5） 分部分項(xiàng)查驗(yàn)表格（見附件）四、資料交接、核查地產(chǎn)公司應(yīng)向物業(yè)、業(yè)主移交資料一般包括但不限于以下資料：1）A類資料a、決策立項(xiàng)文件b、 建設(shè)用地、征地與拆遷文件c、勘察、測(cè)繪與設(shè)計(jì)文件d、工程招投標(biāo)與承包合同文件e、工程開工文件飛、商務(wù)文件g、工程竣工驗(yàn)收及備案文件h、其他文件；2）B類資料a、監(jiān)理管理資料b、監(jiān)理工作資料

5、c、竣工驗(yàn)收資料；3）C類資料a、 施工管理資料 b、施工技術(shù)資料 c、施工測(cè)量記錄d、施工物資資料 e、施工物資資料f、施工試驗(yàn)資料g、施工驗(yàn)收資料；3） 各類設(shè)備、設(shè)施的隨機(jī)資料，包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)說明書及維修工藝要求；隨機(jī)圖冊(cè)；設(shè)備產(chǎn)品樣本；出廠合格證明；出廠精度、性能檢驗(yàn)記錄；裝箱單；附件明細(xì)表；開箱查驗(yàn)單；安裝調(diào)試記錄；安裝調(diào)試查驗(yàn)記錄；安裝洽商記錄；進(jìn)口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等；4） 與政府主管部門或供電、供水、燃?xì)獾饶茉垂?yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護(hù)試驗(yàn)記錄

6、等）；5） 政府主管部門出具的各種檢驗(yàn)、檢測(cè)報(bào)告及為出具檢驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告所必須的各種檢驗(yàn)、檢測(cè)記錄及或工作記錄；6） 銷售部門應(yīng)提供的資料主要為業(yè)主資料和購(gòu)房概況等。（視實(shí)際情況確定）5、 查驗(yàn)內(nèi)容和范圍1、 要求：查驗(yàn)內(nèi)容應(yīng)按與之相關(guān)的工藝和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)分類、分項(xiàng)、分部逐一查驗(yàn)，并在記錄表單中做出詳細(xì)記錄，內(nèi)容包括節(jié)點(diǎn)部位、存在問題、修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)、查驗(yàn)人和查驗(yàn)時(shí)間，并留存影像資料。查驗(yàn)工作完成后，參加查驗(yàn)人員應(yīng)簽字確認(rèn)，并匯總、報(bào)送各相關(guān)單位，同時(shí)組織人員維修復(fù)檢，復(fù)檢合格后待項(xiàng)目統(tǒng)一辦理交接手續(xù)。2、查驗(yàn)范圍（包含但不限于以下內(nèi)容）：1） 房屋本體包括：車庫、人防、地上主體、外立面、頂棚、墻地面、墻地

7、磚、門窗、護(hù)欄、樓梯、扶手、廚衛(wèi)間給排水、防水等。2） 公共設(shè)施包括：門廳大堂、防火門、坡道臺(tái)階、散水、采光井、屋面、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、園區(qū)亮化、綠化、鋪裝、道路、垃圾站、車庫、各類地下管網(wǎng)、檢查井、水池、景觀、和休閑設(shè)施、圍墻和維護(hù)設(shè)施、物業(yè)用房等。3） 設(shè)施、設(shè)備包括：綜合布線、配電室、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯、動(dòng)力系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)、信號(hào)通信系統(tǒng)、升降車位系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)。六、交接內(nèi)容和范圍1、要求：所有交接事項(xiàng)由地產(chǎn)公司和物業(yè)公司分別列出交接內(nèi)容清單和交接時(shí)間，經(jīng)核對(duì)確認(rèn)無缺失和漏項(xiàng)。查驗(yàn)完成后，物業(yè)和地產(chǎn)公司安排專人負(fù)責(zé)交接物品和內(nèi)容

8、的清點(diǎn)與核對(duì)。2、范圍（包括但不限于以下內(nèi)容）：1）物品類包括：入戶門及鑰匙、地下倉房鑰匙、門禁卡、可視對(duì)講、水卡、電卡、燃?xì)饪?、電梯、設(shè)備間鑰匙、太陽能和說明書、動(dòng)力配電間、電表、水表、燃?xì)獗怼嵊?jì)量表。2）其它包括： 內(nèi)業(yè)資料和圖紙、人防、地庫設(shè)施設(shè)備、通風(fēng)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、各類可開啟門窗和格柵欄桿等。3）鑰匙的承接公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各辦公室、各設(shè)備機(jī)房門鑰匙；重點(diǎn)部位：機(jī)房、水箱、倉庫等；業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時(shí)空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門及套間門的鑰匙；鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)

9、后進(jìn)行；（可以樓為單位）鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應(yīng)做到完整、完全移交，接驗(yàn)記錄應(yīng)清晰；鑰匙承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改、完善。接收使用內(nèi)容工作要求鑰匙接收1、指定專人負(fù)責(zé)管理。2、保管人員接收、清點(diǎn)、逐門試用，確保無誤后在鑰匙清單上簽收。1. 任務(wù)清楚， 職責(zé)明確，了解相關(guān)管理規(guī)定。2. 交接清楚無誤。核實(shí)發(fā)放或借用1、對(duì)領(lǐng)或借用鑰匙人的身份進(jìn)行登記。領(lǐng)用人證件和本人相符。2、與領(lǐng)、借用鑰匙人確認(rèn)鑰匙數(shù)量、部位及完好情況。3、做好發(fā)放記錄。1、 身份核對(duì)清楚、 無誤。2、 鑰匙數(shù)量核對(duì)準(zhǔn)確無誤。3、 記錄填寫清楚七、缺陷整改與保修 經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)

10、收同意接管的項(xiàng)目，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，不能排除施工單位應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。 1、一般缺陷的返修  對(duì)承接查驗(yàn)或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司將檢查記錄整理好后提交給地產(chǎn)公司進(jìn)行維修；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，維修完成后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在承接查驗(yàn)中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不能通過。由地產(chǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求再予以驗(yàn)收。復(fù)驗(yàn)結(jié)果記錄存檔備查。

11、 3、對(duì)不具備使用功能問題的處理  承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工 程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使業(yè)主不能正常入住，應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)解決，符合承接查驗(yàn)條件后，再行組織驗(yàn)收。8、 查驗(yàn)維修整改時(shí)間要求1、首層查驗(yàn)維修、整改時(shí)間 常見房屋問題維修周期 備注 裂縫 結(jié)構(gòu)類樓板裂縫5天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至7天柱梁裂縫10天沉降、變形裂縫5天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至7天 非結(jié)構(gòu)類石材、瓷片面層裂縫5天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至7天涂料面層裂縫3-5天砂漿抹灰層裂縫5天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至7天砌體裂縫5-7天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至10天構(gòu)

12、造、節(jié)點(diǎn)裂縫5-7天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至10天沉降裂縫5-7天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至10天空鼓、脫落涂料、瓷片、石材、抹灰3天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至5天2、 業(yè)主驗(yàn)房維修整改時(shí)間 常見房屋問題維修時(shí)間 備注滲漏 屋面5-7天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至10天 外墻3天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至5天露臺(tái)、陽臺(tái)、花槽等5-7天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至10天門窗、天窗3天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至5天廚房、衛(wèi)生間土建3天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至5天地下室側(cè)壁、擋土墻滲漏5天視工程量大小最多可延長(zhǎng)至7天給水管滲漏管道明裝1天管道暗裝3-5天包括裝修恢復(fù)，視工程量大小最多可延長(zhǎng)至7天 排水管滲漏1天 如果為暗裝，可延長(zhǎng)至7天 線管滲漏2天 設(shè)備井預(yù)埋套管滲漏1天 室外地面冒水3天 常見房屋問題維修周期 備注物品部件室外鋼制品生銹、脫落、脫漆2天欄桿劃傷、脫漆、