XXXX年01月廈門世茂地產(chǎn)廈大項目市場分析及項目定位

1、世茂地產(chǎn)·廈大項目市場分析及項目定位建議 2010年01月目 錄第一部分宏觀環(huán)境- 1 -一、經(jīng)濟狀況- 1 -1、2005-2009GDP增長走勢- 1 -2、城鎮(zhèn)居民消費水平趨勢分析- 3 -3、人口結(jié)構(gòu)情況- 4 -4、廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析- 5 -二、城市整體規(guī)劃及項目周邊地塊的規(guī)劃- 6 -1、城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展- 6 -2、思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況- 10 -3、各板塊特點分析- 11 -4、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析- 13 -5、廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場解析- 25 -三、近年廈門土地市場分析- 33 -1、近三年廈門公開出讓各類土地供應(yīng)分析- 33 -2、未來土地供

2、應(yīng)趨勢- 35 -四、項目調(diào)查及分析- 36 -1、項目概況- 36 -第二部分項目競爭市場分析及產(chǎn)品建議- 38 -一、重點在售樓盤及三級市場分析- 38 -1、重點在售樓盤分析- 38 -2、房地產(chǎn)三級市場分析- 39 -二、寫字樓、SOHO辦公空間、酒店式公寓、酒店市場現(xiàn)狀市調(diào)- 40 -1、寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)研- 40 -2、SOHO辦公空間市場現(xiàn)狀調(diào)研- 51 -3、高端酒店式公寓市場現(xiàn)狀調(diào)研- 54 -4、酒店市場現(xiàn)狀調(diào)研- 67 -目錄-2-第一部分 宏觀環(huán)境一、 經(jīng)濟狀況1、 2005-2009GDP增長走勢年度GDP(億元)戶籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)財政收入(億元

3、)農(nóng)民純收入(元)人口(萬人)城鎮(zhèn)人均住房面積農(nóng)村人均住房面積200049637654/924030130/200155640968/111442513418.4740.2020026484658930328126472213718.3140.1320037605362135029149515214219.5943.1620048836017540146160564714721.544.42005 103067320457582106230153224520061162.377247649887275.176868160.3822.934820071375.268223356595348.44

4、7637167.2431.9252.3320081560.028982762651410.148475173.6729.5554.102009(1-8)968.94300.58廈門市近年經(jīng)濟得到迅速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）從2000年的496億元，增加到2008年的1516億元，提高了3倍，財政收入410億元。戶籍人均GDP實現(xiàn)89827元，城鎮(zhèn)人均可支配收入23948元，農(nóng)民人均純收入也達到了8475元，人們生活水平得到明顯提高。居住條件也有明顯的改善，2008年城鎮(zhèn)人均住宅面積29.55平米，農(nóng)村人均住宅面積54.1平米。2、 城鎮(zhèn)居民消費水平趨勢分析人均可支配收入(元)人均消費支出(

5、元)2002年1176885042003年1291594592004年14443107392005年16403118492006年18513141622007年21530163802008年23948171172009年上半年96678856 數(shù)據(jù)顯示：2002年以來，廈門居民生活水平逐漸提高，收入保持穩(wěn)定增長，年平均增加可支配收入1686.25元，年增長率為12.9%，居民生活消費支出保持穩(wěn)定，年平均增加消費性支出1414.5元，2003-2008年居民消費性支出呈現(xiàn)高速增長，年平均增長率達到13.5%。3、 人口結(jié)構(gòu)情況 分類 年份2001年2002年2003年2004年2005年2006

6、年2007年2008年戶籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城鎮(zhèn)人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外來常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外來/戶籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口210.4211217220.91225233243249未來廈門人

7、口預(yù)測：近年來，廈門市人口增長率保持在4%左右；截止2008年，廈門全市常住人口249萬人。全市戶籍人口173.67萬人，其中城鎮(zhèn)人口118.58萬人。按照近年來的增長速度，預(yù)計未來5年全市戶籍人口將達到210萬人左右，外來常住人口達到100萬人，全市常住人口規(guī)模將達到310萬人。4、 廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年度第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合 計億元比例億元比例億元比例億元比例2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.

8、30%73553.50%62345.20%1375100%200821.81.40%81752.40%72146.20%1560100%200911.61.20%48149.60%47749.20%969100%廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的調(diào)整，目前已比較合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔，兩者相輔相成；第一產(chǎn)業(yè)比重很小。2009年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例之比為1.2：49.6：49.2. 二、 城市整體規(guī)劃及項目周邊地塊的規(guī)劃1、 城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展(1) 廈門城市規(guī)劃綜述2000年經(jīng)國務(wù)院正式批復(fù)的總體規(guī)劃明確廈門城市性質(zhì)為我國經(jīng)濟特區(qū)，東南沿海重要的中心城市，港口及風(fēng)景旅游

9、城市。根據(jù)國務(wù)院的批示，2006在通過的廈門市“十一五”規(guī)劃綱要中也明確提出，廈門的城市發(fā)展定位是“現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸重要中心城市”。同時，在2004年初，福建省提出海峽西岸經(jīng)濟區(qū)概念，明確指出“以廈門為中心的廈門灣城市群，其定位是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的龍頭。通過體制上的優(yōu)勢，走在福建發(fā)展的前沿、生產(chǎn)力的前沿，以此帶動漳州的經(jīng)濟發(fā)展，并向閩西、閩中、粵東、贛南拓展?！痹凇皣H性港口風(fēng)景旅游城市”及“海西主要中心城市”的發(fā)展定位上，廈門市制定了建設(shè)“海灣型”城市的城市發(fā)展與規(guī)劃戰(zhàn)略，具體是以廈門島為中心，形成一個以環(huán)廈門灣為背景的扇形狀海灣，數(shù)個島嶼和優(yōu)良港口沿東、西海域周邊展開布局，從

10、而形成“一環(huán)數(shù)片、眾星拱月”的城市格局。廈門“海在城中，城在海上”的特殊城市形態(tài)，是國內(nèi)獨特的城市景觀。(2) 城市規(guī)劃功能布局結(jié)合城市空間自然形態(tài)和城市行政空間分布，在廈門市規(guī)劃中對廈門城市的空間結(jié)構(gòu)描述為：“一心兩環(huán)、一主四輔八片”的組團式海灣城市?！耙恍摹保杭磸B門本島“兩環(huán)”：環(huán)西海域的“兩灣三區(qū)”,環(huán)東海域及同安灣的“東部地區(qū)”；“一主（城）”：即廈門本島（含鼓浪嶼），作為全市的政治、經(jīng)濟和文化的中心;“四輔（城）”：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；“八片（區(qū)）”：海滄輔城的馬鑾片區(qū)，集美輔城的杏林和集美片區(qū)，同安輔城的大同和西柯片區(qū)，翔安輔城的馬巷和新店劉五店片區(qū);按此組團式

11、結(jié)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃，將使廈門的城市中心分布呈現(xiàn)為“單心多核”的模式。主城與輔城由海域分隔，輔城之間由海灣、自然山體分隔，輔城的組團之間也由海灣、自然山體或防護綠廓分隔，總體形成與自然生態(tài)環(huán)境配合較好的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)模式。(3) 未來城市發(fā)展方向目前廈門本島發(fā)展日趨成熟飽和，未來城市發(fā)展空間主要向海灣地區(qū)和內(nèi)陸腹地拓展，未來空間發(fā)展總體應(yīng)以“優(yōu)化本島、拓展島外、兩翼并舉、各有側(cè)重、集約高效、持續(xù)發(fā)展”為指導(dǎo)方向。具體為：n 廈門島內(nèi)發(fā)展一直處于由西向東擴展的過程中，由于地處海島，盡管人居環(huán)境優(yōu)越，但島內(nèi)剩余土地資源的稀缺一直是制約城市發(fā)展的瓶頸，島內(nèi)東北部片區(qū)擁有的較大規(guī)模可開發(fā)土地就成為城市發(fā)展的必然

12、方向和重中之重，甚至被視為“廈門島內(nèi)最后的奶酪”。n 選擇島外東西兩翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據(jù)兩翼的發(fā)展現(xiàn)狀和實際條件，采取“同時發(fā)展、各有側(cè)重”的方式，從空間上真正實現(xiàn)從海島型向海灣型的發(fā)展。n 杏林和集美以用地功能完善和優(yōu)化為主，輔以適度的外延拓展。杏林和集美是島外開發(fā)最早的功能組團，已經(jīng)具備一定的規(guī)模，功能仍需完善，但缺乏有規(guī)模的可建設(shè)用地，應(yīng)以功能完善和優(yōu)化為主。n 推進同安城區(qū)的完善與拓展的同時，積極引導(dǎo)同安的集中城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。在發(fā)展時序上，由于本島向大陸的北通道（廈門大橋、集美大橋、BRT、公鐵大橋）和西通道（海滄大橋）已形成，因此，介于兩個門檻之間沿西海域的海

13、灣地區(qū)為空間拓展的首先區(qū)域，包括杏林灣、集美北部以及馬鑾灣等區(qū)域，成為近期發(fā)展建設(shè)重點。上述地區(qū)跨市政走廊向西北延伸的地區(qū)，包括后溪、灌口及東孚地區(qū)為空間拓展區(qū)域，已進入發(fā)展建設(shè)階段。隨著翔安隧道的修建，東部翔安地區(qū)成為適應(yīng)本島產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和近期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，將以馬巷為依托，劉五店、新店等區(qū)域成為重點發(fā)展區(qū)域。同安區(qū)依托同集路交通優(yōu)勢，近期向南集中發(fā)展西柯潘涂片區(qū)，蓮花、五顯地區(qū)，在上述發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上形成的環(huán)東海域片區(qū)成為幾個片區(qū)交匯的重點發(fā)展區(qū)域。(4) 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響廈門建設(shè)國際性港口風(fēng)景旅游城市及海西主要中心城市的發(fā)展定位，并以此進行的城市發(fā)展規(guī)劃，對提升城市綜合競爭力，更快更

14、好的發(fā)展打好了堅實的基礎(chǔ)，同時也對廈門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了機遇。廈門國際性港口風(fēng)景旅游城市的建設(shè)，改善了廈門市的居住環(huán)境，提高了人們的生活質(zhì)量，使廈門成為更適宜居住的城市，提高了城市知名度，這從而改善了廈門房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機會。同時，海西主要中心城市的發(fā)展建設(shè)，吸引了海峽兩岸、國內(nèi)外眾多的投資者，帶來了人流、物流、資金流，為行業(yè)發(fā)展帶來了機遇。廈門“海灣型”城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及圍繞其展開的眾多具體措施，拓寬城市發(fā)展思路，給島外社會經(jīng)濟發(fā)展帶來了機遇，眾多政策的傾移，道路交通、醫(yī)療等眾多城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使得島外配套日益完善。使廈門房地產(chǎn)逐步走出廈門島，走向島外，從最初的島內(nèi)房

15、地產(chǎn)獨大，到目前島內(nèi)到外平分秋色，廈門房地產(chǎn)業(yè)在逐步走出廈門島的過程中，逐步壯大。2、 思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況 廈門本島由思明區(qū)和湖里區(qū)組成，思明是是廈門市的經(jīng)濟、政治、文化、金融中心，轄區(qū)面積76平方公里，常住人口近80萬人（其中戶籍人口60萬人），2008年全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值480.3億元，財政總收入76.3億元，社會消費品零售總額246.9億元。經(jīng)濟總量已躍居全省各縣（區(qū)）首位。 區(qū)域規(guī)劃：“一帶、兩地、三圈、四區(qū)” “一帶”環(huán)島路經(jīng)濟帶；“兩地”廈門高新技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域外工業(yè)基地；“三圈”中山商圈、富山商圈、會展商圈；“四區(qū)”觀音山國際商務(wù)營運中心區(qū)、鷺江道中心商務(wù)區(qū)、

16、環(huán)筼筜湖商務(wù)休閑區(qū)、東坪山休閑度假區(qū)。湖里區(qū)思明區(qū) 片區(qū)內(nèi)按照市場特征劃分為市中心環(huán)湖板塊，廈大廈港板塊、環(huán)島路板塊、蓮前前埔板塊、蓮坂江頭板塊本項目位于廈大廈港板塊，是成功大道、環(huán)島路、環(huán)島干道等城市主干道交匯處，交通直達性強；距離機場15分鐘車程、距火車站10分鐘車程、距廈門港10分鐘車程；3、 各板塊特點分析 內(nèi)容廈大廈港板塊環(huán)筼筜市中心板塊蓮前前埔板塊蓮坂江頭板塊環(huán)島路板塊區(qū)塊規(guī)劃教育、科技、文化交流與合作的重鎮(zhèn)和平臺，廈港建設(shè)為體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)廈門行政中心、商務(wù)中心大中型住宅社區(qū)集中分布的區(qū)域廈門重要的商圈之一海景自然觀光帶，商務(wù)營運中心土地資源

17、寸土寸金。需拆遷才能獲得新的地塊寸土寸金。地塊資源極少有較多尚未開發(fā)的地塊土地稀缺有較多尚未開發(fā)的地塊人口環(huán)境以高校教師為代表的高素質(zhì)人口密集富人區(qū)，高素質(zhì)人口也較多工薪階層、務(wù)實家庭商貿(mào)人士為主，受教育程度低村莊村民與高收入人群并存，人口少功能定位兼具CBD功能和文化、旅游購物、休閑功能的“財富港灣”和“文化家園”。金融商務(wù)、 行政中心區(qū)，文化娛樂、旅游休閑為輔居住功能為主，具有會展會務(wù)和一定的商業(yè)購物功能購物、餐飲、休閑、娛樂功能為主觀光、旅游、居住環(huán)境依山傍水，文化機構(gòu)眾多，居住環(huán)境舒適，蘊涵豐富的人文景觀。景觀豐富，出行便捷，配套較齊全。基礎(chǔ)教育設(shè)施缺乏環(huán)境一般。只有會展一帶臨海環(huán)境較

18、好。環(huán)境較嘈雜，依山傍水，環(huán)境清幽。醫(yī)療、公交等生活配套相對較弱商業(yè)環(huán)境休閑氣氛濃厚，公交便利，但停車位嚴重不足匯聚了廈門市各政府機關(guān)、金融單位，環(huán)境優(yōu)越購物、休閑氛圍還較差，商業(yè)氛圍正在快速發(fā)展中人口眾多交通發(fā)達，購物環(huán)境成熟，商業(yè)氛圍濃厚購物氛圍不成熟。商業(yè)、金融等生活配套較弱經(jīng)濟環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、CBD金融產(chǎn)業(yè)、購物、休閑產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氛圍較濃厚會展經(jīng)濟發(fā)展良好商業(yè)發(fā)達觀光旅游業(yè)4、 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(1) 思明區(qū)思明區(qū)位于廈門市南部，由廈門本島南部和鼓浪嶼全島組成，北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與小金門諸島及漳州市隔海相望，是廈門市的政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。2008年至今思明整

19、體供銷比為0.72，住宅供需整體相對平衡。2009年1-8月，思明區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)45.5萬平米，累計銷售90.2萬平米。2009年8月區(qū)域住宅銷售量延續(xù)前兩個月上漲勢頭，共成交住宅14.8萬平米，占全市住宅銷量的53%，環(huán)比上升22%，同比大幅增長6倍；銷售均價再創(chuàng)新高，為15578元/，環(huán)比上揚19%。 2007年以來思明區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截止2009年8月31日）月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格07年4月20070029魯能·陶然北岸94.04%11791 07年5月20070039康橋圣菲98.77%10238 07年6月20070046云頂至尊25.21%17

20、614 20070047巴厘香墅五組團100.00%8317 20070048新華城97.32%11015 20070056上東美地100.00%11402 07年7月20070062百源雙璽66.93%15660 20070063嘉盛新村二期G組團 69.20%10283 07年8月20070072萬科·金域藍灣花園二期81.30%21103 07年9月20070080翡翠城二期96.56%9515 20070081鴻圖嘉園二期95.21%10880 07年10月20070094鷺江海景花園二期94.21%13122 20070095南中·山景疊院99.27%14352

21、20070097瑞景公園三期100.00%8297 07年11月20070102萬科金域藍灣花園三期99.54%14520 20070105魯能領(lǐng)秀城二期37.91%14226 20070108海峽國際社A區(qū)一期92.21%16675 07年12月20070110香山·碧海晴空83.06%8126 20070115海峽國際社區(qū)A區(qū)二期52.27%31946 20070116香港時代廣場43.29%14579 08年1月20080003怡富花園二期3#、11#100.00%7718 20080005國際廣場48.21%13647 20080006玉濱城三期54.86%13028 08年

22、2月20080011中山海景廣場99.02%10538 20080012英皇·湖畔華庭 96.86%10896 08年3月20080017萬科·金域藍灣花園B地塊一期95.35%12579 08年4月20080021羅賓森廣場一期96.20%7454 08年5月20080026萬科·金域藍灣花園B地塊三期(10#樓)100.00%13090 20080027世貿(mào)·鉑勛63.70%12895 20080030新景5.897.13%10240 08年7月20080038領(lǐng)秀中山80.19%12674 08年8月20080057萬科·金域藍灣花園B地

23、塊二期 94.95%11950 08年10月20080072新景禾祥·龍郡65.90%14096 08年11月20080077塑膠總廠綜合樓49.13%2754 09年4月20090011御園92.19%13530 20090012億力百家苑97.25%8306 20090014禾祥·觀斕88.38%12097 20090015森海麗景72.24%8728 09年5月20090018林海陽光90.83%9746 20090019魯能·領(lǐng)秀城一期0.00%009年7月20090031海峽國際社區(qū)A區(qū)二期11#-22#樓50.23%16197 09年8月2009003

24、2皇府御園（A-E型）0.00%0 思明區(qū)由于地處城市中心區(qū)，因土地的稀缺性和各種生活配套的便利性，最受購房者青睞，銷售量和房價長期占據(jù)全市各區(qū)中的第一。2009年前8個月，全區(qū)銷售量約占全市1/4。(2) 湖里區(qū)湖里區(qū)是廈門經(jīng)濟特區(qū)的發(fā)祥地，位于廈門島北部，三面臨海。陸地面積61.41平方公里，占全島46.33%，海岸線長達24公里。湖里區(qū)依靠五緣灣和湖邊水庫的科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，吸引了越來越多的購房置業(yè)者。2009年1-8月，湖里區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)23.6萬平米，累計銷售59.6萬平米。供不應(yīng)求矛盾突出。 2009年8月湖里區(qū)無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域市場供應(yīng)較為不足。本月住宅共成交5.1萬平米

25、，環(huán)比縮減24%，同比增長2倍；銷售均價小幅滑落，為11418元/，環(huán)比降幅5%，同比下跌29%。2007年以來湖里區(qū)項目銷售率一覽表月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格07年2月20070017源昌豪庭(一期)94.50%12559 07年5月20070041國貿(mào)藍海99.04%17925 07年7月20070065翰林苑81.10%13603 20070067書香佳緣99.16%11317 07年8月20070073 禹洲·香檳城95.24%9832 07年9月20070083芙蓉苑五期92.77%7409 20070084幸福密碼97.99%7991 20070085源

26、昌鑫海灣(二期)51.67%22960 20070086源昌鑫海灣(一期)75.88%23163 20070089源昌鑫海灣(三期)58.01%21579 07年10月20070098水晶森林-晶尚名苑70.85%11272 07年11月20070101佳馨美墅35.64%14410 07年12月20070111源昌鑫海灣(四期)37.09%18423 08年1月20080001聯(lián)發(fā)五緣灣1號一期67.31%12005 08年2月20080010福隆·國際65.66%11836 08年5月20080023東渡村改造(都市港灣)99.86%7944 08年7月20080041富貴門花園

27、一期39.39%16190 08年9月20080059新景緣50.30%11880 20080065富貴門花園(二期)66.09%7636 09年1月20090004凱悅新城55.23%9018 09年3月20090008幸福密碼2期83.61%7725 09年4月20090016鷺島新筑17.40%10374 09年5月20090022御之苑69.04%9697 09年7月20090028國際郵輪城(一期) 56.33%10598 (3) 海滄區(qū)海滄位于廈門島西面、閩南金三角突出部，西與漳州接壤，北與集美相連，東南與廈門本島隔海相望。海滄區(qū)是離島內(nèi)最近的區(qū)域，擁有環(huán)山、面海、臨湖的景觀資源，

28、知名開發(fā)商的進駐提升了區(qū)域樓盤品質(zhì)。09年1-8月，海滄區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)10.6萬平米，累計銷售55萬平米。供銷比為1：5海滄區(qū)8月無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域在售房源有限，顯現(xiàn)供不應(yīng)求局面。8月海滄區(qū)住宅共成交2.5萬，環(huán)比下降52%，同比則增長24%；成交均價7723元/，環(huán)比抬升6%，同比大幅度上漲22%。月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格07年1月20070005泉舜·濱海上城A地塊80.17%7871 07年2月20070013加州海岸·水印象100.00%6948 20070014廈門海滄綠苑商城99.45%6857 07年4月20070024未來海岸·

29、;天成47.06%8542 20070025海岸1號99.61%9582 20070037未來海岸·天御93.80%6243 07年7月20070064尚海46.26%7010 20070066濱海陽光100.00%5936 07年9月20070082綠苑海景國際84.63%7550 07年10月20070096禹洲·華僑金海岸98.90%6938 07年11月20070103未來海岸天心島（1#-3#、5#-10#樓）68.21%5630 20070104未來海岸天心島（ 11#-13#、15#-20#樓）88.96%5611 20070106東方高爾夫別墅40.18%3

30、0196 20070107彼岸·Patio89.56%5960 07年12月20070112泉舜·濱海上城B地塊71.71%6743 08年5月20080029綠苑·水岸名筑99.86%4430 20080031金海華景83.16%7499 08年6月20080036海景·奧斯卡92.03%7896 08年8月20080051綠苑·水岸名筑1-11#樓99.36%4271 09年1月20090006幸福港灣96.54%5283 09年7月20090027禹洲·華僑城（B地塊）19.37%7661 2007年以來海滄區(qū)項目銷售率一覽表（

31、數(shù)據(jù)截至8月31日）(4) 集美區(qū)集美位于福建省東南沿海，居閩南金三角中心地段，西北與漳州長泰縣交界，東北與同安區(qū)接壤，西南與海滄區(qū)毗鄰，東南由廈門大橋及高集海堤連接廈門島，是進出廈門經(jīng)濟特區(qū)的重要門戶。09年1-8月，集美區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)18.4萬平米，累計銷售54萬平米，供銷比為1：3。8月份集美區(qū)依然是住宅銷量縮減幅度最大的區(qū)域，銷售均價繼續(xù)在上行通道運行，整體表現(xiàn)為量縮價升的態(tài)勢。本月集美區(qū)仍無新增住宅供應(yīng)量，已連續(xù)三個月無新增供應(yīng)。本月區(qū)域共成交住宅2.1萬，環(huán)比下降68%；成交均價7123元/，環(huán)比上揚6%。2007年以來集美區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至8月31日）月份預(yù)售證

32、號項目名稱銷售率銷售價格07年2月20070020金海灣1-4號樓及三期4號樓95.67%6932 07年5月20070040金海灣二期5#樓、6#樓99.03%7041 07年6月20070051悅美·筼筜1#4#樓92.16%6878 07年7月20070059中鐵海灣華庭92.00%8086 07年8月20070076天鵝美苑97.89%6621 07年11月20070099樂活小鎮(zhèn)99.46%4536 20070100金海灣三期1-3樓97.51%6004 20070109夏商·大學(xué)康城二期（A地塊）99.57%5966 07年12月20070117 祥和雅筑78.

33、32%5607 08年3月20080014 夏商·大學(xué)康城二期1#樓70.73%5307 20080018 泉舜泉水灣1#地塊58.85%8441 08年5月20080028 夏商·大學(xué)康城二期（A地塊）97.28%4618 08年8月20080052 萬美花園7.82%7000 08年9月20080061 特房.紅樹康橋56.90%5864 20080064 海韻華庭76.07%5586 08年11月20080078 集美中心花園六期1-7號樓100.00%7865 09年4月20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56%5833 09年5月20090017

34、 古龍·御景0.00%0(5) 同安區(qū)同安是廈門市六個轄區(qū)中面積最大的一個區(qū)，是廈門市建設(shè)海灣型城市的重要組成部分。同安房地產(chǎn)將是廈門未來住宅郊區(qū)化的重要區(qū)域，成為連接廈門島外東部翔安、南部集美和西部海滄的中心，房地產(chǎn)發(fā)展的空間很大。09年1-8月，同安區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)13.7萬平米，累計銷售49萬平米，供銷比為1：3.6。8月同安區(qū)住宅成交量繼續(xù)下挫，成交均價有所上揚，呈現(xiàn)量縮價升態(tài)勢。本月同安區(qū)無新批準(zhǔn)住宅面積。住宅銷售量共為3.0萬，環(huán)比下滑38%，同比增長6倍之多；成交均價為5021元/，環(huán)比上抬9%，同比下跌23%。2007年以來同安區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至8月3

35、1日）月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格07年1月20070009星海灣R、R1、R2、S、T別墅54.99%12991 07年6月20070057大溪地43.73%6728 07年7月20070060廈航同城灣一期85.11%6136 07年8月20070074 鳳凰城一期96.56%5492 07年9月20070077湖居湖墅三期83.11%2929 20070078麗水云天88.68%6830 20070087陸豐嘉園1號、2號樓34.81%5797 20070088汀溪山莊30.98%3921 07年10月20070092錦華金都商住組團56.87%6361 08年3月200

36、80013我愛蓮花41.95%3433 20080015同安大唐世家三期B1幢98.34%6192 20080016麗水云天F、G地塊F1-F5、G1-G6幢 41.37%6848 08年4月20080022麗水云天B地塊49.10%6512 08年5月20080025金利·藍灣新城 41.36%4421 08年6月20080032蕓溪居住公園三期94.12%4092 20080034錦輝國際花園55.89%4717 20080035古莊新村(南區(qū))85.31%4390 08年7月20080037星海灣四期A1-A12(R、S型)別墅6.77%15938 20080039廈航同城灣二

37、期90.42%4821 08年8月20080048麗水云天C地塊 34.32%6504 20080058西池新城一期96.58%3510 08年12月20080080 禹洲·大學(xué)城一期（1#-7#樓） 84.29%4256 20080083 陽光清境 86.55%5000 09年1月20090001祥順新村(5#、7#、10#、11#)66.87%4049 20090005蕓溪小區(qū)南段步行街（10-12#樓）0.00%009年3月20090007 同安區(qū)西池小區(qū)E組團4#樓100.00%3464 09年5月20090021大興商城1號、2號樓 0.00%009年7月20090025鳳

38、凰城二期13#-17#、21# 36.89%4435 20090026星海灣高層區(qū)3區(qū)3.12%4518 (6) 翔安區(qū)翔安區(qū)位于廈門東部沿海方向。東北與泉州市交界，西邊與同安區(qū)接壤，南面隔海與廈門島、金門島相望，地理環(huán)境優(yōu)越。是廈門市實施海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略，重新調(diào)整行政區(qū)劃后新設(shè)立的一個區(qū)，是廈門市最年輕的行政區(qū)。房地產(chǎn)發(fā)展起步時間較晚，但發(fā)展較快。截止2009年8月，翔安區(qū)住宅市場保持零新增供應(yīng)量；住宅銷售量、成交均價均保持上個月水平，區(qū)域市場緩慢平穩(wěn)發(fā)展。8月翔安區(qū)共成交住宅面積4616，與上個月持平，同比增長8倍多；成交均價為7075元/，保持上個月價格水平，同比跌幅12%。2007年

39、以來翔安區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至8月31日）月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格07年7月20070068特房·錦繡祥安一期63.99%585307年12月20070113特房·錦繡祥安二期12.02%598508年1月20080008特房·美地雅登二期4.21%618520080009匯景新城中心45.71%69795、 廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場解析(1) 廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃A、 規(guī)劃定位傳承歷史，打造城市新地標(biāo)廈港片區(qū)規(guī)劃定位：體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)。未來片區(qū)將以文化交流、旅游購物、休閑娛樂為主要功能，兼有少量辦公、居住、旅

40、館功能。其中一期對原避風(fēng)塢的改造是其重點，在保留避風(fēng)塢的前提下，建設(shè)游艇碼頭、觀景平臺。B、 分期開發(fā)策略一期：民族路-大學(xué)路以西，環(huán)島路以東，演武路以北，廈成海景花園以南，規(guī)劃用地22.57公頃，可開發(fā)用地16.8公頃。理由：拆遷安置量小，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，市場期望值較高，有條件改造。該范圍與機場路及環(huán)島路的關(guān)系較密切，其面貌關(guān)系到社區(qū)的整體形象，需要改造。二期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，規(guī)劃用地27.05公頃可開發(fā)用地11.45公頃。理由：避風(fēng)塢周邊的改造提升了土地價值，商品房開發(fā)有了依托條件，相應(yīng)的文化休閑及購物等需求增長，公共設(shè)施的開發(fā)有了市場前提和成

41、熟度。三期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，規(guī)劃用地15.09公頃，可開發(fā)用地12.25公頃。理由：現(xiàn)狀質(zhì)量較好的建筑數(shù)量較多，建筑容量較大，改造難度大，而且地勢復(fù)雜，分成小地塊改造不利于整體面貌的塑造。該片區(qū)相對獨立，改造要求不迫切，可選擇在遠期整片進行更新改造。C、 規(guī)劃布局n 規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一心兩翼一帶三片”“一心”：指沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)中心，是一期以及整個廈門港片區(qū)的核心?！皟梢怼保褐干称挛脖茱L(fēng)塢文化藝術(shù)中心南北兩側(cè)，是對中心的景觀襯托和功能支撐的主體?！耙粠А保褐笧I海步行景觀帶，串連起各個功能區(qū)和主要的公共活動空間，是片區(qū)主要的休閑和觀景空間?！叭保喊?/p>

42、南北中三個功能片區(qū)，即北部酒店、辦公和居住綜合功能組團，南部辦公、商業(yè)和居住綜合功能組團，以及中部沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)休閑功能組團。n 功能分布山海相連 相互借勢片區(qū)的功能由居住、商務(wù)辦公、文化娛樂、商業(yè)、酒店以及相關(guān)市政配套設(shè)施等部分構(gòu)成，其中以居住、商務(wù)辦公、文化娛樂為主。功能布局遵循“外側(cè)（靠海一側(cè)）公建、內(nèi)側(cè)（靠民族路一側(cè)）居住、底層商業(yè)及配套”的布局原則，以控制好濱海的建筑景觀效果。具體布局如下：廈港片區(qū)總平布局圖1）在機場路以北布置底商住宅；2）在機場路及避風(fēng)塢北岸，外側(cè)布置酒店，內(nèi)側(cè)底層布置110KV變電站及輔助用房（靠北裙房）和部分商業(yè)用房（靠南裙房），內(nèi)側(cè)塔樓部分布置辦公樓；

43、3）在避風(fēng)塢周邊布置文化娛樂、藝術(shù)創(chuàng)作和展示、文化休閑商業(yè)等功能；4）在浪琴苑南側(cè)地塊設(shè)置上部商務(wù)辦公（外側(cè)）和居住功能（內(nèi)側(cè)），裙房商業(yè)功能，并通過室內(nèi)空中連廊將裙房商業(yè)串連為一體，裙房屋頂設(shè)置屋頂花園，供住戶、工作人員觀海之用；5）在浪琴苑東側(cè)結(jié)合山?；▓@、恒達大廈以及已批綜合辦公樓，設(shè)置居住、停車樓、步行小型商業(yè)街等設(shè)施。n 土地利用規(guī)劃塑造濱水活力社區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除鴻山公園外的用地主要以居住用地、工業(yè)用地、特殊用地、市政用地及道路廣場用地為主。廈港片區(qū)內(nèi)土地批租包括已批在建及已批未建用地，已批在建用地均為商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店為主。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除城市公園、軍事用地、主要

44、道路用地、新建設(shè)用地、風(fēng)貌建筑保留用地以及公共衛(wèi)設(shè)施配套需求用地等用地后，僅剩余82公頃可改造用地，而其中還有很大一部分用地，因拆遷量太大，近期難以改造。片區(qū)土地利用規(guī)劃圖圖一期開發(fā)范圍土地使用的總體原則是適當(dāng)?shù)墓δ芑旌希栽鰪姙I水區(qū)的活力，同時兼顧土地使用的效率，可根據(jù)市場需求及反應(yīng)，對商住或辦公的地塊功能進行適度的“浮動”，即保持商住與辦公功能的兼容性。n 空間景觀體系山海滲透錯開布局一期范圍既是良好的觀景點，也是良好的景觀點。在空間景觀系統(tǒng)組織上，規(guī)劃充分考慮到景觀的因借與構(gòu)建。整體形成南北高、中間低，山海滲透的空間景觀效果。外景借勢充分引入山體與大海景觀，留足山與海的對話通道，建筑采用

45、錯開布局方式，減少建筑相互之間的遮擋，在片區(qū)內(nèi)形成多處觀山望海的觀景區(qū)域，提升建筑的景觀價值。內(nèi)景構(gòu)建通過建筑高度與造型的控制，形成高低起伏的天際輪廓線效果。規(guī)劃建議在北側(cè)形成建筑制高點，建設(shè)標(biāo)志性建筑單體（星級酒店）；中部避風(fēng)塢周邊建議以保留改造利用為主（藝術(shù)港，文化休閑區(qū)），遠期再根據(jù)運營情況決定改造的方向，但必須始終保證避風(fēng)塢周邊的建筑必須以多層及低層為主，保證山海之間的視線通道；南側(cè)通過辦公樓建筑群體的景觀效果，形成與標(biāo)志性建筑單體呼應(yīng)的標(biāo)志性建筑群體，同時也是片區(qū)內(nèi)的建筑次高點。規(guī)劃同時要求考慮道路對景點的空間景觀效果，向海方向必須保持通透，落在建筑上的對景點必須精心處理。(2) 廈

46、港片區(qū)房地產(chǎn)市場解析A、 片區(qū)市場概述作為廈門老市區(qū)的廈港片區(qū)，由于土地資源稀缺，近幾年土地出讓規(guī)模十分有限，片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)強度小，但稀缺的地段、完善的各項配套（特別是優(yōu)質(zhì)的教育配套）、絕佳的景觀資源外等資源優(yōu)勢受到客戶特別是廈門本地老市民客戶的青睞。目前區(qū)域僅有鷺江海景二期一個在售項目，且處于尾盤階段，市場放量小。B、 主要在售項目鷺江海景二期項目分析n 項目概況：項目思明區(qū)碧山路，生活配套完善，教育資源豐富。 項目為一棟34層的高層，總建筑面積39217，住宅總套數(shù)265套， 地下車位137個，10層以上樓層可觀海景，戶型主要以二房、三房、四房為主，由實力開發(fā)商中糧地產(chǎn)開發(fā)。項目各項規(guī)劃指

47、標(biāo)占地面積2902m²建筑形態(tài)高層建筑面積39217m²綠地率30%戶數(shù)/套265套車位/個137建筑密度容積率11.9主力戶型兩房、三房、四房戶型面積88m²161 m²n 項目戶型配比及售價：戶型戶型面積（m2）總套數(shù)銷售率兩房兩廳88-929892%三房兩廳143-15313496%四房三廳157-1613394%備注：該數(shù)據(jù)來源房管局網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，截止09.11.6該項目于07年10月27日開盤，開盤當(dāng)日起價8869元/ ，均價14000元/ ，開盤銷售率超過70%。此后市場形勢急轉(zhuǎn)直下，該項目銷售基本處于停滯狀態(tài)，目前項目銷售率為94%，項目所

48、剩房源基本上屬于高樓層的房源，起價15000元/ ，均價約18000元/ ，滯銷戶型以高樓層的兩房為主。n 項目客戶分析： 項目70%以上的客戶屬于廈門本地居民，其中有很大部分屬于老市區(qū)居民，外地客戶較少，約占25%，其中晉江、泉州區(qū)域客戶約占10%，龍巖、三明、莆田區(qū)域客戶約占10%。大部分客戶購房主要用于自住，用于改善居住環(huán)境，少量年輕客戶購房用于婚房?？蛻糍彿窟^程中最關(guān)注項目的地段、景觀資源（特別是海景），良好的教育資源也吸引了一部分客戶。C、 未來市場供給 從短期來看，區(qū)域內(nèi)僅有位于民族路與碧山路交叉路口的當(dāng)代天境項目，占地面積約5300平米，總建筑面積約2.9萬平米，戶型以大戶型為主

49、，預(yù)計2010年年中推出市場。三、 近年廈門土地市場分析1、 近三年廈門公開出讓各類土地供應(yīng)分析近4年酒店用地宗數(shù)土地面積萬容積率建筑面積萬總金額（萬元）樓面地價（/元）200721.1 4.0 4.4 12030 2746 200824.3 0.7 2.9 2879 985 200924.9 1.0 1.5 15780 2209 合計1751 1.1 58 191089 3309 近4年辦公用地宗數(shù)土地面積萬容積率建筑面積萬總金額（萬元）樓面地價（/元）2007754.0 2.6 139.7 293970 2103 2008513.7 2.5 34.0 73161 2148 2009940.0 2.3 91.2 126330 1386 合計21107.72.5 265 493461 1863 在酒店式公寓用地方面：由于廈門酒店式公寓市場仍處于起步發(fā)展階段，酒店式公寓項目特別是中高端項目數(shù)量較少，近幾年基本上沒有酒店式公寓用地的出讓。(1) 商住用地A、 2005-2009年商住用地供應(yīng)總量廈門近幾年商住用地成交幅數(shù)維持在26-28之間，商住用地年出讓總建筑面積在330萬平米左右，08年宏觀市場低迷使得08年商住用地出讓規(guī)模嚴重萎縮，09年市場回暖使得商住用地成交量快速反彈至正常水平。在土地成交價格方面，廈門全市商住用地平均成交樓面地價呈現(xiàn)快速