哈爾濱物美購物中心招商與規(guī)劃

1、.物美商貿購物中心招商&規(guī)劃卓邦眾贏商業(yè)管理咨詢有限公司物美購物中心招商與規(guī)劃前 言 一個購物中心在一定程度上可以體現(xiàn)一個小的商業(yè)環(huán)境，如果加上政府對購物中心發(fā)展的協(xié)調和引導，往往都會成為城市的一道亮麗風景線。購物中心所體現(xiàn)的是一種消費文化，既然是文化，就需要有與文化相對應的內涵。比如景觀設計、藝術塑造等等，這都是購物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。購物中心是兼具購物、休閑、餐飲、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與城市內原有的商業(yè)具有互補、并存的特征。具體的表現(xiàn)是關注消費者的生活需求，具有特色活動相對定向的功能。由于商圈內消費者生活空間與消費需求的結合，購物中心的規(guī)劃、設計與功能的提供，均需要

2、注重人性化的需求。 未來購物中心的發(fā)展方向將是市場定位鮮明，經(jīng)營主題突出，商業(yè)規(guī)劃設計合理并以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。在購物中心的商業(yè)規(guī)劃上需要凸現(xiàn)項目商業(yè)定位理念，形成各自獨立而又相互關聯(lián)的商業(yè)空間，尤其是在中國的購物中心的商業(yè)規(guī)劃上，由于開發(fā)商項目資金運作的需求，在滿足整個項目商業(yè)定位的前提下，需要分割出一定面積的商鋪分零出售，這就給項目的商業(yè)規(guī)劃提出更為嚴峻的課題，如何在實現(xiàn)商鋪產(chǎn)權分散的同時又能兼顧保持整體項目的商業(yè)定位理念，確保項目的后期經(jīng)營不受影響，這就需要在項目的商業(yè)規(guī)劃中來充分考慮，以實現(xiàn)項目的運作資金和后期商業(yè)經(jīng)營的雙向持續(xù)性。目 錄第一部分 規(guī)劃思

3、路3一、項目基礎數(shù)據(jù)31、用地指標32、商業(yè)項目數(shù)據(jù)指標3二、商業(yè)規(guī)劃潛在因素41、新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇因素42、商鋪銷售與業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇因素53、項目兩種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合因素5三、商業(yè)規(guī)劃思路6第二部分 商業(yè)規(guī)劃7一、分區(qū)規(guī)劃71、商業(yè)分區(qū)72、區(qū)位功能7二、業(yè)態(tài)規(guī)劃81、業(yè)態(tài)組合82、業(yè)態(tài)分布93、商業(yè)主題劃分10三、業(yè)種規(guī)劃111、業(yè)種組合112、規(guī)劃區(qū)域123、規(guī)劃與銷售15四、商鋪出租價格及招商形式1、商鋪出租年限2、商鋪出租價格3、商鋪招商策略五、媒體推廣結束語16第一部分 規(guī)劃思路一、項目基礎數(shù)據(jù)1、用地指標規(guī)劃商業(yè)用地面積：3000平方米商業(yè)建筑總面積：15000平方米地下總建筑面積：

4、3000平方米容積率停車位：X 個2、商業(yè)項目數(shù)據(jù)指標 1主體商業(yè)建筑樓層：五層，其中地下一層，地面四層建筑面積：15000平方米樓層面積B1層：建筑面積3000平方米1F 層：建筑面積3000平方米2F 層：建筑面積3000平方米3F 層：建筑面積3000平方米四 層：建筑面積3000平方米2 商業(yè)步行街: 暫無規(guī)劃二、商業(yè)規(guī)劃潛在因素1、新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇因素本項目位于科爾沁左翼中旗中，目前城區(qū)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境還處于一個較為落后狀態(tài)，常駐人口只有6萬8萬之間，這就對本項目所要選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)提出一個較為嚴峻的問題，即如何選擇能夠吸引外區(qū)域消費者前來消費的商業(yè)形態(tài)作為項目所占大比例主要商業(yè)形態(tài)，如果

5、在暫不考慮商鋪銷售的條件下，就目前科爾沁左翼中旗的市場狀況而言，我們認為應該以如下商業(yè)形態(tài)作為項目主要商業(yè)形態(tài)：精品服飾休閑娛樂專業(yè)商品賣場以上商業(yè)形態(tài)屬于目的性消費較強的商業(yè)形態(tài)，消費者消費目的強，不會因為項目位置的遠近而產(chǎn)生影響，上述業(yè)態(tài)能夠在短時間內有效吸引消費者，會對項目的人流集聚產(chǎn)生積極的因素。本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃內應該著重考慮上述業(yè)態(tài)在項目內所占的比例。2、商鋪銷售與業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇因素由于本項目商鋪需要分零出售實現(xiàn)資金回籠，在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃上需要考慮適合銷售的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，以便于商鋪的銷售，所以在項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上必須增大零售類店鋪的商業(yè)形態(tài)，項目的商業(yè)規(guī)劃中則必須把握以下原則：結

6、合主力店商業(yè)形態(tài)進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃充分考慮消費人群層次進行各個區(qū)域商業(yè)主題規(guī)劃三、商業(yè)規(guī)劃思路1 主體商業(yè)建筑主力店：主題精品店、綜合超市、家電賣場、小型餐飲電影院等。2 結合各樓層主力店業(yè)態(tài)，在其周邊規(guī)劃相同業(yè)態(tài)或結合度較高業(yè)態(tài)商鋪，予以銷售。3 在主力店外區(qū)域，規(guī)劃商業(yè)主題區(qū)域商鋪，予以銷售。4 在高樓層邊角及死角位置規(guī)劃餐飲和娛樂主力店，以吸引人群及提升項目的駐客能力。5 在四層規(guī)劃室內餐飲、電影院和小商品、圖書展示、以提升四層商業(yè)價值及 形成項目的娛樂賣點。6 四層充分考慮本地地方文化特色，設置相應文化景觀及展示場所，增加本項目的文化氛圍，同時結合本地地方文化特色設置相應的商業(yè)業(yè)態(tài)。7

7、結合四層本地文化主題景觀公園，充分考慮將科爾沁左翼中旗歷史文化通過一定的景觀予以展示，與四層規(guī)劃的電影院等結合，可以形成一個商業(yè)與本地歷史文化教育高度結合的場所，提升項目文化底蘊的同時，也在一定程度上提高本項目的社會教育價值。第二部分 商業(yè)規(guī)劃一、分區(qū)規(guī)劃1、商業(yè)分區(qū) 本項目區(qū)位劃分按照項目的橫向交通組織進行劃分，區(qū)位劃分的主導依據(jù)為：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和交通體系的便利；根據(jù)本項目的特征，項目劃分為二大商業(yè)區(qū)域：項目主力商業(yè)區(qū)，建筑面積約12000平方米左右，共4層樓面；項目主題商業(yè)區(qū)，建筑面積約3000平方米左右，共1層樓面；2、區(qū)位功能本項目的商業(yè)功能主要有五大功能，即：購物功能、餐飲美食、休閑

8、娛樂、服務展示、文化景觀。五大功能的區(qū)域分布于主力店和和非主力店商業(yè)中，各功能的分區(qū)如下所列：購物功能：主要分布于項目的主力店和主力店以外的精品商鋪、專業(yè)店和主題商場部分；餐飲美食：主要分布于項目主力店以外餐飲店部分；休閑娛樂：主要分布于項目主力店和主力店以外的休閑店、娛樂店、游樂場等互動商業(yè)設施部分；特點展示：主要分布于四層文化景觀及地方特色產(chǎn)品專賣店部分；文化景觀：主要分布于各樓層店中店、中庭廣場和步行街道內景觀及小品部分；在功能分布的基礎上，項目的二大商業(yè)區(qū)域的商業(yè)功能體現(xiàn)為：主力商業(yè)區(qū)：零售購物功能、餐飲美食功能、休閑娛樂功能、文化景觀功能 形象商業(yè)區(qū)：零售購物功能、休閑娛樂功能 主題

9、商業(yè)區(qū)：零售購物功能、休閑娛樂功能二、業(yè)態(tài)規(guī)劃1、業(yè)態(tài)組合本項目的商業(yè)總體定位為購物中心，即定的品牌精品服飾店、綜合超市和影院及電玩休閑廣場，主力店提升項目的品牌知名度，吸聚大量的人流量，體現(xiàn)項目基礎的購物特色，而主力店以外的商業(yè)業(yè)態(tài)則表現(xiàn)項目的商業(yè)特色構成，通過對主力店以外商鋪的銷售在短期內收回即定的資金。所以，相對而言其規(guī)劃組合的合理性和特色性顯得更為重要。根據(jù)項目的整體定位，在滿足購物中心的主體商業(yè)規(guī)劃的基調下，突出項目的特性需要凸顯休閑娛樂和文化景觀兩方面的商業(yè)形態(tài)，以擴大項目的廣域性影響，故此，主力店以外部分商業(yè)的業(yè)態(tài)組合應力求多元化，起到彌補主力店的商業(yè)空缺點、體現(xiàn)整體項目的商業(yè)特

10、色、并銜接和過渡各主力店的連接、豐富項目整體的商業(yè)業(yè)態(tài)結構的作用。本項目主力店以外的商業(yè)業(yè)態(tài)組合包含了各種專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂店、游樂設施等業(yè)態(tài)。分布于各個主題區(qū)域內，具體組合分布如下：主力商業(yè)區(qū)：主題精品店、綜合超市、家電專業(yè)賣場、通訊主題賣場、專賣店、餐飲店、娛樂店、游樂設施；形象商業(yè)區(qū)：專業(yè)店、專賣店、休閑店；主題商業(yè)區(qū)：專業(yè)店、專賣店、休閑店、娛樂店、電影院。2、業(yè)態(tài)分布商城營業(yè)區(qū)域功能分布表：樓層經(jīng)營品類B1大型連鎖超市1F精品服裝，珠寶名品，化妝品2F皮具箱包，鞋，童裝，羊毛3F中檔品牌服裝4F飾品，文化圖書、兒童玩具、小家電、日用百貨，電影院等3、商業(yè)主題劃分根據(jù)項目的商

11、業(yè)業(yè)態(tài)劃分，將本項目劃分為三大商業(yè)區(qū)位，各區(qū)位商業(yè)主題劃分如下：商業(yè)區(qū)：項目負一層至四層，共五層樓面，建筑面積約15000平方米，商業(yè)主題劃分如下圖所示：商業(yè)區(qū)負1層規(guī)劃綜合超市，經(jīng)營建筑面積約3000平方米一層規(guī)劃精品服飾，珠寶，化妝品，經(jīng)營建筑面積約3000平方米二層規(guī)劃地方特色箱包，羊毛，鞋區(qū)，經(jīng)營建筑面積約3000平方米三層規(guī)劃品牌，運動專賣，經(jīng)營建筑面積約3000平方米家電專業(yè)店一家，經(jīng)營面積約3000平方米四層規(guī)劃休閑餐飲，電影院2000平米，其他1000平米三、業(yè)種規(guī)劃1、業(yè)種組合購物中心屬于新興的商業(yè)形態(tài)，所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)應該聚集商業(yè)零售領域的多種形態(tài)進行合理的組合，形成“商業(yè)

12、航母”的規(guī)模效應，具備商業(yè)多元化和兼容性。在本項目的的業(yè)種組合規(guī)劃中，應該秉承這一商業(yè)定律，同時結合科爾沁左翼中旗本地的商業(yè)發(fā)展狀況，綜合予以確定。本項目的商業(yè)業(yè)種組合主導思路是：摒棄消費者定位大而全組合方式，起用“消費者客層細分化”的業(yè)種組合方式，同時兼顧各個階層、各個消費層的顧客，以滿足目標消費者的需求。各商業(yè)業(yè)態(tài)的業(yè)種組合如下所列：精品店：男女服裝、飾品配件、休閑運動、童裝、皮鞋、皮具、化妝品、珠寶玉器、 音像圖書等；專業(yè)店：大小家電、通訊手機、鐘表眼鏡、音像制品等；主題商場：青年潮流服飾、折扣服飾等；餐飲店：中式餐飲、日韓料理、地方美食等；娛樂店：電玩中心、休閑水吧、電影院、圖書展示等

13、；服務配套：銀行、通訊繳費、婚紗攝影展示等。2、規(guī)劃區(qū)域l 主力商業(yè)區(qū)負一層：引進一家綜合超市，經(jīng)營生鮮蔬菜、日用百貨、食品等，建筑面積約3000平方米；一 層：以本地招商為主，經(jīng)營面積約5000平方米；以中庭通道為中心，兩側商鋪規(guī)劃業(yè)種主要以男女名品服飾、化妝品、珠寶飾品為主，中間穿插婚紗攝影展示店、咖啡器皿專業(yè)店等情調商鋪，使該區(qū)域成為項目商業(yè)形象最為靚麗的區(qū)域；該區(qū)域規(guī)劃商業(yè)主題為“時尚名流”，主要經(jīng)營業(yè)種為各類精品時尚服飾，商鋪裝修檔次和形象時尚化，集結男女服飾精品，講究商品素材的各類專賣店，匯集本地眾多精品，打造令人忘返的時尚天地。（通過市場調研，市場消費主導以中年上班為主）（注：圖

14、片只用做說明，將來以商場實例為準）二 層：以蒙古民族特色商品為主，經(jīng)營箱包，羊毛制品，鞋區(qū)。經(jīng)營面積約3000平方米；該區(qū)域以各類蒙古民族特色商品專賣和專業(yè)店為主導，匯集眾多地方的原始元素，其中“女性流行空間”主要以各類女性流行鞋類、皮具為輔，形成一個具有名族特色的購物新天地。三 層：作為品牌樓層，經(jīng)營面積3000平方米，以規(guī)劃以青年流行服飾、特色服飾、品牌服裝，運動休閑。青年流行化妝品、個性化服飾為主商業(yè)區(qū)域，吸引年輕消費者消費，個性化店鋪為主，經(jīng)營時尚、新銳、獨特的商品，為時尚一族架構理想的購物標的。四 層：規(guī)劃為兒童游樂區(qū)、電玩娛樂區(qū)、美食廣場及電影院，圖書展示等大型室內文化景觀與各類游

15、樂區(qū)相結合，打造科爾沁左翼中旗地區(qū)目前僅有的休閑娛樂空間，使消費者流連忘返，創(chuàng)造科爾沁左翼中旗城市休閑娛樂新天地；室內景觀文化區(qū)域中間，結合具有本地文化風格室內景觀公園規(guī)劃科爾沁左翼中旗本地地方特產(chǎn)商品及內蒙古其他區(qū)域地方特產(chǎn)，滿足外地游客在觀賞室內景觀公園的同時對于地方特色產(chǎn)品的購買需求；在電玩娛樂店與主通道中間規(guī)劃設置兒童服飾、兒童用品專賣店，滿足少年兒童在游玩同時對于服飾及用品的消費需求. 注：圖片只用做說明，將來以商場實例為準）3、規(guī)劃與銷售本項目業(yè)種規(guī)劃在商業(yè)規(guī)劃的基礎上兼顧了商鋪銷售問題，總體的原則是要有兩個確保：確保項目商鋪銷售順利 確保項目后期持續(xù)經(jīng)營在上述兩個確保的前提下，項

16、目商業(yè)規(guī)劃上結合商鋪的銷售需要把握以下幾個重點：1滿足項目投資客戶的多元化，可銷售商鋪從大到小均好性強，適應不同投資能力的客戶均能在本項目投資；2針對科爾沁左翼中旗本地商鋪投資客戶中具有較大比例的經(jīng)營投資客戶，在商業(yè)形象區(qū)內規(guī)劃商鋪面積較大，可以充分展示品牌形象的商鋪滿足這類投資客戶的投資需求；3各樓層的主題商業(yè)區(qū)作為項目商鋪銷售的重點區(qū)域，相對鋪位面積劃分較小，滿足中小投資客戶投資需求并在實現(xiàn)商鋪銷售后可以按照商業(yè)規(guī)劃主題經(jīng)營；4各樓層的形象商業(yè)區(qū)作為項目商鋪銷售的次重點區(qū)域，商鋪面積較大，利于經(jīng)營投資客戶的投資需求，在現(xiàn)場銷控上進行實際把握；5各樓層商業(yè)形象區(qū)域背靠主力店的商鋪在前期銷售上

17、進行一定的銷控，主要有兩個目的：其一，滿足后期主力店招商面積需求不夠時的可擴充空間。其二，滿足一定比例后期品牌經(jīng)營客戶的購買和招商擴充空間。四、 商鋪出租價格與招商形式1 商鋪出租年限：一年 按當?shù)厣碳易獾炅晳T，另外商鋪按著市場發(fā)展規(guī)律，每年商鋪租金都有一定的漲幅，所以商鋪簽訂年限以一年為宜。2 本案商鋪出租價格：序列號樓層商鋪位置商鋪面積租金價格1B1待定待定待定21F32F43F54F注：商鋪出租價格按著本地市場價格為主導，結合自身商場等條件，在擬定商鋪出租價格。3 商鋪招商形式及策略1）坐招設立招商中心，通過各種媒體為媒介，進行傳播物美購物中心招商信息，以達到招商目的。2）招商推介會通過組織各商家及意向來本案做生意的業(yè)主開招商推介會，以此達到宣傳我商場的優(yōu)勢及發(fā)展前景，推動招商的進程。3）走訪招商目標明確，靈活性強。通過此方式可以了解到同類商場的信息，及市場的發(fā)展與各商家的需求。這樣能促使我們能根據(jù)市場的需求做出及時的調整與規(guī)劃。 4）招商范圍本地-外阜市縣本項目招商策略主要以商鋪招商帶動商鋪銷售，也就是說一切招商皆為了銷售服務，所以前期招商精力主要放在本地各商場業(yè)主，臨街商