【報(bào)告】文化園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、文化園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告橫梁項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r近年來(lái)各鄉(xiāng) 鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅明顯，開(kāi)發(fā)量增加至上萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平米，已 從單幢開(kāi)頭邁向群樓，從局部自建到成片成區(qū)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，但除聚 賢新城等個(gè)別樓盤外，單個(gè)樓盤體量小，一般為5 萬(wàn)平米以下；建筑形狀以多層帶底商的公寓為主，部分小型自建別墅為輔，價(jià)格方 面，住宅為 900-1300元/ ，商業(yè)為 1300-2400 元/ ，銷售周期平均在 1 年 2 年，購(gòu)房者多數(shù)是從周邊農(nóng)村上來(lái)的，部分為鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)換房的，很少一部分為南京過(guò)來(lái)的；1）馬集鎮(zhèn) 2）程橋鎮(zhèn)樓盤名稱建筑面積銷售均價(jià)開(kāi)盤/ 交付時(shí)間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價(jià)銷售

2、周期編鐘公寓14000 平米住宅：971 底商： 130005.3/ 上網(wǎng) 170 套，已售 128 套，銷售率 7510棟多層 78 平米兩房； 105 平米三房 11-14 萬(wàn) 2 年 3）八百橋鎮(zhèn)：樓盤名稱建筑面積銷售均價(jià)開(kāi)盤/ 交付時(shí)間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價(jià)銷售周期樓盤名稱建筑面積銷售均價(jià)開(kāi)盤/ 交付時(shí)間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價(jià)銷售周期圣馬麗都 21000 平米住宅 1228 商鋪： 23252006.1.16/ 一期 06.3 竣工商業(yè)共計(jì) 80 套，銷售率 20；住宅共計(jì) 120 套，銷售率 95多層+底商 114.0513.6 萬(wàn) 1 年樓盤名稱

3、建筑面積銷售均價(jià)開(kāi)盤 / 交付時(shí)間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價(jià)銷售周期聚賢新城 200000 住： 1200 商： 2000 未開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)意向 20%以多層為主 81- 13010-14 萬(wàn) 2 年招賢公寓 10743135406.7.8/ 已銷售 60%多層 80-12021-151 年 4）瓜埠鎮(zhèn)：樓盤名稱建筑面積銷售均價(jià)開(kāi)盤/ 交付時(shí)間銷售率建筑類型住宅主力戶型、面積主力總價(jià)銷售周期太平北苑10000128006.1 已銷售90%多層 60-10010-13 萬(wàn) 1 年梅亭雅苑1.26/ 一期 40套已售完 . 二期 92 套住宅及 21 套商業(yè)在售

4、, 目前僅售 8 套. 多層 85- 10711-14 萬(wàn) 1 年二、橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況橫梁地處南京市六合區(qū)東部，距六合城區(qū)約 10 公里，東與儀征青山鎮(zhèn)接壤，南與本區(qū)瓜埠鎮(zhèn)、東溝鎮(zhèn)毗鄰，西與靈巖山相連，北接新篁鎮(zhèn)；全鎮(zhèn)共轄16 個(gè)行政村，總?cè)丝?44000 人，街道常住人口 9800 人；全鎮(zhèn)形成集服裝、玩具、塑料、化工、金屬、建材等10 多個(gè)行業(yè)，中小企業(yè)約150 家，其中員工人在 1000 人以上的就有蘇美達(dá)長(zhǎng)江制衣、永興服飾、翔緣制衣、極目玩具 4 家；目前小城鎮(zhèn)建成面積已達(dá) 1.3 平方公里，進(jìn)駐居民 12000 多人，總建筑面積 34 萬(wàn)平方米；建有梵天路、寧通便道、興鎮(zhèn)路、寶石

5、路、雨花路、山東路、王子路等多條主干道；橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)以自建房為主，近年來(lái)自建的商住樓新增約 1600 多幢， 29 萬(wàn)平方米，自建房以本地人消化為主，供大于求，成交價(jià)約 900-1200 元/ 左右，近幾年售價(jià)緩慢增長(zhǎng) 200 元/ 左右；其中比較突出自建房小區(qū)有姚徐農(nóng)夫居住集中區(qū)，規(guī)劃約80 幢獨(dú)立、雙拼別墅，獨(dú)立別墅 270 , 售價(jià) 33 萬(wàn)/ 套，雙拼別墅 230 , 售價(jià) 27 萬(wàn)/ 套，小區(qū)規(guī)劃有籃球場(chǎng)、健身器材區(qū)、兒童樂(lè)園、麻將會(huì)所等配套，綠化及物管一般化；購(gòu)買人群以南京人和鎮(zhèn)上本地居民為主， 99 年就開(kāi)頭建造，沒(méi)有兩證，最初僅僅售10 萬(wàn)/ 套左右， 仍不是很好賣，現(xiàn)在由

6、于一部分和本地有聯(lián)系關(guān)系（當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、當(dāng)?shù)赜H戚等）的南京人的購(gòu)買，價(jià)格逐步上漲到27 33 萬(wàn)/ 套，不足： 1、沒(méi)有兩證，不便利轉(zhuǎn)讓 2、沒(méi)有別墅周別的自然環(huán)境和高品嘗的內(nèi)部配套（沒(méi)有特殊的賣點(diǎn)） 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，兵營(yíng)式排列，套型全部一樣，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷中的敏捷性、針對(duì)性差4、基本沒(méi)有營(yíng)銷方案， 沒(méi)有作系統(tǒng)性的推廣，賣點(diǎn)不清楚；橫梁老街后的自建聯(lián)排商住樓，由市容葉老板建造，總面積5 萬(wàn)平方米，共 30 多間，每間 130 平方米左右加 30 平方米左右的露臺(tái)， 售價(jià) 13 萬(wàn)，無(wú)證，大多為市容隊(duì)及老菜場(chǎng)原做生意的老板購(gòu)買，仍有一部分抵給工程隊(duì)的老板，該自建房方案做橫梁的小商品市場(chǎng)， 也就是說(shuō)市容將

7、取締街道的小攤小販統(tǒng)一到該市場(chǎng)做買賣；博敖住宅樓， 1 幢 36 套，大套 112 平方米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，小套 86 平方米，三房一廳，建筑設(shè)計(jì)一般，外墻一般涂料，內(nèi)部全毛坯，大院內(nèi)自行車庫(kù)，三樓 1300，二樓 1250，代辦兩證，可讓價(jià)幾千元不等，銷售狀況不佳；興鎮(zhèn)公寓是位于橫梁興鎮(zhèn)路的商品房，一樓為商業(yè)部分約 700 平方米為上海華聯(lián)超市，二樓也為商業(yè)部分，其余為住宅共 24 套，套型有 83、97 的兩室兩廳； 103、107 的三室二廳，最高報(bào)價(jià) 1428 元/ 平方米（ 3 樓）、 1388（ 4 樓）、 1358（ 5 樓），實(shí)際價(jià)格 1303 元/ 平方米，主力總價(jià) 11-14

8、 萬(wàn)，兩證齊全，網(wǎng)上備案，鎮(zhèn)上居民及內(nèi)部職工購(gòu)買；橫梁項(xiàng)目以南 3 公里處規(guī)劃有南京科凱“人居森林”項(xiàng)目，位于靈山大道西側(cè)，總體規(guī)劃 5970 畝，總投資 10 億元，建設(shè)周期 5 年，（ 20062021），一期 2000 畝，投資 3 億元，建設(shè)周期 2 年，主體工程為道路、綠化、會(huì)所、商務(wù)中心、高爾夫場(chǎng)，二期2600 畝， 5 個(gè)億， 2 年，主體為低密度住宅區(qū)，三期1370 畝， 2 億元， 1 年， 主體為配套的公共服務(wù)設(shè)施（醫(yī)療、訓(xùn)練、休閑、購(gòu)物、消遣、健身）；1）六合老師居住在三層宿舍（共4 套） 2）其他老師均在街上買過(guò)自建住房 3）個(gè)別已在六合買房，從每天來(lái)回六合，正謀求調(diào)離

9、多數(shù)老師關(guān)注面積 80 100 之間的二房及三房，完善的物管及周 邊配套將成為吸引其購(gòu)買的重要因素中學(xué)老師橫梁初級(jí)中學(xué)老師在職人員計(jì) 110 人左右，均為本地人，六合的很少，新進(jìn)老師很人數(shù)少多數(shù)是 30-40 歲的中青年老師收入約2000 元/ 月無(wú)老師公寓，大部分有自己的房子或購(gòu)買二手房，多數(shù)住自建房，一些老師有幾套 住房關(guān)注 90 100 住房，重視陽(yáng)臺(tái)、價(jià)格因素，有改善居住條件 需求高中老師高級(jí)中學(xué)老師含離退休100 左右，本地占 70%，外地（南京、哈爾濱等）占20-30%，未婚 20 名高中老師收多為 2000 3000 元/ 月高中老師多數(shù)住在老師公寓，大部分在六合已買房高中老師的

10、流淌性較大，基本不考慮在本地買房2、企業(yè)群體 1）重點(diǎn)企業(yè)概況 南京永興服飾有限公司位于橫梁鎮(zhèn)王子路，私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、通過(guò) ISO9001-2000 國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，專業(yè)生產(chǎn)各類羽絨服、防寒服、壓膠服及各梭織服裝，擁有自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)；占地面積 58608 平方米，固定資產(chǎn) 2500 多萬(wàn)，生產(chǎn)大樓 3 幢，標(biāo)準(zhǔn)廠房 4 幢，員工宿舍樓一幢，年創(chuàng)產(chǎn)值 9000 多萬(wàn)南京蘇美達(dá)創(chuàng)元制衣有限公司位于橫梁鎮(zhèn)興鎮(zhèn)西路，由國(guó)有企業(yè)蘇美達(dá)集團(tuán)下屬輕紡國(guó)際貿(mào)易有限公司投資成立；生產(chǎn)各類童裝、 茄克、牛仔、男女休閑服裝、防冰冷服裝、羽絨服等，占地面積 20000 平方米；注冊(cè)資本 800 萬(wàn)美金，固定資產(chǎn) 800

11、0 萬(wàn)人民幣，擁有員工舍樓一幢南京翔緣制衣有限公司位于橫梁鎮(zhèn)興鎮(zhèn)路16 號(hào)，中外合資企業(yè)，生產(chǎn)出口系列服裝及長(zhǎng)毛絨玩具專業(yè)廠家；占地面積 16000 平方米，建筑面積 25000 多平方米，資產(chǎn)總額 3000 多萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)收入突破1 個(gè)億，利稅總額 1000 萬(wàn)元 南京極目工貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司位于橫梁鎮(zhèn)王子路，中外合資企業(yè)、區(qū)服裝商會(huì)會(huì)員，專業(yè)生產(chǎn)布絨玩具和服裝；占地面積40000 平方米，擁有生產(chǎn)大樓二幢，員工宿舍樓一幢，固定資產(chǎn)2500 多萬(wàn)，年產(chǎn)值 5000 多萬(wàn) 2）重點(diǎn)企業(yè)需求分析表企業(yè)職工信息年齡與收入狀況住房狀況永興服飾現(xiàn)有員工 560 名，工人月工資 1000-2300 元，外地

12、員工免費(fèi)供應(yīng)宿舍蘇美達(dá)創(chuàng)元制衣現(xiàn)有員工900 名左右，多為女性， 80%為本地員工，家庭在農(nóng)村，外地員工200 名不到，均來(lái)自周邊縣市， 領(lǐng)導(dǎo)層 2030 人 30-45 歲，人均工資 1250 元/ 月，其中車間主任年薪約 4 萬(wàn)元，組長(zhǎng)在 2-3 萬(wàn)，嫻熟工人在 1.5-2 萬(wàn)元之間，一般工人在 1.2-1.5萬(wàn)元之間外地員工免費(fèi)住宿，領(lǐng)導(dǎo)治理層多居住在鎮(zhèn)上自建房翔緣制衣現(xiàn)有員工 1200 多人，僅 200 名左右是外地人，治理層約有 60-70 名以 30 多歲居多，人均工資已約 1400 元/ 月，一般人員在 1.2-1.5萬(wàn)元/ 年外地員工免費(fèi)住宿，本地員工住在農(nóng)村或鎮(zhèn)上有房6）方山

13、村（含太平）基本情形方山腳下，共 32 個(gè)自然村，1429 戶， 5108 人 經(jīng)濟(jì)狀況 06 年人均收入達(dá) 6895 元，企業(yè)數(shù)10 個(gè)，個(gè)體工商戶 30 個(gè) 產(chǎn)業(yè)與住房特點(diǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及旅行產(chǎn)業(yè)為主 7）橫梁村基本情形橫梁鎮(zhèn)街，共 18 個(gè)自然村， 1054戶， 3680 人 經(jīng)濟(jì)狀況 06 年人均收入達(dá) 7929 元，企業(yè)數(shù) 8 個(gè)，個(gè)體工商戶 54 個(gè) 產(chǎn)業(yè)與住房特點(diǎn)大部分在鎮(zhèn)上居住，或早期自建房，或買的私人商品房，目前中心村建設(shè)即將開(kāi)頭，共60 套， 年底竣工 8）光明村基本情形楊橋河以東，共 15 個(gè)自然村，895 戶， 3124 人 經(jīng)濟(jì)狀況 06 年人均收入 6721 元，企業(yè)數(shù)

14、8個(gè)，個(gè)體工商戶 20 個(gè) 產(chǎn)業(yè)與住房特點(diǎn)以農(nóng)業(yè)為主9）黃中村基本情形方山以北，共 15 個(gè)， 802 戶， 2978 人 經(jīng)濟(jì)狀況 06 年人均收入 6948 元，企業(yè)數(shù) 8 個(gè)，個(gè)體工商戶 31 個(gè) 產(chǎn)業(yè)與住房特點(diǎn)以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主 4、行政及事業(yè)單位群體 1）鎮(zhèn)政府人數(shù)與住房狀況領(lǐng)導(dǎo)干部約20 名，只有三個(gè)是本地人，都有住房，一般公務(wù)員 20 名，均為本地人，已有住房工資收入平均收入 1500-2000 元/ 月2）國(guó)土資源所與派出所人數(shù)與住房狀況國(guó)土資源所6 個(gè)人， 5 個(gè)在六合方州買過(guò)， 1 個(gè)是本地辦事員已在南京買過(guò)，派出所單位已經(jīng)分了房子 3）供電所人數(shù)與住房狀況 30 人， 90%

15、為本地人，都有住房，年齡在 30-40 居多，基本都在街上買的無(wú)產(chǎn)權(quán)證自建房工資收入平均收入1000-1500 元/ 月 4）信用社人數(shù)與住房狀況 10 人， 50%為本地，其他為六合人，一般早期在鎮(zhèn)上或在六合買的房，考慮到小孩上學(xué)，不會(huì)在本地買了，仍有部分住在宿舍樓里工資收入平均收入1500-2000 元/ 月 5）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行人數(shù)與住房狀況 4 人，本地人，已有住房工資收入平均收入 1500-2000 元/ 月 6）中國(guó)電信及中國(guó)郵政人數(shù)與住房狀況共 7 人，只有 1 人是本地，其他為六合，每天回六合， 全部在六合有房工資收入平均收入 1100 元/ 月四、橫梁項(xiàng)目客戶定位從市調(diào)情形來(lái)看，

16、首批物業(yè)客戶定位主要是：老師、事業(yè) 單位、企業(yè)治理人員與職工、商戶、外地回鄉(xiāng)置業(yè)者（以南京為主），購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要有：因受政府對(duì)自建房的限制而首次置業(yè)，鄉(xiāng)下自建房過(guò)于陳舊，改善居住條件，因子女就學(xué)置業(yè)， 因結(jié)婚置業(yè)，因在鎮(zhèn)上企業(yè)務(wù)工或外出打工，不情愿再回到農(nóng)村居住而置業(yè)；目標(biāo)客戶的需求有這樣的特點(diǎn)：喜愛(ài)面積寬闊，層高較高，有院落的形式，四樓以上難接受，承擔(dān)總價(jià)范疇11-13 萬(wàn)左右，本地人多挑選三房以上戶型，便利孩子、父母三代一起居住，面積一般在 100-110 平米之間，外地來(lái)此置業(yè)者多看中這里的價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 需要總價(jià)在 13 萬(wàn)之內(nèi)，當(dāng)然單價(jià)高的話，傾向于80 平方米左右的小戶型，假如單價(jià)低的話，期望戶型越大越好；在付款方式上，本地人基本上實(shí)行自籌款的方式，先交部分房款，在交房時(shí)再付清余款，也就是分期付款，在買房上喜愛(ài)找熟人托關(guān)系殺價(jià) 10左右， 外地人無(wú)所偏向，但最好有貸款方式可以挑選；對(duì)物管與配套，本地客戶期望能夠有封閉的小區(qū)治理，有保安巡邏，兒童樂(lè)園，中心院落，外地客戶一般為老年人來(lái)此度晚年，二次置業(yè)比較多，在物管與配套上期望有健身場(chǎng)所，良好的空氣環(huán)境，封閉安全的小區(qū)治理；五、階段來(lái)電來(lái)訪及客戶需求自四月二十九至五月十四日全部來(lái) 電來(lái)訪訪客戶共 12 個(gè)；其中來(lái)訪 4 個(gè)，來(lái)電共 8 個(gè)；來(lái)訪四個(gè)客戶全部是五一節(jié)后來(lái)訪：一個(gè)是橫梁本地