國(guó)有土地征用審批制度

1、一、相關(guān)知識(shí)一、相關(guān)知識(shí)二、審批制度二、審批制度三、預(yù)審三、預(yù)審四、組件報(bào)批四、組件報(bào)批五、省級(jí)審查要點(diǎn)五、省級(jí)審查要點(diǎn)六、國(guó)家審查要點(diǎn)六、國(guó)家審查要點(diǎn)七、批后實(shí)施七、批后實(shí)施八、新的城市建設(shè)用地審批方式八、新的城市建設(shè)用地審批方式九、國(guó)土資源部報(bào)批新要求九、國(guó)土資源部報(bào)批新要求十、主要文件目錄十、主要文件目錄主要內(nèi)容一、相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度：產(chǎn)權(quán)制度： 我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度：社會(huì)主義公有制。 包括全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有制：國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使其權(quán)利。 勞動(dòng)群眾集體所有制:農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。 承包期限：耕地、草地、林地 一、相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度：產(chǎn)權(quán)制

2、度：我國(guó)關(guān)于土地的權(quán)利證書：（四種） 國(guó)有土地使用權(quán)證 集體土地所有權(quán)證 集體土地使用權(quán)證 土地他項(xiàng)權(quán)利證書(租賃權(quán)、抵押權(quán)等) 一、相關(guān)知識(shí)土地分類土地分類 從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，同時(shí)借鑒國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃將土地分為： 農(nóng)用地：直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地（其中耕地占國(guó)土面積 12.6%）； 建設(shè)用地：建造建筑物和構(gòu)筑物的土地； 未利用地：農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地（占25%）。 這是一級(jí)分類，一級(jí)分類下面還有二級(jí)分類二、土地用途管制和耕地保護(hù)土地土地用途管制用途管制 基本國(guó)情：國(guó)土面積居世界第三位 耕地面積居世界第四位 人口占世界22%，耕地僅占世界7% 城市化、工業(yè)化進(jìn)程，

3、人地矛盾突出 “一要吃飯，而要建設(shè)，三要保護(hù)環(huán)境”二、土地用途管制和耕地保護(hù)土地土地用途管制用途管制目的和意義：強(qiáng)制性的嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用 地，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格控制 建設(shè)用地增加的速度和規(guī)模，促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)方式和土地利用方式由粗放型 向集約型轉(zhuǎn)變，保障國(guó)家糧食安全， 保障生態(tài)安全，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù) 發(fā)展的目標(biāo)。二、土地用途管制和耕地保護(hù)耕地保護(hù)耕地保護(hù) 2030年前后 我國(guó)耕地總體特點(diǎn):(1) (2) (3) (4) 具體措施：建設(shè)用地占補(bǔ)平衡： 保護(hù)基本農(nóng)田： 禁止閑置、荒蕪耕地 合理開發(fā)未利用地二、土地用途管制和耕地保護(hù)耕地保護(hù)耕地保護(hù)耕地保護(hù)的責(zé)任目標(biāo)考核制度： 國(guó)土資源

4、部會(huì)同農(nóng)業(yè)部、統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門，對(duì)省、自治區(qū)、直轄市耕地保有量和基本農(nóng)田保有量提出考核指標(biāo)。二、土地用途管制和耕地保護(hù)耕地保護(hù)耕地保護(hù)考核的標(biāo)準(zhǔn)為：（1）省級(jí)行政區(qū)域的耕地保有量不得低于國(guó)務(wù)院下達(dá)的指標(biāo)。（2）基本農(nóng)田保有量不得低于（3）建設(shè)項(xiàng)目占用耕地和基本農(nóng)田后，補(bǔ)充的耕地和基本農(nóng)田不得低于占用的數(shù)量和質(zhì)量。同時(shí)符合以上三項(xiàng)要求，則合格；否則耕地保護(hù)和基本農(nóng)田保護(hù)：省長(zhǎng)、市長(zhǎng)為第一責(zé)任人。二、土地用途管制和耕地保護(hù)農(nóng)用地、耕地、基本農(nóng)田農(nóng)用地、耕地、基本農(nóng)田三、審批制度建設(shè)項(xiàng)目用地審批包括建設(shè)項(xiàng)目用地審批包括兩兩種：種： 1、農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批 2、土地征收審批 我國(guó)實(shí)行兩級(jí)審批制度，以省為主。

5、三、審批制度1 1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限限 國(guó)務(wù)院 省、自治區(qū)、直轄市人民政府三、審批制度國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限（1）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用耕地。(單獨(dú)選址)（2）在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計(jì)劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬人以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該土地利用總體規(guī)劃，按照土地利用年度計(jì)劃申請(qǐng)城市分批次建設(shè)占用耕地。(城市批次)三、審批制度省級(jí)人民政府的審批權(quán)限省級(jí)人民政府的審批權(quán)限 除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報(bào)省、自

6、治區(qū)、直轄市人民政府審批三、審批制度2 2、土地征收審批權(quán)限、土地征收審批權(quán)限 國(guó)務(wù)院 省、自治區(qū)、直轄市人民政府三、審批制度國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限（1）基本農(nóng)田（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（3）其他土地超過70公頃的三、審批制度 省級(jí)人民政府的審批權(quán)限省級(jí)人民政府的審批權(quán)限 征收除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外土地的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn) （1）低于35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田） （2）低于70公頃面積的其他土地 四、建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審預(yù)審預(yù)審 指國(guó)土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。 國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革 審批：政府投資項(xiàng)目 核

7、準(zhǔn)或者備案：企業(yè)投資項(xiàng)目四、建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審 分級(jí)預(yù)審分級(jí)預(yù)審 需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該級(jí)人民政府的國(guó)土資源管理部門預(yù)審。 需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由該核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國(guó)土資源管理部門預(yù)審。四、建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審預(yù)審程序預(yù)審程序 申請(qǐng)：填寫預(yù)審申請(qǐng)表 需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由 建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng) 需核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)核準(zhǔn)、備 案前，由建設(shè)用地單位提出申請(qǐng) 提交材料四、建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審申請(qǐng)預(yù)審應(yīng)當(dāng)提交下列材料：申請(qǐng)預(yù)審應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案、壓

8、占礦產(chǎn)和地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告等 需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五、具體實(shí)施實(shí)施征地實(shí)施征地（1）土地征收方案公告（2）補(bǔ)償?shù)怯洠?）制定征地補(bǔ)償安置方案（4）公告征地補(bǔ)償安置方案（5）支付各項(xiàng)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用（）移交土地五、具體實(shí)施向建設(shè)單位供地向建設(shè)單位供地集體經(jīng)濟(jì)組織搞建設(shè)、出讓期限五、具體實(shí)施土地登記土地登記 市縣人民政府土地管理部門 市縣人民政府六、關(guān)于征地制度法律規(guī)定法律規(guī)定 憲法第十條： 土地管理法第二條： 物權(quán)法第四十二條： 征地滿足三個(gè)條件： 為了公共利益的需要 依照法律規(guī)定 給于適當(dāng)補(bǔ)償六、關(guān)于征地制度區(qū)別征收和征用區(qū)別征收和征用 征收是指為了公共

9、利益的需要，國(guó)家把私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制地征歸國(guó)有； 征用是指為了公共利益的需要，強(qiáng)制性地使用公民的私有財(cái)產(chǎn)。 共同點(diǎn)： 不同點(diǎn)：所有權(quán)、使用權(quán)、動(dòng)產(chǎn)/不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)行制度的缺陷：現(xiàn)行制度的缺陷：征地范圍過寬，沒有體現(xiàn)“公共利益”的需要征地補(bǔ)償偏低，難以反映土地的價(jià)值征地安置不落實(shí)，難以解決被征地農(nóng)民的長(zhǎng) 遠(yuǎn)生計(jì)征地程序不規(guī)范，侵害被征地農(nóng)民的知情權(quán)、 參與權(quán)、申訴權(quán)六、關(guān)于征地制度六、關(guān)于征地制度沒有明確沒有明確“公共利益公共利益”范圍范圍 土地管理法規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給以補(bǔ)償。 “公共利益”的范圍沒有明確界定？ 房地產(chǎn)開發(fā)：保障性住房建設(shè) 商品房的建設(shè)六、

10、關(guān)于征地制度征地補(bǔ)償征地補(bǔ)償 土地管理法第四十七條： 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。六、關(guān)于征地制度目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 土地補(bǔ)償費(fèi)：前三年平均年產(chǎn)值的610倍 安置補(bǔ)助費(fèi)：前三年平均年產(chǎn)值的46倍 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)：如實(shí)補(bǔ)償六、關(guān)于征地制度目前補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)目前補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。 六、關(guān)于征地制度目前補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

11、目前補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。一般情況：建設(shè)用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右六、關(guān)于征地制度補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低 北京郊區(qū)： 小麥：年產(chǎn)500公斤/畝 8毛/斤=1.6元/公斤： 5001.6=800元 1000元 30倍：100030=30000元六、關(guān)于征地制度補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低 南京、寧波、武漢、石家莊四城市的問卷調(diào)查，在包括農(nóng)民、用地者、政府官員在內(nèi)的所有受訪者中，有71%以上的人認(rèn)為目前農(nóng)民所得征地補(bǔ)償費(fèi)較

12、低或很低。 據(jù)浙江省測(cè)算，按杭州市現(xiàn)行城鎮(zhèn)職工最低生活保障費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)300元/人月計(jì)算，農(nóng)民所得補(bǔ)償一般只能維持8年左右的生計(jì)。 （300128=28800元）六、關(guān)于征地制度補(bǔ)償制度改進(jìn)補(bǔ)償制度改進(jìn) 由于按原用途進(jìn)行補(bǔ)償，被征地農(nóng)民難以分享土地利用方式改變帶來的增值，也難以分享經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的成果。 對(duì)土地的補(bǔ)償：按照征地后土地利用類型補(bǔ)償，體現(xiàn)土地利用的潛在價(jià)值，讓農(nóng)民享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。 對(duì)房屋的補(bǔ)償：（天津）取消過去評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格的方法，以被征收房屋同一區(qū)位的新商品房作為貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。六、關(guān)于征地制度安置措施缺乏可操作性安置措施缺乏可操作性 特別是沒有形成完整的被征地農(nóng)民就業(yè)促進(jìn)政策

13、，沒有建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的培訓(xùn)就業(yè)機(jī)制，沒有支持被征地農(nóng)民培訓(xùn)就業(yè)的政策措施，部分被征地農(nóng)民再就業(yè)困難或就業(yè)質(zhì)量過低、無法獲得新的收入來源或收入過低、陷入貧困就是一種必然的結(jié)果。 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的見：在十一五期間重點(diǎn)發(fā)展普通商品房，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下普通商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房）、廉租住房、限價(jià)商品房建筑面積所占比重必須達(dá)到70%以上。這些住房的土地供應(yīng)量也不得低于居住用地供應(yīng)量的70%。 嚴(yán)格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是三類住房用地。 嚴(yán)格落實(shí)禁

14、止類和限制類項(xiàng)目的供地（別墅、高爾夫球場(chǎng)）。七、最近幾年政策變化房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 滿一年尚未開工：土地閑置費(fèi) 滿兩年尚未開工：無償收回 開發(fā)商建設(shè)面積不到三分之一，已投資額不到四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)停工滿一年的，按照閑置土地處置，繳納土地閑置費(fèi)。七、最近幾年政策變化工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目實(shí)行招拍掛 工業(yè)項(xiàng)目實(shí)行招拍掛 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制度出臺(tái)七、最近幾年政策變化 建立最低標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 工業(yè)用地必須采取招拍掛 建立工業(yè)用地儲(chǔ)備 低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓屬于非法行為八、工業(yè)用地管理 文件國(guó)土資發(fā)2006 307號(hào) ，從2007年1月1日開始實(shí)施 建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公

15、布制度，以遏止各地招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度是根據(jù)全國(guó)土地等級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)水平等綜合平衡后分等級(jí)確定，由國(guó)土資源部統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。 15個(gè)等級(jí)，相差14倍八、工業(yè)用地管理 嚴(yán)格規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)的修正原則，增強(qiáng)了標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的“剛性”。明確規(guī)定各地國(guó)土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對(duì)規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價(jià)修正?！?有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，有利于提高土地利用效率 八、工業(yè)用地管理可以低于最

16、低標(biāo)準(zhǔn)的兩種特殊情況： “對(duì)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60執(zhí)行” 對(duì)其中使用未列入耕地后備資源，未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人）的國(guó)有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30執(zhí)行 八、工業(yè)用地管理 土地儲(chǔ)備制度：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市發(fā)展建設(shè)的需要和城市近期建設(shè)規(guī)劃，就近期建設(shè)用地的位置和數(shù)量及時(shí)提出土地的收購儲(chǔ)備建議，協(xié)助政府制定土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃，做好土地收購儲(chǔ)備工

17、作。 工業(yè)用地儲(chǔ)備：工業(yè)用地要進(jìn)行前期開發(fā)（一級(jí)開發(fā)，達(dá)到熟地條件），為招標(biāo)拍賣掛牌出讓創(chuàng)造條件。八、工業(yè)用地管理 低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地的，要追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。 或者以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任八、工業(yè)用地管理 從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。在地方國(guó)庫中設(shè)立專帳，專門核算土地出讓收入和支出情況。 九、土地出讓收入土地出讓收入用途：1、征地和拆遷補(bǔ)償支出：2、土地開發(fā)支出：3、支農(nóng)支出：補(bǔ)助被征地農(nóng)民的社會(huì)保障及相關(guān)補(bǔ)貼支出4、城市建設(shè)支出：5、其他支出：繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，計(jì)提國(guó)有土地收益基金，城市廉租住房建設(shè)等九、土地出讓收入新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)：指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、征收土地時(shí)，向取得出讓等有