房地產開發(fā)教案

1、房地產開發(fā)與經營第一章 概述【學習目的】 通過本章的學習，要求同學們熟悉房地產的基本概念，正確認識房地產產權的基本內涵，以及房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權；能正確理解房地產業(yè)的概念、基本特征，對房地產業(yè)基本內容能夠準確把握，通過實踐熟悉房地產市場交易的相關環(huán)節(jié)。1.1房地產概述 “房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地，這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分及其權益。 1.2房地產產權1.2.1房地產產權的概念 房地產產權指房屋所有權

2、和該房屋占用國有、集體土地的使用權，以及基于上述權利附著或派生出的其他權利，如用房地產作抵押擔保而存在的房地產抵押權，因房屋典當而產生的典權，以及屬于債權的房地產租賃權等。1.2.2房地產產權的基本內容房地產產權是指房地產產權所有人依法對土地及其地上或地下的建筑物、其他附屬物擁有占有、使用、收益和處分的權利。房地產產權的基本內容 房地產所有權獨立支配所有財產的權利 使用權利用 占有權控制和支配 收益權取得利益 處分權按照意愿處置 抵押權債務擔保 典權典期內轉移使用權 租賃權讓渡使用權1.3 房地產業(yè)的概念、特征1.3.1房地產業(yè)的概念房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，并由從事

3、以上活動的各類單位所組成。 1.3.2房地產業(yè)的特性 基礎性生產生活基本資料 先導性帶動其他產業(yè)發(fā)展 靈敏性反映經濟市場變化 風險性高投高風回報1.4房地產市場1.4.1房地產市場的概念 房地產市場是市場經濟條件下市場體系的一個有機組成部分。房地產市場有多種涵義： （1）房地產市場是指房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?（2）房地產市場是指整個社會房地產關系的總和。 （3）房地產市場指房地產商品流通環(huán)節(jié)的狀況，包括供給和需求狀況及其相互關系。 （4）房地產市場指房地產經濟內在調節(jié)機制，即調節(jié)房地產經濟的價值規(guī)律。1.4.2房地產市場內在系統(tǒng) 市場主體（人）供給者、需求者、中介人、管

4、理者 市場客體（房地產）房地產的實物、權利和勞務 市場行為市場活動 市場秩序和規(guī)則有序、有條理運行（秩序依賴規(guī)則） 市場運行機制價格、供求、競爭1.4.3房地產市場特性不可分割性地產和房產連為一體 注重權益交易無形商品 區(qū)域性固定、不可移動 不完全開放性有償、有期限、有條件（市場限制） 非完全競爭土地使用權政府壟斷 綜合性市場實物、權益、勞務 可多次交易經濟壽命長 1.4.4房地產市場運行的一般規(guī)律市場運行是指按照一定的規(guī)則和程序運動的有序過程。1、房地產市場的運行規(guī)則完善法律法規(guī)（強制性） 2、房地產市場運行環(huán)節(jié):地產交易市場 房地產開發(fā)和建筑施工市場 物業(yè)交易和租賃市場 物業(yè)管理市場 第二

5、章 房地產開發(fā)【學習目的】通過本章學習后，應熟悉房地產開發(fā)的基本概念，掌握房地產開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關系的基本內容，熟悉房地產開發(fā)的方式；要求通過理論學習和實踐掌握房地產開發(fā)的基本流程程序；了解房地產開發(fā)機構的設立條件和基本要求。2.1 房地產開發(fā)2.1.1 房地產開發(fā)基本概念房地產開發(fā)，是指按照城市建設總體要求和社會經濟發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進行征地、動遷、土地開發(fā)、基礎建設、房屋及配套設施建設和經營管理的一項綜合性經濟活動。2.1.2房地產開發(fā)的基本要求房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。房

6、地產開發(fā)是一種有組織的、涉及面非常廣，并要求城市建設各個部門各個方面相互配合、彼此協(xié)調的工程建設活動。2.2 房地產開發(fā)的方式和程序2.2.1房地產開發(fā)的形式 房地產開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造或新建城區(qū)和老城區(qū)改造相結合等三種情況。2.2.2房地產開發(fā)的規(guī)模房地產開發(fā)的規(guī)模一般有單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種。2.2.3房地產開發(fā)的程序 房地產開發(fā)內容復雜、工程巨大、建設周期長、對社會經濟影響較大。因此，必須嚴格按開發(fā)程序進行開發(fā)。按照市場經濟的運行機制要求和開發(fā)時間先后，開發(fā)程序依次分為投資決策階段、項目前期工作階段、項目建設實施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個階段。2.3

7、房地產開發(fā)機構2.3.1房地產開發(fā)機構的設立 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構（2）有固定的經營場所（3）有符合國家規(guī)定的注冊資金（4）有足夠的專業(yè)技術人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.3.2房地產開發(fā)企業(yè)的分類 房地產開發(fā)企業(yè)，又稱“開發(fā)商”、“發(fā)展商”、“房地產開發(fā)公司”等，是依法成立的具有法人資格的經濟組織。房地產開發(fā)公司可以劃分為以下三類：（1）房地產開發(fā)專營公司。（2）房地產開發(fā)兼營公司。（3）房地產開發(fā)項目公司。2.3.3房地產開發(fā)公司的資質管理房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定，對開發(fā)企

8、業(yè)的資質等級標準作了嚴格規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個等級。第三章 房地產開發(fā)項目的可行性研究【學習目的】本章介紹了可行性研究的一般概念及其涵義、作用和地位，闡述了房地產開發(fā)項目投資的特點，著重介紹了可行性研究的內容和綜合評價方法。通過案例的學習，讓同學們熟悉并掌握房地產開發(fā)項目可行性研究報告的內容、編制要求和編制方法。3.1 可行性研究概述 可行性研究是近幾十年來逐漸發(fā)展起來的進行技術、經濟論證的一種有效方法。3.1.1可行性研究的概念 可行性研究既可以指一種實踐活動、一個學科，也可以指一種方法。從實踐活動方面看，它是指在決策階段所進行的綜合性的分析論證工作，這是科

9、學決策的前提和基礎。 3.1.2可行性研究的地位和作用1可行性研究的地位由于沒有投資前期的可行性研究工作，往往在實施過程中發(fā)現(xiàn)很多問題，諸如工程費用過高、投資不足。對于可行性研究在建設項目中的地位，有些學者指出：這項工作對任何事情成功的重要性，無論怎樣強調都不過分。 2可行性研究的作用 （1）作為投資項目決策的基本依據(jù);（2）作為投資項目規(guī)劃設計文件和組織實施的依據(jù);（3）作為向銀行等金融組織、風險投資機構和向社會籌集資金的依據(jù);（4）作為該建設項目與有關部門簽訂多種協(xié)議和合同的依據(jù);（5）作為向當?shù)卣耙?guī)劃部門申請建設執(zhí)照的依據(jù);（6）可作為各種科研試驗制作項目擬采用的新技術、新設備的依據(jù)

10、;(7）可作為企業(yè)機構設置、招收人員、定員定編、職工培訓等方面的工作依據(jù)。（8）可行性研究還可作為組織施工、安排進度、確定質量目標、進行竣工驗收的依據(jù);（9）作為企業(yè)或其他單位生產經營組織和項目后評價的依據(jù).3.1.3國家相關法規(guī)對可行性研究的要求黨的十一屆三中全會以來，國家已肯定可行性研究工作在基本建設中的地位與作用，把可行性研究報告作為正式文件列入基本建設程序。3.1.4可行性研究的階段劃分 一般將可行性研究分為機會研究、初步可行性研究和可行性研究三個階段。3.2 房地產開發(fā)可行性研究3.2.1房地產開發(fā)可行性研究特點 1房地產投資項目的敏感性；2房地產投資項目的風險性； 3房地產的開發(fā)是

11、一個復雜的系統(tǒng)工程；4可行性研究的市場調 研應研究市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢；5以經濟效益為中心。3.3 房地產項目綜合評價3.3.1國民經濟評價與財務評價的主要區(qū)別1經濟目標不同；2價值尺度不同；3折現(xiàn)率不同；4匯率不同。3.3.2綜合評價中項目的效益1.直接效益 1）出讓和轉讓國有土地使用權所得到的收益；2）因土地使用權轉讓而得到的收益；3）項目范圍內的工商企業(yè)多種稅收；4）項目范圍基礎設施的收益。2.間接效益 主要有增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿服務，促進地區(qū)旅游業(yè)所帶來的收益。3.3.3綜合評價中項目的費用1直接費用： （1）征地費用。（2）土地開發(fā)和基礎設施投資費用。 （3）建筑工程和城市

12、配套設施費用。（4）經營管理費用。2間接費用：在項目范圍外為項目配套的基礎設施投資，為滿足項目需要而引起的基礎服務供應缺口使區(qū)域經濟產生的損失等。 3.3.4評價原則 綜合評價應遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，防止重復計算或漏算。 （1）具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，在綜合評價中應作為效益處理。（2）同類基礎服務在不同情況下，可能使項目產生不同的效益和費用，對此應注意識別。3.3.5盈利能力分析 綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產項目的直接效益和直接費用，以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用，計算綜合內部收益率(CIRR)

13、，考察房地產項目投資的盈利水平。 綜合內部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進行比較，判斷項目的盈利能力。3.3.6社會影響分析1）就業(yè)效果分析2）對環(huán)保和生態(tài)平衡的影響分析。 3）對區(qū)域資源配置的影響分析4）對區(qū)域科技進步的影響分析5）對區(qū)域經濟發(fā)展的影響分析6）對減少進口和增加出口的影響分析7）對節(jié)約及合理利用資源的影響分析8）對提高人民物質文化生活及社會福利的影響分析9）對遠景發(fā)展的影響分析。3.3.7影子價格體系1影子價格的含義 影子價格是進行項目國民經濟評價時，計算國民經濟效益與費用的時專用的價格，是指按照一定的原則確

14、定的，能夠反映投入物和產出物真實經濟價值，反映市場供求狀況，反映資源稀缺程度，使得資源得到合理配置的價格。 在進行項目的國民經濟評價時，項目的主要投入和產出物，均需要采用影子價格。2影子價格的確定（1）市場定價物品的影子價格的確定（2）政府調控價格貨物的影子價格（3）特殊投入品的影子價格3.4 房地產項目可行性研究報告的內容3.4.1報告內容1）項目名稱。2）該項目提出的背景。3）承辦單位概況。4）可行性報告編制的依據(jù)。5）項目提出的理由（來由）。6）項目擬建地點。7）項目預期目標。8）項目主要建設條件。9）主要技術經濟指標。10）問題與建議。3.4.2項目投資環(huán)境與市場研究1）投資環(huán)境分析；

15、2）市場供求分析；3）銷售預測；4）營銷策略。3.4.3建設規(guī)模與項目開發(fā)條件1）建設規(guī)模設想比選；2）推薦建設規(guī)模方案；3）項目現(xiàn)狀概況；4）項目建設條件；5）擬建場地條件比選；6）推薦選址方案。3.4.4建設方案比選 1）設計指導思想、創(chuàng)意和設計原則。2）項目總體規(guī)劃方案。 3）建筑方案。建筑藝術與風格、特征與結構、建筑與城市總體協(xié)調情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選。4）主要技術經濟指標。3.4.5節(jié)能節(jié)水措施 1）節(jié)能措施及能耗指標分析。2）節(jié)水措施及水耗指標分析。3.4.6環(huán)境影響評價1）項目建設地環(huán)境狀態(tài)。2）項目實施與運作后對環(huán)境的影響。3）環(huán)境保護措施。4）環(huán)境影響評價

16、專項報告。3.4.7勞動、安全、衛(wèi)生與消防 1）危害因素分析。2）有害物質種類及危害程度等分析。3）安全設施與措施。4）消防設施與措施。5）土石方爆破安全。3.4.8組織機構與人力資源1）組織機構的設立、體系、網(wǎng)絡、管理層次。2）人力資源及其配置。3.4.9項目進度計劃1）建設工期目標。2）項目進度計劃（網(wǎng)絡圖、橫道圖）。3.4.10投資估算與資金籌措計劃:1）投資估；2）編制投資估算表，含總投資匯總表與分年度計劃；3）資金籌措方式與來源；3.4.11財務評價財務評價主要是考核項目的經濟效益，主要包括:1）財務評價基礎資料選??；2）銷售出租收入計算；3）編制財 務評估分類報；3.4.12社會評

17、價1）項目對社會的影響評價；2）社會風險分析；3）評估結論等。3.4.13研究結論與建議 1）結論。2）建議。3.5 項目可行性研究案例案例1某項目可行性研究報告案例2開發(fā)建設洞頭三盤島項目預可行性研究報告第三章 土地使用權的獲取和開發(fā)前期準備【學習目的】 通過本章學習，要求了解我國土地使用制度，熟悉土地使用權獲得的基本途徑和程序，并掌握具體運作規(guī)則，熟悉房地產開發(fā)中拆遷工作程序和安置工作內容及方法，熟悉房地產開發(fā)項目前期準備工作內容，通過實踐掌握房地產開發(fā)前期相關工作流程。4.1 土地的基本概念 說到土地，必然要聯(lián)系到我們生活居住的地球，地球屬太陽系中的一棵行星。它是由50億年前天體演化的產

18、物。土地一般指地球表層的陸地部分，包括內陸水域和灘涂。廣義上看，土地是指陸地及其地表上下空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、巖石、氣候、地質、地貌、生物和水文、水文地質等因素構成的自然綜合體。土地具兩重性，它不僅是資源，而且是資產，是財富。 4.1.1土地的特性1土地的自然特性 （1）土地的不可移動性 （2）質量的差異性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永續(xù)性。2土地的經濟特性（1）供給的稀缺性； （2）可壟斷性；（3）土地利用的多選擇性； （4）效益級差性。4.1.2我國土地資源管理的相關法規(guī)1土地所有制全國國土資源都是社會主義公有制；土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制；

19、土地的全民所有制具體采取的是國家所有制形式；土地的勞動群眾集體所有制；城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地有的屬國家所有，有的屬農民集體所有。 2土地所有權（1）土地所有權的概念；（2）土地所有權的權能：土地所有權的權能有占有權、使用權、收益權、處分權。（3）土地所有權的特征（4）土地所有權的發(fā)生、變更和確認3土地使用權（1）土地使用權的概念（2）土地使用權的特征（3）土地使用權的權能（4）土地使用權的限制4.2 土地使用權的獲取途徑和程序沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場發(fā)析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一

20、步就是獲取土地使用權。4.2.1土地儲備與土地一級開發(fā)土地儲備開發(fā)成本包括：征收、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經政府財政和土地主管部門核準的其他支出。 4.2.2獲取土地1土地使用權劃撥土地使用權劃撥的概念劃撥土地使用權程序申請審批撥地發(fā)證劃撥土地使用權的經營2土地使用權出讓土地使用權的出讓方式包括：（1）協(xié)議出讓（2）招標出讓（3）拍賣出讓（4）掛牌出讓4.2.3 土地使用權轉讓1土地使用權轉讓的概念土地使用權轉讓是指

21、土地使用者將土地使用權再轉移的行為，它既受市場價值規(guī)律的調節(jié)，又受土地所有者的監(jiān)督和控制。在土地使用權有償出讓后，土地使用者經過一定的投資，開發(fā)和經營，將其支配的土地使用權全部或部分再轉移，新的土地使用者要向轉讓者支付一定的轉讓費用。 2地使用權轉讓方式地使用權轉讓方式一般有三種轉讓方式，即出售、交換、贈與。 3土地使用權轉讓條件土地使用權轉讓的基本條件是按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用?？蛇M行轉讓。4土地使用權轉讓程序（1）申請：由用地方向土地出讓方提出土地使用權申請。(2）審批：由國土資源管理部門根據(jù)土地出讓合同及轉讓條件，依法對轉讓申請進行審查，符合轉讓條件

22、的，可以批準轉讓。（3）簽訂轉讓合同：土地轉讓合同是當事人之間就轉讓土地使用權而達成的協(xié)議。依法制定土地使用權轉讓合同，對當事人具有法律效力，雙方必須全面履行合同條款中約定的各自承擔的義務，任何一方不能擅自變更或解除。（4）公證：由城市公證機關對轉讓合同進行公證。（5）登記：土地使用權轉讓雙方憑轉讓合同、公證、認證文件向國土資源管理部門辦理登記過戶手續(xù)，領取土地使用證和房屋產權證。4.2.4土地使用權的出租1土地使用權出租的概念 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用租賃一般是同房屋租賃結合在一起進

23、行的。單純的場地出租行為在整個土地使用權租賃市場中的比例較小。2土地使用權出租條件和程序 （1）哪些情況可以出租 （2）限制條件 （3）出租程序4.2.5 土地使用權抵押1土地使用權抵押 2土地使用權抵押的條件3土地使用權抵押程序 4土地抵押權的滅失 4.3 房地產開發(fā)中的拆遷補償與安置工作4.3.1房屋拆遷概念 取得房屋拆遷許可證的拆遷人,拆除城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋及其附屬物,并對被拆遷房屋所有人進行補償或安置的行為。主要工作內容包括：1）城市危、舊房改造涉及的房屋拆遷。2）城市功能，用地規(guī)劃和空間結構調整涉及的房屋拆遷。3）城市基礎設施拆遷。4）環(huán)境治理如綠化建設、污染治理工程等涉及

24、的房屋拆遷。房屋拆遷的管理體制、法律制度、許可制度。4.3.2房屋拆遷程序1房屋拆遷申請1）經行政主管部門批準的建設項目立項批準2）建設用地規(guī)劃許可證 3）土地有償使用證明4）建設工程規(guī)劃許可證等有效的批準文件2房屋拆遷審批3簽訂拆遷協(xié)議（1）拆遷協(xié)議的主要內容 1）拆遷房屋的坐落地點、面積和用途。2）補償形式。3）補償金額。4）安置用房面積、地點或貨幣安置金額。5）搬遷過渡方式及期限。6）違約責任等。（2）房屋拆遷協(xié)議的特征房屋拆遷協(xié)議的當事人是特定主體，即拆遷人必須是經過有關部門批準的單位或個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人。房屋拆遷協(xié)議簽訂有有相對的強制性以及嚴格的時間

25、限制。4.3.3房屋拆遷的補償1補償對象 ：是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人，而不是使用權人，所有權人既包括公民也包括法人。2補償形式：房屋拆遷補償形式有兩種，即產權調換和作價補償。3拆遷補償標準4特殊情況的房屋拆遷補償4.3.4房屋拆遷的安置1房屋拆遷的安置對象2房屋拆遷安置的形式：（1）貨幣安置（2）實物安置4.4 房地產開發(fā)的前期準備工作房地產發(fā)展商在取得土地使用權，籌集到足夠的項目開發(fā)資金和完成拆遷補償與安置工作后，應抓緊項目招標之前的建設準備工作，即開發(fā)前期的開工準備工作。在這個階段就是要完成為項目施工創(chuàng)造一切必要的外部條件。主要應完成以下工作：（1）首先必須抓緊辦理和完善項目的報建

26、和施工所需的各種批件、證件手續(xù)。（2）完成規(guī)劃設計及建設方案的最后確定。（3）完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設計。（4）準備施工現(xiàn)場進行場地的“三通一平”工作，同時到各主管部門報批和協(xié)調處理。搞好變配電、煤氣、消防、電信、環(huán)保、供水等基礎設施配套工作。 （5）為選擇施工、監(jiān)理單位作好招標的準備工作。4.4.1建筑工程施工許可的基本規(guī)定房地產開發(fā)單位必須在項目立項批準后，工程發(fā)包前，向建設行政主管部門或其授權的部門辦理工程報建登記手續(xù)。未辦理報建登記手續(xù)的工程，不得發(fā)包，不得簽訂工程合同。并在開工前向建設行政主管部門或其授權的部門申請領取建設工程施工許可證。未領取施工許可證的，不得開工。4.4.2申請

27、建筑工程許可證的條件及法律后果1申請建筑工程許可證的條件（1）已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得規(guī)劃許可證；（3）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（4）已經確定建筑施工企業(yè)；（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；（6）有保證工程質量和安全的具體措施；（7）建設資金已經落實；（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2領取建筑工程許可證的法律后果按照國家有關規(guī)定，建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期：延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。第五章 房地

28、產開發(fā)項目的管理【學習目的】 通過本章學習要求掌握房地產開發(fā)項目管理的基本內容，熟悉房地產開發(fā)項目招標管理及合同管理的相關知識，并掌握房地產開發(fā)項目的質量、進度、投資控制的主要內容和方法，熟悉開發(fā)項目竣工驗收管理的主要程序和內容，通過實踐能掌握房地產開發(fā)項目質量驗收的基本環(huán)節(jié)。5.1房地產業(yè)主對開發(fā)項目的管理 一個房地產項目的開發(fā)，參與建設的單位和組織很多，有政府部門參與的宏觀控制和管理，有規(guī)劃勘察設計單位、施工承包商和分包商、工程監(jiān)理單位、材料設備供應商。作為當前實行項目法人負責制的項目業(yè)主，則是開發(fā)建設項目自始至終的參與者，本節(jié)側重介紹項目業(yè)主對項目管理的內容。5.1.1 業(yè)主項目管理概述

29、1涵義2業(yè)主對項目管理的目的3業(yè)主對項目管理的特點和作用5.1.2業(yè)主項目管理的主要任務1項目決策階段的主要任務 2項目準備階段的主要任務3項目實施階段的主要任務 4竣工驗收階段的主要任務5.2房地產開發(fā)項目的招標管理5.2.1招標投標法律制度概述1招標的范圍2招標備案要求3招標方式4招標程序主要步驟5.2.2勘察設計招標投標管理1勘察招標概述 2設計招標概述：3設計招標文件 4設計投標書的評審5.2.3建設工程監(jiān)理招標投標管理1建設工程監(jiān)理招標概述（1）監(jiān)理招標的特點（2）委托監(jiān)理工作的范圍2評標考慮的內容1）投標人的資質等級、規(guī)范的監(jiān)理范圍、主管部門或股東單位、人員綜合情況等。2）監(jiān)理大綱

30、。3）監(jiān)理單位的主要監(jiān)理人員，如總監(jiān)和主要專業(yè)監(jiān)理工程師的情況。4）監(jiān)理組織及監(jiān)理人員的綜合素質5）監(jiān)理單位檢測儀器裝備水平。6）近幾年的監(jiān)理業(yè)績。7）監(jiān)理費報價和費用組成。5.2.4施工招標投標管理1施工招標的特點 2招標文件的編制第一卷投標須知、合同條件及合同格式 第二卷技術規(guī)范第三卷投標文件 第四卷圖紙3評標（1）綜合評標法 （2）評標價法5.3房地產開發(fā)的項目合同管理5.3.1項目合同管理的基本原則1符合法律法規(guī)的原則2平等自愿的原則 3公平原則 4誠實信用原則 5等價有償?shù)脑瓌t5.3.2房地產項目合同體系及其示范文本房地產項目合同文本體系由國家建設部、國家工商總局聯(lián)合頒發(fā)的文本有：建

31、設工程施工合同 建設工程勘察合同文本 建設工程委托監(jiān)理合同文本 建設工程設計合同文本 建設工程造價合同文本委托監(jiān)理合同概述對委托人和監(jiān)理人有約束力的合同除雙方簽署的“合同”協(xié)議外，還包括以下內容：監(jiān)理合同的訂立、雙方的權利要點雙方義務、其他。5.3.5施工合同管理1施工合同的訂立要點、 管理要點2對雙方有約束力的合同文件5.4房地產開發(fā)項目的質量、進度、投資控制5.4.1房地產開發(fā)項目的質量控制1房地產開發(fā)項目的質量特性 2不同階段對工程項目質量的影響 3影響工程質量的因素 4工程質量的特點 5工程質量控制體系 6工程質量控制的原則7工程施工的質量控制要點8施工質量控制的依據(jù) 9現(xiàn)場施工準備的

32、質量控制10作業(yè)技術準備狀態(tài)的控制11施工過程質量控制手段12房地產開發(fā)項目的竣工驗收5.4.2 房地產項目進度控制1進度控制概念2影響進度的因素分析 3進度控制的措施4實施階段進度控制的主要任務5網(wǎng)絡計劃技術 5.4.3房地產項目投資控制1投資控制的目標2投資控制的重點 3投資控制的要點5.5房地產開發(fā)項目環(huán)境管理5.5.1房地產開發(fā)項目對環(huán)境保護的基本要求房地產開發(fā)項目必須滿足有關環(huán)境保護法律法規(guī)的要求，在施工過程中注意環(huán)境保護，對企業(yè)發(fā)展、員工健康和社會文明有重要意義。根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法和中華人民共和國環(huán)境影響評價法的有關規(guī)定，建設工程項目對環(huán)境保護的基本要求。5.5.2現(xiàn)場環(huán)

33、境管理的程序和要求1環(huán)境管理遵循的程序2項目經理部的職責3項目現(xiàn)場管理5.6房地產開發(fā)項目的竣工驗收5.6.1竣工驗收概述1竣工驗收概念2工程驗收的分類3驗收應滿足的條件5.6.2竣工驗收程序1驗收程序2驗收步驟3驗收后的管理5.6.3工程保修 承包人應當在工程竣工驗收之前，應與發(fā)包人簽訂質量保修書，作為合同附件。按照工程質量管理條例規(guī)定，工程質量的最低保修期規(guī)定如下：1）基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生和外墻面的防滲漏為5年。3）供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期。4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修

34、工程為2年；第六章 房地產開發(fā)項目營銷【學習目的】 通過本章的學習，熟悉房地產項目營銷與營銷計劃的有關內容，掌握項目價格策劃的程序、方法和策略，對各種促銷手段和方法有一定的認知，能運用學過的知識分析解決理論和實踐中遇到的基本問題。6.1 房地產項目營銷與營銷計劃6.1.1營銷與促銷 1、營銷不僅包挌產品生產過程之前的市場調研、機會研究、可行性分析、市場定位等經濟活動，還包括產品進入流通領域后的銷售、定價、服務、廣告等經濟活動。 2、促銷，就是對消費者或使用者傳遞產品和企業(yè)信息，把企業(yè)的產品推向市場，向客戶進行報道、宣傳、說明的一系列活動。6.1.2營銷策劃營銷策劃是對營銷活動的全面規(guī)劃，它是項

35、目營銷管理的核心，其主要目的在于制定項目營銷的對策、擬訂項目營銷計劃、促進與保障項目營銷活動的正常進行。營銷策劃的主要內容包括營銷目標、營銷戰(zhàn)術及營銷計劃的確定。6.1.3營銷計劃1計劃概要 2市場營銷現(xiàn)狀分析 3SWOT分析 4營銷目標 5營銷策略 6營銷方案 7預算 8控制6.2 房地產項目價格策劃6.2.1 價格與價格策劃 價格策劃是指為實現(xiàn)一定的營銷目標而協(xié)調處理各種有關價格關系的活動。價格策劃的基本目標就是定價。因而，價格策劃必然包含了定價過程，要運用各種定價方法、定價策略等。但價格策劃不僅包括價格的制定，而是在一定環(huán)境條件下，為實現(xiàn)特定的營銷目標，協(xié)調配合其他因素，經深入構思與選擇

36、，并在實施過程中不斷調整價格戰(zhàn)略和策略的全過程。6.2.2價格策劃程序1環(huán)境研究 2目標確定 3價格測算4方案選擇 5方案實施與調整6.2.3項目定價方法1成本導向定價法2需求導向定價法3競爭導向定價法6.2.4房地產項目定價策略1滲透定價策略2撇脂定價策略 3折扣和折讓定價策略 4差別定價策略 5心理定價策略6.3 項目促銷策劃促銷即促進銷售。促銷是現(xiàn)代營銷的重要一環(huán)，它對銷售起著直接的促進作用。房地產促銷就是通過各種促銷手段，與現(xiàn)實或潛在顧客進行溝通，使他們對于目標物業(yè)從注意到發(fā)生興趣再到產生欲望進而購買的過程。6.3.1廣告廣告是房地產企業(yè)用來直接向消費者傳遞信息的最主要的促銷方式。廣告

37、是一種宣傳方式，是利用各種傳播媒介(標語、圖案、音像等)傳遞信息、樹立形象、推廣商品的宣傳。6.3.2廣告策劃1媒體選擇 2時機的確定 3廣告預算 4文案設計6.3.3售樓書 售樓書是有關物業(yè)的較為詳細的介紹材料。這類材料通常印成精美考究的小冊子。售樓書一般通過簡潔的文字并配以精美的圖片對物業(yè)諸如：位置、環(huán)境、布局、設備、裝修，以及所提供的服務、聯(lián)系人、電話、地址等進行詳盡介紹。在某些重要會議、儀式(如開工、竣工慶典、展銷會場、商務洽談會等)上散發(fā)。6.3.5樓盤正式推出儀式 對于一些大型項目，可借助某些慶典儀式向公眾宣布該物業(yè)正式推入市場的消息。由于慶典儀式場面較大，動員了電臺、電視臺、報紙

38、、雜志等眾多傳播媒介的記者，又邀請了當?shù)卣啄X、知名人士參加，往往會給觀(聽)眾或讀者留下深刻的印象，達到良好的宣傳效果。6.3.6樣板房展示 為了給顧客以更直觀、更真實的感受，很多開發(fā)公司在即將推出的樓盤上設一層或一戶樣板房，進行裝修，配齊家具和必要的裝飾，供客戶參觀，使其真切體會到一種身臨其境的感覺。6.3.7人員推銷1人員推銷的特點2人員推銷的作用3人員推銷的組織形式6.3.8幾種推銷方式比較廣告、人員推銷、樓盤慶典等推銷的特點第七章 房地產開發(fā)項目的資金籌措與風險防范【學習目的】 通過本章學習，要求了解房地產開發(fā)項目資金的運動特征及一些基本概念和基礎理論，掌握房地產項目資金籌措渠道，

39、正確認識項目籌資中的風險，能較熟練地運用所掌握的知識分析和解決房地產經濟中所遇到的資金問題。7.1 房地產開發(fā)項目的資金運作 房地產與金融業(yè)息息相關，它是一個資金高度密集型的行業(yè)。在這一章中，我們將結合房地產開發(fā)的特征來闡述房地產開發(fā)項目資金運作特點，重點介紹資金籌措的途徑、方式，最后探討一下開發(fā)項目籌資中的風險及防范措施。7.1.1房地產開發(fā)資金的運動特征1房地產開發(fā)資金占用量大并且集中 2房地產開發(fā)資金占用時間長、周轉速度慢 3房地產開發(fā)資金運動受區(qū)域影響 7.1.2房地產開發(fā)資金運作中的矛盾1房地產開發(fā)經營數(shù)額巨大性與資金籌措小額性的矛盾 2房地產開發(fā)經營資金的集中性與資金來源分散性的矛

40、盾 3房地產開發(fā)經營資金占用期限長和資金來源期限短的矛盾 4房地產開發(fā)經營資金回收期長和房地產再生產連續(xù)性的矛盾 5房地產位置的固定性、投資長期性與資金要求流動性的矛盾 7.1.3房地產金融與開發(fā)項目融資1房地產金融 2房地產開發(fā)項目籌資 房地產項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產項目融資的特點，是融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。通過為房地產項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產變成可流動的資金，使其進入社會生產流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。7.1.4房地產開發(fā)項目籌集資金

41、的原則1安全性原則 2經濟性原則 3可靠性原則7.2 房地產開發(fā)項目資金籌措的渠道 中國房地產開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內商業(yè)銀行貸款。7.2.1自有資金擁有一定數(shù)額的自有資金，是房地產開發(fā)的前提條件。在房地產業(yè)中，項目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例。 商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35。保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。 7.2.2信貸資金信貸資金是指向銀行或非銀行金融機構借貸的資金。1對金融機構的選擇 2金融

42、機構貸款的方式：房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款；開發(fā)項目貸款；房地產抵押貸款 7.2.3發(fā)行債券1房地產債券概述（1）涵義(2)種類 (3)發(fā)行方式 2政府發(fā)行的房地產債券 3房地產金融機構發(fā)行的房地產金融債券 4房產地企業(yè)債券7.2.4發(fā)行股票股份制房地產開發(fā)企業(yè)在投資開發(fā)房地產項目時，可以通過發(fā)行股票的辦法籌措資金。1房地產股票的涵義及種類 2房地產股票的發(fā)行方式及發(fā)行價格 7.2.5預售或預租 所說的預售（或預租），它是指將尚未建成的樓宇提前出售（或出租），以獲得售樓款或定金，并將其用于開發(fā)項目的建設。實際中預租比較少見，最常見的是預售。 在房地產市場前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機

43、構，對預售樓宇感興趣，因為他們只需先期支付少量定金或預付款，就可以享受到未來一段時間內的房地產增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時樓價15%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率高達12%÷15%×100%80%。7.2.6其他籌資渠道1承包商墊資承建開發(fā)項目 2合作開發(fā) 3利用各類信托基金籌資 4利用企事業(yè)單位的自有資金 73融資方案分析在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。1資金來源可靠性分析 2融資結構分

44、析 3融資成本分析 4融資風險分析 7.4 房地產開發(fā)資金成本與籌資決策7.4.1資金成本 資金成本是指公司為籌措并使用資金而支付的費用，它包括資金籌措成本和資金使用成本兩部分。1 各單項籌資方式的資金成本率：銀行借款、債券籌資、普通股籌資、優(yōu)先股籌資、保留利潤的資金成本率 2綜合資金成本率 7.4.2籌資決策籌資決策就是籌資方案的評價與選擇。無論是公司籌資還是項目籌資，都面臨著若干可供選擇的方案。籌資決策就是運用一些評價指標和評價方法，對這些方案進行綜合性分析，從中優(yōu)選最好的方案。1籌資決策需要考慮的主要因素 2籌資決策步驟7.4.3房地產開發(fā)籌資的步驟和程序1編制資金籌集方案 （1）資金籌

45、集方案的主要內容 （2）資金籌集方案的編制過程2編制開發(fā)資金的流動計劃（1）資金投入計劃內容（2）資金回收計劃 （3）資金流動計劃 3按規(guī)定程序辦理各類貸款手續(xù) 7.5 房地產項目籌資風險分析房地產項目由于開發(fā)周期長、投資量大以及產品的區(qū)域性等特點，因而開發(fā)風險高，在國外被認為是最具風險的行業(yè)之一。7.5.1資金籌集的風險1財務風險涵義與成因 2財務杠桿作用 3資金結構與財務風險 7.5.2資金籌集風險的控制 根據(jù)前面的分析可知，由于取得信息的不完全性及事物發(fā)展的不可控性，使得實際現(xiàn)金流量與預期現(xiàn)金流量出現(xiàn)偏差而發(fā)生財務風險；而財務杠桿作用方向的不確定性則加劇了財務風險的作用程度。因此，控制財

46、務風險，可以從以下三方面考慮：1）針對企業(yè)自身財務狀況，合理編制資金籌集方案，優(yōu)選資金籌集渠道。2）加強債務管理，保持資金流動過程中的收支平衡。3）采取各種措施，分散風險因素。案例某房地產項目開發(fā)資金籌措方案分析（詳見教材）第八章 房地產稅收與保險【學習目的】 通過本章學習要求熟悉我國現(xiàn)行房地產稅和房地產保險的基本內容，了解我國房地產稅的基本政策，稅費對房地產開發(fā)成本及銷售價格的影響。8.1 中國現(xiàn)行房地產稅 稅收是國家或政府憑借政治權力，強制、無償?shù)貐⑴c國民收入分配、取得財政收入的一種工具。稅收具有強制性、無償性和固定性的特征。 中國現(xiàn)行房地產稅有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值

47、稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。8.1.1房產稅 房產稅屬于財產稅類。我國建國以來一直對房產征稅，但名稱有幾次調整。房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。1課稅對象的征稅范圍 2課稅依據(jù) 3稅率 4納稅地點和納稅期限5減稅、免稅 6具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策房產稅具有下列基本特點： 于財產稅，其征稅對象是房產。按年征收、分期繳納。區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產，依照房產余值計算，對于出租的房產，依照房產租金收入計算。稅率全國統(tǒng)一 8.1.2城鎮(zhèn)土地使

48、用稅1納稅人2課稅對象和征稅范圍 3計稅依據(jù) 4適用稅額和應納稅額的計算 5納稅地點和納稅期限 6減稅、免稅 8.1.3 耕地占用稅 耕地占用稅是為了加強土地管理，合理利用土地資源，保護耕地，對占用耕地從事非農業(yè)生產建設的單位和個人征收的一種稅。1納稅人 2稅對象和征稅范圍 3稅率和使用稅額 以縣為單位，人均耕地在1畝及1畝以下的地區(qū)為1050元/m2。人均耕地在12畝（含2畝）的地區(qū)為840元/m2。人均耕地在23畝（含3畝）的地區(qū)為630元/m2。人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為525元/m2。4記稅依據(jù) 5加成征稅6減稅、免稅7納稅環(huán)節(jié)和納稅期限8.1.4 土地增值稅 土地增值稅是對

49、有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物的單位和個人征收的一種稅。開征土地增值稅，是為了利用經濟手段，加強國家對土地收益的調節(jié)力度，維護國家權益，抑制土地投機，引導房地產開發(fā)的健康發(fā)展，并建立規(guī)范化的房地產市場。1納稅人 2征稅范圍 3課稅對象和計稅依據(jù) 4稅率和應納稅額的計算 5扣除項目8.1.5 減稅、免稅1下列情況免征土地增值稅 2征收管理 3其他規(guī)定8.1.6契稅契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅，它具有財產轉移稅的性質。1納稅人 2課稅對象 3稅率 4計稅依據(jù)5納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 6免稅8.1.7相關稅收1固定資產投資方向調節(jié)

50、稅 固定資產投資方向調節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產投資的各種資金征收的一種稅。2營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加3企業(yè)所得稅4外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅5個人所得稅 6印花稅8.2 房地產稅費的有關政策及其影響8.2.1 房地產有關稅費的優(yōu)惠政策1享受優(yōu)惠政策的普通住房標準2個人轉讓住房的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅優(yōu)惠政策3個人出售住房所得稅優(yōu)惠政策 4住房租賃稅收優(yōu)惠政策8.2.2 稅費對房地產開發(fā)成本及銷售價格的影響1稅費對總開發(fā)成本的影響據(jù)國家建設部房地產業(yè)司的資料估計，各種稅費占商品房成本的大致比重見表8-1： 北京市大型居住項目總開發(fā)成本構成情況，見表8-2。商品房價格主要由七部

51、分構成，見表8-3 8.2.3 合理稅費的調控措施 包括土地費用在內的各種稅費對住宅總開發(fā)成本、銷售價格影響較大的項目依次為土地費用（約30%），稅收（約10%），其他各種合理和不合理費用（10%20%）。要規(guī)范房地產市場，合理負擔稅費，才能使住宅價格納入正常軌道，使住宅生產和消費正常運行。為此，國家和各級政府應對商品住宅開發(fā)建設中的稅費進行必要合理的調控。1降低地價2合理分攤城市基礎設施和公用設施費用3降低或減免契稅、固定資產投資方向調節(jié)稅4取消不合理收費8.3 房地產保險8.3.1 房地產保險概述1房地產保險的概念2保險的基本原則3房地產保險的類別（1）房地產業(yè)中的財產保險 （2）房地產業(yè)

52、中的責任保險 （3）房地產業(yè)中的信用保證保險 （4）房地產業(yè)中的人身保險 8.3.2 我國的住房信貸保險1概述 2住房信貸保險的種類 3住房消費信貸保證保險 4消費信貸住房財產保險 5消費信貸住房綜合保險 6住房定期人壽保險 7運行模式 第九章 物業(yè)管理【學習目的】 通過本章學習，要求了解物業(yè)經營收入、費用類型及其確定方式，了解我國物業(yè)管理的發(fā)展方向；熟悉物業(yè)及物業(yè)管理的概念，收益性物業(yè)管理的特性與原則，物業(yè)管理機構的設置；掌握物業(yè)管理的內容。9.1 物業(yè)管理概述1物業(yè)的概念：(1)概念：指建筑物及其附屬設備、設施和相關場地。 (2)物業(yè)的特性：1）固定性 2）耐久性 3）多樣性 4）高值性

53、2物業(yè)管理的概念 9.1.2物業(yè)管理的意義是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發(fā)展到一定程度，為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式。 1）從財富積累的角度看，良好的物業(yè)管理能延長物業(yè)的經濟使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。 2）從經營效果來看，良好的物業(yè)管理能增強社會信任感和投資者信心。 3）從社會影響角度來看，物業(yè)管理能促進人居環(huán)境的改善。 9.1.3收益性物業(yè)管理的特性與原則概念：指以經營性房地產為主體對象的物業(yè)管理，它普遍存在于酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房貨倉以及商品住宅的管理中。1收益性物業(yè)管理的特性 （1）所轄物業(yè)以商品的形式存在 （2）是一種創(chuàng)造性的活動 （3）屬于服務性行業(yè)，要寓管理于服務之中（4）所提供的服務具有緊迫的時間性 （5）是綜合性的統(tǒng)一管理 （6）具有極大的社會作用 2收益性物業(yè)管理的原則 （1）綜合管理的原則 （2）經濟效益和社會效益并重的原則 （3）社會化原則 （4）專業(yè)管理與民主管理相結合的原則 9.2 物業(yè)管理機構