房貸問題作業(yè)(共4頁)

1、值得進一步思考的問題有： (1) 在前面的案例分析中只考慮了浮動利率這一利率方式，如果借款人在申請貸款時同時面對固定利率、浮動利率兩種選擇，在以下四種情況下他該如何抉擇選擇哪種還款方式? 假設貸款10萬元，還款期限為5年，固定利率為6.5，浮動利率為6。 情況一：在貸款期內利率沒有發(fā)生變動。 情況二：利率每年上調0.09。 情況三：第2年利率上調0.4，后3年不變。情況四：如果第2年利率上調1，第3年下調0.6，后兩年不變。情況一：在貸款期內利率沒有發(fā)生變動。等額本息還款法：R=Pn*i/1-(1+i)(-n)=100000*(6.5%/12)/1-(1+6.5%/12)(-60)=1956.

2、61還款總額=1956.61*60=117396.60元等額本金還款法：每月償還本金為100000/60=1666.67還款總額=1666.67*(6.5%/12)*(60+59+1)+100000=116520.87117396.60>116520.87所以選擇等額本金還款法。情況二：利率每年上調0.09。等額本息還款法:R=100000*(6%+6.09%+6.18%+6.27%+6.36%)/60/1-(1+6%/12)(-12)* (1+6.09%/12)(-12) *(1+6.18%/12)(-12)* (1+6.27%/12)(-12)* (1+6.36%/12)(-12)=

3、1941.66還款總額=116499.60等額本金還款法：償還完所有房貸后一共償還的金額=100000/12*6%/12+6.09%/12+6.18%/12+6.27%/12+6.36%/12*(12+11+1)+100000=113487.50116499.60>113487.50所以選等額本金還款法情況三：第2年利率上調0.4，后3年不變。等額本息還款法:R=100000*(6%/12+6.4%/12*4)/5/1-(1+6%/12)(-12)* (1+6.4%/12)(-48)=1948.20總還款額=116892.00等額本金還款法：第一年償還完所有房貸后一共償還的金額=1000

4、00/48*6%/12*(12+11+1)+ 6.4%/12*(48+47+1)+100000=101000后四年償還完所有房貸后一共償還的金額=100000/12*6.4%/12*(48+47+1)+100000=42666.67總還款額=101000+42666.67=143666.67所以用等額本息還款法。1176情況四：如果第2年利率上調1，第3年下調0.6，后兩年不變。等額本息還款法:第一年每月還款額=100000*6%/12*(1+6%/12)12/(1+6%/12)12-1=8606.6446 第一年共還款=8606.6446*12=103279.7355 第二年每月還款額=10

5、0000*7%/12*(1+7%/12)12/(1+7%/12)12-1=8580.28 第二年共還款=8580.28*12=102963.37 后三年每月還款額=100000*6.4%/12*(1+6.4%/12)36/(1+6.4%/12)36-1= 3060.35 后三年共還款=3060.35*36=102963.37 總還款額=103279.74+102963.37+102963.37=309206.48 等額本金還款法 第一年償還完所有房貸后一共償還的金額=100000/12*6%/12*(12+11+1)+100000=101000 第二年償還完所有房貸后一共償還的金額=10000

6、0/12*7%/12*(12+11+1)+100000=101166.67 后三年償還完所有房貸后一共償還的金額=100000/12*6.4%/12*(36+35+1)+100000= 103200 總還款額=101000+101166.67+103200=305366.67所以選等額本金還款法 (2) 如果借款人準備提前還款，試分析以下四種提前還款方式對借款人的現金流量分布的影響。假設貸款50萬元，還款期限為10年，采用等額本息還款法，貸款利率為6(浮動利率)，前4年利率均保持不變，第5年利率上升了1.5，于是借款人準備在第5年年末提前還款，以減少利率上升帶來的損失。方式一：一次性提前還貸。

7、方式二：提前歸還10萬元本金，剩下的部分月供不變，將還款期限縮短。 方式三：提前歸還10萬元本金，剩下的部分減少月供，還款期限不變。 方式四：提前歸還10萬元本金，剩下的部分還款期延長為6年，減少月供。方式一：設貸款總額為Y，貸款期數為n，貸款周期利率為i，則：根據上面的計算公式，可以得出以下結果： 500000*6%/12*（1+6%/12）120前四年每月還款額= - （1+6%/12）120-1 =5551.02（元）前四年共還款=5551.02*48=266449.10（元）剩余還款額=500000-266449.10=233550.90（元）剩余一次性提前還貸須還=233550.90

8、*（1+7.5%）=251067.22（元）五年共還款=266449.10+251067.22=517516.32（元） 利息=17516.32（元）借款人四年后償還了大約一半的本金，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。借款人可以把多余的資金投入到基金、股票或其他投資產品中賺取收益。方式二：根據方式一得知四年后還須還款=233550.90（元） 已知已提前歸還了10萬元，則剩余133550.90元 133550.90/5551.02=24（月） 即再有兩年還完借款人有穩(wěn)定的收入可以支付月供且并沒有其他投資項目，此還款方式較好。方式三：由方式一得剩余還款還要133550.90元 10年內還清，剩下五年內每月還=133550.90/60=222