萬科集團存貨核算規(guī)范

1、1 目的：為加強存貨管理，規(guī)范集團存貨核算，便于對集團存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析及披露，依據(jù)企業(yè)會計制度、公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定等規(guī)定，制定本辦法。2 范圍：適用于集團內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營企業(yè)及受托經(jīng)營企業(yè)。3 職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各公司負(fù)責(zé)具體實施，并對實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。4 方法與過程控制4.1 存貨的分類4.1.1集團內(nèi)地產(chǎn)及物業(yè)公司的存貨分類情況見下表：公司類別存貨類別說 明會 計 科 目核算要求地產(chǎn)公司擬開發(fā)土地購入的、尚未動工但已決定將之發(fā)展為

2、出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本擬開發(fā)土地（核算項目）開發(fā)間接費存貨跌價準(zhǔn)備在核算項目的項目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實際情況進行調(diào)整。在建開發(fā)產(chǎn)品已開工但尚未辦理竣工驗收手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”核算項目）完工開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗收手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位等完工開發(fā)產(chǎn)品按可售建筑面積采用數(shù)量金額核算。無建筑單體的車位應(yīng)按個數(shù)采用數(shù)量金額核算。出租開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗收手續(xù)、用于出租或自我經(jīng)營的物業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品攤銷物業(yè)公司物業(yè)工程承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支出。對業(yè)主委員會、開發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商

3、業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內(nèi)。物業(yè)工程原材料各物業(yè)管理處為物業(yè)管理需要購入的各種材料原材料應(yīng)采用數(shù)量金額核算地產(chǎn)及物業(yè)公司低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的各種用具物品，如工具等低值易耗品4.1.2 集團內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會計科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點自行設(shè)置。4.2 各類存貨的核算4.2.1 擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.1.1 科目設(shè)置 “開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本，其明細(xì)設(shè)置參見下表：一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按各成本、費用項目再進行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見萬科集團房地產(chǎn)開

4、發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)） 各成本核算對象 成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費各成本核算對象主體建筑工程費各成本核算對象主體安裝工程費各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費各成本核算對象園林環(huán)境工程費各成本核算對象配套設(shè)施費各成本核算對象開發(fā)間接費各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按各成本、費用項目再進行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)）定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費其他上述成本核算對象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見下圖： ××項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 &#

5、183;······ ······· 擬開發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀颈疽?guī)范將主要詳細(xì)闡述“開發(fā)成本土地獲得價款”中地價款的核算方法，“開發(fā)成本”其他明細(xì)科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)?！伴_發(fā)間接費”是核算房地產(chǎn)成本的過渡性科目，用于歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。期末，“開發(fā)間接費”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費”科目。該科目期末

6、無余額。其具體核算方法，詳見萬科集團費用核算規(guī)范。4.2.1.2 核算說明A、擬開發(fā)土地 “開發(fā)成本”科目的“擬開發(fā)土地”核算項目余額即為擬開發(fā)土地的實際成本，其具體內(nèi)容包括：總體未開工項目的地價款和前期費用；分期開發(fā)的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。訂立正式合同前支付的誠意金等記入“預(yù)付帳款”科目，不在本項目核算，待簽定正式合同后再轉(zhuǎn)入本項目。房地產(chǎn)項目開工前支付的款項，記入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開發(fā)土地”核算項目下。項目整體開發(fā)時，應(yīng)將擬開發(fā)土地的實際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品” 類中；項目分期開發(fā)時，應(yīng)將“擬開發(fā)土地”中開工部分對應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中。其中

7、，土地獲得價款的轉(zhuǎn)出金額按當(dāng)期開工面積對應(yīng)的合同金額（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)），作分錄如下：借：開發(fā)成本土地獲得價款在建×期 貸：開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地“開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地”的科目余額可以在貸方，該貸方余額表示在建部分尚未支付的土地獲得價款；轉(zhuǎn)入在建后再支付土地獲得價款，記入“開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地”的借方； 前期費用可比照土地獲得價款進行處理。B、在建開發(fā)產(chǎn)品“開發(fā)成本”科目余額減去“擬開發(fā)土地”的成本，即為“在建開發(fā)產(chǎn)品”的實際成本。項目辦理竣工驗收手續(xù)后，應(yīng)將其成本從“在建開發(fā)產(chǎn)品”類轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”類，其中土地獲

8、得價款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開發(fā)產(chǎn)品”的地價款金額乘以當(dāng)期完工部分面積占已轉(zhuǎn)入在建部分面積的比例（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)），作分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本土地獲得價款在建×期其它成本、費用項目按成本核算指導(dǎo)進行處理。4.2.2 完工開發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.2.1科目設(shè)置 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開發(fā)產(chǎn)品類存貨的庫存實際成本。科目的明細(xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目三級科目核算項目完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫、其他4.2.2.2 核算說明A、項目辦理完竣工驗收手續(xù)后，按開發(fā)項目的功能和用途，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工

9、開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。B、完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項目，以便于簡化明細(xì)會計科目及匯總統(tǒng)計本單位住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫等的總數(shù)額。C、車庫及車位應(yīng)通過“車位與車庫”核算項目單獨反映，其中獨立車庫按實際成本與預(yù)期售價孰低核算；架空層及地下車位按預(yù)期售價的50保留成本。本規(guī)范下發(fā)前按高于此標(biāo)準(zhǔn)保留成本的車位轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目的“車庫與車位”核算項目中核算。D、為避免產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開發(fā)項目中，只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租或者可以出租或出售但無明確的贏利計劃、經(jīng)營價值較低的配套資產(chǎn)，如會所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校、幼兒園等，不應(yīng)再保留成本，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本；本

10、規(guī)范下發(fā)前帳面留存的此類配套資產(chǎn)轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目的“其他”核算項目中核算。以上配套資產(chǎn)完工時，各單位應(yīng)編制配套資產(chǎn)清單并記錄產(chǎn)權(quán)情況，以備查驗，并在物業(yè)公司進場后，一并移交給物業(yè)公司經(jīng)營管理。E、完工開發(fā)產(chǎn)品對外出售時，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時，按售價記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，按其帳面價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“完工開發(fā)產(chǎn)品×項目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項目。F、完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租時，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”類中。4.2.3 出租開發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.3.1 科目設(shè)置 “出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品類存貨的原值；“出租開發(fā)

11、產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的累計攤銷?？颇康脑O(shè)置明細(xì)如下：一級科目二級科目三級科目核算項目出租開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車位與車庫、其他出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷4.2.3.2 核算說明A、各單位應(yīng)于確定完工開發(fā)產(chǎn)品的出租用途并簽定出租合同、協(xié)議且租期為一年以上時，按開發(fā)項目的功能，將其由“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。除對外出售以及一年內(nèi)不計劃再次出租的開發(fā)產(chǎn)品外，已確認(rèn)的“出租開發(fā)產(chǎn)品”不得隨意轉(zhuǎn)出。 本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產(chǎn)，在本科目核算。B、“出租開發(fā)產(chǎn)品”及“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”各明細(xì)科目及核算項目的核算要求，與“

12、完工開發(fā)產(chǎn)品”科目相同。C、出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按一定年限進行攤銷，其攤銷金額在“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算。 住宅出租一般不計提攤銷；本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產(chǎn)，繼續(xù)按12.5年的期限進行攤銷；出租的商鋪、寫字樓、獨立車庫及本規(guī)范下發(fā)后完工的車位，參照集團固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預(yù)留殘值標(biāo)準(zhǔn)進行攤銷。各類資產(chǎn)均應(yīng)在轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”當(dāng)月，按月進行直線攤銷，分錄如下： 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：開發(fā)產(chǎn)品攤銷×項目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）D、出租開發(fā)產(chǎn)品的修理費用記入“其他業(yè)務(wù)支出”科目。 收到租金收入時，計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 出租開發(fā)產(chǎn)品對外出售，應(yīng)于銷售實

13、現(xiàn)時，按售價記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，按其攤余價值借記 “主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租開發(fā)產(chǎn)品的累計攤銷，借記“開發(fā)產(chǎn)品攤銷×項目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下的相應(yīng)核算項目，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品×項目×期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項目。4.2.4 原材料的核算4.2.4.1 科目設(shè)置“原材料”科目核算物業(yè)管理處庫存材料的實際成本，其按材料的用途或大類設(shè)置明細(xì)科目。4.2.4.2 核算說明A、 “原材料”科目的借方核算原材料采購的實際成本；貸方核算原材料領(lǐng)用的實際成本；余額為在庫原材料成本。B、 領(lǐng)用原材料時

14、，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“物業(yè)工程”等科目，貸記“原材料”。4.2.5 低值易耗品的核算4.2.5.1 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按領(lǐng)用的部門或用途下設(shè)明細(xì)會計科目。4.2.5.2對低值易耗品采用一次攤銷的方法，即在領(lǐng)用時將其全部價值攤?cè)胗嘘P(guān)的成本費用。 物業(yè)管理處低值易耗品的攤銷價值全部計入“主營業(yè)務(wù)成本”科目；物業(yè)公司低值易耗品的攤銷記入“管理費用”科目。4.2.6 物業(yè)工程的核算4.2.6.1 物業(yè)公司對外承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支出在“物業(yè)工程”科目核算。該科目按工程項目設(shè)置明細(xì)賬。4.2.6.2 企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項支出，

15、借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或開發(fā)商、業(yè)主簽證確認(rèn)后進行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)大修成本”科目，貸記本科目。4.3 存貨的期末計價 季度、中期期未或年度終了，各公司應(yīng)對存貨進行全面清查，如由于存貨毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，使存貨的成本高于可變現(xiàn)凈值，應(yīng)按其高于部分，計提存貨跌價準(zhǔn)備，借記“管理費用存貨跌價損失”科目，貸記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目。對于地產(chǎn)存貨或物業(yè)工程，應(yīng)按單個存貨項目，比較成本與可變現(xiàn)凈值，從而計提存貨跌價準(zhǔn)備；對于數(shù)量繁多、單價較低的原材料、低值