基礎—07標地

1、標地標地版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴格保密的。 1.手機靜音或關機;2.不能交頭接耳;3.不能遲到;4.未經(jīng)許可不能接電話;5.未經(jīng)許可不能中途離場; 以上每項違反個人10個俯臥撐，女士10個起立下蹲！會場紀律會場紀律本報告是嚴格保密的。 大家來談談你們心目中的標地是什么？大家來談談你們心目中的標地是什么？本報告是嚴格保密的。 標地（地塊）的三部曲標地（地塊）的三部曲WhatWhat什么是標地什么是標地WhyWhy為什么要標

2、地為什么要標地HowHow什么是標地什么是標地本報告是嚴格保密的。 什么是標地什么是標地標地是項目為了獲取有關地塊的第一手數(shù)據(jù)資料，而針對項目所在地塊環(huán)境進行的實地調(diào)研過程，并通過后期對數(shù)據(jù)的匯總分析整理得出項目開發(fā)的資源優(yōu)勢和機會點。地塊查勘的內(nèi)容主要包括：地塊查勘的內(nèi)容主要包括：1、區(qū)域氣候環(huán)境2、區(qū)位交通條件3、土地性質(zhì)4、資源現(xiàn)狀5、周邊配套設施調(diào)查本報告是嚴格保密的。 為什么進行標地為什么進行標地主要原因主要原因1、把現(xiàn)代帶回家！2、要形成對項目發(fā)展的初步判斷和感性認識；3、系統(tǒng)的基礎資料是所有研究工作開展的基礎，如果該部分資料不充分詳實，將直接影響后期項目研究的全部結(jié)果；本報告是嚴

3、格保密的。 如何進行標地如何進行標地1 1、前期計劃準備、前期計劃準備n盡可能獲取基礎資料文獻（年鑒、市志、交通圖、地塊紅線圖、現(xiàn)狀圖等）n確定調(diào)研內(nèi)容n配備調(diào)研人員（兩兩一組、分頭進行）n安排調(diào)研時間2 2、現(xiàn)場實際查勘、現(xiàn)場實際查勘n現(xiàn)場情況摸點考證n拍攝關鍵點照片n原住居民訪談3 3、后期匯總分析、后期匯總分析本報告是嚴格保密的。 標地需要關注的重要指標標地需要關注的重要指標本報告是嚴格保密的。 一般而言，一般而言，住宅標地住宅標地需要考慮的重點要素包括需要考慮的重點要素包括考核要素指標區(qū)域考察因素距市級商業(yè)中心距離距區(qū)域商業(yè)中心距離區(qū)域公共設施便利程度（公園、圖書館）距火車站距離區(qū)域內(nèi)

4、文體設施方便度區(qū)域公交便利程度區(qū)域周邊道路周圍土地利用情況地塊考察因素建筑容積率建筑物采光及朝向宗地自然條件宗地自染危害程度距公交站距離宗地臨路條件宗地寬度宗地面積規(guī)劃土地用途供水、電、氣、熱及排水本報告是嚴格保密的。 基于價值評估的開發(fā)評價體系基于價值評估的開發(fā)評價體系（商業(yè)用地）（商業(yè)用地）考核要素指標區(qū)域考察因素街道等級中心職能總數(shù)中心公交車流量中心距火車站距離中心距港口距離中心距機場距離人口密度或人流量區(qū)域交通管制地塊考察因素距離區(qū)域中心點距離容積率宗地地質(zhì)條件自然危害程度距交通點距離宗地臨街寬度宗地進深宗地面積本報告是嚴格保密的。 標地的重要工作標地的重要工作本報告是嚴格保密的。 上

5、知天文地理上知天文地理了解一個地區(qū)的溫度、降水的峰值大小，變化區(qū)間；對項目定位類型選了解一個地區(qū)的溫度、降水的峰值大小，變化區(qū)間；對項目定位類型選擇有基礎指導作用，擇有基礎指導作用，例：巽寮灣雖然地處海濱城市，但有淡旺季之分，例：巽寮灣雖然地處海濱城市，但有淡旺季之分，故此他很難成為全年性海濱城市故此他很難成為全年性海濱城市本報告是嚴格保密的。 了解區(qū)域風向、風速、頻率的基本情況，有利于指導未來物業(yè)了解區(qū)域風向、風速、頻率的基本情況，有利于指導未來物業(yè)類型排布類型排布p南京市位于北緯3203，東經(jīng)11847，地處長江三角洲，距入?？?80公里，是我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的

6、交京滬鐵路的交匯點匯點，素有“東南門戶，南北咽喉東南門戶，南北咽喉” 之稱。p南京屬北亞熱帶季風氣候區(qū)北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，日照充分，雨量充沛。氣候溫和濕潤，年均氣溫17.8，日照1686.5小時，降水量1034毫米。南京建筑排布：南京建筑排布：東南東南 南南 西南西南 東東 西西 北北本報告是嚴格保密的。 重要道路情況重要道路情況東西向：東西向：龍城大道懷德路延陵路中吳大道312國道人民路延政路滆湖路武南路下知交通環(huán)境下知交通環(huán)境本報告是嚴格保密的。 重要道路情況重要道路情況南北向：南北向：龍江路長江路通江路懷德北路勞動西路蘭陵路和平路麗華路本報告是嚴格保密的。 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)南大街商

7、圈南大街商圈本報告是嚴格保密的。 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)樂購超市樂購超市本報告是嚴格保密的。 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)酒吧街酒吧街本報告是嚴格保密的。 項目地塊周邊配套項目地塊周邊配套和平路和平路蘭陵路蘭陵路麗華路麗華路中吳大道中吳大道光華路光華路勞動路勞動路宗地宗地新運河新運河醫(yī)療配套醫(yī)療配套 商業(yè)配套商業(yè)配套教育配套教育配套文化休閑文化休閑土地土地屬性屬性描描 述述配配套套設設施施商商業(yè)業(yè)配配套套項目周邊擁有歐尚、華潤蘇項目周邊擁有歐尚、華潤蘇果、樂購三個大型超市，和果、樂購三個大型超市，和平平/ /清涼清涼/ /麗華等農(nóng)貿(mào)市場，麗華等農(nóng)貿(mào)市場，以及大量業(yè)態(tài)豐富價格低廉以及大量業(yè)態(tài)豐富價格低廉的沿街商業(yè)。的沿街

8、商業(yè)。教教育育文文化化常州八中常州八中醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生項目周邊擁有三級醫(yī)院項目周邊擁有三級醫(yī)院“常常州第三人民醫(yī)院州第三人民醫(yī)院”以及以及“中中醫(yī)院南院醫(yī)院南院”，可以滿足一般，可以滿足一般性醫(yī)療服務需求。性醫(yī)療服務需求。文文化化休休閑閑一些小型網(wǎng)吧，電子游戲室一些小型網(wǎng)吧，電子游戲室本報告是嚴格保密的。 不利因素不利因素萬科金域緹香萬科金域緹香本報告是嚴格保密的。 不利因素不利因素新城科技園區(qū)距離項目約45米高壓線距離項目約45米金沙高爾夫練習場距離項目30米，可能存在燈光、噪音等影響市政代征綠地 距離項目約10米為政府規(guī)劃綠 化用地，具體規(guī)劃以政府最終審批意見為準。幼兒園 距離項目約15米

9、明基醫(yī)院 距離項目約350米本報告是嚴格保密的。 n明確規(guī)劃范圍邊界、地形大小、地形現(xiàn)狀明確規(guī)劃范圍邊界、地形大小、地形現(xiàn)狀本報告是嚴格保密的。 明確土地現(xiàn)有利用情況、土地權(quán)屬關系、使用年限、分布及面積明確土地現(xiàn)有利用情況、土地權(quán)屬關系、使用年限、分布及面積本報告是嚴格保密的。 掌握地形坡度分布狀況，為進一步選擇可建設用地提供科學的掌握地形坡度分布狀況，為進一步選擇可建設用地提供科學的依據(jù)依據(jù)本報告是嚴格保密的。 n明確區(qū)域內(nèi)人口的分布情況和變化情況明確區(qū)域內(nèi)人口的分布情況和變化情況本報告是嚴格保密的。 以旅游項目為例，要對區(qū)域內(nèi)的特殊資源進行系統(tǒng)的查勘以旅游項目為例，要對區(qū)域內(nèi)的特殊資源進行

10、系統(tǒng)的查勘本報告是嚴格保密的。 項目實施過程中存在許多不確定的因素影響項目的開發(fā)設計，必須在實地調(diào)項目實施過程中存在許多不確定的因素影響項目的開發(fā)設計，必須在實地調(diào)研中引起重視，對整體的影響程度進行合理評估研中引起重視，對整體的影響程度進行合理評估n影響開發(fā)的因素：n1. 高壓線、變電站n2. 污水河、垃圾填埋場n3. 墓地、火葬場n4. 動植物保護區(qū)、飼養(yǎng)基地n5. 生態(tài)保護控制線n6. 山脊線對高度控制范圍n7. 快速交通的噪音污染范圍n本報告是嚴格保密的。 互動環(huán)節(jié)互動環(huán)節(jié)如何標地，分組如何標地，分組每個小組每個小組1010分鐘內(nèi)就自己所在樓盤分鐘內(nèi)就自己所在樓盤情況做簡單介紹情況做簡單

11、介紹本報告是嚴格保密的。 n考察工具要提前準備n1 1、照相機、地圖、筆記本、錄音筆、合適的交通工具、必要時的向?qū)?、指南、照相機、地圖、筆記本、錄音筆、合適的交通工具、必要時的向?qū)А⒅改厢槪ɑ驇е羔樀氖直恚?、標尺、手機、盡可能多的攜帶電池；針（或帶指針的手表）、標尺、手機、盡可能多的攜帶電池；n2 2、大規(guī)模土地區(qū)域調(diào)研，要注意保護自身安全，牛仔褲、登山鞋、太陽帽、大規(guī)模土地區(qū)域調(diào)研，要注意保護自身安全，牛仔褲、登山鞋、太陽帽、防曬霜、風油精都是必不可少的個人用品；防曬霜、風油精都是必不可少的個人用品；n3 3、成熟地塊調(diào)研要注意著裝與環(huán)境的協(xié)調(diào)某些情況可能正裝更合適；、成熟地塊調(diào)研要注意著裝與環(huán)境的協(xié)調(diào)某些情況可能正裝更合適；n4 4、照片拍攝、照片拍攝n按照時間在地圖上進行標注停留地點n 選定固定地點進行環(huán)排、連排n 盡量選擇制高點觀察整個地塊概貌n避免個人單獨行動n標地工作的小技巧標地工作的小技巧本報