CLEAR品牌英地農(nóng)科路項(xiàng)目提案PPT課件

1、第1頁/共182頁第2頁/共182頁第3頁/共182頁市場概況第4頁/共182頁萬平方米鄭州房地產(chǎn)市場分析萬平方米09年4月商品房投放對(duì)比2009年4月份全市商品房投放量有所回升，共計(jì)投放商品房萬平方米，同比下降12.8%，環(huán)比上升402% 。商品房成交量為萬平方米，同比上升81.6%，環(huán)比下降2.1%。1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月1、目前市場成交量的主力是市場目前存量、在售項(xiàng)目開始加推后續(xù)產(chǎn)07年 08年 09年 品，而新項(xiàng)目的投放量比較小。2、成交量達(dá)到萬平方米，市場仍在高點(diǎn)維持。備注：自2001年-2009年3月份，鄭州市商品房09年4月商品房成交對(duì)比累計(jì)

2、存量為579萬平方米。2008年全年銷售量為萬平方米。1月 2月 3月 4月 5月 6月07年 08年 09年 7月 8月 9月 10月 11月 12月第5頁/共182頁4746鄭州房地產(chǎn)市場分析元/平方米500048004440 44674600440047644457商品房成交均價(jià)48984492459748014573420040004264 43804150427442334366380036003400320030001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年 44404380476441504492489842744233459748014366457309年 4

3、2644467445747462009年4月份，商品房成交均價(jià)為4746元/平方米，環(huán)比上漲6.5%，同比上漲14.4%。第6頁/共182頁鄭州房地產(chǎn)市場分析2009年4月商品房月度成交結(jié)構(gòu)類別/用途金額面積套數(shù)均價(jià)套均面積套均總價(jià)成套住宅3785088585855468922844259341商業(yè)服務(wù)594916173764914537778169131辦公22020027636283225606916198其它289769617372616686711總計(jì)46031027309699789932474698462009年4月份，鄭州市商品房共成交萬平方米，成交9932套，成交均價(jià)為4746

4、元/平方米，其中成套住宅的成交比例占92.9%的比例，商業(yè)服務(wù)占4.6%的比例（以套數(shù)為計(jì)算基礎(chǔ)）。第7頁/共182頁鄭州房地產(chǎn)市場分析2009年4月份商品住宅共投放萬，同比下降0.19%，環(huán)比上升394%；住宅成交面積萬，同比萬平方米09年4月住宅投放對(duì)比上升78.7%，環(huán)比上升1.4%。1、連續(xù)兩個(gè)月的成交量繼續(xù)放大，客戶雖然仍然置業(yè)謹(jǐn)慎，但有需求的消費(fèi)者不再等待，潛在需求向直接成交轉(zhuǎn)換。2、在售項(xiàng)目近期都在加推后續(xù)產(chǎn)品，投放量增加，同時(shí)部分新投放產(chǎn)品的部分項(xiàng)目集中簽約的帶動(dòng)作用。3、開發(fā)商對(duì)未來市場預(yù)期的不確1月08年 09年 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月定，仍采取“走量

5、優(yōu)先”的策略，價(jià)格上調(diào)不明顯，促銷力度依然較大。4、從往年的成交結(jié)構(gòu)上看，本月是年度成交的黃金月。綜合各方面的因素影響，本月成萬平方米09年4月住宅成交對(duì)比交量依然維持較高的水平。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年 09年 第8頁/共182頁鄭州房地產(chǎn)市場分析元/平方米4500住宅成交均價(jià)4400435544254386430042004270417541004000390039084044390540823915 39014070380037713823379738023700360035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年 377138

6、23404437973905438638024082391539014070417509年 39084355427044252009年4月份住宅成交均價(jià)為4425元/，同比上升16.5%，環(huán)比上升3.6%。本月成交的政策性用房和定向開發(fā)房的比例較小，這些低價(jià)項(xiàng)目對(duì)于生市場均價(jià)沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，所以造成了均價(jià)上升。拋開這些影響，成交均價(jià)近幾個(gè)月較為穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)波動(dòng)。第9頁/共182頁區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目狀況項(xiàng)目規(guī)模建筑形態(tài)住宅戶型均價(jià)（元/平米）非常SOHO綠洲云頂51561131509高層A號(hào)樓25層，B號(hào)樓19層5棟高層2棟33層；2棟32層；1棟31層一室的35.3841.02兩室兩廳68.948

7、3.64兩室兩廳8094.59三房兩廳131.74151.83四室兩廳171.21元/m2元/m2一室一廳50.09 83.04 羅馬假日68888 7棟高層 （33層）兩室兩廳70.42 110.75 三室兩廳143.32 152.7 元/m2復(fù)式327.79 334 （）多層（5層）（）小高層（19層）復(fù)式202.42 307.84 陽光新城2期216543(17.18.19.20)小高層（17層）25號(hào)樓高層（29層）四室兩廳165.66 195.65 三室兩廳149.98 153.42 元/m222號(hào)樓高層（32層）兩室二廳109.6 21號(hào)樓高層（33層）一室住宅23.7 24.43

8、 思達(dá)數(shù)碼國際公寓144291高層（32層）一室一廳40.9 40.14 一室二廳38.76 元/m2兩室二廳58.19 71.14 名門國際君悅城1115391-4層為商業(yè)6-32層為小戶型及公寓全高層（33層）一室住宅23.86 33.66 一室一廳41.23 54.96 兩室兩廳66.43 78.83 兩室兩廳50 67 三房兩廳105 116 元/m2元/m25250元/ m2第10頁/共182頁區(qū)域內(nèi)市場個(gè)案分析非常SOHO總套數(shù)：844套4月銷售統(tǒng)計(jì):已售均價(jià)： 元/已售套數(shù)：280套銷售套(間)數(shù)：54套銷售房屋平均價(jià)： 元/該項(xiàng)目近階段銷售情況良好，一來是最新的銷售政策優(yōu)惠刺激

9、，再者打開了原本封存的15樓以下的房源，加之行業(yè)近期大環(huán)境有所轉(zhuǎn)變之前意向客戶觀望態(tài)度有所打消。該項(xiàng)目主戶型第11頁/共182頁區(qū)域內(nèi)市場個(gè)案分析綠洲云頂總套數(shù)：1008套4月銷售統(tǒng)計(jì):已售均價(jià)： 元/已售套數(shù)：267套銷售套(間)數(shù)：68套銷售房屋平均價(jià)：元/該項(xiàng)目去化率一直較低，客戶積累有限，其重要原因除項(xiàng)目自身問題外，形象品質(zhì)較低，而實(shí)簽售價(jià)較高。近期集中促銷了一批房源。該項(xiàng)目主力戶型第12頁/共182頁區(qū)域內(nèi)市場個(gè)案分析名門國際總套數(shù)：1878套4月銷售統(tǒng)計(jì):銷售套(間)數(shù)：240套已售均價(jià)：元/銷售房屋平均價(jià)：元/已售套數(shù)：871套名門國際銷售狀況良好，項(xiàng)目進(jìn)入09年后兩次提價(jià)，將實(shí)

10、際成交價(jià)拉升至5000元/，而項(xiàng)目的寫字樓對(duì)均價(jià)提升有明顯幫助，目前該項(xiàng)目主推其76的大戶型。該項(xiàng)目主戶型第13頁/共182頁區(qū)域內(nèi)市場個(gè)案分析羅馬假日總套數(shù)：703套近30天銷售統(tǒng)計(jì):已售均價(jià)：元/已售套數(shù)：219套銷售套(間)數(shù)：5套銷售房屋平均價(jià)：元/羅馬假日項(xiàng)目戶型和產(chǎn)品存在著巨大的硬傷，產(chǎn)品層面無品質(zhì)而言，鑒于所處地段的優(yōu)越性，項(xiàng)目被定義為投資性產(chǎn)品，但由于市場原因投資取向萎縮，項(xiàng)目至今困難重重，近期由于資金情況暫時(shí)性停工。該項(xiàng)目主力戶型第14頁/共182頁區(qū)域內(nèi)市場個(gè)案分析陽光新城2期總套數(shù)：1892套近30天銷售統(tǒng)計(jì):已售均價(jià)：元/已售套數(shù)：1119套銷售套(間)數(shù)：171套銷售

11、房屋平均價(jià)：元/項(xiàng)目開售兩年時(shí)間除保留房源外，已進(jìn)入尾盤階段，該項(xiàng)目最大優(yōu)勢借助區(qū)位價(jià)值，高層部分戶型相比周邊項(xiàng)目較為合理。該項(xiàng)目主力戶型第15頁/共182頁規(guī)規(guī)配園戶商現(xiàn)區(qū)域內(nèi)市場個(gè)案分析圣菲城4期模：四期約66畝，總建筑面積15萬平方米，7棟高層、1棟多層；劃：秉承圣菲品質(zhì)，新極致簡約點(diǎn)塔建筑、品質(zhì)印象住區(qū)；套：商業(yè)街及前期生活配套；林：簡約情景式景觀走廊，水系的著重運(yùn)用；型：四期共近1200套房源，其中8090左右847套，占總戶數(shù)70%；業(yè)：已有部分商鋪開業(yè)。狀：一、二、三期全部交房入駐，高品質(zhì)居住氛圍濃厚，全成品園林感召力強(qiáng)悍。具有成熟高品質(zhì)社區(qū)的產(chǎn)品基礎(chǔ)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于7、8月份啟動(dòng)

12、，住宅售價(jià)將達(dá)到6000元左右。第16頁/共182頁類比個(gè)案分析廣匯.PAMA項(xiàng)目基本情況：總套數(shù)：782套總面積：125718已售房屋平均價(jià)：元/當(dāng)前可售套數(shù)：148套當(dāng)前可售面積：29715已售房屋套數(shù)：634套近30天銷售統(tǒng)計(jì)：銷售套(間)數(shù)：23套銷售房屋平均價(jià)：元/剩余房源約為148套，剩余的房源為復(fù)試、高樓層大面積與底層大面積戶型。項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目2007年初開售以來，總體情況較為平穩(wěn)，入市初期形象較鮮明，但沒有在市場上形成持續(xù)的、強(qiáng)烈的印象，后期銷售平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)較為明顯的市場旺期。第17頁/共182頁類比個(gè)案分析溫哥華廣場總套數(shù)：553套總面積：90766 已售房屋平均價(jià)：元/

13、 當(dāng)前可售套數(shù)：156套近30天銷售統(tǒng)計(jì)：當(dāng)前可售面積：21690 已售房屋套數(shù)：397套銷售套(間)數(shù)：28套銷售房屋平均價(jià)：元/m2剩余房源156套，剩余房源為多層三房127平方與保留別墅部分。項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目2007年11月公開銷售，以加拿大溫哥華風(fēng)情形象切入市場，后期依托現(xiàn)房實(shí)景突出產(chǎn)品品質(zhì)，成為東區(qū)具有代表性的高檔樓盤，銷售一直保持了較好的勢頭，綜合來看，該項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)的產(chǎn)品在銷售中起到了重要作用。第18頁/共182頁類比個(gè)案分析綠城百合公寓（三、四期）總套數(shù)：1310套總面積：150259已售房屋平均價(jià)：元/當(dāng)前可售套數(shù)：573套近30天銷售統(tǒng)計(jì):當(dāng)前可售面積：50032已售房屋套

14、數(shù)：737套銷售套(間)數(shù)：131套銷售房屋平均價(jià)：元/剩余房源573套，剩余房源較為零散，除對(duì)外銷售的部分樓宇如9號(hào)樓等外,其他剩余房源有140大面積也有120左右的三房等。項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目三期于2007年8月公開銷售，從最早的1期開始，到現(xiàn)在的4期，百合公寓始終都沒有高調(diào)進(jìn)行大規(guī)模推廣，基本依靠渠道和口碑，依托他們絕對(duì)一流的建筑品質(zhì)贏得市場，該項(xiàng)目銷售保持了平穩(wěn)較高的水平，是最為典型的產(chǎn)品路線的高端項(xiàng)目。第19頁/共182頁類比個(gè)案分析銀基王朝總套數(shù)：1398套總面積：264042已售房屋平均價(jià)：元/當(dāng)前可售套數(shù)：484套近30天銷售統(tǒng)計(jì)：當(dāng)前可售面積：92450已售房屋套數(shù)：914套銷售

15、套(間)數(shù)：84套（集中簽約）銷售房屋平均價(jià)：元/ 大一期剩余房源484套，剩余房源中大戶型的四房與高樓層去化量較差。項(xiàng)目小結(jié)：06年7月公開銷售，項(xiàng)目入市形象拔得較高，取得較好銷售成績，后期操作較為混亂，致使項(xiàng)目銷售不佳，目前三期萬和園調(diào)整較大，完全脫離前期形象，取得了理想的銷售成績。該項(xiàng)目以尊崇、高檔標(biāo)榜自己，但整體推廣缺乏系統(tǒng)性。以上個(gè)案數(shù)據(jù)均來自鄭州市房管局聯(lián)機(jī)備案資料。第20頁/共182頁從上述項(xiàng)目我們可以看出，高端項(xiàng)目的推廣中，必須有明確清晰的品牌系統(tǒng)做支撐，才能使項(xiàng)目在整體推廣周期中穩(wěn)步邁進(jìn)。clear的目的只有一個(gè)，就是為開發(fā)商建立一套品牌價(jià)值系統(tǒng)。這套系統(tǒng)體現(xiàn)出一個(gè)開發(fā)商企業(yè)

16、對(duì)城市的理解，對(duì)人居的理解，對(duì)產(chǎn)品的理解。更重要的是表現(xiàn)出一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)做事的標(biāo)準(zhǔn)。這套系統(tǒng)可以使我們?cè)跔I銷過程中不至于出現(xiàn)偏頗和短視行為，能夠按照自己的方向穩(wěn)步前行。第21頁/共182頁城市進(jìn)化論第22頁/共182頁21世紀(jì)10年代90年代鄭東新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，北區(qū)建設(shè)延伸至黃河灘，農(nóng)業(yè)路、花園路成為真正意義上的城市中軸，城市面貌大為改觀，居民、財(cái)富、文化不斷向東、北區(qū)域覆蓋，一個(gè)多中心、多層次的城市體系初見規(guī)模，鄭州東、北區(qū)域成為城市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。東北區(qū)域繼續(xù)迅速發(fā)展，北至農(nóng)業(yè)路，東至東明路成為新的城市框架，特別是90年代末，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)城市面貌的改變初步顯現(xiàn)，一批商品房迅速出現(xiàn)，不斷拉大著

17、鄭州的城市版圖。鄭州核心區(qū)域在二七廣場，以該區(qū)域商業(yè)崛起為契機(jī)，鄭州向東向北拓展，金水區(qū)得到80年代70年代長足發(fā)展，向北到黃河路，向東到文化路具有了城市化形態(tài)。1983年至1990年底，各類房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展到20家，小區(qū)綜合開發(fā)和舊城市改造成績斐然。城區(qū)面貌大為改觀。鄭州核心在西區(qū)，以建設(shè)路老工業(yè)區(qū)為主，黃河路以北對(duì)于鄭州來說類似郊區(qū)。第23頁/共182頁本案所在區(qū)域價(jià)值體系城市進(jìn)化的結(jié)果1）區(qū)位道路：位于花園路、農(nóng)業(yè)路、文化路、東風(fēng)路四條城市核心主干道包裹之中，同時(shí)文博東、西路未來將打通至東風(fēng)路，農(nóng)科路正在修整中，是城市無可比擬的優(yōu)越地段。2）交通體系：四主干道公交密集，交通便利；臨近鄭

18、州BRT快速公交線路省博物館站；臨近2015年建設(shè)的地鐵2號(hào)線東風(fēng)路站。3）生活配套：3公里之內(nèi)囊括最具有代表性的城市成熟配套，臨近丹尼斯、大商、家樂福等。4）商業(yè)商務(wù)價(jià)值：臨近河南科技市場，商圈商業(yè)氛圍濃厚。臨近經(jīng)三路商務(wù)圈，處于鄭州市首席商務(wù)區(qū)域。5）休閑配套：東風(fēng)渠濱河公園、鄭州動(dòng)物園、數(shù)碼廣場、文博廣場、河南博物院、農(nóng)科路餐飲酒吧一條街（花園路以東）、奧斯卡影院。6）醫(yī)療配套：河南省人民醫(yī)院、省中醫(yī)二附醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、省職工醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。7）教育配套：緊臨省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、文化路一小，周邊大中專及高等院校云集，約有十余家，教育資源極為豐富。第24頁/共182頁結(jié)論：無可比擬的區(qū)域價(jià)值

19、改革開放30年，鄭州城市建設(shè)的成果在這一區(qū)域得到最突出的展現(xiàn)，現(xiàn)階段城市進(jìn)化最高形態(tài)，形成無可比擬的區(qū)域價(jià)值。第25頁/共182頁共享的區(qū)域資源國際資源社區(qū)化項(xiàng)目優(yōu)越的區(qū)域資源足以讓所有人羨慕，只要項(xiàng)目信息向外開始傳播，這一地段的價(jià)值是人所共見的。融匯國際生活資源，最為難得的是，這些資源沒有任何距離上的問題，社區(qū)化意味著便利，更意味著稀缺。但僅有這一點(diǎn)是不夠的，因?yàn)楣蚕?，所以無法形成本案的唯一性。第26頁/共182頁財(cái)富進(jìn)化論第27頁/共182頁財(cái)富的概念進(jìn)一步延伸，貨幣再也不是財(cái)富的唯一載體，多種多樣的21世紀(jì)10年代90年代投資渠道、事業(yè)生活的兼容并蓄、甚至包括環(huán)境、健康、交通成本等等內(nèi)容

20、都容納的財(cái)富的概念之中，人們不再盯著眼前的財(cái)富，而是以動(dòng)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展的眼光看待財(cái)富。而房產(chǎn)，則成為財(cái)富體系中不可缺少的鏈條為人們所關(guān)注。第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，特別在鄭州，中心商業(yè)城市的地位已然確立，人們開始逐漸接觸理財(cái)、投資等概念，并在實(shí)際生活中運(yùn)用自己的各種渠道去“經(jīng)營”自己的財(cái)富。第一批個(gè)體工商戶出現(xiàn)，在財(cái)富積累的過程80年代70年代中，第一次對(duì)傳統(tǒng)的鐵飯碗提出挑戰(zhàn)，人們對(duì)財(cái)富的觀念迅速轉(zhuǎn)型。靠工資吃飯的人是這個(gè)社會(huì)具身份感和認(rèn)同感的一群人，財(cái)富的概念和單位是緊密結(jié)合的。第28頁/共182頁本案利益價(jià)值體系區(qū)位就是財(cái)富：本案所處區(qū)位具有無可估量的升值潛力，同時(shí)提供了便捷的城市生活配套，無論上

21、學(xué)、出行、商務(wù)等等，都能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來成本上的節(jié)約和財(cái)富上的積累?？臻g就是財(cái)富：從大的空間上說，本案就在市中心，相比遠(yuǎn)離市中心的樓盤，具有更明顯的稀缺性，從而帶來長遠(yuǎn)的增值性。從小的空間上說，項(xiàng)目自身贈(zèng)送的面積無疑是消費(fèi)者直接得到的利益點(diǎn)。景觀就是財(cái)富：本案大面積造景，實(shí)現(xiàn)了繁華都市中的鬧中取靜，從生活價(jià)值上來說為消費(fèi)者提供了舒適生活的必要保證。建筑就是財(cái)富：城市的面孔是由建筑構(gòu)成的，本案高層板式建筑運(yùn)用最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而使居于其中的人們有了接觸陽光生態(tài)的可能性。綜合擁有上述各種財(cái)富，才能夠擁有今天真正的財(cái)富。第29頁/共182頁對(duì)財(cái)富的理解，延伸了區(qū)域的內(nèi)涵，我們進(jìn)而把區(qū)域定位為中原城市財(cái)

22、富聚集地城市財(cái)富擁有了更為廣闊的內(nèi)涵，那么這樣的城市財(cái)富將迎來怎樣的主人呢？第30頁/共182頁人群進(jìn)化論第31頁/共182頁21世紀(jì)10年代90年代城市建設(shè)迅猛發(fā)展，汽車、商品房走進(jìn)尋常百姓家，居住再也不是一個(gè)棲身之地的概念，人們開始綜合考慮財(cái)富增值、教育與休閑，環(huán)境對(duì)人的精神層面的影響等等因素，同時(shí)，差異化的生活方式在社會(huì)中急劇增加，個(gè)性化居住要求成為時(shí)尚，人們開始重視自我價(jià)值，重視自我成長，城市、區(qū)域、社區(qū)、建筑、自然、人居空間成為一個(gè)緊密相關(guān)的系統(tǒng)。物質(zhì)的極大豐富帶來更高的生活追求，人們開始關(guān)注居住的外在環(huán)境、生活便利性等因素，對(duì)居住品質(zhì)的要求從單一滿足居住功能逐漸向滿足多重生活功能轉(zhuǎn)

23、變，小高層、高層開始出現(xiàn)。鄭州成為河南省唯一的中心城市，整個(gè)中原地區(qū)的時(shí)尚引領(lǐng)者，隨著家用電器的普及以80年代70年代及人們生活水平的提高，對(duì)居住的舒適性、功能性要求逐漸顯現(xiàn)，多層住宅成為很多人喬遷新居的首選，而初具規(guī)模并且有更合理設(shè)計(jì)的商品房越來越成為人們關(guān)注的對(duì)象。鄭州充斥蘇式建筑，最高樓房不會(huì)超過3層，老工業(yè)單位的家屬房、員工宿舍是最重要的居住形態(tài)，人們對(duì)居住沒有太多要求，僅需滿足生活的基本要求即可。第32頁/共182頁面對(duì)“進(jìn)化”之后的客戶，什么才能讓他們由衷感到物超所值，并最終買單？先進(jìn)的產(chǎn)品，先進(jìn)的生活方式舒適的生活環(huán)境高端服務(wù)所帶來的生活享受居住安全性的保障品牌對(duì)客戶身份的支持第

24、33頁/共182頁如何讓客戶買單？私營業(yè)主權(quán)力公務(wù)員移動(dòng)、電信、銀行等大型企業(yè)中高管理層周邊區(qū)縣實(shí)力購買群所有的項(xiàng)目都在“找”他們，他們究竟是怎樣？第34頁/共182頁如何讓客戶買單？目標(biāo)客群共性 二次或多次置業(yè) 愿意為改善生活更多投資 處于事業(yè)上升期目標(biāo)客群的期待對(duì)居住有更高的期待和要求希望居住品質(zhì)與世界接軌希望以自己的居住氛圍，成為觀念的引領(lǐng)者第35頁/共182頁如何讓客戶買單？對(duì)于那些“渴望享受國際化先進(jìn)生活，向往在城市花園社區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)階層”本案不僅僅是房子而是對(duì)中堅(jiān)階層由富及貴深層心理需求的滿足：這種滿足包括物質(zhì)的、精神的，具體來說就是：呼吸城市并且私享優(yōu)質(zhì)景觀的感覺、大社區(qū)的完備配

25、套、國際健康居住標(biāo)準(zhǔn)在每處細(xì)節(jié)的體貼入微、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)、城市發(fā)展帶來的舒適便利以及物業(yè)升值在消費(fèi)主義風(fēng)行的時(shí)代，“消費(fèi)什么”定義“我是什么”這些新期待，成為定義一個(gè)圈層的符號(hào)第36頁/共182頁如何讓客戶買單？加以總結(jié)，我們的客群是城市財(cái)富新勢力階層中國人好面子。中國，90%的買房人對(duì)朋友說，我這房買得值得，然后列舉一大堆的理由，即便是心里有點(diǎn)后悔買家在乎的不是“他們買到什么樣的房子”，而是“他們感覺自己買到了什么樣的房子”。這種感覺，歸根結(jié)底是對(duì)生活的感覺。第37頁/共182頁產(chǎn)品進(jìn)化論第38頁/共182頁鄭州地產(chǎn)進(jìn)入群雄逐鹿階段，產(chǎn)品迅速更新?lián)Q代，在提供傳統(tǒng)居住功21世紀(jì)10年代90年

26、代能的同時(shí)，硬件設(shè)施建設(shè)得到極大加強(qiáng)，同時(shí)，開發(fā)商開始主動(dòng)營造社區(qū)文化氛圍、居住體驗(yàn)等精神層面的感受，在硬件的支撐下，消費(fèi)者有了廣闊的選擇余地，不同的產(chǎn)品代表了不同的生活方式。商品房大量出現(xiàn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)開始思考地段、戶型、景觀、物業(yè)等多重因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品在此時(shí)開始感受到初步的市場壓力，對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)開始受到初步關(guān)注。由于房地產(chǎn)起步不久，多層仍是城市中的主流產(chǎn)品。鄭州第一批商品房出現(xiàn)，滿足單一的居住80年代70年代功能，但戶型結(jié)構(gòu)有所進(jìn)步，功能性考慮更為完善。住單位分房或是單位宿舍，筒子樓是普遍流行的，沒有商品房概念。第39頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系說到底，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)下已不僅僅是物質(zhì)，

27、我們需要向消費(fèi)者推銷一種生活方式，所有產(chǎn)品層面的價(jià)值都將和消費(fèi)者的生活方式關(guān)聯(lián)。規(guī)劃：建筑錯(cuò)落排列，景觀圍合規(guī)劃，創(chuàng)造超寬樓間距與超闊觀景視野。關(guān)鍵詞：超闊樓間距、圍合實(shí)現(xiàn)室內(nèi)空間與室外景觀、建筑與景觀的有機(jī)互動(dòng)，創(chuàng)造生態(tài)型、觀觀景性生活享受。第40頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系建筑：現(xiàn)代簡約建筑，立面俊朗挺拔，突顯城市精神；架空層提供更多休憩娛樂空間，功能性與審美性的結(jié)合。關(guān)鍵詞：現(xiàn)代簡約、架空層與消費(fèi)者身份相符的建筑形態(tài)，同時(shí)建筑與景觀協(xié)調(diào)搭配，成為景觀的一部分，給予消費(fèi)者身份認(rèn)同感與良好的視覺感受。第41頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系景觀：圍合式水系景觀，現(xiàn)代時(shí)尚，臺(tái)地式園林，構(gòu)成層次豐富的景觀

28、體系。關(guān)鍵詞：水系、臺(tái)地式園林給消費(fèi)者純美景色的同時(shí)，達(dá)到生態(tài)小環(huán)境的優(yōu)化，兼顧審美與健康，以及人對(duì)于景觀的參與性、互動(dòng)性。第42頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系戶型全明通透戶型，奇偶交錯(cuò)露臺(tái)，內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，不僅可以贈(zèng)送客戶面積，更實(shí)現(xiàn)陽臺(tái)功能的放大，使每一戶都擁有空中庭院。為消費(fèi)者帶來健康、生態(tài)室內(nèi)生活空間，同時(shí)獲得購房利益，2房變3房輕易實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵詞：全明通透、交錯(cuò)露臺(tái)、內(nèi)庭院、贈(zèng)送面積第43頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系戶型90平米以下3房，功能實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性完美結(jié)合，用最經(jīng)濟(jì)的面積實(shí)現(xiàn)最大化的居住空間功能。關(guān)鍵詞：功能空間、經(jīng)濟(jì)滿足消費(fèi)者基本居住需求的同時(shí)，提供更為廣闊的實(shí)用性空間。第44頁/共1

29、82頁產(chǎn)品價(jià)值體系戶型落地飄窗、生活陽臺(tái)、開放式廚房，符合最理想的城市生活要求，便利實(shí)用，雅致不俗。關(guān)鍵詞：落地飄窗、生活陽臺(tái)為消費(fèi)者提供多適性的空間選擇，更能促使消費(fèi)者發(fā)揮自己的個(gè)性，去任意裝扮自己的空間。第45頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系配套：半地下停車場、泛會(huì)所、幼兒園，社區(qū)小環(huán)境配套完備。關(guān)鍵詞：半地下停車場、泛會(huì)所為消費(fèi)者創(chuàng)造近在咫尺的生活便利性，也是身份和地位的顯現(xiàn)。第46頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系物業(yè)：建議引進(jìn)知名物業(yè)品牌，為項(xiàng)目后期加分。一流的物業(yè)管理才能營造后期一流的社區(qū)生活環(huán)境，現(xiàn)在越來越多的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性。第47頁/共182頁用產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)城市再設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位：國際

30、智慧全景建筑第48頁/共182頁用進(jìn)化的視角對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合觀察之后，我們需要提煉出項(xiàng)目的核心價(jià)值，這是在綜合考慮項(xiàng)目外部區(qū)域、內(nèi)部產(chǎn)品以及這些硬件與人的需求之間的關(guān)系之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的精準(zhǔn)定位。第49頁/共182頁本案三個(gè)重要的策略原則前提1：必須充分考慮項(xiàng)目對(duì)城市居住觀念的引領(lǐng)前提2：必須深入理解項(xiàng)目規(guī)劃理念,呈現(xiàn)產(chǎn)品精神前提3：必須與競爭樓盤在推廣層面保持差異化第50頁/共182頁本案是城市進(jìn)化的結(jié)果，也是進(jìn)化的起點(diǎn)，這一過程中，有一種原動(dòng)力在起作用，我們稱之為城市再設(shè)計(jì)價(jià)值體系核心第51頁/共182頁消費(fèi)者怎么看？毫無疑問，無論我們?nèi)绾螢轫?xiàng)目定位或是包裝，當(dāng)項(xiàng)目最初入市時(shí)，地段是吸引他的

31、最主要原因。我們需要考慮的問題是如何給項(xiàng)目加分？在你說產(chǎn)品的時(shí)候，客戶更關(guān)注是什么人說的？什么時(shí)候說的？在哪說的？是不是堅(jiān)持一直在說？品牌對(duì)位！這是讓消費(fèi)者信服的關(guān)鍵！借勢！看看大師是怎樣說的！第52頁/共182頁“光明城市”（Radiant City）“城市應(yīng)當(dāng)是一個(gè)大花園，住區(qū)都坐落綠樹花叢中，人們?cè)谧^(qū)中應(yīng)充分享受陽光、綠地、和水”。勒柯布西耶光明城錢學(xué)森-山水城市概念把中國傳統(tǒng)文化中的山水詩詞、山水畫和中國古典園林與現(xiàn)代城市建設(shè)結(jié)合起來.山水城市的核心思想是,兼顧城市生態(tài)和歷史文化,兼顧現(xiàn)代科技和環(huán)境美學(xué);它考慮未來城市生產(chǎn)、生活發(fā)展的需要;它是為中國老百姓享受的生活、工作環(huán)境.第53

32、頁/共182頁城市文明城市創(chuàng)新四個(gè)方面的獨(dú)特表現(xiàn)。第一，城市的發(fā)展文化藝術(shù)的創(chuàng)造。第二，技術(shù)的進(jìn)步。第三，文化與技術(shù)的相結(jié)合。第四，針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在問題尋找答案。世界級(jí)城市規(guī)劃大師彼德 霍爾建筑要結(jié)合環(huán)境和人居自然規(guī)律我在做建筑時(shí)，一直非常尊重人本身的自然和環(huán)境的自然，準(zhǔn)確地講是六種自然觀，地（土）、火、水、風(fēng)、空加上人的意識(shí)和智慧，前五者在循環(huán)中產(chǎn)生了自然宇宙，后一種是人向外散發(fā)的東西?！?日本著名建筑設(shè)計(jì)師 六角鬼丈第54頁/共182頁和諧是城市住宅規(guī)劃的核心城市規(guī)劃，最重要的是要解決城市總體的協(xié)調(diào)布局，比如交通、環(huán)境保護(hù)，園林布局，居住區(qū)城的安排等等，所有這些因素的和諧共生才能讓一個(gè)城市在協(xié)

33、調(diào)中顯示出其個(gè)性之美?！边@樣的觀點(diǎn)一直貫穿在施佩爾的設(shè)計(jì)理念中。-德國著名設(shè)計(jì)師阿爾伯特施佩爾“讓光線來做設(shè)計(jì)”與空間的結(jié)合使得空間變化多端-著名設(shè)計(jì)大師貝聿銘第55頁/共182頁城市再設(shè)計(jì)的精髓在于進(jìn)化，正是因?yàn)檫M(jìn)化，城市總是在再設(shè)計(jì)中不斷發(fā)展，我們不愿守舊，更不愿讓消費(fèi)者被動(dòng)接受沒有任何驚喜的生活，我們的眼睛應(yīng)該比別人看的更遠(yuǎn)。本案的出現(xiàn)之于鄭州，是一次面向未來的城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)，它不僅僅意味著居住的改善，更意味著城市生活系統(tǒng)的全面提升，從這一點(diǎn)上來看，本案將成為一個(gè)城市生活的嶄新標(biāo)桿。第56頁/共182頁我們?cè)趯?duì)城市、對(duì)市場進(jìn)行理性思考的同時(shí)，也在思考不斷進(jìn)化的生活究竟要走向何方，我們究竟

34、能為消費(fèi)者提供什么樣的獨(dú)特好處，為什么消費(fèi)者單單選擇我而不是其他開發(fā)商的項(xiàng)目？現(xiàn)在，讓我們欣賞一下本案的獨(dú)特魅力第57頁/共182頁獨(dú)特而卓爾不群的產(chǎn)品魅力因?yàn)閷Ｗ?，所以唯一?xiàng)目的唯一性，是產(chǎn)品最大的價(jià)值利益點(diǎn)，也是廣告訴求最佳的切入點(diǎn)唯一，是自身形象的重新標(biāo)高。唯一，是對(duì)大師智慧價(jià)值重新的認(rèn)知。唯一，是跳脫高端住宅喊叫式競爭怪圈有效區(qū)隔。唯一，是對(duì)位高端客群深層次需求的還原。唯一，是廣告語境最核心的姿態(tài)感。第58頁/共182頁二者相加最優(yōu)的城市資源+最佳的產(chǎn)品形態(tài)本案的唯一性第59頁/共182頁這種唯一性帶來的是城市再設(shè)計(jì)的開發(fā)理念和模式這種進(jìn)步的開發(fā)理念與模式將給我們帶來什么？為鄭州帶來一

35、個(gè)先進(jìn)城市生活的參照系為新城市精英繪制的國際人文生活畫卷更為重要的是這種先進(jìn)亦是對(duì)城市住宅開發(fā)理念以及城市居住文化底蘊(yùn)的再提升第60頁/共182頁產(chǎn)品定位的重要性，產(chǎn)品主義的必然性目標(biāo)客群的需要價(jià)值認(rèn)同感生活的舒適保值、升值樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位居住品質(zhì)升級(jí)項(xiàng)目能給予的由富及貴的身份標(biāo)簽（地段、區(qū)域價(jià)值）25萬平米宜居規(guī)模人所共見的升值潛力高端形象，國際社區(qū)、品質(zhì)值得信賴國際化、文化感、健康自然的生活國際標(biāo)準(zhǔn)居住品質(zhì)第61頁/共182頁我們?yōu)橄M(fèi)者帶來了什么？對(duì)于客群而言，所得到的是與以往常規(guī)推廣所營造的僅僅是概念炒作完全不同的理念引導(dǎo)，即什么才是真正適合城市的居住觀念，我們稱之為：先進(jìn)的居

36、住觀城市人居的進(jìn)步之作殿堂級(jí)國際品質(zhì)生活來到鄭州第62頁/共182頁讓我們的產(chǎn)品走向消費(fèi)者推廣定位：世界人居，進(jìn)步之作第63頁/共182頁讓消費(fèi)者愛上我們Slogan：繁華深處鼎禮華宅這種先進(jìn)的居住觀用具體的語句來描述，就是我們的廣告推廣口號(hào)，社區(qū)化的國際級(jí)城市資源，同時(shí)又能營造出寧靜悠然的社區(qū)環(huán)境。第64頁/共182頁項(xiàng)目理念提倡具有先進(jìn)性的新城市主義，尊重生活和自然。強(qiáng)調(diào)社區(qū)的功能復(fù)合，及其與整個(gè)城市的關(guān)系。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的人性關(guān)懷，充分體現(xiàn)多重功能的利好。價(jià)值延展：項(xiàng)目理念前瞻的城市人居觀念第65頁/共182頁空間與環(huán)境美學(xué)綠化帶，社區(qū)景觀所構(gòu)成的城市生態(tài)區(qū)中心私屬生活公園超大中央水系圍合式景

37、觀分布環(huán)境與建筑的有機(jī)融合價(jià)值延展：空間與環(huán)境美學(xué)極至的城市格調(diào)第66頁/共182頁產(chǎn)品之道中心圍合組團(tuán)公園形成景觀布局國際品質(zhì)建筑功能型內(nèi)部空間布局，城市宜居標(biāo)準(zhǔn)市內(nèi)重點(diǎn)學(xué)校集中式風(fēng)情商業(yè)街打造會(huì)所全新健康標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值延展：產(chǎn)品之道科學(xué)的城市筑家第67頁/共182頁推廣思考結(jié)論前瞻的城市人居觀念+ 科學(xué)的城市筑家 + 極至的城市格調(diào)進(jìn)步的開發(fā)理念與模式第68頁/共182頁產(chǎn)品價(jià)值體系重新歸類地段價(jià)值層面：城市中軸經(jīng)濟(jì)、稀缺地脈、城市優(yōu)質(zhì)生活圈建筑氣質(zhì)層面：專業(yè)團(tuán)隊(duì)、大師智慧、經(jīng)典傳世力作、成熟態(tài)勢生態(tài)景觀層面：市中心高端純居住區(qū)、超大景觀園林、生態(tài)布局立體綠化體系科技智能層面：人本、健康、智能，

38、世界最先進(jìn)的城市筑家技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目呈現(xiàn)出有別于其他高端產(chǎn)品的絕對(duì)唯一性第69頁/共182頁最后再來說案名：THE HOUSE 殿堂登堂入室的大家之作第70頁/共182頁光明城市強(qiáng)調(diào)城市與自然和諧共生的有機(jī)規(guī)劃第71頁/共182頁光之山鉆石之光，映出大城風(fēng)華第72頁/共182頁優(yōu)豪斯（U-HOUSE）優(yōu)越生活方式的不斷升級(jí)第73頁/共182頁核心價(jià)值體系梳理清楚后，本案形象策略也非常明確：以區(qū)域價(jià)值與產(chǎn)品融合、先進(jìn)生活方式與城市文化融合的姿態(tài)切入主題強(qiáng)調(diào)最核心的創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)與國際化思路基于對(duì)城市的尊重做產(chǎn)品與形象的塑造在準(zhǔn)確的策略指引下，不同階段，不同推廣渠道，不同的營銷手法中，我們可以做豐富的延展。

39、第74頁/共182頁視覺攻擊第75頁/共182頁第一套VI方案第76頁/共182頁第77頁/共182頁第78頁/共182頁第79頁/共182頁第80頁/共182頁第81頁/共182頁第82頁/共182頁第83頁/共182頁第84頁/共182頁第85頁/共182頁第86頁/共182頁第87頁/共182頁第88頁/共182頁第89頁/共182頁第90頁/共182頁第91頁/共182頁第92頁/共182頁第93頁/共182頁第94頁/共182頁第95頁/共182頁第96頁/共182頁第97頁/共182頁第98頁/共182頁第99頁/共182頁第100頁/共182頁第101頁/共182頁第102頁/共

40、182頁第103頁/共182頁第104頁/共182頁第105頁/共182頁第106頁/共182頁第107頁/共182頁第108頁/共182頁第109頁/共182頁第110頁/共182頁第二套VI方案第111頁/共182頁第112頁/共182頁第113頁/共182頁第114頁/共182頁第115頁/共182頁第116頁/共182頁第117頁/共182頁第118頁/共182頁第119頁/共182頁第120頁/共182頁第121頁/共182頁第122頁/共182頁第123頁/共182頁第124頁/共182頁第125頁/共182頁第126頁/共182頁第127頁/共182頁第128頁/共182頁第12

41、9頁/共182頁第130頁/共182頁第131頁/共182頁第132頁/共182頁第133頁/共182頁第134頁/共182頁第135頁/共182頁推廣戰(zhàn)術(shù)第136頁/共182頁開好頭連續(xù)性收尾性營銷策略：以產(chǎn)品（體驗(yàn)）為核心事件營銷，宣傳造勢，開盤在高峰；構(gòu)筑項(xiàng)目核心價(jià)值并充分展示；價(jià)格策略與啟動(dòng)區(qū)密切配合。產(chǎn)品展示不斷完善，現(xiàn)場體驗(yàn)致勝；熱潮迭起，予客戶脈沖式的幸福感；配套設(shè)施及時(shí)到位，提升體驗(yàn)氛圍；把握市場熱點(diǎn)調(diào)整推廣策略；迎合創(chuàng)新潮流，提升產(chǎn)品細(xì)節(jié)特色；隨產(chǎn)品的成熟建立獨(dú)有的人文氛圍；策略實(shí)施的三大戰(zhàn)役成名戰(zhàn)：城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)升級(jí)戰(zhàn)：世界人居，進(jìn)步之作榮譽(yù)戰(zhàn)：國際資源社區(qū)化第137頁/共

42、182頁媒體組合要點(diǎn)提示1、體驗(yàn)式營銷：售樓部、案場、活動(dòng)現(xiàn)場，都是很好的秀場；2、以活動(dòng)、渠道、短信、郵政為主，戶外、紙媒為輔；3、道具、禮品的重要性，大批量制作及派發(fā)；4、借勢：時(shí)政新聞、規(guī)劃發(fā)展、熱點(diǎn)時(shí)間5、最重要的一點(diǎn)，入市利用事件營銷制造影響力第138頁/共182頁媒體組合要點(diǎn)提示道具、禮品也是媒體輔助媒體紙抽、便簽、簽字筆、咖啡杯、高腳杯、文化衫、打火機(jī)、手機(jī)架、杯墊、汽車靠墊、鼠標(biāo)墊、名信片、臺(tái)歷、掛歷、生效吉祥物另外制作一批小瓶灌裝紅酒，作為節(jié)日贈(zèng)送佳品加油卡、洗車卡、VIP卡、銀行對(duì)帳單、西餐咖啡VIP卡第139頁/共182頁推廣第一年媒體投入預(yù)算西地塊建筑面積約為10萬，按

43、照最低售價(jià)5500計(jì)算，總銷為億（保守估計(jì)）。推廣費(fèi)用按2%計(jì)算，則西地塊項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用為：1100萬。第一年推廣按照60%費(fèi)用投入計(jì)算，則第一年推廣費(fèi)用為：660萬預(yù)留60萬營銷公司費(fèi)用，則其他媒體渠道費(fèi)用總計(jì)600萬。第140頁/共182頁3%媒體組合基本比重費(fèi)用詳細(xì)劃分戶外媒體 150萬平面媒體 210萬現(xiàn)場布置12萬42, 7%90, 15%150,25%銷售道具18萬48, 8%廣播廣告短信發(fā)布網(wǎng)絡(luò)媒體30萬48萬42萬30, 5%18,12, 2%210, 35%渠道公關(guān)90萬戶外平面現(xiàn)場銷售道具廣播短信網(wǎng)絡(luò)渠道公關(guān)第141頁/共182頁渠道建議企業(yè)客戶關(guān)系光明城市雜志網(wǎng)絡(luò)營銷、

44、短信、直郵直投、活動(dòng)營銷等方式。禮品開發(fā)、物料開發(fā)。電影院、咖啡店、高檔賣場、私立（貴族）學(xué)校等。車間雜志、保險(xiǎn)公司、銀行、電信、郵政、拓展公司、汽車4S店、加油站我們的工作就是促進(jìn)國人素質(zhì)的提高！全員營銷！病毒式營銷！第142頁/共182頁客戶關(guān)系建議成立客服部對(duì)客戶關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)化管理案場配備品質(zhì)管理員(策劃專員兼)，售前、售中、售后項(xiàng)目品牌全面監(jiān)管客戶活動(dòng)的組織，提高針對(duì)性做品牌就是做客戶關(guān)系殿堂VIP尊榮卡，充分運(yùn)用公司的各種社會(huì)關(guān)系；做好客戶細(xì)分工作；完善老帶新制度；讓客戶感受到尊貴的禮遇。第143頁/共182頁營銷推廣計(jì)劃市場認(rèn)購期及持續(xù)品牌升級(jí)/市場高度占領(lǐng)/戰(zhàn)略蓄客項(xiàng)目入市亮相/

45、活動(dòng)展開形象推廣/活動(dòng)執(zhí)行/戰(zhàn)略蓄客前期推廣準(zhǔn)備年終答謝會(huì)開盤及熱銷期充分釋放核心價(jià)值及產(chǎn)品熱銷強(qiáng)推期/積蓄客戶生活方式結(jié)合產(chǎn)品賣點(diǎn)月7891011120102030405項(xiàng)目籌備期項(xiàng)目亮相期以大師級(jí)智慧塑造項(xiàng)目氣質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)籌期項(xiàng)目產(chǎn)品闡述營銷政策支持渠道跟進(jìn)項(xiàng)目強(qiáng)推期產(chǎn)品體驗(yàn)客戶關(guān)系拓展?fàn)I銷政策支持開盤強(qiáng)銷期廣告任務(wù)-啟動(dòng)形象包裝/現(xiàn)場氣氛營造/監(jiān)控實(shí)施效果及時(shí)調(diào)整公關(guān)任務(wù)-活動(dòng)效果價(jià)值最大化/制造市場亮點(diǎn)/創(chuàng)造營銷軟環(huán)境營銷任務(wù)-營銷團(tuán)隊(duì)完成產(chǎn)品優(yōu)勢分析/支持銷售/強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)第144頁/共182頁各階段推廣主題亮相期：9月上旬10月城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)殿堂級(jí)國際品質(zhì)生活來到鄭州以活動(dòng)高調(diào)切入市場，并

46、通過活動(dòng)強(qiáng)勢蓄客；引起市場關(guān)注。認(rèn)籌期：11月春節(jié)世界人居，進(jìn)步之作彰顯項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢，凸顯項(xiàng)目產(chǎn)品概念，先進(jìn)的居住觀，城市人居的進(jìn)步之作。強(qiáng)推期：10年2月3月科學(xué)的城市筑家體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，剖析產(chǎn)品核心優(yōu)勢開盤：10年4月開盤后：國際資源社區(qū)化將生活與產(chǎn)品細(xì)節(jié)結(jié)合第145頁/共182頁籌備期（78月）工作重點(diǎn)：基礎(chǔ)工作：確定推廣策略、銷售策略，確定VI等基礎(chǔ)視覺系統(tǒng)。銷售物料：戶型單頁、折頁、手提袋、名片、紙抽等銷售物料的設(shè)計(jì)制作，根據(jù)實(shí)際情況配合活動(dòng)所需的各項(xiàng)物料。案場包裝：售樓部包裝，案場圍墻，導(dǎo)視系統(tǒng)。第146頁/共182頁亮相期（910月）活動(dòng)亮相入市我們要做的是一場“震懾-迅速制勝

47、”的廣告運(yùn)動(dòng)第一公關(guān)事件“城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)”全民公投現(xiàn)在開始你心中的鄭州未來會(huì)是什么樣子？歷史上影響河南城市發(fā)展的十件大事？上線活動(dòng)下線活動(dòng)大獎(jiǎng)刺激第147頁/共182頁城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)企業(yè)再設(shè)計(jì)社區(qū)再設(shè)計(jì)生活再設(shè)計(jì)人才再設(shè)計(jì)落地活動(dòng)城市再設(shè)計(jì)我心中的未來城市故事征集活動(dòng)的關(guān)鍵是獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)立：一等獎(jiǎng)：環(huán)保汽車二等獎(jiǎng)：家電組合三等獎(jiǎng)：筆記本電腦第148頁/共182頁城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)策略制造輿論城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)暨新產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)面市新聞發(fā)布會(huì)行業(yè)倡議，尊重城市，尊重人居，產(chǎn)品需要原創(chuàng)性第149頁/共182頁文案示例：2009鄭州城市再設(shè)計(jì)，現(xiàn)在開始！法國巴黎拉德芳斯之前，美國紐約曼哈頓之前，日本東京新宿之前，中國

48、上海浦東之前，人們無法看到城市的未來。這一刻起，人們見證了城市進(jìn)化論對(duì)全球城市的影響力。無論西方或東方，全球化的城市再設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)正在進(jìn)行！2009 THE HOUSE殿堂，城市人居，進(jìn)步之作！宣布，城市再設(shè)計(jì)，現(xiàn)在開始！你們看到，大鄭州的未來；我們看到，一個(gè)城市的歷史責(zé)任！第150頁/共182頁文案示例：再設(shè)計(jì)，一種與眾不同的勇氣解構(gòu)建筑、極簡建筑、后現(xiàn)代建筑、每一種新建筑都是對(duì)城市的深度理解。拋棄梁與墻的墨守成規(guī)，將城市的靈性予以表達(dá)。2009 THE HOUSE殿堂，城市人居，進(jìn)步之作！宣布，城市再設(shè)計(jì)，現(xiàn)在開始！你們看到，大鄭州的未來；我們看到，一個(gè)城市的歷史責(zé)任！第151頁/共182頁第

49、152頁/共182頁第153頁/共182頁第154頁/共182頁第155頁/共182頁認(rèn)籌期（11月春節(jié)）推廣主題世界人居，進(jìn)步之作彰顯項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢，凸顯項(xiàng)目產(chǎn)品概念，先進(jìn)的居住觀，城市人居的進(jìn)步之作。第156頁/共182頁階段策略切入點(diǎn)：以產(chǎn)品的領(lǐng)先性及唯一性，征服市場理性防線活動(dòng)作秀：先進(jìn)生活方式秀產(chǎn)品領(lǐng)先性：領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念和產(chǎn)品，凸顯產(chǎn)品的唯一性營銷政策：營銷政策上體現(xiàn)人本關(guān)懷，優(yōu)惠措施的吸引力渠道營銷是這個(gè)階段的主角主要手段：定向產(chǎn)品推介會(huì)，一對(duì)一營銷，病毒式營銷，全員營銷。第157頁/共182頁影響力活動(dòng)短信：創(chuàng)意短信大賽給你一套殿堂級(jí)公寓，你怎么用？網(wǎng)絡(luò)：生活需要再設(shè)計(jì)有關(guān)再設(shè)計(jì)的

50、網(wǎng)絡(luò)主題論壇THE HOUSE殿堂再設(shè)計(jì)模擬裝修大賽活動(dòng)的關(guān)鍵是獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)立： 一等獎(jiǎng)：送精裝修二等獎(jiǎng)：全套家電三等獎(jiǎng)：筆記本電腦第158頁/共182頁文案示例：建筑 / 亦是園林“城市應(yīng)當(dāng)是一個(gè)大花園，住區(qū)都坐落綠樹花叢中，人們?cè)谧^(qū)中應(yīng)充分享受陽光、綠地、和水”。 勒柯布西耶光明城市“The city should be a large garden, residential located in the garden.People should enjoy the sunshine, grass and water.”Le Corbusier一切都要順應(yīng)自然的走向，建筑也是園林景觀的一部分。

51、不是簡單的園林設(shè)計(jì)，而是根據(jù)自然時(shí)空下自然而然的形成。在這里應(yīng)該是自然的延續(xù)，而不是建筑的變體。所以這里沒有傳統(tǒng)意義上的園林，一切是健康的，一切是和諧的。人類和大部分的植物有很相近的一面，即一種天生的趨光性和向光性。“光”代表了生命與生機(jī)，通常被人用來比喻人性的正面、積極面與光明面。東方人和西方人對(duì)光的崇敬和向往如出一轍。陽光，也就是自然光，在建筑學(xué)里，屬于“物理環(huán)境”，對(duì)一棟建筑有著決定性的影響，包括居住的舒適度及其隱私性。另外，中國的房子，尤其是豪宅，講究“風(fēng)水”，而“風(fēng)水”其實(shí)也有絕大部分屬于物理環(huán)境討論的范疇。正因?yàn)榇?，“陽光”成為THE HOUSE殿堂建筑設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)。THE HOU

52、SE殿堂即將推出匯集世界級(jí)建筑大師智慧，城市進(jìn)步之作堅(jiān)定公開！殿堂級(jí)國際品質(zhì)生活來到鄭州第159頁/共182頁文案示例：人和自然的關(guān)系是所有關(guān)系的 / 基礎(chǔ)我們將空間根植于天空與大地之間，以此表達(dá)我們對(duì)世界的理解，對(duì)生活的探索。All drawings and texts of this profile are for your reference only notconstitute a part of sales contract.It is subject to the final documents thatgovernment the developer resenves right

53、 to interpret this porfile.建筑要適應(yīng)自然，自然必須影響建筑，建筑要滿足人的自然。自然建筑，自然的一部分，自然建筑，思考如何滿足自然中的人。讓人們?cè)诰G中居住，風(fēng)中棲息，光中生活。不是建筑的語言，是自然的語言，自然是人的存在前提。人是全部價(jià)值的核心，在保存自然的前提下，滿足人的生活需求。THE HOUSE殿堂即將推出匯集世界級(jí)建筑大師智慧，城市進(jìn)步之作堅(jiān)定公開！殿堂級(jí)國際品質(zhì)生活來到鄭州第160頁/共182頁文案示例：環(huán)境 / 是氣質(zhì)的最好道具“庭院是人們娛樂，精神享受的寄托，更是人們追求自然，擺脫喧鬧的理想環(huán)境模式?！睂?shí)現(xiàn)人們將花園引入住宅的夢(mèng)想，形成真正的立體園林景

54、觀，讓人們的“庭院情結(jié)”在空中得以延伸。無論是一樓的住戶，還是高樓層住戶，都將享受到私家花園。超大入戶花園，使用功能和參與性更強(qiáng)，成就家庭活動(dòng)的第二空間。THE HOUSE殿堂即將推出匯集世界級(jí)建筑大師智慧，城市進(jìn)步之作堅(jiān)定公開！殿堂級(jí)國際品質(zhì)生活來到鄭州第161頁/共182頁第162頁/共182頁第163頁/共182頁第164頁/共182頁第165頁/共182頁第166頁/共182頁第167頁/共182頁第168頁/共182頁第169頁/共182頁第170頁/共182頁第171頁/共182頁強(qiáng)推期（10年2月3月）推廣主題科學(xué)的城市筑家體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，剖析產(chǎn)品核心優(yōu)勢第172頁/共182頁

55、階段策略切入點(diǎn)：以產(chǎn)品給客戶帶來的感受，徹底占領(lǐng)客戶心理活動(dòng)秀場：科學(xué)筑家生活秀產(chǎn)品感受：產(chǎn)品感受與客戶身份對(duì)位，凸顯人宅相扶的獨(dú)有氣質(zhì)營銷政策：營銷政策升溫，為最后目標(biāo)沖刺。加強(qiáng)老帶新力度主要手段：靈活使用殿堂卡，獎(jiǎng)勵(lì)措施的力度加大。第173頁/共182頁文案示例：One And Only巴比倫空中庭院在鄭州絕無僅有用庭院復(fù)蘇，你對(duì)天空大地的親切。THE HOUSE殿堂，眾多世界大師集體智慧的現(xiàn)實(shí)演繹。從享受自然到創(chuàng)作自然，一座城市別開生面的自然觀與生活觀。THE HOUSE殿堂空中庭院，不但繼承了傳統(tǒng)庭院親和溫情的優(yōu)點(diǎn)，更提升了生活的私密性和視野的開闊性，還有很好的建筑美感。讓生活在城市中的人們重新尋回滿載快樂時(shí)光的庭院，以及它所蘊(yùn)涵的樸質(zhì)真實(shí)的生活情懷。結(jié)合觀景陽臺(tái)、陽光室、構(gòu)成多重景觀空間，與戶外立體園林院落和諧輝映，取景、采光、通風(fēng)一氣呵成！以其獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，將城市庭院生活完美升級(jí)，高層業(yè)主足不出戶也能享受到一種別致的院落生活。同時(shí)，賦予空中內(nèi)庭院更