陸豐市房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)

1、陸豐市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證實施細則（試行）第一章 總則第一條 為貫徹落實中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見（中發(fā)20181號）、中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見（中發(fā)20191號）、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知（中農(nóng)發(fā)201911號）、國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)2016191號）和廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知（粵自然資規(guī)字201911號）等文件要求，進一步加快推進“房地

2、一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作（以下稱“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作），保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)益，推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，維護農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定，根據(jù)中華人民共和國民法典中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法不動產(chǎn)登記暫行條例等，結(jié)合陸豐市實際，制訂本實施細則。第二條 陸豐市人民政府以“總登記”方式對符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。對不符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進行調(diào)查造冊，待后處置。第三條 宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確

3、權(quán)登記堅持“依法依規(guī)、尊重歷史、為民利民、權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”原則。第二章 登記范圍第四條 按“總登記”方式確權(quán)登記的對象范圍為全市集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建（構(gòu)）筑物。第五條 集體所有土地上非法開發(fā)的商品住房（小產(chǎn)權(quán)房）、城鎮(zhèn)居民（或單位）非法購買農(nóng)村宅基地（或集體建設(shè)用地）、已整村搬遷的原舊村莊房屋、重點項目征拆范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、已列入“三舊”改造項目范圍的，均不納入本次總登記范圍。第三章 登記原則第六條 宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記必須符合土地利

4、用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田。第七條 宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶?！耙粦簟痹瓌t上以公安部門戶籍登記的“戶”為單位申請確權(quán)登記。夫妻與未成年子女只認定為一戶?！耙徽钡恼J定，由村民自行向宅基地所在村民小組申報，村民小組審查后將申報材料交村民委員會審查公示，由村民委員會出具意見，并報鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核確認。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積不超過120平方米，不認定為“一戶多宅”?！耙粦舳嗾钡目赏ㄟ^“分戶”申請確權(quán)登記，其家庭子女已滿18周歲，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶（有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶），并按規(guī)定申請確權(quán)登記一處宅

5、基地。依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人可按戶進行登記。符合分戶條件未分戶，未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)村集體同意并公告無異議的，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。村民因繼承、贈予、購買房屋等原因，合法擁有兩處以上宅基地，符合分戶條件的，給予確權(quán)登記。通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進行登記。經(jīng)批準易地建造住宅的，應(yīng)嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。第八條 宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記遵循“以房屋建成正在使用的現(xiàn)狀為

6、基礎(chǔ)，以村民小組（村經(jīng)濟合作社）、村民委員會、鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府三級認定為依據(jù)”原則。第九條 已頒發(fā)宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，或者已按“房地一體”登記頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本輪“總登記”換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的，原證書應(yīng)收回注銷。對于原已經(jīng)依法確權(quán)登記發(fā)證的宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)，界線沒變化的，但缺失房屋內(nèi)容的，不需再開展用地權(quán)籍調(diào)查，完成地上房屋補充調(diào)查后辦理“房地一體”不動產(chǎn)登記。已依法確權(quán)登記的宅基地使用權(quán)，本次調(diào)查核實面積與發(fā)證面積不符的，可將宅基地使用權(quán)的變更登記和房屋所有權(quán)的首次登記，一并申請辦理。第四

7、章 申請登記主體第十條 宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)申請確權(quán)登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體成員，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的成員。有下列情形之一且經(jīng)該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織認定的，可按規(guī)定申請登記發(fā)證：（一）原本農(nóng)村集體成員合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的。（二）非本農(nóng)村集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的。（三）已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的。（四）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合

8、法取得宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)且其權(quán)屬未發(fā)生變化的。（五）農(nóng)村婦女作為集體經(jīng)濟組織成員，享有平等的宅基地分配權(quán)，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時不動產(chǎn)登記部門應(yīng)根據(jù)原不動產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。（六）依法維護進城落戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，引導進城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證時，其不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的附記欄應(yīng)注記“

9、該權(quán)利人為非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”。第十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)申請確權(quán)登記發(fā)證的主體應(yīng)符合下列情形之一：（一）經(jīng)批準使用集體土地興辦鎮(zhèn)村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鎮(zhèn)村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會。（二）經(jīng)該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織認定，并經(jīng)批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）或用于非住宅經(jīng)營性建設(shè)的鎮(zhèn)村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人、聯(lián)營或入股企業(yè)。（三）相關(guān)國家試點改革政策批準的集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。第五章 登記程序第十二條 以陸豐市人民政府名義在全市范圍內(nèi)發(fā)布宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)

10、用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過陸豐市人民政府門戶網(wǎng)站、媒體、鎮(zhèn)、村張貼等方式向社會公告。第十三條 由村民委員會、村民小組干部協(xié)同技術(shù)服務(wù)承擔單位開展權(quán)屬調(diào)查工作，包括核實宗地的權(quán)屬情況，召集權(quán)利人實地指界，填寫不動產(chǎn)調(diào)查登記申請表等。本次權(quán)屬調(diào)查采用單邊或雙邊指界的方式進行，由村民委員會或村民小組成立指界工作小組，統(tǒng)一組織權(quán)利人對本宗地或鄰宗地進行指界，確認權(quán)屬界線，指界完成后以行政村為單位統(tǒng)一進行審查。權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)符合廣東省“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查技術(shù)指南的要求。房屋建筑面積，按照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986-200

11、0）的規(guī)定，結(jié)合房屋層數(shù)計算。第十四條 市自然資源局統(tǒng)一組織制定相關(guān)表格，權(quán)屬調(diào)查指界時，由鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府同步組織轄區(qū)村民委員會、村民小組分批集中簽署確認相關(guān)資料，并收集確權(quán)登記所需資料。（一）組織填寫不動產(chǎn)調(diào)查登記申請表；（二）以拍照或復印等方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，單位法人機構(gòu)代碼證或營業(yè)執(zhí)照，法定代表人、負責人身份證明書，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；（三）委托代理的還需提交委托書、委托人、見證人和代理人身份證明；（四）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源證明材料;（五）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;（六）宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材

12、料;（七）因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的應(yīng)提交繼承相關(guān)資料；（八）其他必要材料。第十五條 村民小組、村民委員會要協(xié)助收集不動產(chǎn)調(diào)查登記申請表、有效身份證明及合法權(quán)屬來源等材料，也可在指界階段一并引導權(quán)利人申請宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。權(quán)籍調(diào)查初步成果形成后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項等內(nèi)容進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)），公告無異議且經(jīng)權(quán)利人簽字確認后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對申請材料進行審核，符合登記條件的予以確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，不符合登記條件的以村民小組為單位統(tǒng)一出具不給予登記情況說明。涉及設(shè)立

13、抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。第十六條 對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由宅基地所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)宅基地所在村民小組（村經(jīng)濟合作社）、村民委員會、鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府三級認定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。第十七條 權(quán)籍調(diào)查費用、證書工本費等統(tǒng)一由市人民政府承擔，不得向農(nóng)民群眾收取任何費用，不得額外增加農(nóng)民群眾負擔。第六章 相關(guān)規(guī)定第十八條 本細則發(fā)布之日起，已竣工的房屋，且符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃,可納入本輪“總登記”范圍依法

14、予以確權(quán)登記。第十九條 有合法的宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理村莊規(guī)劃審批手續(xù)且已經(jīng)竣工的，依法按批準文件予以確權(quán)登記。第二十條 有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理村莊規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：（一）1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權(quán)屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權(quán)登記。（二）1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施后，占用宅基地建房，補辦村莊規(guī)劃審批手續(xù)后按批準面積予以確權(quán)登記。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補辦村莊規(guī)劃審批的部分，在登

15、記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。第二十一條 無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀后，由鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核確認宅基地合法使用權(quán)，按以下規(guī)定處理：（一）1982年2月13日村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施前占用宅基地建房且至今未擴建，使用土地面積無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，由所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核后，均按照實際使用面積予以確權(quán)登記。（二）1982年2月13日村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施時起至1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會

16、出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權(quán)登記。（三）1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施時起至1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施時止，未經(jīng)批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核批準用地后，根據(jù)批準面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。（四）1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施后至2009年12月31

17、日之止，未經(jīng)批準占用宅基地建房，符合建房資格且經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核批準用地，根據(jù)批準的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對批準的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村莊規(guī)劃審批手續(xù)的，補辦房屋村莊規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。第二十二條 每戶宅基地使用權(quán)面積和建筑面積按照以下標準執(zhí)行：（一）每戶宅基地使用權(quán)面積為120平方米以下，建筑面積420平方米以下；（二）建筑層數(shù)3層半以下；（三）建筑高度14米以下（不含樓梯間高度

18、）；宅基地面積不超過標準20%（含20%）的給予全面積登記；超過標準20%的，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。建筑面積依標準執(zhí)行，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。本條上述“以下”含本數(shù)。歷史文化保護區(qū)、風景名勝區(qū)、旅游規(guī)劃區(qū)等重點管控區(qū)范圍內(nèi)的宅基地建房要求應(yīng)當符合相關(guān)規(guī)定。第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按下列規(guī)定辦理：（一）1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核后，可依法對集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在

19、村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，報鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核后，依法對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。（二）1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。（三）對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核，報縣級以上人民政府批準，予以確權(quán)登記。（四）集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)

20、法律法規(guī)規(guī)定辦理。第二十四條 根據(jù)我市村莊規(guī)劃編制完成時間，認定我市各鎮(zhèn)（場、區(qū)）覆蓋村莊規(guī)劃的統(tǒng)一時間界限為2019年12月31日。2019年12月31日前，即房屋建造時所在鄉(xiāng)村未覆蓋村莊規(guī)劃的地區(qū)，當事人申請宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時，可不提供房屋符合村莊規(guī)劃的審批手續(xù)；2019年12月31日后，即房屋建造時所在村已覆蓋村莊規(guī)劃的地區(qū)，當事人申請宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時，需提供房屋符合村莊規(guī)劃的審批手續(xù)。第二十五條 農(nóng)村集體成員或農(nóng)村村民經(jīng)依法批準建房的，按照批準面積予以確權(quán)登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按批準用地面積確權(quán)登記。第二十六條 非本集體經(jīng)濟組織成員

21、，因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。第二十七條 兩戶或兩戶以上共同使用一處宅基地合建房屋，權(quán)利人經(jīng)過協(xié)商能夠確定權(quán)屬范圍的，按協(xié)商確定的界線分割單獨確權(quán)登記；不能確定使用界線但能明確各自使用面積的，按比例或按份共同辦理確權(quán)登記，并按協(xié)商確定的面積在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的附記欄注記；不能確定各戶使用界線和使用面積的，直接按共同共有辦理確權(quán)登記。第二十八條 因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織、村民委員會認定或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記的權(quán)利主體。第二十九條 空閑或房屋倒塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定宅基地使用權(quán)。如空閑宅基地需要建房，符合宅基地