房地產(chǎn)項目用地的獲取主要程序及要求(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)項目用地獲取的程序及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目用地主要有三種方式，即劃撥、出讓和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。一、 劃撥土地使用權(quán)的獲?。ㄒ唬⒏拍睿簞潛芡恋厥褂脵?quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。（二）、程序：劃撥土地使用權(quán)的取得，需要經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。1、申請交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、 2、受理和審查。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 3、地價評估。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。 4、確定出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或 國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手

3、續(xù)時應(yīng)繳納 土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定： （1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格 （2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格 5、方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的

4、、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。 6、公開交易。取得劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在 土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。 7、簽訂轉(zhuǎn)讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。 8、辦理出讓手續(xù)。受讓人應(yīng)在達成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土

5、地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原 土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。二、出讓土地使用權(quán)的獲取一、土地使用權(quán)出讓的含義是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的四種方式：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣二、出讓土地使用權(quán)的獲取的主要流程1、協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進行協(xié)商達成一致后出讓土地的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)的一般程序：（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式（2）編制協(xié)議出讓方案。（3）地價評估，確定地價（4）協(xié)議出讓方案、

6、底價報批（5）協(xié)商，簽訂意向書（6）公示（7）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果（8）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地（9）辦理土地登記（10）資料歸檔2、招標(biāo)出讓一般適用于對開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。采取這種方式可以引進競爭機制，有助于政府部門選擇最合適的受讓人。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的一般程序，主要內(nèi)容：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)、簽約領(lǐng)證具體如下：(1) 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)仸。(2) 出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參

7、加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點算標(biāo)書。投標(biāo)人少亍三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活勱。投標(biāo)人丌少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。(3) 評標(biāo)小組進行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審。 (4)招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 中

8、標(biāo)條件：對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。（5）簽約。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同書實行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲備機構(gòu)簽訂土地開發(fā)補償協(xié)議書并支付不低于成交價總額20%的定金。凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作（6）領(lǐng)證。中標(biāo)人挄國有土地使用權(quán)出讓合同書和土地開發(fā)協(xié)議書的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補償費后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。3、掛牌出讓是介于拍賣和招標(biāo)之間的一種形式，先由市、縣人民政府土地

9、行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的基本流程(1) 掛牌公布。在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；掛牌時間不得少于10個工作日。(2)符合條件的競買人填寫報價單報價；(3)掛牌主持人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；(4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主

10、持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。4、拍賣出讓拍賣出讓是在指定的時間和公開場所，由政府主

11、持土地使用權(quán)拍賣，主持人宣布底價，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用價最高者得到一定年期限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段以及利用上有較多靈活性的土地拍賣出讓的基本流程1.按出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。2.拍賣會挄下列程序進行：(1)拍賣主持人宣布拍賣會開始。(2)拍賣主持人宣布競買人到場情況。(3)拍賣主持人介紹拍賣地塊情況。面積、界址、空間、范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃挃標(biāo)要求、開工和竣工時間以及其他有關(guān)事項；(4)拍賣主持人宣布競價規(guī)則。宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；(5)拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始。(6)競

12、買人舉牌應(yīng)價或者報價。(7)拍賣主持人確認(rèn)該競買人應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價。(8)拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或報價而沒有人再應(yīng)價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，宣布最高應(yīng)價者為競得人。成交結(jié)果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。3.簽訂成交確認(rèn)書。三、招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容要求出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；確定中標(biāo)

13、人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競買保證金；其他需要公告的事項。 （四）、土地使用權(quán)出讓的管理要求以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限，開發(fā)土地；超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈不或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。（一）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（1）轉(zhuǎn)讓申請（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（3）轉(zhuǎn)讓合同公證（4）繳納土地出讓金和土地增值稅 納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物幵取得收入的單位和個人。 計稅依據(jù)納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。 增值額 = 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 扣除項目（包括取得土地使用權(quán)時支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金） 稅率四級超額累進稅率。 土地增值稅額計算公式：土地增值稅稅額=增值稅×超額累進稅率扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（5）土地使用權(quán)變更登記（二）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件（