物業(yè)法律法規(guī)及基本制度培訓(xùn)資料

1、物業(yè)管理法律法規(guī)及基本(jbn)制度培訓(xùn)(pixn)課件l 第一頁，共83頁。課程課程(kchng)簡介簡介 第一節(jié)：物業(yè)管理的概述第一節(jié)：物業(yè)管理的概述(i sh)(i sh) 第二節(jié)第二節(jié): : 物業(yè)管理的法律規(guī)范物業(yè)管理的法律規(guī)范 第三節(jié)第三節(jié): : 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度 課程小結(jié)：課程小結(jié)：1第二頁，共83頁。第一節(jié)：物業(yè)管理的概述第一節(jié)：物業(yè)管理的概述(i (i sh)sh) 一、物業(yè)及其屬性一、物業(yè)及其屬性 二、物業(yè)管理二、物業(yè)管理 三、構(gòu)建物業(yè)管理的理論體系三、構(gòu)建物業(yè)管理的理論體系 四、中國物業(yè)管理發(fā)展四、中國物業(yè)管理發(fā)展(fzhn)的特點(diǎn)的特點(diǎn) 五、物業(yè)管理的作用

2、五、物業(yè)管理的作用第三頁，共83頁。一、物業(yè)(w y)及其屬性（一）物業(yè)的概念（一）物業(yè)的概念 概念：物業(yè)是指已經(jīng)建成，并可投入使概念：物業(yè)是指已經(jīng)建成，并可投入使用的各類居住非居住的建筑物，以及其配用的各類居住非居住的建筑物，以及其配套的設(shè)備、市政套的設(shè)備、市政(shzhng)(shzhng)設(shè)施及物業(yè)所設(shè)施及物業(yè)所在的土地、相關(guān)的場地、庭院等在的土地、相關(guān)的場地、庭院等. .第四頁，共83頁。（二）物業(yè)(w y)的屬性 二元性（土地、建筑物） 有限性（土地）1.自然屬性(shxng)： 配套性（各類設(shè)施） 多樣性和差異性（建筑形式） 固定性（土地、建筑物） 永久性和長期性（土地、建筑物）

3、稀缺性 商品屬性(shxng)2.社會屬性(shxng)： 經(jīng)濟(jì)屬性(shxng) 保值、增值性 宏觀可調(diào)控性 交易的契約性 法律屬性(shxng)：產(chǎn)權(quán)屬性(shxng)物物業(yè)業(yè)的的屬屬性性第五頁，共83頁。（三）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別聯(lián)系： 1.物業(yè)中包含(bohn)的土地與房產(chǎn)屬不動產(chǎn) 2.物業(yè)屬于單元性房地產(chǎn)概念 不動產(chǎn)屬于民法概念 1.稱謂領(lǐng)域不同 房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)法等的稱謂區(qū)別 ： 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn) 2.適用范圍不同 房地產(chǎn)用于宏觀領(lǐng)域 物業(yè)用于微觀領(lǐng)域 3.概念外延不同 房地產(chǎn)概念外延大 物業(yè)指具體的房地產(chǎn)第六頁，共83頁。二、物業(yè)管理（一）物業(yè)管理的定義（一）物業(yè)管

4、理的定義1.1.概念：物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)受概念：物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托、運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)所有人或使用人委托、運(yùn)用現(xiàn)代(xindi)(xindi)管理與服務(wù)技術(shù)，按照物業(yè)管理管理與服務(wù)技術(shù)，按照物業(yè)管理委托合同，對已經(jīng)投入使用的各類物業(yè)實(shí)委托合同，對已經(jīng)投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會化、經(jīng)營化、規(guī)范化的管施企業(yè)化、社會化、經(jīng)營化、規(guī)范化的管理；為物業(yè)所有人或使用人提供高效、周理；為物業(yè)所有人或使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造良好的居住、工作環(huán)境，到的服務(wù)，創(chuàng)造良好的居住、工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值. .第七頁，共83

5、頁。 2.物業(yè)管理的內(nèi)涵 （1）物業(yè)管理是由多方主體共同參與的活動。 （2）物業(yè)管理的依據(jù)(yj)是法律、法規(guī)、合同。 （3）物業(yè)管理重點(diǎn)針對共用部分和共同事務(wù)。 （4）物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是服務(wù)。 （5）在公共秩序管理方面的協(xié)助性。第八頁，共83頁。（二）物業(yè)管理的必要性 1. 業(yè)主住戶的要求高 2.樓宇興建漸具規(guī)模 3.物業(yè)設(shè)備(shbi)先進(jìn) 4.地產(chǎn)發(fā)展的需要 5.生產(chǎn)發(fā)展的需要第九頁，共83頁。（三）物業(yè)管理活動(hu dng)（產(chǎn)品)的特點(diǎn) 1. 全天候服務(wù) 2.無形與有形結(jié)合 3.生產(chǎn)和消費(fèi)同時性 4.易逝性(供應(yīng)和需求兩方面） 5.業(yè)主導(dǎo)向性（業(yè)主對服務(wù)的認(rèn)可度） 6.差異性（因

6、人、因地、因時） 7.物業(yè)服務(wù)和住用著的不可分割性（同步性） 8.不可儲藏性第十頁，共83頁。（四）物業(yè)管理的基本特征1.社會化基本含義:1）物業(yè)所有人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找(xnzho)可以代管的物業(yè)。第十一頁，共83頁。 2.專業(yè)化 基本含義： 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施對物業(yè)管理的統(tǒng)一管理。 2）物業(yè)管理的專業(yè)化適應(yīng)現(xiàn)代化大生產(chǎn)(shngchn)。 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。第十二頁，共83頁。 3.市場化 基本含義： 1）物業(yè)管理是一種市場行為。 2）物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制。 3）市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。 4）委托(

7、witu)和有償是物業(yè)管理市場化集中體現(xiàn)。第十三頁，共83頁。三、構(gòu)建(u jin)物業(yè)管理的理論體系 1.以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ) 2.以物業(yè)服務(wù)合同為核心以物業(yè)服務(wù)合同為核心 3.以等價有償為前提以等價有償為前提 4.以專業(yè)服務(wù)與自治以專業(yè)服務(wù)與自治(zzh)自律相結(jié)合為手自律相結(jié)合為手段段 5.以追求客戶滿意為根本以追求客戶滿意為根本 6.以保證物業(yè)正常使用為目標(biāo)以保證物業(yè)正常使用為目標(biāo)第十四頁，共83頁。 四、中國物業(yè)管理發(fā)展(fzhn)的特點(diǎn) 1. 從思想觀念來看，人們開始接受物業(yè)管理模式從思想觀念來看，人們開始接受物業(yè)管理模式 2. 從管理模式上來看，兩種社

8、會經(jīng)濟(jì)體制的管理模式從管理模式上來看，兩種社會經(jīng)濟(jì)體制的管理模式并存并存 3. 從管理內(nèi)容和服務(wù)來看，正處于起步階段，且發(fā)展從管理內(nèi)容和服務(wù)來看，正處于起步階段，且發(fā)展不平衡不平衡 4. 物業(yè)管理形式多樣化和管理標(biāo)準(zhǔn)多層化物業(yè)管理形式多樣化和管理標(biāo)準(zhǔn)多層化 5. 還沒有形成完整系統(tǒng)的法制化管理體系還沒有形成完整系統(tǒng)的法制化管理體系 6. 物業(yè)管理市場已經(jīng)形成、正成為物業(yè)管理市場已經(jīng)形成、正成為(chngwi)新興行業(yè)新興行業(yè)第十五頁，共83頁。五、物業(yè)管理的作用(zuyng) 1. 保證物業(yè)處于良好的使用狀態(tài)保證物業(yè)處于良好的使用狀態(tài) 2. 可以使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值可以使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值 3.

9、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 4. 拓展拓展(tu zhn)就業(yè)途徑就業(yè)途徑 5. 有利于構(gòu)建和諧社會有利于構(gòu)建和諧社會第十六頁，共83頁。一、法律一、法律(fl)(fl)規(guī)范的概念和特征規(guī)范的概念和特征 法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機(jī)關(guān)法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機(jī)關(guān)(gujijgun)(gujijgun)制定或認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的制定或認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則。在所有的社會行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是行為規(guī)則。在所有的社會行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國家制訂或認(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的?？捎蓢抑朴喕蛘J(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保

10、證其實(shí)施的?？捎梢韵滤膫€方面來理解法律規(guī)范的特征。由以下四個方面來理解法律規(guī)范的特征。 法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范是法的具體化。 法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。 法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機(jī)關(guān)法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機(jī)關(guān)(gujijgun)(gujijgun)來制來制定。定。 法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。第二節(jié)第二節(jié): 物業(yè)管理的法律物業(yè)管理的法律(fl)規(guī)范規(guī)范第十七頁，共83頁。二、物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法二、物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法(l f)(l f)體制體制 中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制

11、是一個以國家立中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權(quán)為核心，兩級法權(quán)為核心，兩級( (中央和省中央和省) )并重、多類結(jié)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為：的表現(xiàn)形式為： 憲法具有最高的法律效力憲法具有最高的法律效力 法律分為由全國人民代表大會制定、修改法律分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通的普通(ptng)(ptng)法律兩種類型。法律的效力法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。如：公司法、民法通則、合同僅次于憲法。如：公司法、民法通則、合同法等

12、法等第十八頁，共83頁。行政法規(guī)由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效力次行政法規(guī)由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效力次于法律。如：于法律。如： 城市私有房屋管理?xiàng)l例城市私有房屋管理?xiàng)l例國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章，其地位屬于高于國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章，其地位屬于高于地方地方(dfng)(dfng)性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。 地方地方(dfng)(dfng)性法規(guī)，性法規(guī)， 只在本地方只在本地方(dfng)(dfng)行政區(qū)行政區(qū)域內(nèi)有效。如：域內(nèi)有效。如： 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例立法解釋、司法解釋立法解釋、司法解釋第十九頁，共83頁。三、物業(yè)管理法律三、物業(yè)管理法律

13、(fl)(fl)關(guān)系關(guān)系 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系（一）物業(yè)管理法律關(guān)系(gun x)(gun x)的概念的概念 法律關(guān)系法律關(guān)系(gun x)(gun x)就是法律上的權(quán)利和義就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系務(wù)關(guān)系(gun x)(gun x)。物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系(gun x)(gun x)是法律關(guān)系是法律關(guān)系(gun x)(gun x)中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系(gun x)(gun x)。第二十頁，共83頁。（二）物業(yè)管理法律關(guān)系（二）物業(yè)

14、管理法律關(guān)系(gun x)(gun x)的構(gòu)的構(gòu)成要素成要素 物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持主體、客體、內(nèi)容三要素說律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持主體、客體、內(nèi)容三要素說 。1.1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 可簡稱業(yè)事主體可簡稱業(yè)事主體 。業(yè)。業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律

15、關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管(jingun)(jingun)機(jī)關(guān)。機(jī)關(guān)。第二十一頁，共83頁。 2. 2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?？腕w亦稱為關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象。客體亦稱為“ “標(biāo)的標(biāo)的” ” 。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。三類。 （1 1）物業(yè)。它

16、包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。圍括的空間和環(huán)境。 （2 2）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地(chngd)(chngd)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。（3 3）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀

17、態(tài)）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)( (增進(jìn)了或損害了主體增進(jìn)了或損害了主體的利益的利益) )。主要包括國家機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行。主要包括國家機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。修基金之行為效果等。第二十二頁，共83頁。 3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容(nirng) 是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法

18、律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包包括職權(quán)括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé)包括職責(zé))。 如：業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)如：業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主的權(quán)利： （1）財(cái)產(chǎn)權(quán)）財(cái)產(chǎn)權(quán) ：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán) （2）提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)）提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán) （3）決策權(quán)、表決權(quán)）決策權(quán)、表決權(quán) （4）業(yè)主權(quán)利的保留）業(yè)主權(quán)利的保留業(yè)主的義務(wù)：遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等業(yè)主的義務(wù)：遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等 第二十三頁，共83頁。如：物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù)如：物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù) 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容：物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容： （1）有權(quán)采取

19、完成）有權(quán)采取完成(wn chng)委托任務(wù)所必委托任務(wù)所必須的行為；須的行為； （2）有權(quán)獲得勞動報(bào)酬；）有權(quán)獲得勞動報(bào)酬； （3）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體 業(yè)主利益的行為。業(yè)主利益的行為。 物業(yè)管理公司的義務(wù)物業(yè)管理公司的義務(wù) （1）最大義務(wù)：遵法守規(guī)）最大義務(wù)：遵法守規(guī) （2）應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責(zé)）應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責(zé) 第二十四頁，共83頁?！景咐景咐?n l)(n l)】 房款未付清房款未付清 物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建(z jin)(z jin)

20、成成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？權(quán)這么做？

21、 第二十五頁，共83頁?！痉治?fnx)】 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。 上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定

22、交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)商的做法是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背(wibi)了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)這個住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。第二十六頁，共83頁。（三）物業(yè)管理法律（三）物業(yè)管理法律(fl)(fl)關(guān)系的一個基本特征關(guān)系的一個基本特征 小區(qū)小區(qū)

23、(xio q)誰做主誰做主第二十七頁，共83頁。四、四、 物業(yè)管理法律物業(yè)管理法律(fl)事實(shí)事實(shí) 法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生( (產(chǎn)生產(chǎn)生) )、變更和終止、變更和終止( (消滅消滅) )的客觀現(xiàn)象或原因條件。的客觀現(xiàn)象或原因條件。 根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體(zht)(zht)的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類。事實(shí)兩大類。 （一）法律（一）法律(fl)事實(shí)的概念事實(shí)的概念第二十八頁，共83頁

24、。 （1 1）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然）自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：1)1)事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象。可進(jìn)一步分為不可抗力事件事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、不能和社會意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災(zāi)避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災(zāi)害性的事件害性的事件( (如地震、風(fēng)暴等如地震、風(fēng)暴等) )和戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖和戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖然也

25、具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然當(dāng)然(dngrn)(dngrn)地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。情勢變更人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。情勢變更原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系糾紛。原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系糾紛。第二十九頁，共83頁。情勢變更情勢變更(bingng)(bingng)原則原則所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并不能克所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并不能克服的客

26、觀情況，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損服的客觀情況，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對方害的，該當(dāng)事人可以與對方(dufng)(dufng)就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。成的，可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。 情勢情勢變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：(1)(1)在客觀上，須有情勢變更的客觀事實(shí)。在客觀上，須有情勢變更的客觀事實(shí)。 (2)(2)在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯。在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀

27、過錯。 (3)(3)在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。種變化。 (4)(4)在結(jié)果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當(dāng)事人沒有在結(jié)果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。(5)(5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。 第三十頁，共83頁。情勢變更與不可抗力的主要情勢變更與不可抗力的主要(zhyo)(zhyo)區(qū)別區(qū)別

28、一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會經(jīng)濟(jì)形勢的劇變會經(jīng)濟(jì)形勢的劇變(j bin)(j bin)事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識便可感知。認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識便可感知。二是造成影響不同：發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合同仍二是造成影響不同：發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；而發(fā)生然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可不可抗力事件，既可能造成合同

29、履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。三是適用范圍不同：情勢變更僅適用于合同法；而不可抗力三是適用范圍不同：情勢變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。四是免責(zé)情況不同：情勢變更是四是免責(zé)情況不同：情勢變更是“裁量免責(zé)裁量免責(zé)”；而因不可抗；而因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)當(dāng)然免責(zé)”。第三十一頁，共83頁。 2)2)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過。民主的下落不明，約

30、定或法定的時間經(jīng)過。民法通則第法通則第136136條中規(guī)定，延付或者拒付租金條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為的訴訟時效期間為1 1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1 1年后才行年后才行使起訴權(quán)，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，使起訴權(quán)，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴一般就會喪失勝訴(shn s)(shn s)利益。利益。第三十二頁，共83頁。（2 2）人的行為，指由人有意識地進(jìn)行與一定法）人的行為，指由人有意識地進(jìn)行與一定法律關(guān)系有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)律關(guān)系有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)

31、行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)行為兩種。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)行政機(jī)關(guān)(jgun)(jgun)的行政處理決定即屬于能使物的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易

32、化的第三人的行為。人的行為。第三十三頁，共83頁。（二）物業(yè)管理法律事實(shí)的分類（二）物業(yè)管理法律事實(shí)的分類 1. 法律事件法律事件 （1）不可抗力事件和社會意外事件）不可抗力事件和社會意外事件 （2）自然人業(yè)主死亡的事實(shí)）自然人業(yè)主死亡的事實(shí) （3）法人的物業(yè)管理公司解散或破產(chǎn)的事實(shí)）法人的物業(yè)管理公司解散或破產(chǎn)的事實(shí) （4）時間經(jīng)過的法律事實(shí)）時間經(jīng)過的法律事實(shí) 2. 法律行為法律行為 （1）合法行為）合法行為 （2）違法行為）違法行為 物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件：物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件： a 違法性違法性 b 危害性危害性 c 主體合格性主體合格性 d 主觀主觀(zhgun)過錯性過錯

33、性第三十四頁，共83頁。五、物業(yè)管理法律責(zé)任五、物業(yè)管理法律責(zé)任(f l z (f l z rn) rn) ( (一一) )物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征 1.1.物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動的民事物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)規(guī)(fgu)(fgu)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強(qiáng)制性和不的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強(qiáng)制性和不利性的法律報(bào)應(yīng)利性的法律報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方。法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任

34、的認(rèn)定式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定( (如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任) )可以由當(dāng)事人雙方協(xié)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。第三十五頁，共83頁。2.2.物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任(f l z rn)(f l z rn)的主要特征的主要特征 1.1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合 物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定

35、外，也要以合同或契約為根據(jù)。 2.2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大 在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責(zé)任時，必須充分注意有關(guān)后果的法律責(zé)任時，必須充分注意有關(guān)(yugun)(yugun)法定技術(shù)規(guī)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。 3.3.法律責(zé)任的復(fù)雜性法律責(zé)任的復(fù)雜性 與物業(yè)管理活動有關(guān)與物業(yè)管理活動有關(guān)(yugun)(yugun)的法律責(zé)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存

36、在，并且出現(xiàn)責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“ “法律責(zé)任復(fù)合法律責(zé)任復(fù)合” ”的現(xiàn)象非常普的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所責(zé)任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。 第三十六頁，共83頁。(二)物業(yè)管理法律責(zé)任(f l z rn)的分類 物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不

37、同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。1.1.民事法律責(zé)任民事法律責(zé)任 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法( (包包括括(boku)(boku)合同法合同法) )規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。

38、民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方式：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；的方式：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。賠禮道歉。第三十七頁，共83頁。 2. 2.行政法律責(zé)任行政法律責(zé)任 指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)的行政法律不利報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )

39、。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任；另一類稱行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為法行政責(zé)任；另一類稱行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：行政處罰。中國行政處罰法第二條明文規(guī)定行政處罰的三類：行政處罰。中國行政處罰法第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。行政處分。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位政法規(guī)規(guī)定

40、的其他行政處罰。行政處分。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為(wi f xn wi)(wi f xn wi)或違或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為職、留用察看、開除等。勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為(wi f (wi f xn wi)xn wi)，但尚不夠給予刑事處罰的違法

41、行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為(wi f xn wi)(wi f xn wi)人實(shí)人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。第三十八頁，共83頁。3.3.經(jīng)濟(jì)法律經(jīng)濟(jì)法律(fl)(fl)責(zé)任責(zé)任 指經(jīng)濟(jì)法律指經(jīng)濟(jì)法律(fl)(fl)關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律(fl)(fl)法規(guī)而法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律(fl)(fl)報(bào)應(yīng)報(bào)應(yīng)( (法律法律(fl)(fl)后果后果) )。由于經(jīng)濟(jì)法律。由于經(jīng)濟(jì)法律(fl)(fl)關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律(fl)(fl)關(guān)系和民事法律關(guān)系和民事法律(fl)

42、(fl)關(guān)系關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律(fl)(fl)責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律律(fl)(fl)、民事法律、民事法律(fl)(fl)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。4.4.刑事法律刑事法律(fl)(fl)責(zé)任責(zé)任 指行為人指行為人( (包括自然人和法人包括自然人和法人) )的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律(fl)(fl)的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)( (法律法律(fl)(fl)后果后果) )。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管

43、制承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。第三十九頁，共83頁。(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任(zrn)和侵權(quán)責(zé)任(zrn) 違約責(zé)任違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義違約責(zé)任違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：責(zé)

44、任。違約責(zé)任的基本法律特征有二： 一是基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)一是基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任； 二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿是合同自愿( (自由自由) )原則的基本要求。其他由法律直接原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任規(guī)定的民事責(zé)任(mn sh z rn)(mn sh z rn)如侵權(quán)責(zé)任、締約過如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。 在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位在合同法領(lǐng)域

45、，違約責(zé)任居于核心地位 第四十頁，共83頁。 侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實(shí)施侵犯因違法實(shí)施侵犯(qnfn)(qnfn)國家、集體、公民的國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。 根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。民事責(zé)任兩類。 物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種

46、：有下列幾種：第四十一頁，共83頁。 (1)(1)國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行(zhxng)(zhxng)職務(wù)造職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國憲法第成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。根據(jù)中國憲法第4141條條和民法通則第和民法通則第1212條規(guī)定，由于國家機(jī)關(guān)或者國條規(guī)定，由于國家機(jī)關(guān)或者國家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行(zhxng)(zhxng)職務(wù)中，侵犯公職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。 (2)(2)法人對其工作

47、人員執(zhí)行法人對其工作人員執(zhí)行(zhxng)(zhxng)職務(wù)造成侵權(quán)職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。損害的民事責(zé)任。 第四十二頁，共83頁?！景咐?員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負(fù)？ 一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。清潔公司認(rèn)為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退(ctu)，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無關(guān)。請問，員工違規(guī)操作帶來的損失，清潔

48、公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？ 第四十三頁，共83頁。 (3)(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害(snhi)(snhi)的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量的民事責(zé)任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。量不合格。 第四十四頁，共83頁。【案例】 外墻滲水(shn shu)，家具霉?fàn)€誰負(fù)責(zé)？ 某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會有水滲入房內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進(jìn)行修理，但滲水(shn shu)問題始終未解決。兩年多來業(yè)主黃某一直受到滲水(shn s

49、hu)問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水(shn shu)而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。業(yè)主黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水(shn shu)所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？第四十五頁，共83頁。 (4) (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。民法因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。民法通則第通則第125125條規(guī)定：條規(guī)定：“ “在公共場所、道旁或者通道上挖在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)

50、任。全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?” (5) (5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。民法通則建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。民法通則第第126126條規(guī)定：條規(guī)定：“ “建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌(dot)(dot)、脫落、墜落造成他人、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。能夠證明自己沒有過錯的除外。” ” 第四十六頁，共83頁。某大廈窗戶玻璃(b l)墜落致人傷害賠償糾紛案

51、 某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(dngsh)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

52、 被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。” 第四十七頁，共83頁。 (6)(6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責(zé)任飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責(zé)任(zrn)(zrn)。 (7)(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任(zrn)(zrn)。 (8)(8)無行為能力

53、人、限制民事行為能力人致人損害的無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任民事責(zé)任(zrn)(zrn)。第四十八頁，共83頁。 (四)物業(yè)管理行政(xngzhng)違法行為及其行政(xngzhng)責(zé)任 物業(yè)管理行政違法行為的法律物業(yè)管理行政違法行為的法律(fl)(fl)責(zé)任責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律承受的不利性法律(fl)(fl)報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：

54、可以歸納為以下四類： 第四十九頁，共83頁。 1. 1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為(1)(1)非法經(jīng)營行為非法經(jīng)營行為(2)(2)不正當(dāng)競爭行為不正當(dāng)競爭行為(3)(3)擅自作為行為擅自作為行為 (4)(4)不履行不履行(lxng)(lxng)或不忠實(shí)履行或不忠實(shí)履行(lxng)(lxng)受托管理義務(wù)的受托管理義務(wù)的行為行為 (5) (5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為第五十頁，共83頁。 2.業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人的行政違法行為他單位、個人的行政違法行為 (1)決定決定(judng)違法行

55、為違法行為(2)擅自作為行為擅自作為行為(3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為第五十一頁，共83頁。3.3.開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為(1)(1)未履行法定前期未履行法定前期(qinq)(qinq)物業(yè)管理義物業(yè)管理義務(wù)的行為務(wù)的行為(2)(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為(3)(3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為定義務(wù)的行為(4)(4)其他行政違法行為其他行政違法行為第五十二頁，共83頁。 4. 4.妨礙妨礙(fng i)(fng i)管理的違法行為管理的違法行

56、為(1)(1)妨礙妨礙(fng i)(fng i)執(zhí)行公務(wù)的行為執(zhí)行公務(wù)的行為 (2) (2)妨礙妨礙(fng i)(fng i)實(shí)施監(jiān)督行為實(shí)施監(jiān)督行為第五十三頁，共83頁。( (五五) )物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任(f l z rn)(f l z rn)的的構(gòu)成要件構(gòu)成要件 “法律責(zé)任的構(gòu)成要件法律責(zé)任的構(gòu)成要件”，是指能夠引起法律責(zé)，是指能夠引起法律責(zé)任的各種條件的總和。法律責(zé)任的構(gòu)成要件有兩任的各種條件的總和。法律責(zé)任的構(gòu)成要件有兩類：一類是一般構(gòu)成要件，另一類是特殊構(gòu)成要類：一類是一般構(gòu)成要件，另一類是特殊構(gòu)成要件。特殊要件必須件。特殊要件必須(bx)(bx)有法律的明確規(guī)定。

57、一有法律的明確規(guī)定。一般構(gòu)成要件有四個：般構(gòu)成要件有四個： 1 1有損害事實(shí)發(fā)生有損害事實(shí)發(fā)生 2 2存在違法行為存在違法行為 3.3.違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系 4 4違法者主觀上有過錯違法者主觀上有過錯 第五十四頁，共83頁。 (六)物業(yè)管理法律責(zé)任(f l z rn)的處理 法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解，行政裁決、法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解，行政裁決、復(fù)議復(fù)議(fy)(fy)和申訴，審判三類。和申訴，審判三類。 1 1調(diào)解調(diào)解 調(diào)解可分為訴訟調(diào)解和訴外調(diào)解。調(diào)解可分為訴訟調(diào)解和訴外調(diào)解。調(diào)解只能針對民事經(jīng)濟(jì)責(zé)任。對行政責(zé)任和調(diào)解只能針對民事經(jīng)濟(jì)責(zé)任

58、。對行政責(zé)任和刑事責(zé)任不能調(diào)解。刑事責(zé)任不能調(diào)解。 2.2.行政裁決、復(fù)議行政裁決、復(fù)議(fy)(fy)和申訴和申訴 3 3審判審判 審判活動分為：民事審判；經(jīng)濟(jì)審審判活動分為：民事審判；經(jīng)濟(jì)審判；行政審判；刑事審判。判；行政審判；刑事審判。 第五十五頁，共83頁。六、 產(chǎn)權(quán)(chn qun)權(quán)屬理論（一）產(chǎn)權(quán)的概念和特征（一）產(chǎn)權(quán)的概念和特征 1. 1. 產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)的概念 狹義狹義(xiy)(xiy)：財(cái)產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)權(quán) 廣義：物權(quán)廣義：物權(quán) 2. 2. 物權(quán)的特征物權(quán)的特征 物權(quán)是對物的支配權(quán)物權(quán)是對物的支配權(quán) 物權(quán)具有排他性物權(quán)具有排他性 物權(quán)是對世權(quán)物權(quán)是對世權(quán) 物權(quán)是絕對權(quán)物權(quán)是絕對

59、權(quán) 物權(quán)是法定權(quán)物權(quán)是法定權(quán)第五十六頁，共83頁。3 產(chǎn)權(quán)的形態(tài)產(chǎn)權(quán)的形態(tài) 獨(dú)有：即一個人單獨(dú)持有某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)獨(dú)有：即一個人單獨(dú)持有某項(xiàng)產(chǎn)權(quán) 共有：即兩人以上的若干人共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)共有：即兩人以上的若干人共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán) 公有：即一定的非家庭式的社會經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的全體公有：即一定的非家庭式的社會經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的全體成員共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。分為成員共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。分為(fn wi)集體所有、集體所有、國家所有和社會所有國家所有和社會所有第五十七頁，共83頁。（二）（二） 建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容 1.專有所有權(quán)專有所有權(quán) 是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按照自己是指建筑物區(qū)分所

60、有權(quán)人按照自己(zj)的意的意志對其擁有的建筑物的專有部分占有、使志對其擁有的建筑物的專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利。用、收益和處分的權(quán)利。 注意：范圍和權(quán)利的內(nèi)容注意：范圍和權(quán)利的內(nèi)容 2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán) 概念、范圍和權(quán)利的內(nèi)容概念、范圍和權(quán)利的內(nèi)容 3.成員權(quán)成員權(quán)第五十八頁，共83頁。第三節(jié) 物業(yè)管理基本(jbn)制度 一、一、 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度 二、二、 業(yè)主公約制度業(yè)主公約制度 三、三、 物業(yè)物業(yè)(w y)管理招投標(biāo)制度管理招投標(biāo)制度 四、四、 物業(yè)物業(yè)(w y)承接查驗(yàn)制度承接查驗(yàn)制度 五、五、 物業(yè)物業(yè)(w y)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度管理企業(yè)資質(zhì)管理制度