房地產集團有限公司面積贈送管理辦法

1、房地產集團有限公司面積贈送管理辦法文件編號：版本：第三版審 批 人 ：日 期 201 年 月 日適用范圍：房地產集團各分公司、各項目公司解釋部門：房地產集團工程管理中心發(fā)布日期：201 年 月 日實施日期：201 年 月 日1、總則：為規(guī)范各項目特別是新啟動項目，關于贈送面積在設計、建設、銷售、交房等階段的行為，特制定本管理辦法。2、設計階段：涉及部門(設計、營銷、前期、工程)2.1、 產品定位確認后，營銷管理中心對項目同區(qū)域競爭銷售樓盤的銷售平面圖收集不少于三家, 并對競爭樓盤贈送面積情況進行數據分析，在啟動單體方案設計前將數據情況反饋到設計部管理中O2.2、 規(guī)劃設計開始前，負責當地報批報

2、建的前期人員及設計管理人員應當對當地規(guī)劃局單體面 積計算規(guī)范做詳細調研，并和當地規(guī)劃及建設等相關政府部門溝通，以明確可贈送面積的界限和方 式，對于單體面積計算規(guī)范，如果當地地方規(guī)范嚴于國家規(guī)范的，前期部門需協調按照國家規(guī)范計 算，盡最大可能滿足贈送面積的實現，并形成書面文件報備項目總或分公司總、集團設計、營銷、客服等相關部門。2.3、 成本管理部門應仔細進行成本核算，并將贈送面積的成本分攤至可銷售的房產證銷售面 積，同時要求對競爭樓盤的售價做相應分解，營銷部門與設計部門應根據競爭原則決定是否進行贈 送面積的設計考慮，并考慮贈送面積的大小，并根據預算成本及預估售價，以此最終決策是否要進 行贈送面

3、積的設計。2.4、 考慮到項目推進的時效性，如果負責當地報批報建的前期人員及設計管理人員在項目開 發(fā)節(jié)點計劃時間到達前 15天，不能與地方主管部門就贈送面積達成有效一致的情況下，設計管理 部門可以不再堅持按照公司本管理辦法要求，而是根據地方主管部門要求完善報批文本。2.5、 對于項目地塊自身容積率較高，在滿足規(guī)劃條件的情況下，地塊本身容積率存在富余的， 建議不必考慮贈送面積的設計因素。爭取目標為(優(yōu)先程度由高到低)：2.6、 增加房間的方案(優(yōu)先程度由高到低)A入戶花園和設備平臺；B格柵可后期直接放置小尺寸預制板；C圈梁可后期直接放置預制板；D鋼結構預埋(報批圖紙中不體現)；2.7、 角窗的面

4、積計算；2.8、 臺的做法及面積計算；2.9、 窗的做法及面積計算1.3、 單體方案設計內審完成后，前期部須配合設計部， 就單體方案于當地規(guī)劃局進行接觸，按照方案優(yōu)先程度爭取有利條件。對規(guī)劃局意見及時反饋設計中心，以便進行修改，達成一致。1.4、 單體方案審批通過后，設計中心就加梁或留企口具體做法，對工程管理中心對應部門進行交底，達成一致后，提出具體設計要求，進行施工圖設計具體做法標注。原則做法如下：(1)格柵、圈梁預制板方案，詳見附圖三、附圖四?，F場可會同其他條線，選擇適合當地情況9的做法。A|知-I企口J 7 06175srA2-A2395(4951' T <369150A3

5、T3A1 IA2A3395版88.9108.6118.5495坂11L4136.1148.5半坎至制枚班金理鼠/m)1:A1-A1適聒獨舞小&4?。籄2A2適用干釉#鹿,43Jm ； A3-A3羞用千會才超8m .2 feme-20mm.3：樵躺#臂配雌#95板蝌95麒凱4* *良?？谪?5:腿出贏露iWOmni -柳四：改造佻步-棘板二A1-MA2-A2A1A2A359.3791098,8495板74 J99.0123.8單嵬斕制雕重堂kg/m)AM顆赧m)小升21,25。Z 0-3.080I00120簿忖2.42.47.3343.61：閘一卬爰里于如卓臥罰.加；AZ-融購干題例2z

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7、023。4府蓋溢電畫底橫百220240250已麟翻石赫士櫥220240250(3)預埋鋼構件后期現澆板的做法詳見附圖五，需保證與四周構件的可靠連接;粉圖五；改造做法一一叫澆機<24002400-33003300-3600現就做融理荒板做黜現就觸C哥贏麗麗南3麗贏麻0U謁麗1而贏(4)飄窗的具體做法，根據前期和政府協調爭取的條件進行設計。3、建設階段：涉及部門(工程、招投標、成本、前期)3.1、 設計條線對工程條線對應部門進行交底后，項目工程條線據此對預制板的吊裝、陽臺的封閉的施工工序、方法和時間做出具體施工方案。3.2、 若采用預制板做法，現場預制板制作時，在選擇制作場地、吊裝器械時，需

8、根據現場情況， 單塊預制板重量，選擇合理的運輸和吊裝方式，確保施工方便可行。3.3、 若采用現澆板做法，需保證與四周構件的可靠連接，并根據現場情況，綜合考慮施工流程和施工周期，選擇合理的施工方案。3.4、 贈送面積分為預留部分施工和后續(xù)施工，后續(xù)施工須在項目交付后，根據項目實際情況再進行施工，以避免項目驗收風險；總包合同中對該項施工的時間、工序、工藝及二次進場等各項要 求須做詳細說明。3.5、 后續(xù)施工的成本費用須單項進行充分計算，在總包合同中費用須注明。3.6、 對于贈送面積部位的改造，嚴禁采用廚房與衛(wèi)生間異位的方式，并原則杜絕外立面與公 共設備的改造。4、銷售階段(營銷、代理公司、法務)4

9、.1、 若存在贈送面積事宜，設計部門在設計完成后，2星期內向營銷部、法務部、客服部提供標注面積贈送的戶型圖及設計規(guī)范，并進行講解和說明。4.2、 營銷部應根據實際情況巧妙地制定購房贈送面積宣傳推廣策略，設計推廣說辭和用語，且必須進行評審，參會部門或人員包括項目總、工程部、營銷部、前期部、設計部、財務部、法務部、客服部及物業(yè)，統(tǒng)一口徑。關于贈送面積推廣說辭的評審必須在目標樓盤開盤前完成。4.3、 法務部必須從廣告法以及設計規(guī)范的角度對廣告宣傳、營銷說辭進行嚴格把關。(1)若贈送的面積部分不屬于建筑面積測量范圍內，則業(yè)主無法取得所有權，因此，關于贈送面積應明確是使用權，而不是所有權。(2)關于贈送

10、面積的宣傳，如屬格柵、圈梁方式的，不宜直接表述為“贈送面積”，而應表述為“業(yè)主改造后可使用面積”。(3)如果是贈送使用空間的，不應注明贈送空間的形制、規(guī)格、大小等，只籠統(tǒng)的表述為贈送使用空間即可。(4)對于贈送的面積應當注明“以實際交付的狀況為準”。4.4、 關于贈送面積事宜，不應在商品房買賣合同中進行表述。同時，在商品房買賣合同中應注意：(1)商品房買賣合同所附戶型圖應與報批的戶型圖一致；(2)商品房的交付時間需要考慮后期改造工程所需時間。4.5、 若贈送面積涉及到后期改造，則應在商品房買賣合同之外通過補充協議的形式進行約定，且應在項目交付后方才進行改造，并對贈送面積部分的改造所帶來的層高影

11、響，在合同中明確買受房對此不存在異議。 改造合同原則上為“買受人委托裝修單位”的形式簽訂。補充協議可以參照附 件裝修改造委托書起草。買受人同意裝修單位自補充協議可以這樣約定： “裝修單位同意不計成本地進行上述改造工程，行采購物業(yè)改造建筑材料等工作，但裝修保證改造工程符合國家法律法規(guī)的質量要求”， “ 購房者同意施工方視情況作適當停工、延長或提前完工等調整工期決定，但必須在X年X月X日之前完成改造” 。完工日期在商品房買賣合同約定的交房日期之前即可。開發(fā)商以此規(guī)避違建的風險。4.6、 、在項目開始銷售前至少一個月，須確定商品房后期改造的裝修單位。4.7、 、 委托裝修合同中添加業(yè)主委托裝修施工方

12、收房的約定，避規(guī)相關收房風險。業(yè)主驗收為改造后統(tǒng)一驗收。4.8、 、 改裝時間原則上如為毛胚交房，改造協議工期為3 個月， 如為精裝修交房，改造精裝修協議工期為6 個月，各項目根據所在地具體情況進行調整。5、 驗收階段：（前期、營銷、工程）5.1 、 根據不同地區(qū)現行驗收標準，驗收按以下標準驗收：（ 1） 毛坯竣工后直接進行規(guī)劃及房管實測面積驗收的，要協調政府（因為后期需要精裝修）內墻先不刮膩子，送面積部分驗收后再做，毛坯驗收后再進行贈送面積的裝修施工。（ 2） 一次性驗收的，可預留兩層毛坯，用以協調政府予以規(guī)劃面積及房管實測面積驗收，其它層贈送面積照常施工，該兩層各項贈送面積驗收后再進行施工，如通過給予每萬平方米五千元的獎勵。附件:委托書委托人（業(yè)主）：受托人（公司）：茲因本人于年 月 日購買了住宅小區(qū) 幢單元層號商品房一套，現本人擬在裝修前對該房屋中的挑空部分進行優(yōu)化，特委托出賣人代本人辦理。為防范小施工隊可能對建筑可能造成破壞，同時也為了保持小區(qū)整體外立面的整齊、美觀及風 格的一致性，便于后續(xù)物業(yè)服務公司的