中南房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

1、草案中南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃(2008 2015 年)中南控股集團(tuán)二八年五月二十二日第一部分 環(huán)境分析1 、宏觀環(huán)境分析 （1）國際環(huán)境基本穩(wěn)定，在可以預(yù)見的將來為我國經(jīng)濟(jì)的可持 續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了較好的外部條件。盡管國際上對(duì)于全球發(fā)展和中國發(fā)展的因素依然存在， 中國周邊 大國林立隱患沒有根本改變， 問題尚未解決， 日本尋求政治大國的進(jìn) 程影響著中國的發(fā)展， 美國依然在國際秩序中占據(jù)主導(dǎo)地位， 但是多 極化作為國際發(fā)展的主線引導(dǎo)國際格局深入發(fā)展，為中國在國際政 治、經(jīng)濟(jì)、外交關(guān)系中贏得了有利條件。在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢中，中國 抓住了良好的時(shí)機(jī)， 抓住了發(fā)展的主線， 取得了全球化發(fā)展的較高地 位，在某些領(lǐng)

2、域取得了一定的控制權(quán)。 同時(shí)中國緊緊抓住區(qū)域經(jīng)濟(jì)一 體化趨勢， 加快中日和東南亞經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程， 加強(qiáng)和歐盟的經(jīng)濟(jì)聯(lián) 系，加強(qiáng)合作組織在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的合作，加強(qiáng)和非洲大陸的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。正如國家“十一五”規(guī)劃所指 出：“和平、發(fā)展、合作成為當(dāng)今時(shí)代的潮流，世界政治力量對(duì)比有 利于保持國際環(huán)境的總體穩(wěn)定， 經(jīng)濟(jì)全球化趨勢深入發(fā)展， 科技進(jìn)步 日新月異， 生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快， 我國與世界經(jīng)濟(jì)的相互聯(lián) 系和影響日益加深，國國際兩個(gè)市場、兩種資源相互補(bǔ)充，外部環(huán)境 總體上對(duì)我國發(fā)展有利。 ”但是，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻， 一是基于次貸危機(jī)對(duì)全球金融市 場的劇烈沖擊，

3、一級(jí)能源、大宗商品價(jià)格的高漲， 全球經(jīng)濟(jì)增長放緩， 進(jìn)入低迷狀態(tài)， 老牌的發(fā)達(dá)國家將重新洗牌。 二是全球通脹壓力將居 高不下。國際糧食、石油等初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)上漲。世界圍的低利率 政策，導(dǎo)致借貸成本過低，資金泛濫，形成全球的流動(dòng)性過剩。三是 發(fā)展不均衡現(xiàn)象突出。 美國、歐洲、日本三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)衰退的現(xiàn)象， 將拖累整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的增長，但以中國、俄羅斯、印度、巴西為首的 “四大金磚”正在快速發(fā)展。（2）中國的政治穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好上升的態(tài)勢。 從國環(huán)境來看，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較高速度發(fā)展，十五期間， GDP 年度增長率達(dá)到 9.5% ，比世界平均水平高出 5.5 個(gè)百分點(diǎn)。目 前，中國國生產(chǎn)

4、總值居于世界第 7 位，進(jìn)出口貿(mào)易居于世界第 3 位。 中國社會(huì)科學(xué)院公布的國際形勢黃皮書 2006 年全球政治與安全報(bào) 告認(rèn)為，中國的綜合國力已超過日本（第 7位），居世界第 6 位。 預(yù)計(jì)今后十年我國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)以 8% 以上的速度增長。我國經(jīng)濟(jì)社會(huì) 發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新階段，主要表現(xiàn)為：第一，發(fā)展需求勁頭足，居民消 費(fèi)結(jié)構(gòu)迅速提升， 商品住房、小汽車、通訊、旅游已經(jīng)成為 “新四件”， 居民消費(fèi)支出總額倍增。第二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。國家在 “十一 五”期間要重點(diǎn)抓好三件大事： 一是加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)；二是促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展； 三是加強(qiáng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)。 第三， 加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

5、2003 年我國城鎮(zhèn)化占 40.53% ，預(yù)計(jì) 2010 年 達(dá)到 47% ， 2020 年達(dá)到 55% 。加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，不僅是促進(jìn)區(qū) 域協(xié)調(diào)發(fā)展的重大戰(zhàn)略， 同時(shí)是保持我國發(fā)展需求的勢頭一項(xiàng)長遠(yuǎn)的 舉措。但是，中國經(jīng)濟(jì)中也還存在著很多深層次的矛盾和問題， 進(jìn)入了 復(fù)雜多變期，突出表現(xiàn)為：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡，結(jié)構(gòu)性問題突出；二 是耕地、淡水、能源和重要礦產(chǎn)資源相對(duì)不足，生態(tài)環(huán)境比較脆弱； 三是科技自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)， 影響發(fā)展的體制機(jī)制障礙亟待解決； 四 是流動(dòng)性過剩，資產(chǎn)價(jià)格上升過快，通脹壓力上升；五是投資和消費(fèi) 關(guān)系不協(xié)調(diào)，部分行業(yè)盲目擴(kuò)、產(chǎn)能過剩，經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變緩慢， 能源資源消耗過大

6、，環(huán)境污染加劇，城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展差距和部分社會(huì) 成員之間收入差距繼續(xù)擴(kuò)大。由于中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出， 雖然政府的執(zhí)政能力較以往有顯 著的提升，但面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)局面時(shí)，還有所力不從心，缺乏經(jīng) 驗(yàn)。因此，在解決結(jié)構(gòu)性矛盾過程中，往往是政策多變、政出多門， 形成了中國宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的局面。2 、行業(yè)環(huán)境分析（ 1）行業(yè)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)行業(yè)仍然 處于高速發(fā)展期。一是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、 居民消費(fèi)水平不斷提高， 這為房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展提供了基本面的保證。 改革開放三十年來， 中國在經(jīng)濟(jì)與社會(huì) 發(fā)展等各方面取得了舉世矚目的成就。 實(shí)踐證明， 中國的開放政策不 會(huì)變，中國同國際上的經(jīng)

7、濟(jì)交往將更加頻繁。 推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展， 是中國政府的首要任務(wù)。 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶來了居民消費(fèi)水平的不斷 提高。根據(jù)測算，“十一五”期間我國經(jīng)濟(jì)將步入由人均 GDP2000 美 元向 3000 美元邁進(jìn)的階段。 人均 GDP3000 美元在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是個(gè)具 有重要意義的數(shù)字， 它表明居民對(duì)服務(wù)性需求有一個(gè)快速增長， 經(jīng)濟(jì) 保持高速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快。相應(yīng)地，居民對(duì)于住宅的要求也 越來越高，要求住宅位置更好、 面積更大、配套更完善、 環(huán)境更舒適， 需求層次的升級(jí)是房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的在動(dòng)因。二是城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了剛性需求保證。 城市化 進(jìn)程是處于重化工業(yè)階段的中國必須經(jīng)歷的過

8、程， 中國的城市化進(jìn)程 已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大引擎之一。預(yù)計(jì)到 2010 年，我國城市 化水平將達(dá)到 47 ，我國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 6.37 億人，按平均每人 26 平方米建筑面積推算，在 “十一五 ” 期間要增加住房建筑面積 40.54 億平方米；如果原有舊住宅每年按 4% 的比例拆遷重建 ,5 年合 計(jì) 20%,總面積為 27.35 億平方米；兩者合計(jì)， “十一五 ”時(shí)期需要 新建住宅 67.89 億平方米。如果按商品住宅占商品房面積的 85推 算，5 年中城鎮(zhèn)需要竣工商品房 79.87 億平方米。同時(shí)，由于自 1999 年至 2004 年，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額保持了以高增長率穩(wěn)步上

9、升 的態(tài)勢，平均年增長率約為 30% 。加入 WTO 后，由于跨國公司的 大量涌入， 也大大促進(jìn)了商業(yè)樓面和寫字樓市場的完善和發(fā)展， 商業(yè) 地產(chǎn)市場供需關(guān)系也逐漸趨于活躍。 根據(jù)專家預(yù)測， 我國城市化進(jìn)程 將持續(xù)至 2030 年，所以在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù) 處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位。 城市化進(jìn)程帶來了房地產(chǎn)市場的剛性需求， 能 夠支撐在 10-20 年房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。三是區(qū)域的廣闊性、 市場的階梯性為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了可以 有效調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展空間。中國地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不均衡，東部 沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高， 中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平偏低且不均衡， 不 同地區(qū)房價(jià)差距巨大，這就

10、使得在局部一線城市如、出現(xiàn)房地產(chǎn)過 熱，價(jià)格、銷量出現(xiàn)波動(dòng)或下降的同時(shí)，還有足夠的二三線城市的房 地產(chǎn)市場發(fā)展不飽和，有大量的市場機(jī)會(huì)。四是在現(xiàn)有體制下， 房產(chǎn)依舊是優(yōu)秀的投資產(chǎn)品， 老百姓投資房 產(chǎn)的積極性不會(huì)有大的改變。 在中短期經(jīng)濟(jì)體制、 金融體制不會(huì)發(fā)生 大的變化，企業(yè)、 老百姓投資渠道有限的局面不會(huì)改變，房產(chǎn)相比較 而言，具有較好的保值增值性，仍然是一個(gè)優(yōu)秀的投資渠道，這就決 定了各方面投資房地產(chǎn)的積極性不會(huì)得到大的改變。因此，不論從市場經(jīng)濟(jì)因素，還是從政治因素分析，建筑、房地 產(chǎn)業(yè)都將長期保持增長與發(fā)展的態(tài)勢。（2）行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢發(fā)生明顯變化。一是從正常層面看， 宏觀調(diào)控成為常態(tài)。

11、關(guān)注民生已經(jīng)成為政府 工作的重點(diǎn)，住房是關(guān)系到民生最重要的方面。 由于房地產(chǎn)行業(yè)過熱， 房價(jià)持續(xù)攀升，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控措施， 嚴(yán)控 土地、嚴(yán)控信貸、加大保障性住房建設(shè)等成為宏觀調(diào)控的主要手段， 宏觀調(diào)控已經(jīng)成為行業(yè)的常態(tài)。但宏觀調(diào)控的目的是為了穩(wěn)定房價(jià)， 而不是打壓房地產(chǎn)市場，只會(huì)對(duì)短期市場進(jìn)行調(diào)整，并不影響產(chǎn)業(yè)的 長期發(fā)展趨勢。二是從行業(yè)結(jié)構(gòu)分析，房地產(chǎn)業(yè)整合速度加快，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)個(gè) 體分化因競爭加劇而日益明顯，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、 品牌 化、規(guī)運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。三是從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，普通商品住宅仍然占據(jù)主流地位，價(jià)格也 將保持上漲態(tài)勢；經(jīng)濟(jì)型住宅開發(fā)成為政府鼓勵(lì)、支

12、持的重點(diǎn)；二手 房市場將持續(xù)保持蓬勃發(fā)展的勢頭；而商鋪的發(fā)展則視城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 速度而呈現(xiàn)較大差異。所以今后投資者的注意力將進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)上來，發(fā)展空間更多地是將從大城市轉(zhuǎn)向中小城市。四是從競爭手段分析，依靠資金驅(qū)動(dòng)、土地驅(qū)動(dòng)的粗放式發(fā)展階 段已經(jīng)過去，全方位的資源整合能力、環(huán)境競爭、品牌競爭、資金鏈 整合能力日益成為競爭的新的主要手段。3、房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析機(jī)會(huì)（O）威脅（T）1、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入不斷 提高，具有較強(qiáng)的購房需求。2、城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，保證房地 產(chǎn)市場的剛性需求。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，中西 部和二三線城市的房地產(chǎn)市場具 有巨大的商機(jī)。4、由于市場不斷規(guī)，存

13、在大量有 地?zé)o錢的小開發(fā)商。5、國家鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉 租房、兩限房和拆遷安置房，也1、宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)雜多變期，政 策多變影響著企業(yè)的安全運(yùn)行。2、宏觀調(diào)控成為常態(tài)，對(duì)短期市 場進(jìn)行調(diào)整。3、土地成本變咼，資金成為眾多 房地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸。4、市場競爭更加激烈，市場集 中度越來越咼行業(yè)整合時(shí)代來臨。5、全方位的資源整合能力、環(huán)境 競爭、品牌競爭、資金鏈整合能有較大的商機(jī)。力日益成為競爭的新的主要手 段。6、行業(yè)利潤率逐步下降。隨著市 場集中度的提高，品牌企業(yè)將更 多的追求企業(yè)的整體效益和可持 續(xù)發(fā)展，追求企業(yè)的市場份額和 行業(yè)地位，而不是像從事單項(xiàng)目 開發(fā)的小企業(yè)一樣過多地追求某 個(gè)項(xiàng)目的利潤率。7、房地產(chǎn)開發(fā)人才資源有限。優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、控股集團(tuán)的資金支持；1、土地儲(chǔ)備有限；2、具有一定的大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；2、融資渠道和手段缺乏；3、具有定的土地儲(chǔ)備；3、專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)資源缺4、具有一定的政府關(guān)系；乏；5、具有總承包施工和房地產(chǎn)開發(fā)4、拿地方式依賴市場關(guān)系；聯(lián)合運(yùn)作的優(yōu)勢，可以聯(lián)合競爭5