07_北京_首城匯景灣_市場調研報告

1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline2011本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。北京中原住宅部技術中心 Beijing.07.2011Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline20111234政策分析 區(qū)域分析客戶分析 市場分析Code of this report | 3 Copyright Beijing Centaline2011Part 1Code of this report | 4 Copyrig

2、ht Beijing Centaline20112010年政府為調控房價出行了一系列的樓市調控措施，但都效果不佳。1月26日，農歷的小年。樓市新政“國八條”瞬間而至，定性了2011年樓市政策基調依然是調控?！靶聡藯l”細則鞏固并加強了2010年的高壓態(tài)勢。2011年2月16日，根據北京房地產市場的具體情況，出臺了“京十五條”，有保有壓，配合“新國八條”，引導北京市房地產市場健康平穩(wěn)的發(fā)展政策分析國務院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。 2010年政府出臺一系列樓市政策組合拳，打壓高房價，引導北京房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展為配合“新國八條”北

3、京具體出臺了“京十五條”，引導房地產市場平穩(wěn)發(fā)展Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline20111、進一步貫徹落實國家和本市房地產市場調控政策，切實將房價控制在合理水平2、建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系3、大力發(fā)展公共租賃住房4、嚴格執(zhí)行國家關于個人轉讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策5、實行差別化土地增值稅預征率6、加強對土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查7、各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執(zhí)行“首付款比例不低 于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”

4、的政策8、增加住房用地有效供應9、加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查10、繼續(xù)鞏固限購政策成果11、加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位12、各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認真落實房地產市場調控各項政策措施，確保完成住房 保障目標責任書規(guī)定的各項任務。13、發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、財政、稅務、公安、民政、統(tǒng)計、人力社保、 監(jiān)察等部門要密切配合，健全機制，確保各項政策措施落實到位14、進一步加強對各區(qū)縣政府、市有關部門住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、檢查和考核15、新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導政策分析Code of this report | 6 Copyright

5、Beijing Centaline2011政策分析：“京十五條”進一步對北京市收緊需求控制1、“京十五條”購房資格被嚴格限定到本地戶籍擁有1套及以內住房的家庭及外地戶籍能提供5年連續(xù)社?；蚣{稅證明的無房家庭。2、 加強對購房人資格的審核，對提供虛假證明的將承擔經濟和法律責任，國家行政、司法干預力度史無前例。 (十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效北京市工作居住證的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住

6、房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。(十一)加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉(xiāng)建設部門會同公安、稅務、民政、人力社保等部門要進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產權登記手續(xù)，并由其承擔相應的經濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構，依法嚴肅處理。力度超強Code of this rep

7、ort | 7 Copyright Beijing Centaline2011政策分析：“京十五條”進一步對北京市收緊稅收政策 (四)嚴格執(zhí)行國家關于個人轉讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉(xiāng)建設等部門根據市場情況及時動態(tài)調整存量房交 易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。(五)實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發(fā)企業(yè)應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發(fā)項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門制定公布。(六)加強對土地增值稅

8、清算情況的監(jiān)督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行重點清算和稽查。1、開發(fā)商層面：升高房價同時應繳納的實際土地增值稅激增。發(fā)展商的利潤率不由房價所決定。為避免投資風險，將限制開發(fā)商合理定價和產品類型。2、購房者層面：嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策，避免陰陽合同的出現。力度強Code of this report | 8 Copyright Beijing Centaline2011政策解析小結新政的強制干預，疊加加息、貸款利率優(yōu)惠政策取消、使得買房人資金壓力大漲、短期投資性需求消失殆盡，長期投資性需求因“禁購”被抑制。，預計，C

9、ode of this report | 9 Copyright Beijing Centaline2011Part 2Code of this report | 10 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域介紹平谷區(qū)平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)是平谷區(qū)西南的大門，距北京建國門50千米，到首都機場35千米，面積44平方千米，總人口2萬人。n平谷區(qū)地處北京、天津、河北三個省市的交界處，環(huán)渤海經濟圈的中心位置。n平谷區(qū)位于北京和天津兩大中心城市之間，北京的東北部，天津的西北部。西距北京市區(qū)70公里，東距天津市區(qū)90公里，是連接兩大城市的紐帶。n全區(qū)勞動力總數為18萬人，人口密度每

10、平方公里400人。n2007年平谷區(qū)轄2個街道辦事處、14個鎮(zhèn)，2個鄉(xiāng)；馬坊鎮(zhèn)位于平谷的西南區(qū)域n馬坊鎮(zhèn)地處平谷區(qū)西南平原，南鄰河北省三河市，西連順義區(qū)，地處兩區(qū)一市結合部。鎮(zhèn)域面積45平方公里Code of this report | 11 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域介紹n馬坊-京平高速機場高速五環(huán)/四環(huán)/三環(huán)/二環(huán)n馬坊-京平高速機場高速首都機場n馬坊-京平高速機場第二高速五環(huán)n馬坊-密三路102國道六環(huán)n馬坊-密三路-順平路-平谷老城區(qū)京平高速順平路G102六環(huán)機場高速機場南高速京密路五環(huán)四環(huán)首都機場密三路未來平谷規(guī)劃有軌道交通，預計2015年將通

11、車，馬坊鎮(zhèn)將設站，將更便利快捷往返于北京，平谷之間，區(qū)域價值將會有巨大提升車行1小時直達市中心，30分鐘 到達首都國際機場，20分鐘抵達平谷老城區(qū)；道路進入性良好，未來交通規(guī)劃利好，將進一步帶動區(qū)域價值提升Code of this report | 12 Copyright Beijing Centaline2011未來規(guī)劃四大功能區(qū)域四大功能區(qū)包括：城市拓展區(qū)，新城核心區(qū)，新興產業(yè)區(qū)和生態(tài)旅游區(qū)其中，馬坊鎮(zhèn)包含在新興產業(yè)功能區(qū)內一城三帶十大產業(yè)功能區(qū)l“一城”：平谷新城。 l“三帶”：京平高速新興產業(yè)帶、密三路特色經濟帶、十八彎溝域經濟帶。 l“十大產業(yè)功能區(qū)”：中國樂谷文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)、馬

12、坊物流基地、興谷開發(fā)區(qū)、綠色能源產業(yè)基地、金海湖國家級旅游度假區(qū)及國際組織總部基地、丫髻山道教養(yǎng)生基地、軒轅山國際旅游度假區(qū)、大華山旅游集散特色鎮(zhèn)、馬昌營多元文化產業(yè)基地、峪口商務休閑總部基地。馬坊新城組團：到2020年，規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地5.02平方公里。規(guī)劃鎮(zhèn)域人口4.5萬人，鎮(zhèn)中心人口3.6萬人軌道交通預計2015年完工馬坊鎮(zhèn)將設站：l平谷軌道交通建設有兩種線路方案：一種與京平高速平行，可以快速抵達平谷；一種為通過順義，再抵達平谷，具體規(guī)劃方案明年將出臺l軌道交通平谷線已經進入前期規(guī)劃，目前前期的拆遷等準備工作已經基本完成未來規(guī)劃中關村產業(yè)園進駐、飛機制造業(yè)及軌道交通，將極大提升馬坊鎮(zhèn)區(qū)域

13、價值，為區(qū)域房地產市場的發(fā)展奠定堅實的經濟基礎中關村產業(yè)園進駐馬坊：中關村產業(yè)園進駐馬坊核心區(qū)，以高新技術技術為主小型飛機制造業(yè)落戶馬坊：精密小型飛機制造業(yè)落戶馬坊鎮(zhèn)，低空航線機場建在金海湖，未來有望形成小機場產業(yè)群，提升成區(qū)域經濟Code of this report | 13 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域介紹馬坊工業(yè)區(qū)位于平谷區(qū)西南部，在北京市小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)境內。馬坊工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積10平方公里是北京市16個市級開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)主要以高新技術產業(yè)、電子信息產業(yè)、綠能產業(yè)、現代制造業(yè)為主導產業(yè)，是中關村高新技術產業(yè)基地，是北京市綠能產業(yè)基地?，F已入駐

14、臺灣永豐余（紙業(yè)）有限公司、北京紡織控股有限公司及北京電子控股有限責任公司等數十家知名企業(yè)。在平谷的土地上，馬坊成了一片的熱土，高技術產業(yè)的巨艦已經啟航。馬坊，已不再是往昔字面上放牧的養(yǎng)馬場，這里將是高科技產業(yè)賽馬的競技場。 Code of this report | 14 Copyright Beijing Centaline2011n北京馬坊工業(yè)園區(qū)建設以薄膜太陽能電池技術及裝備研發(fā)和制造為核心的新型綠色能源基地。該基地將成為國際先進薄膜太陽能電池技術研發(fā)及制造基地、大型和超大型光伏發(fā)電配套技術和設備研發(fā)與制造基地、由高端現代裝備制造技術支撐的、具有國際影響力的、上下游產業(yè)鏈完整的、產業(yè)集

15、群化的新型綠色能源基地。n 該項目規(guī)劃占地200畝，首期占地70畝，總投資95000萬元，擬建設6條（每條25MW）非晶硅薄膜太陽能電池生產線，年產150MW非晶硅薄膜太陽能電池板，預計投產后5年內全部收回投資。n項目達到規(guī)劃產能并完成銷售后，每年可產生人民幣15億元的銷售收入，貢獻超過2.5億元利稅，解決200多人的就業(yè)。截止目前，項目已完成工商注冊等前期手續(xù)，第一期50MW的廠房已封頂，已于09年9月建成投產，年可發(fā)電43萬度，減排二氧化碳338噸。北京市綠能產業(yè)基地Code of this report | 15 Copyright Beijing Centaline2011n這是中關村

16、科技園區(qū)與北京市級開發(fā)區(qū)合作的第一個共建項目，將充分發(fā)揮中關村科技園區(qū)在首都創(chuàng)新型城市建設中的龍頭作用，與平谷區(qū)實現優(yōu)勢互補, 主要目標是促進一批中關村企業(yè)做強做大，協助市級開發(fā)區(qū)實現向技術含量高、節(jié)能高效、生態(tài)環(huán)保的集群化發(fā)展方向轉變。n在共建基地內注冊并經認定的高新技術企業(yè)，可享受中關村科技園區(qū)產業(yè)聯盟、開放實驗室、創(chuàng)業(yè)投資、信用擔保等產業(yè)投融資等方面的政策支持；中關村科技園區(qū)將支持共建基地使用中關村園區(qū)節(jié)能環(huán)保技術和產品，建設生態(tài)型園區(qū)。同時，利用中關村園區(qū)高新技術產業(yè)聚集的優(yōu)勢，積極引導項目入駐共建基地，幫助企業(yè)尋找合適的科研成果轉換、孵化空間，滿足其產業(yè)化和快速發(fā)展的需求。 n北京電

17、控（馬坊）科技產業(yè)園，是入駐共建基地的的首個項目，是由北京電控合力開發(fā)建設有限公司建設的大型綜合性產業(yè)園，園區(qū)定位為電子信息產業(yè)的高科技現代制造業(yè)基地。項目占地1200畝，計劃投資總額28億元。n現有兩家入園企業(yè)，北京瑞普三元儀表有限公司和北京飛行博達電子有限公司。中關村（馬坊）高新技術產業(yè)基地Code of this report | 16 Copyright Beijing Centaline2011馬坊工業(yè)園區(qū)上半年實現產值7.6億元，同比增長53%，實現收入7.2億元，同比上升47%；利潤5000萬元，同比上升511%；上繳稅收2000萬元，同比增長213%，實現共享收入500萬元預計

18、上半年完成固定資產投資總額3.53億元（其中工業(yè)企業(yè)投資1.77億元）。園區(qū)內共有職工3156人，其中本地職工約占50%左右。除園區(qū)原有企業(yè)經濟穩(wěn)步增長外，年初投產的達新機械與七星電子項目成為新的經濟增長點，另外園區(qū)內有注冊企業(yè)53家，也成為園區(qū)稅收的新增長點。馬坊工業(yè)園區(qū)經濟貢獻：今年有6個工業(yè)項目和2個商業(yè)配套與總部經濟項目陸續(xù)開工建設，這些企業(yè)將成為園區(qū)未來新的經濟支柱。平谷馬坊工業(yè)區(qū)，馬坊鎮(zhèn)經濟的執(zhí)牛耳者，平谷區(qū)經濟發(fā)展的新熱點Code of this report | 17 Copyright Beijing Centaline2011經濟發(fā)展區(qū)域經濟發(fā)展背景2010年平谷區(qū)宏觀經濟

19、情況項目平谷區(qū)北京市工業(yè)總產值（現價）192.4億元社會消費品零售額82.4億元稅收總額41.6億元財政收入40.1億元2353.9億存款余額273.6億元 貸款余額104.5億元農民居民人均現金收入12036元13262元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23606元29073元（數據來源：平谷區(qū)政府網、北京2010年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）由上表可以看出，平谷區(qū)的農民居民人均現金收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與北京市平均整體水平接近，說明平谷區(qū)居民人均可支配收入較高，購買力較強Code of this report | 18 Copyright Beijing Centaline2011結論l馬坊

20、鎮(zhèn)為平谷進京必經之地，為平谷-北京門戶區(qū)域l交通通達性強，進入性良好，未來平谷規(guī)劃有軌道交通，將更便利快捷往返于北京，平谷之間，區(qū)域價值將會有巨大提升l規(guī)劃中關村產業(yè)園進駐、飛機制造業(yè)及軌道交通，將極大提升馬坊鎮(zhèn)區(qū)域價值，為區(qū)域房地產市場的發(fā)展奠定堅實的經濟基礎l馬坊工業(yè)園區(qū)，區(qū)域主體經濟的載體，為區(qū)域內貢獻經濟效益的同時為區(qū)域內房地產市場，定向工業(yè)園區(qū)，產生充足的客源門戶區(qū)位，暢通路網，規(guī)劃利好，區(qū)域價值提升，強勁的板塊內部客源，推動馬坊房地產市場進入快速發(fā)展階段Code of this report | 19 Copyright Beijing Centaline2011Part 3Cod

21、e of this report | 20 Copyright Beijing Centaline2011市場情況整體供應平谷當前在售項目集中在平谷老城區(qū)，馬坊鎮(zhèn)當前沒有在售項目平谷城區(qū)主流產品為普通住宅產品，在售項目少區(qū)域內無在售別墅供應紫貴莊園路興旺達嘉園騰龍源城平谷區(qū)在售項目馬坊鎮(zhèn)Code of this report | 21 Copyright Beijing Centaline2011普通住宅市場情況整體供應項目名稱建筑形式建筑面積（）容積率總量（套）銷售狀態(tài)路興旺達嘉園（盈谷中心）塔樓、板塔結合661942.1269尾房紫貴莊園板樓,塔樓1507762.381247尾房騰龍源城板

22、樓、 板塔結合、高層 750541.5647尾房平谷在售項目多為老項目，以中高密度產品為主，品質普遍不高路興旺達嘉園（盈谷中心）紫貴莊園騰龍源城Code of this report | 22 Copyright Beijing Centaline2011普通住宅市場情況主力戶型及價格項目名稱主力面積（）均價（元/）總價（萬/套）路興旺達嘉園（盈谷中心）一居30，二居90，三居 124-1721500045-135-186-258紫貴莊園80-90二居，90多小三居，127-141大三居；200多復式15000120-135-190-212騰龍源城一居40-45，二居80-92-97，三居10

23、7-118-1321600064-128-155-171-211n平谷在售住宅產品面積集中在90兩居和120140三居，產品面積滿足客戶舒居的需求n目前在售項目集中在平谷中心，價格區(qū)間在15000元/16000元/；n主力總價集中在130萬200萬元/套。Code of this report | 23 Copyright Beijing Centaline2011普通住宅市場情況戶型設計騰龍源城紫貴莊園路興旺達嘉園（盈谷中心）產品戶型設計落后，舒適度較差，整體市場產品有待于提升Code of this report | 24 Copyright Beijing Centaline2011普通

24、住宅市場情況銷售情況銷售情況一手住宅n平谷在售項目相對稀缺，且產品貼合區(qū)域大多數客戶需求，開盤價格便宜，因此銷售情況普遍不錯，總體區(qū)域月均銷售套數48套左右；n 由于受政策影響且中心位置價格上漲較快，已達到10000元以上，因此月銷量有所減少，根據調研，目前消化速度普遍在10-20套/月左右。項目名稱開盤時間已售套數剩余總體月均銷售套數路興旺達嘉園 （盈谷中心） 2010-6-272195020 紫貴莊園2009-8-3012173055 騰龍源城2010-9-296272070 平均值 48 銷售情況二手住宅新房售價：12000元/左右，舊房售價8000-10000元/左右；目前平谷城區(qū)客戶

25、受政策影響嚴重，加之售價上漲，普通住宅成交量走低；別墅及低密度產品稀缺，需求量大，當地中介手中均擁有大量別墅及低密度產品需求客戶根據中介門店深訪結果Code of this report | 25 Copyright Beijing Centaline2011普通住宅市場情況客戶情況客戶情況項目名稱客戶構成客戶特征描述路興旺達嘉園 （盈谷中心） 80%平谷城區(qū)客戶，20%北京投資客先期售價較低，大部分購買用于投資，坐等升至，客戶以兩套房居多，一次性付款35%左右紫貴莊園80%平谷城區(qū)客戶，20%北京投資客 本地客戶以改善客戶為主，平谷有錢人居多，大部分已有2套以上住房騰龍源城70%平谷城區(qū)客戶

26、，30%北京投資客本地客戶以擁有2-3套房為主，本地人，改善、婚房客戶為主，北京客戶購買用于養(yǎng)老、投資等，一次性付款30%二手中介70%平谷本地人，30%北京投資客平谷客戶幾乎每戶都有兩套住房，以平谷有錢人，生意人，高官為主，大量客戶對別墅、低密度產品有需求平谷購房客戶特點總結：l政策前：1.購房客戶70-80%來自平谷本地，20-30%為北京投資客；2.本地客戶大部分戶以1-2套住房居多，經濟實力強，一次性付款占到30-40%左右；3.本地客戶主要購房目的為改善型需求，北京客戶以養(yǎng)老、投資升值為主；l政策后：1.限購政策嚴厲、價格上漲，投資空間極小，北京投資客急劇減少。2.本地客戶少部分受限

27、購影響，大部分客戶仍有1-2套購房指標3.由于優(yōu)質低密度產品和別墅類產品稀缺，現有住宅低端價高，與客戶需求不匹配，客戶進入觀望時期，期待優(yōu)質產品入市Code of this report | 26 Copyright Beijing Centaline2011普通住宅市場情況未來供應土地供應宗地名稱宗地位置規(guī)劃建筑面積()規(guī)劃用途受讓單位平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-1區(qū)3號工業(yè)項目平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-1區(qū)3號15837工業(yè)北京廣廈大鑫石化設備有限公司平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-9區(qū)1號工業(yè)項目平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-9區(qū)1號地塊內17143工業(yè)北京百美特生物制藥有限公司平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-02、E0

28、6-31地塊商業(yè)金融、其它類多功能平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)內152145C2商業(yè)金融、F3其它類多功能北京馬坊工業(yè)基礎設施開發(fā)建設有限公司馬坊工業(yè)園區(qū)E03-06地塊B區(qū)工業(yè)用地項目北京馬坊工業(yè)園區(qū)內74566M工業(yè)北京一志車科技有限公司馬坊工業(yè)園區(qū)E03-06地塊A區(qū)工業(yè)用地項目北京馬坊工業(yè)園區(qū)內39913M工業(yè)北京真金昌汽車科技有限公司平谷區(qū)馬坊北區(qū)A03A04A05地塊平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)183372居住首城置業(yè)B09、B10 馬坊鎮(zhèn) 165204居住首城置業(yè)數據來源：北京市土地整理儲備中心區(qū)域內供應土地8塊，5塊位于平谷馬坊鎮(zhèn)內，馬坊鎮(zhèn)成為平谷區(qū)房地產市場集中供應的熱點區(qū)域，日益成為平谷新興的房地產

29、熱點板塊Code of this report | 27 Copyright Beijing Centaline2011溫渡世外桃苑平谷城區(qū)馬坊鎮(zhèn)平谷區(qū)高端別墅市場別墅市場物業(yè)地址開發(fā)商開盤時間容積率建筑面積建筑類別樓層主力戶型均價總價綠化率裝修標準世外桃苑（售馨）黃松峪鄉(xiāng)黑豆峪村佛山南街188號北京八通房地產開發(fā)有限公司2005年0.364。3萬平方米聯排、獨棟全部地上兩層一期：63套50平方米的三聯排、雙拼、獨棟；二期：108.75-266.38平方米獨棟9800元/平方米二期現房110-270萬/套56%二期毛坯一期精裝修溫渡（售馨）北京市平谷區(qū)京東大溶洞旁北京瑞濤昌盛旅游開發(fā)有限公司2009年9月14（近期售完)0.154。5萬平方米獨棟兩層個性化定制80300平米等多款純獨棟戶型，戶均擁有私家庭院7000元/平方米56-210萬/套70%精裝平谷區(qū)別墅市場分析：平谷區(qū)別墅市場供應非常稀缺，當前沒有潛在供應近期已售馨項目均為低密度，小戶型的經濟型別墅世外桃苑溫渡市場分析Code of this report | 28