北京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、北京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（doc11頁）北京市城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好目前，北京市商業(yè)物業(yè)已經(jīng)形成了三大需求群體：跨國零售企業(yè)、國內(nèi)大型零 售企業(yè)、國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和中小投資者。具體來看，隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主 力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時, 國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，如2003年10月新燕 莎集團(tuán)在世紀(jì)金源簽下2萬平方米的商業(yè)面積，表現(xiàn)出國內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展 態(tài)勢；自2005年初，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)、基金在北京商業(yè)地產(chǎn)的投資力度加大，其中以新加坡 凱德置地為典型，

2、頭三個月在北京的投資近50億；另外，許多中小投資者紛紛看好北京 商業(yè)市場的投資潛力，成為北京商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)有力需求者。沃爾瑪選址并在石景山開店，德國第一家居超市歐倍德落戶海淀和亦莊經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)，法國歐尚在西四環(huán)開業(yè)，英國百安居在西三環(huán)、望京和東三環(huán)開店充分顯示 出國外零售企業(yè)看好北京商業(yè)市場。今年外資企業(yè)投資北京將繼續(xù)升溫，進(jìn)一步擴(kuò)充北 京商業(yè)市場。整體來看，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求比較旺盛，特別是西部、南部的商業(yè)需求 開始呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢。二、各個商圈商業(yè)物業(yè)供應(yīng)充足 從王府井和西單的商圈看，王府井和西單商圈的租金現(xiàn)在是整個北京市場租金 之首，指數(shù)也高于其他商圈，這兩年持續(xù)上升。伴隨大型綜合項

3、目的新建與臨街的改造, 這兩個區(qū)域商業(yè)面積大約增加20多萬平方米。CBD商圈是以商務(wù)概念為主的朝陽新區(qū)商圈，功能和特點百花齊放。但該區(qū)域在 建達(dá)78萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)狀17萬平方米的規(guī)模形成比較大的對照。CBD變 成旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向為未來兩年的發(fā)展主流。亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊 未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險會很大。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但 與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。北辰購物中心屬于該區(qū)域最有影響的集中商 業(yè)，未來幾年新商業(yè)并不容易改變這種局面。朝外商圈，聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間，朝外大街規(guī)劃面積是100萬

4、平方米，朝外現(xiàn) 在建了 64萬平方米，還有三分之一在未來兩年內(nèi)出現(xiàn)。北京2004年1萬平米以上的大型商業(yè)項目63個，285萬平方米的體量，但是 2005年北京規(guī)模1萬平方米以上的商業(yè)規(guī)劃有126個，初步估算2005至2006年之間大 概新增的體量是610萬平方米，未來這兩年新增量是非常龐大的數(shù)字。當(dāng)前，大量商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)，絕大多數(shù)屬于規(guī)劃控制之外，所以開發(fā)商、 投資者需要謹(jǐn)慎投資。為防止過度供應(yīng)，北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨和現(xiàn)有購物中心的數(shù)量 及規(guī)模。按照北京市相關(guān)規(guī)劃，今后營業(yè)面積在1萬平方米以上的大型商場只能布局在 市級商業(yè)中心和大型多功能購物中心內(nèi)，營業(yè)面積在1萬平方米以上的倉

5、儲式商場只能 布局在三環(huán)路以外，5千平方米以上的大型超市與相鄰的大型超市之間距離不得少于4000 米。北京市商業(yè)市場發(fā)展分析一、商業(yè)市場發(fā)展分析北京市的首都地位奠定了其商業(yè)市場的多樣化和競爭異常激烈。同時，也意味 著比較高的發(fā)展速度。二、社會消費(fèi)品零售總額2004年北京全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額2191.8億元，增長14.4%。其中，吃類 商品零售額610.8億元，增長22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長15%；用類商品 零售額1224. 6億元，增長8.2%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級，汽車、家居、通訊類商品消費(fèi)快速增長。全年銷售機(jī) 動車44. 7萬輛，比上年增長9. 8%o其中，新車30

6、. 4萬輛，增長3. 9%；舊車14. 3萬輛, 增長24. 8%0在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中，與住宅消費(fèi)相關(guān)的建筑及裝潢材料類商品零售 額增長1倍，家具類商品零售額增長11.8%,家用電器和音像器材類商品零售額增長 18. 8%；通訊器材類商品零售額增長41%。新型業(yè)態(tài)進(jìn)一步發(fā)展。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達(dá)到152個，實現(xiàn)零售額635.2億元，分別增長4.1%和32. 6%。連鎖商業(yè)零售額占社會消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到29%。商業(yè)布局逐步改善。年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、便利店達(dá)到443家，比上年末 增長1.5倍。限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營狀況良好。全年實現(xiàn)銷售收入5028. 8億元，比上年 增長24%

7、。其中，批發(fā)業(yè)4122. 4億元，零售業(yè)906.3億元，分別增長30%和2. 6%。全年 實現(xiàn)利潤167.4億元,增長1.1倍；實現(xiàn)利稅21&8億元，增長70. 5%o三、零售商業(yè)發(fā)展特點隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，北京市消費(fèi)品市場處于穩(wěn)中趨旺之勢，當(dāng)前消費(fèi)品市 場運(yùn)行有較好發(fā)展趨勢的是假日消費(fèi)品市場、晚間消費(fèi)市場、家居消費(fèi)市場、服務(wù)消費(fèi) 市場等，從業(yè)態(tài)組合來看，體驗業(yè)態(tài)得到消費(fèi)市場的關(guān)注，其市場份額呈現(xiàn)增長態(tài)勢。國外中等發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)面積約1.2m»左右,而目前北京人均商業(yè)面積才 為0.8nf,商業(yè)發(fā)展前景廣闊。近年來城區(qū)二、三環(huán)附近有多個商城開業(yè)，許多大型物業(yè)也正在興建或改

8、建， 各類熱點地區(qū)綜合性物業(yè)、中小型餐飲零售商業(yè)也快速增加。北京零售市場過去往往主 要以單幢獨立經(jīng)營的百貨公司、倉儲式商店、中小型商場以及購物步行街為主。與之相 比，最近開業(yè)的幾家大商場紛紛添加現(xiàn)代元素，除涌現(xiàn)不少新的服裝品牌，也融合了娛 樂，餐飲等商戶，令北京的商業(yè)與國際商業(yè)接軌。運(yùn)營商漸漸掌握商場定位、商戶組合、租金走勢等策略性元素，租賃市場開始 走出低谷，呈上升趨勢。在挑選租客方面運(yùn)營商也開始表現(xiàn)出審慎的態(tài)度，以維護(hù)物業(yè) 定位。租金的走勢呈現(xiàn)兩極化，個別熱門樓盤不但叫價堅挺，而且還出現(xiàn)店鋪供不應(yīng)求 的現(xiàn)象，如國貿(mào)商城、東方新天地，另一方面有部分購物中心的租金則出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。 同時，市場逐

9、步活躍且交易程序和規(guī)定日趨系統(tǒng)化和透明化，越來越多的中小型零售物 業(yè)將采用銷售形式。電子、信息類產(chǎn)品、汽車類大型企業(yè)為了建立企業(yè)形象和擴(kuò)大知名度，紛紛開 設(shè)產(chǎn)品專賣店或展示廳直接服務(wù)消費(fèi)者，從而大大增加市場對高檔零售物業(yè)的需求。越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場，此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、 高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)施配置，如黃金位置、一流的商場平面設(shè)計、專業(yè)的品牌店配套管 理及完備的物業(yè)管理等。世界二線品牌名店也逐步進(jìn)入北京市場。形成了較完善的品牌 組合。入世后各類進(jìn)口產(chǎn)品關(guān)稅逐漸下降，價格逐漸降低。國內(nèi)經(jīng)營者將面臨激烈競 爭，但同時也將推動零售業(yè)朝著低價格、高質(zhì)量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零

10、售市場。 另一方面，政府對外資企業(yè)在華投資的政策將更加透明，外資企業(yè)必將加快開拓國內(nèi)市 場的步伐（國外企業(yè)間的競爭），已進(jìn)入國內(nèi)但一直未進(jìn)入北京的國外企業(yè)終于進(jìn)入北京 市場，其他未進(jìn)入中國市場的業(yè)內(nèi)佼佼者也必將隨之進(jìn)入市場分羹。連鎖企業(yè)方面，2003年北京市擁有各類連鎖總店153家，實現(xiàn)銷售額840.4億 元，比上年增長26.9%；實現(xiàn)零售額760.1億元，比上年增長17. 2%,連鎖商業(yè)呈現(xiàn)快速 發(fā)展趨勢。2004年北京零售業(yè)市場整體較為活躍。國外一些著名品牌店有突出表現(xiàn)。建材方面，德國歐倍德、英國百安居、法國的樂華梅蘭等已經(jīng)完成了開店考察工作，開店迅 速；超市方面，美國的沃爾瑪、法國的歐尚

11、、迪亞折扣店開業(yè)，另有多家目前正處于報 批和選址階段。此外，一些國內(nèi)商業(yè)企業(yè)也加速推進(jìn)市場，物美綜合超市、超市發(fā)便利 店等企業(yè)的拓展也在進(jìn)行，而北京傳統(tǒng)零售業(yè)著名企業(yè)集團(tuán)如新燕莎集團(tuán)、王府井百貨、 西單商場、北京華聯(lián)等也均紛紛涉足SHOPPING MALL類項目。從以上北京零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，市場競爭加劇，表面上是進(jìn)入市場的商 業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模加大的原因，本質(zhì)上其實是傳統(tǒng)商業(yè)形式不能適應(yīng)消費(fèi)者的新的需求，包 括消費(fèi)方式，生活方式的需求等。從人們新的消費(fèi)特點及趨勢來看，休閑娛樂成為購物過程中必不可少的一個重 要環(huán)節(jié)，休閑購物成為消費(fèi)者購物的主要形式，而在整個休閑購物的過程中，購物越來 越多的成為

12、休閑娛樂的一部分內(nèi)容，新興的商業(yè)項目應(yīng)該加大對休閑娛樂需求的挖掘， 充分考慮休閑娛樂設(shè)施對消費(fèi)者的吸引作用，以及對購物消費(fèi)的極大促進(jìn)作用。四、零售商業(yè)發(fā)展趨勢未來北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨店和現(xiàn)有商業(yè)中心的數(shù)量和規(guī)模。北 京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路外、四環(huán)路的周邊地區(qū)。根據(jù)“十五”計劃，2005年前位于三環(huán)路西、南、北方向的商圈總零售樓面面 積將分別控制于10萬至20萬平方米之間，其中南三環(huán)的木樨園及北三環(huán)的馬甸將規(guī)劃 為綜合性的商業(yè)中心。有關(guān)部門預(yù)測，未來幾年北京商業(yè)將呈現(xiàn)八大發(fā)展趨勢：零售業(yè)將進(jìn)一步整合,市場集中度將進(jìn)一步提高；市場進(jìn)一步對外開放，更多國外著名零售商將進(jìn)入北京市

13、場;新興業(yè)態(tài)將保持高速度、高水準(zhǔn)發(fā)展。自動售貨、電子商務(wù)、郵購等無店鋪零售業(yè)態(tài)發(fā) 展加快；物流配送業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，將成為流通現(xiàn)代化重要標(biāo)志和企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的源 泉；社區(qū)商業(yè)將成為連鎖商業(yè)企業(yè)重點進(jìn)入的領(lǐng)域；京郊農(nóng)村市場的發(fā)展前景廣闊，以 連鎖經(jīng)營為主的現(xiàn)代流通企業(yè)將進(jìn)一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場延伸；與食品安全相關(guān)的新技術(shù)的開 發(fā)應(yīng)用成為熱點；商業(yè)領(lǐng)域信息技術(shù)等新技術(shù)的應(yīng)用將更加廣泛。有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了 “體驗經(jīng)濟(jì)時代”，人們購 物、休閑講求更多的多樣性。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街的商業(yè)形式與北京現(xiàn)有的“購物中心” 互相補(bǔ)充，會讓北京逐漸具備國際化大都市的商業(yè)特質(zhì)。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街開始迅速

14、興起。隨著北京房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，一些在社 區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的“商業(yè)街”正在北京東南西北、城里城外建設(shè)。如百子灣蘋果社區(qū)正在 建設(shè)中的“蘋果商業(yè)街”，西南四環(huán)第七街區(qū)800米長的時尚商業(yè)街、亦莊境界1200米 長的商業(yè)街等等，一批“社區(qū)”商業(yè)街正在北京興起，由此帶來的“街區(qū)時尚商業(yè)”也 正在北京悄悄興起。社區(qū)商業(yè)成為新型商業(yè)理念的先鋒。北京市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將繼 續(xù)鼓勵成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區(qū)，特別是新建居民區(qū)發(fā)展。這種鄰里型購 物中心服務(wù)內(nèi)容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴(kuò)、快遞、報刊、快餐、家 政以及網(wǎng)上或電話購物等便民服務(wù)功能。新型的鄰里型購物中心將集社區(qū)地域中

15、心、活動中心、消費(fèi)中心、集散中心和 管理中心為一體，這樣，既可以實現(xiàn)商住分離，把各個街坊變成純住宅，不再有沿街商 店的嗔囂；又可以達(dá)到社區(qū)配套資源的有效整合，最大限度地發(fā)揮配套設(shè)施的作用，實 現(xiàn)小區(qū)的動靜分離，形成真正的舒適社區(qū)。不難發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)者個性化的需求越來越明顯，傳統(tǒng)的商 業(yè)形態(tài)及商品結(jié)構(gòu)等難以滿足不斷差異的個性需求。眾多富有特色的社區(qū)型商業(yè)街區(qū)的 興起，很好的適應(yīng)了消費(fèi)者多樣化購物需求的發(fā)展態(tài)勢。五、專業(yè)、批發(fā)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢從北京市范圍來看，目前各類批發(fā)市場種類繁多，除去幾個有一定歷史和知名 度的專業(yè)批發(fā)商業(yè)區(qū)外，分布相對比較分散。北四環(huán)中關(guān)村的IT批發(fā)商圈，北三環(huán)邊

16、上 的郵幣卡批發(fā)市場，西二環(huán)沿線的動物園批發(fā)市場、天意批發(fā)市場、天成批發(fā)市場、官 園批發(fā)市場、萬通小商品市場等，東南區(qū)域的潘家園舊貨市場、古玩市場、眼鏡批發(fā)城、 十里河建材市場等，崇文區(qū)紅橋批發(fā)市場，豐臺區(qū)的新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場、岳各莊批發(fā)市場 市場，以及木樨園服裝批發(fā)市場、大紅門服裝街，沙子口文體用品批發(fā)區(qū)、鞋類批發(fā)區(qū) 等，均已形成了一定的行業(yè)內(nèi)知名度，取得了不錯的市場地位。目前木樨園商圈是北京九大市級商業(yè)中心中最具批發(fā)商業(yè)氛圍的一個。這里聚 集著華北最有影響的20多個商品交易市場，商業(yè)規(guī)模近90萬平方米，每年僅商品交易 額就超過400億元人民幣。大紅門服裝商業(yè)街是木樨園商圈的重要部分，位于京城龍

17、脈南中軸路上,北起南三環(huán)木樨園，南至涼水河北岸。經(jīng)過多年的市場建設(shè)，形成了以批發(fā)流通為主， 帶動產(chǎn)銷的商品流通市場體系，構(gòu)成了較大規(guī)模的大紅門服裝商業(yè)圈。大紅門服裝特色街，二十年前是自然形成的服裝攤一條街，以經(jīng)營價格低廉的 服裝而聞名，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成中國北方最大的服裝集散地，它的發(fā)展，形成了整個南城 經(jīng)濟(jì)的一個亮點。如果說，大紅門服裝批發(fā)集散地依靠的是政府政策的話，那它的成功 發(fā)展與延續(xù)，依靠的就是過人的經(jīng)營思路。北京大紅門服裝批發(fā)商圈，是公認(rèn)的北方最 大、實力最強(qiáng)的服裝批發(fā)集散地，同時也是服裝批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)范化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型 楷模。大紅門整個商業(yè)區(qū)域內(nèi)共有服飾、紡織品、鞋帽等綜合市場24家

18、，各類商戶7000 多個，從業(yè)人員4萬人，總營業(yè)面積24萬平方米，累計投資5.1億元人民幣，年總交易 額300億元人民幣，是中國長江以北地區(qū)最大的服裝集散市場。大紅門服裝城、新世紀(jì) 商城等大型服裝和面料市場，在北京乃至華北、東北地區(qū)都享有較高知名度。隨著道路 改造拓寬，以南中軸路特色商業(yè)為核心，向東南兩側(cè)輻射，將重點建設(shè)一批規(guī)模較大的 商業(yè)及配套設(shè)施，提升整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特 色商業(yè)街。為了提升地區(qū)服裝市場的競爭力，豐臺區(qū)政府引入了服裝商業(yè)核心區(qū)（CBC）的 概念。服裝商業(yè)核心區(qū)是以服裝產(chǎn)業(yè)為靈魂，結(jié)合相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)（物流、貿(mào)易、教育、 營銷服務(wù)等）形成的特色

19、商業(yè)區(qū)域。服裝商業(yè)核心區(qū)對其輻射領(lǐng)域內(nèi)的服裝文化、服裝 商業(yè)模式等的發(fā)展具備一定的影響力。雖然目前北京零售市場的銷售額占到了總市場份額的20%以上，并且這個份額以 5%的速度增長，但批發(fā)市場的銷售額占到了總份額的將近80%,所以批發(fā)商業(yè)的作用是 顯而易見的。盡管如此，這個數(shù)據(jù)逐漸減少的事實讓我們更加認(rèn)識到批發(fā)商業(yè)所面臨的 挑戰(zhàn)。從北京市特別是南城地區(qū)批發(fā)市場發(fā)展的過程和趨勢來看，主要的呈現(xiàn)出以下 幾個明顯的特點：第一，未來批發(fā)市場逐步走向規(guī)?；?。隨著我國零售業(yè)市場的全面放開，外資 零售企業(yè)的加快進(jìn)入，國內(nèi)零售市場必將面臨成本和價格的雙重競爭，零售業(yè)競爭的加 劇將使小型批發(fā)商業(yè)的生存空間大大縮小。未來批發(fā)商業(yè)的生存必然要通過經(jīng)營的規(guī)模 效應(yīng)和專業(yè)化的物流配送來獲得空間。第二，商品種類的細(xì)分化趨勢日漸明顯。就木