小型文化遺址打造商業(yè)模式分析修改后

1、模式概述三大模式案例分析共性分析發(fā)展背景發(fā)展趨勢(shì)模式簡(jiǎn)介模式簡(jiǎn)介以文化為核心，結(jié)合商業(yè)、商務(wù)辦公等形式，以實(shí)現(xiàn)文化價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值打造價(jià)值：打造價(jià)值：文化價(jià)值+經(jīng)濟(jì)價(jià)值打造方向：打造方向：特色文化商業(yè)、酒店、商務(wù)公寓文化遺址打造商業(yè)模式：將文化、商業(yè)有機(jī)結(jié)合，以修繕鞏固為主，歷史建筑重建為輔，打造出具有獨(dú)特人文內(nèi)涵、建筑風(fēng)貌的文化商業(yè)區(qū)，提高城市文化底蘊(yùn)，刺激旅游發(fā)展。部分通過(guò)酒店、商務(wù)公寓等項(xiàng)目的導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。成都寬窄巷子打造原則：打造原則：堅(jiān)持延續(xù)地方歷史文脈和可持續(xù)性發(fā)展兩個(gè)基本原則。打造特點(diǎn)：打造特點(diǎn)：修復(fù)原有建筑風(fēng)貌、詮釋自身文化內(nèi)涵、引進(jìn)特色文化產(chǎn)業(yè)、完善配套服務(wù)。發(fā)展背

2、景發(fā)展趨勢(shì)模式簡(jiǎn)介3000美金的影響3000美金6000美金10000美金2011年我國(guó)人均GDP超過(guò)3000美金，由休閑游轉(zhuǎn)向度假游，文化旅游地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段旅游汽車(chē)城市人口消費(fèi)訴求投資理財(cái)度假游全民休閑時(shí)代汽車(chē)消費(fèi)爆發(fā)式增長(zhǎng)3口之家擁有2輛車(chē)逐漸成為主流，汽車(chē)成為普遍代步工具奢侈品/精神享受衣食住行/大宗商品音樂(lè)會(huì)/演奏會(huì)/文化藝術(shù)類(lèi)展會(huì)/特色的文化酒吧海外人士大規(guī)模回流海外人士部分主動(dòng)回流股市房地產(chǎn)投資成為常態(tài)基金保險(xiǎn)教育黃金藝術(shù)品和收藏品侈奢品汽車(chē)消費(fèi)新一輪增長(zhǎng)擁有多輛車(chē)的家庭增長(zhǎng)，汽車(chē)消費(fèi)個(gè)性化、多元化本地及周邊區(qū)縣人為主外省人增多境外人增多本地人為主少量海外人士休閑游私家車(chē)數(shù)量

3、穩(wěn)步上升普遍人持可望不可及的心態(tài)，對(duì)汽車(chē)缺乏品牌意識(shí)房地產(chǎn)投資趨熱房地產(chǎn)僅為居住品文化旅游地產(chǎn)時(shí)代文化、旅游、商業(yè)綜合型市場(chǎng)迅速發(fā)展專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代文化旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展普通商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代文化、旅游地產(chǎn)萌芽中低等收入國(guó)家高收入國(guó)家收入文化地產(chǎn)據(jù)國(guó)際貨幣基金組織公布數(shù)據(jù)，2011年我國(guó)人均GDP為5414美金。處于文化旅游地產(chǎn)快速發(fā)展階段，旅游形式從休閑游邁向了度假游，旅游市場(chǎng)需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。發(fā)展背景GDP的增長(zhǎng)帶動(dòng)商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，促使文化遺址打造商業(yè)模式的誕生觀光游主要目的是增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，常見(jiàn)現(xiàn)象是“到此一游”自駕游、度假游平均度假2次/家庭/年。國(guó)外度假或國(guó)內(nèi)自駕游，核心訴求開(kāi)始關(guān)注目的地的休閑

4、環(huán)境，重視度假所能帶來(lái)的放松的愉悅心境。1000美元3000美元休閑游平均度假1次/家庭/年。人們?cè)敢庥糜诼眯械闹С鲱~度有所上調(diào)，除觀光以外，也開(kāi)始注重旅途享受。2000美元6000美元全民休閑時(shí)代人們的休閑頻率更高/方法更多樣。例如：現(xiàn)在的美國(guó)。COFFEE TIME時(shí)長(zhǎng)幾乎與WORKING TIME持平，且非常看重每周末的休閑時(shí)光。商業(yè) :經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、消費(fèi)水平增加帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)期。旅游業(yè) :交通改善、中產(chǎn)崛起、汽車(chē)消費(fèi)增長(zhǎng)帶來(lái)旅游渡假消費(fèi)旺盛，也促使旅游地區(qū)發(fā)展和旅游渡假休閑型地產(chǎn)項(xiàng)目成長(zhǎng)迅速。發(fā)展背景：2011年我國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)3000美金的分水嶺，居民消費(fèi)

5、水平提高，生活方式發(fā)生改變，擴(kuò)大了商業(yè)和旅游業(yè)的市場(chǎng)需求，文化遺址打造商業(yè)的模式即文化與商業(yè)結(jié)合開(kāi)發(fā)的模式順勢(shì)而生。發(fā)展背景發(fā)展趨勢(shì)模式簡(jiǎn)介粗放型發(fā)展階段專(zhuān)業(yè)型發(fā)展階段綜合型發(fā)展階段發(fā)展階段目前市場(chǎng)處于專(zhuān)業(yè)型發(fā)展階段，即文化、多元化商業(yè)和配套服務(wù)相結(jié)合發(fā)展階段初級(jí)階段發(fā)展階段成熟階段特點(diǎn)：文化+簡(jiǎn)單配套型商業(yè)=粗放型文化地產(chǎn)特點(diǎn)：文化+多元化商業(yè)+配套服務(wù)=專(zhuān)業(yè)型文化地產(chǎn)特點(diǎn)：文化+多元化商業(yè)+ 配套服務(wù)+辦公+居住=綜合型文化地產(chǎn)模式概述旅游消費(fèi)型模式為目前專(zhuān)業(yè)性發(fā)展階段市場(chǎng)運(yùn)用最廣泛的開(kāi)發(fā)模式專(zhuān)業(yè)型發(fā)展階段按功能劃分的三大模式：旅游消費(fèi)型模式 、文化創(chuàng)意園型模式 、多功能綜合型模式。三大模

6、式三大模式旅游消費(fèi)型模式旅游消費(fèi)型模式 文化創(chuàng)意園型模式文化創(chuàng)意園型模式多功能綜合型模式多功能綜合型模式業(yè)態(tài)組合旅游為主，餐飲、旅館、休閑娛樂(lè)配套創(chuàng)意辦公為主，餐飲、其他服務(wù)配套綜合商務(wù)辦公、居住和吃喝玩樂(lè)為一體的城市綜合體特點(diǎn)大眾化：規(guī)模較小運(yùn)用最廣泛，以旅游、消費(fèi)為主導(dǎo)，面向大眾化消費(fèi)群體。特色化：以文化遺址為核心建文化創(chuàng)意園區(qū)，輔以餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)配套，以文化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。綜合化：規(guī)模較大，綜合了吃喝玩樂(lè)和商務(wù)辦公等功能的城市綜合體，正逐步邁向成熟型發(fā)展階段 。成功案例寬窄巷子、磁器口、洪崖洞、南京1912晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、馬尾船政文化創(chuàng)意園上海新天地模式概述三大模式分析共

7、性分析旅游消費(fèi)型案例文化創(chuàng)意園型案例多功能綜合型案例旅游消費(fèi)型案例寬窄巷子項(xiàng)目概況成都寬窄巷子成都“第一會(huì)客廳”寬窄巷子項(xiàng)目概況寬窄巷子項(xiàng)目概況占地面積 108 畝建筑面積 44000（地上 35000 、地下停車(chē)場(chǎng) 11000）文化內(nèi)涵清朝時(shí)期駐守的八旗清兵的軍營(yíng)宿舍，老成都生活精神傳承地，項(xiàng)目定位時(shí)尚生活街區(qū)項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述45 個(gè)清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，主力面積400-800規(guī)劃布局城市中心位置，三條巷子布局緊湊，相互連通地理位置：位于成都市青羊區(qū)金河路口，成都市中心位置。整體布局：由寬巷子、窄巷

8、子和井巷子三條步行街組成，步行街中間有通道連通。另在寬巷子兩端分別設(shè)置了東廣場(chǎng)和西廣場(chǎng)。每條步行街長(zhǎng)400 米，寬巷子寬度以 67 米居多，窄巷子寬度為 4 米。 業(yè)態(tài)組合涵蓋高中低端餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物業(yè)態(tài)，其中酒吧咖啡、茶館占比最大街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)。打造成以各國(guó)西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)。以酒吧、夜店、甜品店、婚慶

9、、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂(lè)區(qū)。目標(biāo)客群中產(chǎn)階級(jí)為準(zhǔn)，大眾群體為輔目標(biāo)客戶群：以政要商賈和都市新貴為主，再到普羅大眾，商業(yè)檔次高中低均有涵蓋。街道寬巷子窄巷子井巷子目標(biāo)客群針對(duì)懷舊休閑客群針對(duì)主題精品消費(fèi)的目的性消費(fèi)客群針對(duì)都市年輕人客群文化特色將為文化融入建筑，融入商業(yè)文化墻成都原真生活體驗(yàn)館文化墻建筑特色保留傳統(tǒng)四川民居，融合外來(lái)文化建筑特色黛堡嘉萊 MY COFFEEStarbucks創(chuàng)意盒子 業(yè)態(tài)特色休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，盡享繁華都市中的休閑生活琉璃會(huì)會(huì)館白夜酒吧咖啡廳寬窄巷子經(jīng)濟(jì)效應(yīng)目前平均租金500元/月，處于成都上游水平租金：窄巷子商鋪價(jià)格據(jù)具體位置和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)

10、模而定，一樓最低100元/月，2012年平均租金500元/月（春鹽商圈水平），位于成都商圈上游水平。成都2011年各大商圈租金水平寬窄巷子社會(huì)效應(yīng)融歷史文化于現(xiàn)代商業(yè)，濃縮一座城市的市井生活寬窄巷子作為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，是成都最有特色的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”。“老成都底片、新都市客廳”成都新十景之一、 “第一會(huì)客廳”2011年4月17日，寬窄巷子以創(chuàng)意特點(diǎn)入選，被評(píng)為成都新十景之一。也是成都“第一會(huì)客廳”。旅游消費(fèi)型案例南京1912項(xiàng)目概況南京1912昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳南

11、京南京1912項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積 3萬(wàn)，建筑面積約4萬(wàn)文化內(nèi)涵依托中國(guó)近代史遺址博物館（即“總統(tǒng)府”， 為孫中山先生1912年1月1日宣誓就任中華民國(guó)臨時(shí)大總統(tǒng)所在地）和周邊民國(guó)建筑群而建，以民國(guó)文化為載體。項(xiàng)目定位時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述位于南京市核心商圈，呈L型分布。由17棟民國(guó)風(fēng)格建筑及共和、博愛(ài)等4個(gè)街心廣場(chǎng)組成。是目前南京唯一的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身商業(yè)區(qū)，帶濃郁民國(guó)風(fēng)情。規(guī)劃布局三街四廣場(chǎng)，呈L型分布共和廣場(chǎng)太平廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)博愛(ài)廣場(chǎng)整體規(guī)劃：4大主題風(fēng)情休閑廣場(chǎng)、3大功能分區(qū)、17棟民國(guó)風(fēng)情獨(dú)棟建筑，呈L型分布，。動(dòng)線成井字或著田字型雙

12、動(dòng)線，主動(dòng)線圍繞整個(gè)建筑群外部，次動(dòng)線圍繞整個(gè)建筑群內(nèi)部。街區(qū)布局：以合院為基本骨架，用街的方式將各幢建筑串聯(lián)起來(lái)，并在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處整合出一些廣場(chǎng)空間，建筑層數(shù)以兩層為主，新舊建筑相輔相融。業(yè)態(tài)組合主要業(yè)態(tài)為中高端餐飲/休閑/娛樂(lè)，酒吧占比最大酒吧區(qū)餐飲區(qū)休閑區(qū)功能業(yè)態(tài)商家品牌中中 餐餐小南國(guó)、銀牌自助美食中心粵鴻和、厚園、俏江南、芳滿庭西餐西餐/ /特色特色餐飲餐飲王品臺(tái)塑牛排、逸葉源、泰煌、鹿港小鎮(zhèn)、藍(lán)槍魚(yú)、九佰鍋、大漁 酒酒 吧吧百度、亂世佳人、座吧、蘇荷、瑪索、TOUCH BAR 、往事 、Seven club、烏克蘭風(fēng)情吧 茶茶/咖啡咖啡星巴克、costa coffe、茶客老站休閑休閑

13、金夫人婚紗攝影 、戴維營(yíng)專(zhuān)業(yè)男子SPA護(hù)膚中心、西津足道 其他其他KFC、韓國(guó)料理、紅鼎豆撈目標(biāo)客群中高端休閑娛樂(lè)型客群目標(biāo)客群：高學(xué)歷、高收入、高購(gòu)買(mǎi)力的中高端人群，以休閑娛樂(lè)型的中青年為主。業(yè)態(tài)特色酒吧占比最大，帶動(dòng)了南京的夜晚經(jīng)濟(jì)酒吧業(yè)態(tài)特色：項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局為酒吧區(qū)、餐飲區(qū)、休閑區(qū)，酒吧除了酒吧區(qū)外，餐飲區(qū)、休閑區(qū)也有酒吧，業(yè)態(tài)占比中是最大的。酒吧夜晚經(jīng)濟(jì)：激活了夜間經(jīng)濟(jì)的，使南京的夜生活延長(zhǎng)了4個(gè)小時(shí)以上。填補(bǔ)了南京白領(lǐng)、小資、文化人群夜晚消費(fèi)的空白。酒吧：99HOUSE bar,立煌酒吧 ，亂世佳人（小亂），蘇荷酒吧，TOUCH&TOUCH2,7CLUB，TNTCLUB（TNT

14、潮人會(huì)所，原A8），TT酒吧，往事吧，百度酒吧，棒棒堂KTV，后街酒吧，傳奇1912酒吧，烏克蘭風(fēng)情吧等。 建筑特色民國(guó)建筑風(fēng)格，青灰色與紅色是建筑物主色系1、與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致，民國(guó)建筑風(fēng)格。2、青灰色、紅色的建筑色系；中西文化合璧呈現(xiàn)的尖形屋、弧形的門(mén)窗；建筑物之間用透明玻璃廊橋連接。南京1912經(jīng)濟(jì)效應(yīng)GDP貢獻(xiàn)，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)，激活夜間經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：營(yíng)業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)貢獻(xiàn)GDP貢獻(xiàn)貢獻(xiàn)激活夜間經(jīng)濟(jì)激活夜間經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)就業(yè)拉動(dòng)就業(yè)帶動(dòng)周邊租金帶動(dòng)周邊租金上漲上漲促進(jìn)周邊商業(yè)促進(jìn)周邊商業(yè)格局發(fā)展格局發(fā)展街區(qū)2010年年?duì)I業(yè)額超2億元，洋酒消費(fèi)總量占南京的50%以

15、上.2010年就已接待消費(fèi)者200萬(wàn)人次，按照南京市的綜合投入產(chǎn)出系數(shù)計(jì)算，每年可帶來(lái)GDP增加值高達(dá)4億元，年上繳稅收超過(guò)1億元。開(kāi)創(chuàng)了南京夜間經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，使南京的夜生活延長(zhǎng)了4個(gè)小時(shí)以上。共有商家50余戶，直接提供就業(yè)崗位5000多個(gè)，拉動(dòng)了就業(yè)。 周邊商業(yè)租金價(jià)格平均上漲超過(guò)2元/平方/天，創(chuàng)造南京平均租金上漲速率之最。促使周邊文化、休閑、餐飲商業(yè)面積迅速增加了8萬(wàn)平米以上，帶動(dòng)周邊商業(yè)的整體發(fā)展。南京1912社會(huì)效應(yīng)社會(huì)效應(yīng):南京1912街區(qū)被命名為中國(guó)特色商業(yè)街，收到國(guó)內(nèi)100余個(gè)城市的合作邀請(qǐng)。至今有近百位明星光臨街區(qū)，年均舉辦20余場(chǎng)明星見(jiàn)面會(huì)；每年舉辦超過(guò)50場(chǎng)的街區(qū)活動(dòng)，

16、帶動(dòng)街區(qū)人流超過(guò)200萬(wàn)。 與超過(guò)10家國(guó)內(nèi)外知名品牌娛樂(lè)餐飲商家達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。 已有數(shù)十家入駐商戶通過(guò)1912品牌連鎖平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了由本地品牌向區(qū)域知名品牌的跨越式發(fā)展。中國(guó)特色商業(yè)街明星帶動(dòng)效應(yīng)商家戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌連鎖擴(kuò)張旅游消費(fèi)型總結(jié)分析總結(jié)：主要以政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，占地面積較小，1.5萬(wàn)3萬(wàn)，位于城市中心區(qū)，地方特色的休閑娛樂(lè)商業(yè)街定位，地方民俗文化味濃。項(xiàng)目名稱地址營(yíng)運(yùn)商/運(yùn)營(yíng)模式規(guī)模功能定位建筑風(fēng)格文化內(nèi)涵寬窄巷子成都市中心區(qū)成都文旅集團(tuán)，以出租為主，少量出售核心保護(hù)區(qū)占地面積108畝，建筑面積44000“老成都底片，新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”老式街道、四合院落、兼具藝術(shù)

17、與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店清兵軍營(yíng)宿舍遺址、巴蜀文化，老成都市井生活磁器口重慶主城區(qū)次中心區(qū)重慶磁器口保護(hù)開(kāi)發(fā)有限公司，政府和專(zhuān)業(yè)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)占地面積1.5平方公里文化觀光休閑體驗(yàn)旅游地清朝和民國(guó)時(shí)期民居、商鋪、以吊腳樓為主，明代寺廟建筑風(fēng)格千年古鎮(zhèn)遺址、巴渝文化、沙磁文化、碼頭文化、紅巖文化洪崖洞重慶主城區(qū)中心區(qū)重慶小天鵝集團(tuán)，租售結(jié)合占地面積31453，建筑面積：46418民俗文化，時(shí)尚娛樂(lè)商業(yè)區(qū)巴渝傳統(tǒng)吊腳樓吊腳樓遺址，巴渝文化、碼頭文化、火鍋文化熙南里南京市中心區(qū)南京城建歷史文化街區(qū)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，只租不售占地面積2.18萬(wàn)，建筑面積1.39萬(wàn)（甘熙故居占地0.95萬(wàn)

18、）金陵歷史文化風(fēng)尚街區(qū)江南民居結(jié)合北方四合院，微式和蘇式相結(jié)合，青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗”甘熙故居遺址，中國(guó)最大民宅南京民俗文化、戲曲文化南京1912南京市中心區(qū)南京東方三采投資顧問(wèn)有限公司（現(xiàn)為：南京1912集團(tuán)）占地面積3萬(wàn)，建筑面積4萬(wàn)高文化品位時(shí)尚休閑、精致典雅文化街區(qū)民國(guó)時(shí)期小洋房建筑民國(guó)總統(tǒng)府遺址旅游消費(fèi)型案例文化創(chuàng)意園型案例多功能綜合型案例文化創(chuàng)意園型案例晨光晨光1865科技科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概況晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園科技文化、商業(yè)旅游的時(shí)尚地標(biāo)晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園占地面積 21萬(wàn)建筑面積建筑面積10萬(wàn)文化內(nèi)涵所在地為李鴻章1865年興建的金陵制造局舊址

19、金陵制造局舊址，是中國(guó)近代工業(yè)和兵器工業(yè)的發(fā)祥地。項(xiàng)目定位科技、文化、商業(yè)、旅游為一體的綜合性科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述南京市秦淮區(qū)政府和晨光集團(tuán)共同創(chuàng)辦，園區(qū)有9幢清代建筑、19幢民國(guó)建筑，40余棟建國(guó)后建筑，分為5個(gè)功能區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位城市中心位置，周邊文化氛圍濃厚中華門(mén)汽車(chē)站 t南京南站P 祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)車(chē)程車(chē)程3030分鐘分鐘城區(qū)井字型主干道車(chē)程車(chē)程10 10分鐘分鐘t南京站車(chē)程3030分鐘分鐘位于南京市秦淮區(qū)正學(xué)路1號(hào)，距市中心僅5分鐘車(chē)程，交通便捷。周邊文化氛圍濃厚，中華門(mén)城堡、秦淮河、金陵大報(bào)恩寺遺址、夫子廟環(huán)繞。1865車(chē)程車(chē)程5 5分鐘分鐘規(guī)劃布局5大功能區(qū)，不同年代的60余

20、棟建筑5大功能區(qū)：共分為科技創(chuàng)意開(kāi)發(fā)區(qū)（A區(qū)）、山頂商務(wù)辦公區(qū)（B區(qū)）、科技創(chuàng)意博覽區(qū)（C區(qū)）、工藝美術(shù)創(chuàng)作區(qū)（D區(qū)）、時(shí)尚生活休閑區(qū)（E區(qū)）5大功能區(qū)。建筑風(fēng)格清代、民國(guó)和建國(guó)后建筑風(fēng)格民國(guó)建筑，典型為包豪斯風(fēng)格建筑，形體簡(jiǎn)潔、平面高效，墻體為青磚砌筑，窗戶高大規(guī)則。建國(guó)后典型建筑造型簡(jiǎn)樸實(shí)用，分別為紅磚高大廠房或水泥砂漿抹面的多層廠房。清代留存建筑有重大歷史意義與建筑價(jià)值，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的策劃與成立起到了重要作用目前，園區(qū)內(nèi)共有清朝、民國(guó)、建國(guó)后不同年代各具特色的各類(lèi)建筑60余幢，,其中清代文物建筑9幢，民國(guó)時(shí)期建筑19幢。進(jìn)駐企業(yè)主要為工藝設(shè)計(jì)、酒吧餐飲和科技研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐代表企業(yè)代表企業(yè)1

21、.大屋設(shè)計(jì)工程有限公司3.江蘇東恒集團(tuán)國(guó)貿(mào)建設(shè)股份有限公司4.富士康（南京）通訊有限公司5.香港恰達(dá)思貝德梁有限公司2.南京科譽(yù)家具裝飾設(shè)計(jì)有限公司企業(yè)類(lèi)型, 藝術(shù)傳媒, 5, 13%企業(yè)類(lèi)型, 工藝設(shè)計(jì), 15, 41%企業(yè)類(lèi)型, 科技研發(fā), 6, 16%企業(yè)類(lèi)型, 娛樂(lè)休閑, 1, 3%企業(yè)類(lèi)型, 酒吧餐飲, 8, 22%企業(yè)類(lèi)型, 酒店會(huì)所, 2, 5%企業(yè)類(lèi)型企業(yè)類(lèi)型藝術(shù)傳媒工藝設(shè)計(jì)科技研發(fā)娛樂(lè)休閑酒吧餐飲酒店會(huì)所2012年項(xiàng)目進(jìn)駐企業(yè)共118家，以工藝設(shè)計(jì)、酒吧餐飲和科技研發(fā)為主，娛樂(lè)休閑和酒店會(huì)所占比最低。政策服務(wù)支持完善的商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠政策支持運(yùn)作服務(wù)：運(yùn)作服務(wù)：提

22、供物業(yè)管理、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、項(xiàng)目融資等方面的服務(wù)。生活配套服務(wù)：生活配套服務(wù)：園區(qū)內(nèi)除了配備餐飲、酒吧、會(huì)所和酒店企，另有大型停車(chē)場(chǎng)和員工食堂，晨光快餐公司、晨光公寓和星級(jí)晨光賓館可提供快餐配送、員工住宿及酒店服務(wù)。優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：入園企業(yè)享受政府給予園區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 ，包括改造經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、房屋租金補(bǔ)貼和規(guī)模企業(yè)扶持等。經(jīng)濟(jì)效應(yīng)118家進(jìn)駐企業(yè)，規(guī)模型企業(yè)為支撐，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的發(fā)展格局2012年文化特色鮮明的企業(yè)進(jìn)駐：p吳為山雕塑工作室p江蘇廣電時(shí)尚傳媒有限公司p富士康（南京）通訊有限公司p江蘇騏驥國(guó)際貿(mào)易有限公司p江蘇蘇威爾科技有限公司pHEMP淡泊攝影工作室p香港恰達(dá)思貝德梁

23、有限公司截止2012年進(jìn)駐園區(qū)企業(yè)達(dá)118家，園區(qū)逐步形成了以龍頭型、高端型企業(yè)為主要支撐，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。社會(huì)效應(yīng)政府大力支持，為南京十大重點(diǎn)項(xiàng)目之首園區(qū)先后被授予“國(guó)家動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地”、“江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)(創(chuàng)意產(chǎn)業(yè))”、“南京都市產(chǎn)業(yè)園”、“南京市文化產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào)各類(lèi)榮譽(yù)稱號(hào)十大重點(diǎn)項(xiàng)目之首位列南京市“十一五”規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)十大重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目之首。文化創(chuàng)意園型總結(jié)分析項(xiàng)目名稱地址創(chuàng)意園功能區(qū)規(guī)模文化遺址文化內(nèi)涵晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園江蘇省南京市秦淮區(qū)科技創(chuàng)意開(kāi)發(fā)區(qū)（A區(qū)）、山頂商務(wù)辦公區(qū)（B區(qū)）、科技創(chuàng)意博覽區(qū)（C區(qū)）、工藝美術(shù)創(chuàng)作區(qū)（D區(qū)）、時(shí)尚生活休閑區(qū)（

24、E區(qū)）占地面積21萬(wàn)建筑面積10萬(wàn)李鴻章1865年興建的金金陵制造局舊址陵制造局舊址，中國(guó)近代工業(yè)和兵器工業(yè)的發(fā)祥地工業(yè)文明，工業(yè)發(fā)展歷史展示馬尾船政文化創(chuàng)意園福建省福州市馬尾區(qū)由游艇4S俱樂(lè)部，水上飛機(jī)體驗(yàn)中心、航模與船模展示中心等主題功能區(qū)組成占地240畝馬尾造船廠遺址（19世紀(jì)中末葉中國(guó)主要的幾個(gè)造船廠之一），中國(guó)近代海軍搖籃船政文化、閩臺(tái)文化總結(jié)：主要以政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)和招商引資，占地面積較大，16萬(wàn)21萬(wàn)，位于城市中心區(qū)，交通方便。突出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展。旅游消費(fèi)型案例文化創(chuàng)意園型案例多功能綜合型案例多功能綜合型案例上海新天地項(xiàng)目概況上海新天地“城市會(huì)客廳、國(guó)際交

25、流聚會(huì)中心”上海新天地項(xiàng)目概況上海新天地項(xiàng)目概況占地面積 52萬(wàn)平方公里建筑面積建筑面積約110萬(wàn)平方米新天地商業(yè)（14.1萬(wàn)平方米）酒店服務(wù)式公寓（6.1萬(wàn)平方米）辦公樓（39萬(wàn)平方米）公寓（51.4萬(wàn)平方米）人工湖綠地 文化內(nèi)涵以石庫(kù)門(mén)舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)。石庫(kù)門(mén)興起于19世紀(jì)60年代，曾占據(jù)上海住宅面積六成以上，是老上海建筑文化、弄堂市井生活形態(tài)的縮影。項(xiàng)目定位第一階段：綜合型時(shí)尚場(chǎng)所，第二階段：都市旅游景點(diǎn)，第三階段：國(guó)際化休閑娛樂(lè)、交流聚會(huì)中心。項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述舊城改造、石庫(kù)門(mén)歷史建筑的改造項(xiàng)目。展現(xiàn)上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)和城市會(huì)客廳。整體布局上海城市中心的商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、酒店

26、綜合體A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地整體布局上海城市中心的商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、酒店綜合體項(xiàng)目整體布局：以新天地商業(yè)街作為亮點(diǎn)打造，帶動(dòng)五星級(jí)酒店、住宅和寫(xiě)字樓發(fā)展。人工湖綠地企業(yè)天地新天地 翠湖天地二期 一期 北里 南里5星級(jí)酒店翠湖天地 三期商業(yè)區(qū)布局商業(yè)區(qū)分為南里、北里兩大部分新天地 北里 南里商業(yè)區(qū)布局：n 新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。n 南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門(mén)舊建筑為輔。北里以保留石庫(kù)門(mén)舊建筑為主。n 在南里和北里的分水嶺的興業(yè)路是中共“一大”會(huì)址.業(yè)態(tài)組合國(guó)際化與時(shí)尚化的餐飲、零售服務(wù)業(yè)為主業(yè)態(tài)組合：餐飲、酒吧、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、酒店、會(huì)所、服務(wù)

27、教育、藝術(shù)會(huì)館等。業(yè)態(tài)組合特點(diǎn):國(guó)際化、時(shí)尚化、流行化、多元化、休閑化、藝術(shù)化。 目標(biāo)客群高端圈層客戶上海 時(shí)裝 周開(kāi) 幕 ，營(yíng)造個(gè) 性時(shí) 尚潮流目標(biāo)客群：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級(jí)、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，高端圈層客戶。商業(yè)區(qū)建筑保留石庫(kù)門(mén)外立面，外面整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新改造原則外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新改造原則：保留原有的舊建筑，用原有的磚、原有的瓦作為建材。通過(guò)外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新呈現(xiàn)出歷史與現(xiàn)代的完美結(jié)合體。外表：整舊如舊，以保留房子原貌為原則，按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，墻、鋪地及屋頂，盡量采用原來(lái)的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近原來(lái)的面貌。內(nèi)部：翻新創(chuàng)新，內(nèi)部設(shè)有中央

28、空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)租金不斷攀升，商業(yè)帶動(dòng)自身及周邊住宅價(jià)格住宅售價(jià)：“翠湖天地”自2002年6月7月銷(xiāo)售伊始單價(jià)高達(dá)17000元25000元/ ，最高時(shí)每平米接近100000元。剛開(kāi)始投入的租金是48元 / /天，而在2011年新天地的最高租金報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)了100元/ /天，租金10年翻12倍，2012年平均租金為30元 / /天。數(shù)據(jù)來(lái)源：梅花網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)商業(yè)帶動(dòng)住宅“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元10000元，一路飆升。新天地商業(yè)租金資料來(lái)源：搜房網(wǎng)、世聯(lián)地產(chǎn)資料來(lái)源：搜房網(wǎng)社會(huì)效應(yīng)新天

29、地已成為上海的新地標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)界的經(jīng)典之作瑞安新天地系列在全國(guó)范圍內(nèi)共有9個(gè)天地系列項(xiàng)目，覆蓋上海、大連、重慶、杭州、武漢等多個(gè)城市。另外不少城市的地產(chǎn)項(xiàng)目正在力圖拷貝新天地的模式。2001年12月，新周刊，陽(yáng)光衛(wèi)視和新浪網(wǎng)三家媒體聯(lián)手首創(chuàng)2001中國(guó)年度新銳榜，榮獲“年度建筑”獎(jiǎng)。2002年11月，在香港舉行的美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)年度榮譽(yù)頒獎(jiǎng)慶典上，上海新天地廣場(chǎng)被授予“文化遺產(chǎn)建筑”獎(jiǎng)2003年11月，上海新天地北里（興業(yè)路以北部分）榮獲年度Urban Land Institute (ULI) Award for Excellence大獎(jiǎng)。是首度獲此殊榮的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目。年度建筑獎(jiǎng)年度(ULI) Award for Excellence大獎(jiǎng)文化遺址建筑獎(jiǎng)2004年12月30日，獲“國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”獎(jiǎng)。“國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”獎(jiǎng)客戶心智中的“上海新地標(biāo)”上海新天地改寫(xiě)了石庫(kù)門(mén)的歷史，成為上海的新地標(biāo)，被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處。新天地品牌連鎖多功能綜合型總結(jié)分析項(xiàng)目名稱地址規(guī)模、