福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.

1、福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告福州項(xiàng)目工作組2013年9月目 錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)分析四、四、核心核心商業(yè)條件商業(yè)條件五五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議七、結(jié)論與建議1.1 項(xiàng)目背景q 2012年3月16日，姚軍副總裁率戰(zhàn)略發(fā)展部、產(chǎn)品策劃中心、歡樂谷事業(yè)部赴福州就福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目拓展事宜與福州市主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接。q 2012年7月12日，福建省委常委、福州市委書記楊岳專程到訪華僑城，任總、劉總等公司領(lǐng)導(dǎo)熱情接待了楊書記一行。雙方就項(xiàng)目相關(guān)事宜進(jìn)行了深入溝通

2、，并就力爭(zhēng)項(xiàng)目盡快落地福州達(dá)成一致。q 2012年7月27日，福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目在公司正式立項(xiàng)，明確選址于帝封江區(qū)域并適量搭配福峽路地鐵沿線成熟地塊。q 2012年10月18日，鄭總、劉總等公司領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴福州，與福州市政府簽署項(xiàng)目框架協(xié)議。q 2012年10月起，項(xiàng)目工作組組織完成了地質(zhì)勘探、概念規(guī)劃、用地方案設(shè)計(jì)、旅游市場(chǎng)調(diào)研、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研等工作，并形成了系統(tǒng)報(bào)告。q 截至2013年9月，經(jīng)過與福州市政府的反復(fù)溝通與磋商，雙方已就項(xiàng)目核心商業(yè)條件形成基本共識(shí)，并就項(xiàng)目合作協(xié)議相關(guān)條款達(dá)成一致，項(xiàng)目具備簽約落地條件。永泰縣閩清縣閩侯縣羅源縣連江縣長(zhǎng)樂市q平潭縣福清市1.晉安區(qū)2.馬

3、尾區(qū)3.倉(cāng)山區(qū)4.臺(tái)江區(qū)5.鼓樓區(qū)q 福州下轄鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾5個(gè)區(qū)，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個(gè)縣，福清、長(zhǎng)樂2個(gè)縣級(jí)市，總面積11,968平方公里，其中市區(qū)面積1,043平方公里。q 截至2012年末，福州戶籍人口655.27萬人，其中市區(qū)戶籍人口192.06萬人。1.2 基本情況1.2 基本情況帝帝封江地塊封江地塊福州市政府福峽路地塊福峽路地塊9.6KM8.2KM倉(cāng)山區(qū)政府福州南站4.4KM1.2 基本情況q 項(xiàng)目選址兩塊用地均位于倉(cāng)山區(qū)：項(xiàng)目選址兩塊用地均位于倉(cāng)山區(qū)： 帝封江地塊：東至螺洲大橋，南至烏龍江北岸，北至南三環(huán)路。 福峽路地塊：福峽路地鐵沿線西側(cè)、海西百

4、悅城南側(cè)地塊。q 用地指標(biāo)：用地指標(biāo)： 帝封江地塊：規(guī)劃控制范圍3,758畝，可出讓凈用地1,962畝；對(duì)應(yīng)旅游建面15萬平米，居住及商業(yè)混合建面112萬平米。 福峽路地塊：可出讓凈用地252畝；對(duì)應(yīng)居住及商業(yè)混合建面43萬平米。1.2 基本情況帝帝封江地塊封江地塊福州傳統(tǒng)城市核心區(qū)金山核心區(qū)奧體片區(qū)地鐵沿線核心區(qū)倉(cāng)山老城區(qū)會(huì)展中心核心區(qū)福峽路地塊福峽路地塊1.3 項(xiàng)目初步構(gòu)想目 錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)分析四四、核心核心商業(yè)條件商業(yè)條件五五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議七、結(jié)論與建議

5、2.1 戰(zhàn)略可行性分析 福建省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力巨大，是華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目的重要備選區(qū)域。排名省市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504廣東30,2265江蘇29,6776天津29,6267福建福建28,0558山東25,7559遼寧23,22310內(nèi)蒙古23,15011重慶22,96812寧夏22,21113湖南21,31914廣西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市農(nóng)村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4

6、763浙江14,5524天津13,5375江蘇12,2026廣東10,5427福建福建9,9678山東9,4469遼寧9,38410黑龍江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815內(nèi)蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重慶7,38320安徽7,160q 福建省戰(zhàn)略地位福建省戰(zhàn)略地位2.1 戰(zhàn)略可行性分析q 華僑城現(xiàn)有布局及發(fā)展機(jī)遇華僑城現(xiàn)有布局及發(fā)展機(jī)遇 華僑城已在長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三個(gè)一級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn)。 華僑城已完成成渝城市群、武漢城市群等二級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的初步布點(diǎn)工作。 華僑城在同屬于

7、二級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的海峽西岸城市群尚未布點(diǎn)，該區(qū)域有理由成為華僑城未來大型文化旅游綜合項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)展方向。2.1 戰(zhàn)略可行性分析q 福州市是重要的區(qū)域中心城市福州市是重要的區(qū)域中心城市 2012年福州地區(qū)生產(chǎn)總值占福建省21.41%，比廈門高近50%。 2012年福州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武漢及重慶。 福州是福建省的省會(huì)城市，也是海峽西岸城市群重要的中心城市，具有廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地和良好的發(fā)展前景。0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.0020072008200920102

8、01120122007-2012年福州、廈門地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)比年福州、廈門地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)比福州（億元）福州（億元）廈門（億元）廈門（億元）25500260002650027000275002800028500290002950030000福州武漢成都2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)比年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）2.2 環(huán)境可行性分析q 福州環(huán)境分析福州環(huán)境分析 福州全年平均氣溫在10-29，高溫在6-9月份。近年來，福州平均氣溫逐年升高，被部分媒體評(píng)為中國(guó)最熱的城市，室外旅游項(xiàng)目的可運(yùn)營(yíng)時(shí)間均較長(zhǎng)（預(yù)計(jì)水公園可運(yùn)營(yíng)時(shí)間基本與深圳相同）。q

9、 項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目帝封江地塊位于倉(cāng)山區(qū)烏龍江沿線北岸，直面南岸五虎山，江景遼闊。 項(xiàng)目帝封江地塊內(nèi)水系、植被豐富，且擁有數(shù)百畝優(yōu)質(zhì)茉莉花田景觀資源。2.3 資源可行性分析q 用地規(guī)模用地規(guī)模 項(xiàng)目旅游可出讓凈用地675畝，對(duì)應(yīng)建面15萬平米；另有防洪堤外托管濕地425畝及部分托管茉莉花田。上述資源為大型旅游項(xiàng)目發(fā)展留有足夠空間。 項(xiàng)目居住與商業(yè)建面合計(jì)155萬平米，為項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡提供了足夠保障。q 交通條件交通條件 帝封江地塊北鄰三環(huán)主干路，東臨螺州大橋，無論至福州老城區(qū)、金山核心區(qū)還是福州高鐵南站，均交通非常便捷。 福峽路地塊緊鄰福峽路（連通倉(cāng)山區(qū)東部與福州老城區(qū)的主干路）和

10、地鐵1號(hào)線（距最近地鐵口約200米，地鐵1號(hào)線預(yù)計(jì)2015年投入使用），是福州未來公共交通最方便的區(qū)域。2.3 資源可行性分析q 稀缺程度稀缺程度 帝封江地塊是福州市區(qū)僅存的少量可供成片開發(fā)區(qū)域之一。 帝封江地塊植被水系豐富、自然資源優(yōu)越，在有江景偏好傳統(tǒng)的福州市場(chǎng)更顯珍貴。q 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 帝封江及福峽路地塊分別位于福州市區(qū)南部和東南部，是福州“向東向南”發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)先受益區(qū)域和潛在增值區(qū)域。 據(jù)了解，地塊北側(cè)義序軍用機(jī)場(chǎng)搬遷工作很可能近期啟動(dòng)，政府規(guī)劃將其打造為核心辦公及商貿(mào)區(qū)。該規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步拉動(dòng)帝封江地塊增值。目 錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析二、戰(zhàn)略、環(huán)境

11、及資源分析三、市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)分析四四、核心核心商業(yè)條件商業(yè)條件五五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議七、結(jié)論與建議3.1 旅游市場(chǎng)分析q 2012年，福州共有星級(jí)酒店60家，客房10,082間；全年共接待境內(nèi)外游客3,192.55萬人次，增長(zhǎng)15.8%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入550.12億元，增長(zhǎng)21.3%。q 以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在相同票價(jià)下，福州“門票/人均月可支配收入”低于成都、武漢及重慶，具有承擔(dān)更高票價(jià)的潛力。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%成都比率（成都比率（150元）元）武漢比率（武漢比率（1

12、80元）元）重慶比率（重慶比率（150元）元）重慶比例（重慶比例（180元）元）福州比率（福州比率（150元）元）福州比率（福州比率（180元）元）“門票門票/人均月可支配收入人均月可支配收入” 指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)對(duì)比門票門票/人均月可支配收入人均月可支配收入 福州福州 寧德，莆田，南平，三明和郊區(qū)八縣寧德，莆田，南平，三明和郊區(qū)八縣寧德寧德：G1501+G15 2小時(shí) 動(dòng)車，40分鐘莆田莆田： G15 1小時(shí)50分鐘 動(dòng)車，40分鐘南平：南平： G70 3小時(shí)10分 鐘 火車，2小時(shí)30分鐘三明：三明： G70 3小時(shí)50分 鐘 火車，5小時(shí)40分鐘羅源縣：羅源縣：G1501+G15 1小時(shí)40分

13、鐘 動(dòng)車40分鐘平潭縣：平潭縣： G15+G1551 2小時(shí)30分鐘 無火車永泰縣：永泰縣：S203 2小時(shí) 無火車連江縣連江縣：G104 1小時(shí)10分鐘， 動(dòng)車25分鐘閩清縣閩清縣：G306 1小時(shí)30分鐘 火車，1小時(shí)10分鐘閩侯縣閩侯縣：X115 1小時(shí) 無火車 福清市：福清市：G70+X177 1小時(shí)20分鐘 動(dòng)車35分鐘長(zhǎng)樂市：長(zhǎng)樂市：G316 1小時(shí) 無火車 3.1 旅游市場(chǎng)分析q 福州市區(qū)至各郊縣以及省內(nèi)周邊城市交通方便，可選交通方式眾多。汽車汽車軌道軌道地區(qū)地區(qū)現(xiàn)狀現(xiàn)狀前景前景在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目杭州宋城投資在三江口建立以?shī)蕵?、?gòu)物、餐飲為一體的演藝綜合體，包含大型演藝游樂場(chǎng)，已經(jīng)

14、動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年完工福州地處省會(huì)，聚客能力較強(qiáng)福州地處省會(huì)，聚客能力較強(qiáng)品牌項(xiàng)目少，發(fā)展空間大，填補(bǔ)品牌項(xiàng)目少，發(fā)展空間大，填補(bǔ)福建省沒有大型游樂公園的空白福建省沒有大型游樂公園的空白缺乏大型缺乏大型游樂園游樂園，達(dá)不到市民需求，達(dá)不到市民需求福州市目前沒有建成的大型主題游樂公園，市內(nèi)左海公園與西湖公園屬于公園加部分小型游樂設(shè)施的布置，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足福州市民休閑娛樂的需要；福州旅游資源豐富，游樂產(chǎn)業(yè)福州旅游資源豐富，游樂產(chǎn)業(yè)與周邊業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，豐富與與周邊業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，豐富與完善福州的旅游品牌完善福州的旅游品牌q 前期調(diào)研顯示，福州地區(qū)游樂公園發(fā)展空間巨大： 專業(yè)機(jī)構(gòu)及人士認(rèn)為福州市游樂公園發(fā)展

15、前景良好，現(xiàn)狀遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。 酒店與旅行社期待福州建立一座大型的游樂公園。3.1 旅游市場(chǎng)分析3.1 旅游市場(chǎng)分析q 福州市2小時(shí)車程圈內(nèi)覆蓋福州、廈門、泉州、寧德和莆田5市，家庭游群體約合207萬戶，青年游群體約合666.9萬人；其中福州市場(chǎng)家庭游目標(biāo)群體約合60.5萬戶，青年游群體約合195萬人。q 據(jù)前期調(diào)研粗略計(jì)算，在距離福州兩小時(shí)車程圈內(nèi)，家庭游市場(chǎng)年均出游總額約合32.4億元，青年游市場(chǎng)年均出游總花費(fèi)約合44.8億元。q 福建省游客在旅游地的平均逗留天數(shù)約為2天。q 綜上，福州市擁有歡樂谷大型旅游綜合項(xiàng)目發(fā)展所需的潛在市場(chǎng)和消費(fèi)力。3.2 地產(chǎn)市場(chǎng)分析q2006-2012

16、年，除2008年受金融危機(jī)影響外，福州市商品住宅年成交面積維持在500萬平方米以上，且銷售面積一直大于竣工面積。2012年，福州商品住宅成交超過700萬平米，2013年截至6月底累計(jì)成交超540萬平米，創(chuàng)同期新高。q2006-2012年，福州市商品住宅成交均價(jià)飛速上漲，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。q2006-2012年，除2008年受金融危機(jī)影響外，福州市房地產(chǎn)投資完成額穩(wěn)步上升，至2012年投資完成額超過972億元，年化增長(zhǎng)率近22%。0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.000.00100.00200

17、.00300.00400.00500.00600.00700.00800.0020062007200820092010201120122006-2012年福州商品住宅市場(chǎng)情況年福州商品住宅市場(chǎng)情況住宅銷售面積（萬平米）住宅銷售價(jià)格（元/平米）0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.0020062007200820092010201120122006-2012年福州房地產(chǎn)投資完成額年福州房地產(chǎn)投資完成額完成房地產(chǎn)投資（億元）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002006200720082009201

18、020112006-2011年年福州福州商品商品住宅供求住宅供求對(duì)對(duì)比比住宅銷售面積（萬平米）住宅竣工面積（萬平米）3.2 地產(chǎn)市場(chǎng)分析q 2006-2012年，福州市土地出讓增速放緩，其中：2012年，福州市商品住宅銷售面積增長(zhǎng)37.96%，同期土地出讓面積僅增長(zhǎng)3.82%。q 2010-2012年，受市區(qū)未開發(fā)土地資源迅速減少、拆遷成本及難度愈發(fā)增大等因素影響，福州市區(qū)土地出讓面積急劇下降，至2012年已降至90萬平米左右（占地面積口徑）。q 預(yù)期福州核心五城區(qū)土地出讓面積將延續(xù)當(dāng)前逐年下降的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目地塊的資源珍惜性將愈發(fā)凸顯。0.0050.00100.00150.00200.00250

19、.00300.00350.00400.0020062007200820092010201120122006-2012年福州土地出讓面積年福州土地出讓面積土地出讓面積（萬平米）0.0050.00100.00150.00200.00250.002010201120122010-2012年福州市區(qū)土地出讓面積年福州市區(qū)土地出讓面積土地出讓面積（萬平米）三盛托斯卡納龍旺康橋丹堤融信大衛(wèi)城泰禾紅裕華潤(rùn)橡樹灣東方威尼斯3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品q 融信大衛(wèi)城 金山核心片區(qū)、近萬達(dá)廣場(chǎng)；高層、聯(lián)排、雙拼混搭社區(qū)。 目前在售低密度全部為聯(lián)排，以四聯(lián)排為主，搭配少量三聯(lián)排。 主力戶型產(chǎn)權(quán)面積約220平米，

20、使用面積約421平米（含地下室、陽臺(tái)、露臺(tái)及閣樓）。標(biāo)配木鋁門窗及LOW-E中空玻璃，起價(jià)約30,000元/平米。 園林品質(zhì)非常一般，戶型設(shè)計(jì)及配套設(shè)備基本沒有出彩之處，主要賣點(diǎn)在于其優(yōu)越的區(qū)位及周邊配套。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品q 泰禾紅裕 金山核心片區(qū)、近萬達(dá)廣場(chǎng)；高層及疊拼混搭社區(qū)。 產(chǎn)品以四排雙疊拼為主，搭配少量三排雙疊拼。 主力戶型產(chǎn)權(quán)面積176-243平米，上疊送閣樓，下疊送地下室，閣樓使用率較高，地下室采光良好；均價(jià)約30,000元/平米。 園林品質(zhì)一般，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，主要賣點(diǎn)在于其優(yōu)越的區(qū)位及周邊配套。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品q 三盛托斯卡納 位于閩侯縣近烏

21、龍江地段，高層、聯(lián)排、雙拼混搭社區(qū)，其中別墅區(qū)與普通高層住宅區(qū)有明顯區(qū)隔，且不同物業(yè)管理、地下車庫(kù)不相聯(lián)通。 二期以四聯(lián)排為主，搭配少量三聯(lián)排和十棟左右的獨(dú)棟。 聯(lián)排主力戶型產(chǎn)權(quán)面積185-214平米，起價(jià)17,000元/平米；獨(dú)棟按套賣，起價(jià)750萬元/套。 園林品質(zhì)明顯優(yōu)于融信大衛(wèi)城及泰禾紅裕，基本代表福州低密度產(chǎn)品小區(qū)設(shè)計(jì)的較高水平。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品q 龍旺康橋丹堤 位于閩侯縣近烏龍江地段，聯(lián)排、獨(dú)棟混搭純別墅社區(qū)。 目前在售低密度產(chǎn)品包含聯(lián)排及小獨(dú)棟，其中聯(lián)排為合圍式聯(lián)排結(jié)構(gòu)。 聯(lián)排主力戶型產(chǎn)權(quán)面積約187平米，起價(jià)約17,000元/平米；小獨(dú)棟主力戶型產(chǎn)權(quán)面積約336

22、平米，起價(jià)約21,000元/平米。 園林品質(zhì)不次于三盛托斯卡納；合圍式聯(lián)排結(jié)構(gòu)確保了小區(qū)域的私密性；別墅區(qū)地面在施工時(shí)整體抬高，沉降式地下室采光優(yōu)良。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品q 華潤(rùn)橡樹灣-疊拼 位于金山板塊邊緣，三環(huán)內(nèi)毗鄰三環(huán)位置，高層、疊拼混搭社區(qū)。 疊拼產(chǎn)品全部為四排三疊拼，戶戶獨(dú)立入戶，戶戶有地面院落。產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常前衛(wèi)：面寬15.4米，進(jìn)深17.4米，進(jìn)深/面寬比例小于福州幾乎所有在售別墅盤（甚至包括絕大部分獨(dú)棟項(xiàng)目）。 下疊、中疊、上疊產(chǎn)權(quán)面積分別約為160平米、224平米、234平米，起價(jià)約400萬元/套。 2011年及2012年第三季度之前，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)過于超前及定價(jià)過高

23、（起價(jià)超過500萬元/套）等問題其疊拼產(chǎn)品去化率非常低；進(jìn)入2012年第四季度后，隨著市場(chǎng)回暖及定價(jià)下調(diào)，去化率明顯提高，目前已推的疊拼基本售罄。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品q 東方威尼斯 位于城門鎮(zhèn)，近帝封江地塊，獨(dú)棟為主，搭配極少量雙拼，是項(xiàng)目低密度產(chǎn)品未來最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 獨(dú)棟主力戶型約350平米，均價(jià)約1,000-1,100萬元/套；雙拼主力戶型約290平米，均價(jià)約600萬元/套。 僅就項(xiàng)目本身而言其瑕疵頗多（外立面比較低端、小區(qū)人車不分流、地下室采光條件相當(dāng)惡劣，閣樓利用率低，等等）。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于其是福州市區(qū)僅有的兩個(gè)在售江景別墅盤之一，產(chǎn)品戶戶有水景，大部分都有獨(dú)立碼頭。3.

24、3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品海西佰悅城中茵上城國(guó)際華潤(rùn)橡樹灣-高層帝帝封江地塊封江地塊3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品福峽路福峽路地塊地塊q 華潤(rùn)橡樹灣-高層 位于金山板塊邊緣，三環(huán)內(nèi)毗鄰三環(huán)位置，較高單元有二線江景。 在推160、180、230、290平層戶型，均價(jià)約15,000元/平米。 本項(xiàng)目代表了福州市區(qū)高層產(chǎn)品的較高水平；受市場(chǎng)回暖影響，項(xiàng)目當(dāng)前可以保持較高的去化率，預(yù)計(jì)在推的四期年內(nèi)可售罄；項(xiàng)目相對(duì)靠近金山核心區(qū)，就當(dāng)前區(qū)位條件而言優(yōu)于帝封江地塊，除一線江景房外，帝封江高層售價(jià)應(yīng)較華潤(rùn)橡樹灣高層有一定折讓。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品q 海西佰悅城 位于地鐵1號(hào)南部沿線，主打地鐵物

25、業(yè)概念，無江景，含商業(yè)、SOHO辦公、傳統(tǒng)寫字樓及住宅業(yè)態(tài)。 高層毛坯住宅均價(jià)約12,500元/平米。 基本沒有小區(qū)園林，戶型設(shè)計(jì)很一般，賣點(diǎn)在于地鐵及周邊成熟商業(yè)配套。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品q 中茵上城國(guó)際 位于地鐵1號(hào)南部沿線，主打地鐵物業(yè)概念，無江景，純住宅。 高層毛坯住宅均價(jià)約14,000元/平米（剩余尾盤兩套一口價(jià)12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。 小區(qū)品質(zhì)及戶型設(shè)計(jì)一般，與保利香檳國(guó)際、華潤(rùn)橡樹灣等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商產(chǎn)品相距甚遠(yuǎn)，但總體依然優(yōu)于海西佰悅城。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品3.4 目標(biāo)市場(chǎng)分析q 依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目

26、地產(chǎn)部分所有產(chǎn)品均完全具備定位于城市第一居所的客觀條件，目前暫定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)目標(biāo)市場(chǎng)人群如下： 帝封帝封江地塊低密度產(chǎn)品：江地塊低密度產(chǎn)品：聯(lián)排為主搭配少量雙拼；主要客群以福州市下屬各縣、市企業(yè)主為主，搭配部分福州周邊城市企業(yè)主人群。 帝封帝封江地塊普通產(chǎn)品：江地塊普通產(chǎn)品：高層、小高層；主要客群以福州市下屬各縣、市企業(yè)主（滿足投資需求）、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員為主，搭配部分高級(jí)白領(lǐng)及福州周邊城市企業(yè)主人群。 福峽路地塊普通產(chǎn)品：福峽路地塊普通產(chǎn)品：高層；以福州市機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員、中高級(jí)白領(lǐng)為主。3.4 目標(biāo)市場(chǎng)分析q 依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及相對(duì)穩(wěn)健的原則，暫定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)售價(jià)如下： 帝帝封江地塊低密度

27、產(chǎn)品封江地塊低密度產(chǎn)品：基期（2013年）均價(jià)約26,000元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。 帝封帝封江地塊普通產(chǎn)品：江地塊普通產(chǎn)品：基期（2013年）均價(jià)約11,500元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。 茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟：茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟：基期（2013年）均價(jià)約26,000元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。 福峽路地塊普通產(chǎn)品：福峽路地塊普通產(chǎn)品：基期（2013年）均價(jià)約12,500元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。 福峽路地塊商鋪：福峽路地塊商鋪：基期（2013年）均價(jià)約25,000元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。目 錄一、項(xiàng)

28、目概況一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)分析四四、核心核心商業(yè)條件商業(yè)條件五五、核心與財(cái)務(wù)分析、核心與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議七、結(jié)論與建議4. 核心商業(yè)條件q 用地指標(biāo) 帝封江地塊：旅游用地675畝，對(duì)應(yīng)建面15萬平米；居住與商業(yè)混合用地1,160畝，對(duì)應(yīng)建面112萬平米。 福峽路地塊：居住與商業(yè)混合用地252畝，對(duì)應(yīng)建面43萬平米。q 總地價(jià) 旅游用地地價(jià)30萬元/畝（合計(jì)2.025億元），即征即返；我方受讓旅游用地后，同時(shí)獲取其他項(xiàng)目用地的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。 其他項(xiàng)目用地掛牌起價(jià)53億元，若存在成交溢價(jià)（成交價(jià)款扣除掛牌起

29、價(jià)的金額），我方以土地一級(jí)開發(fā)者的名義，按不同區(qū)間累進(jìn)分成比例參與土地溢價(jià)分成：成交溢價(jià)在掛牌起價(jià)的40%（含）以內(nèi)部分，我方與政府的分成比例為9：1，政府負(fù)責(zé)免除所有相應(yīng)規(guī)費(fèi)；成交溢價(jià)在掛牌起價(jià)的40%-80%（含）部分，我方與政府的分成比例為7：3；成交溢價(jià)大于掛牌起價(jià)80%的部分，我方與政府的分成比例為6：4。4. 核心商業(yè)條件q 土地出讓進(jìn)度 2014年1月31日前完成項(xiàng)目第一宗用地出讓公告發(fā)布，并于2014年2月28日前完成項(xiàng)目第一宗用地出讓工作。其余用地在2014年3月31日前完成出讓工作。q 土地交付進(jìn)度 文化旅游用地（不含義序水廠）交付工作應(yīng)于2014年6月30日前完成。 住宅

30、及商業(yè)配套用地應(yīng)于2014年6月30日前交付不少于400畝；帝封江其余項(xiàng)目用地交付工作應(yīng)于2014年12月30日前完成；福峽路項(xiàng)目用地交付工作應(yīng)于2014年12月30日前完成50%，其余用地交付工作應(yīng)于2015年3月30日前完成。4. 核心商業(yè)條件q 政府承諾允許我方將土地成交價(jià)款作為后續(xù)計(jì)量土地增值稅時(shí)“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”的分項(xiàng)金額。q 政府承諾允許我方將下列支出（我方其他項(xiàng)目均基本承擔(dān)了下列建設(shè)義務(wù)）納入地產(chǎn)部分的計(jì)稅基礎(chǔ)： 帝封江地塊土地填方及平整 帝封江地塊河道建設(shè) 帝封江地塊市政道路及其配套設(shè)施（項(xiàng)目用地內(nèi)連接三環(huán)路至環(huán)島路的南北向市政路除外） 福峽路地塊內(nèi)西北側(cè)

31、市政路1條 托管用地綠化及步行系統(tǒng)4. 核心商業(yè)條件q 基礎(chǔ)設(shè)施支持 政府負(fù)責(zé)與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的拆遷、安置及收儲(chǔ)用地紅線外市政配套。 政府保障項(xiàng)目的道路、電力、給排水、天然氣、通訊、郵政、有線電視、交通系統(tǒng)等滿足項(xiàng)目施工及后續(xù)運(yùn)營(yíng)要求。 政府負(fù)責(zé)在項(xiàng)目游樂設(shè)備調(diào)試前投資建設(shè)完成單回路110KV變電站一座，并從附近其它變電站引入一條10KV電源作為備用電源。 政府負(fù)責(zé)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前根據(jù)雙方認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)一處公交首末站。 政府負(fù)責(zé)免費(fèi)調(diào)集建筑棄土予以填方支持滿足項(xiàng)目需求。 政府負(fù)責(zé)綠化帶內(nèi)2萬平米停車場(chǎng)的建設(shè)、管理與維護(hù)，并確保該停車場(chǎng)于項(xiàng)目一期運(yùn)營(yíng)前投入使用。 政府負(fù)責(zé)于帝封江項(xiàng)目用地內(nèi)的在

32、建防洪堤西側(cè)增設(shè)一處水閘，并保證在項(xiàng)目首期開工建設(shè)前，完成本項(xiàng)目三環(huán)路以北水域的河道整治及截污工作。 政府同意按我方提出的方案調(diào)整環(huán)島路規(guī)劃路線。 政府承諾于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前在我方建設(shè)的幼兒園、小學(xué)（倉(cāng)山小學(xué)）、初中（福州市屬第十六中學(xué)對(duì)該倉(cāng)山區(qū)屬中學(xué)進(jìn)行教學(xué)教研活動(dòng)對(duì)口支持）配置優(yōu)質(zhì)教育資源。4. 核心商業(yè)條件q 地產(chǎn)政策支持 政府承諾90/70、限價(jià)政策均在全市范圍內(nèi)平衡，不對(duì)我方項(xiàng)目做要求。 政府承諾項(xiàng)目地產(chǎn)部分滿足正負(fù)零標(biāo)準(zhǔn)即可預(yù)售。q 稅費(fèi)優(yōu)惠支持 營(yíng)業(yè)稅或增值稅：項(xiàng)目旅游景區(qū)門票收入按文化體育產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取營(yíng)業(yè)稅或增值稅；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的前3年內(nèi)，對(duì)營(yíng)業(yè)稅或增值稅地方本級(jí)財(cái)政留存部分給予50%

33、返還。 城鎮(zhèn)土地使用稅：項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅地方本級(jí)財(cái)政留存部分即征即獎(jiǎng)。 企業(yè)所得稅：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后前3年地方本級(jí)財(cái)政留存部分給予50%返還。 水電氣價(jià)格：為支持項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目文化旅游部分水、電、氣按照福州市除生活類別之外的最優(yōu)惠價(jià)格給予支持。目 錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)分析四四、核心核心商業(yè)條件商業(yè)條件五五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議七、結(jié)論與建議5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提q 稅費(fèi)及利率 契稅：3%。 營(yíng)業(yè)稅：5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅：7%。 教育費(fèi)附加：3%。 房產(chǎn)稅率：按

34、原值70%的1.2%計(jì)。 土地增值稅：依據(jù)福州現(xiàn)行規(guī)定征收上限，假設(shè)別墅及銷售商業(yè)預(yù)征率5%，小高層預(yù)征率3%，車庫(kù)預(yù)征率2%，銷售完畢后清算土地增值稅。 企業(yè)所得稅：25%；假設(shè)不考慮地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳情況。 利率：取五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率6.80%。 營(yíng)銷費(fèi)用占比：3%。 管理費(fèi)用占比：前兩年3,000萬元/年，從第三年起為MIN（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的3%，5,000萬元）。5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提q 成交地價(jià)：暫按74.2億元（即掛牌起價(jià)上浮40%，不含契稅）測(cè)算。q 建安成本： 項(xiàng)目高層總體平均成本約5,000元/平米（折合可售面積口徑，下同）。 項(xiàng)目別墅總體平均成本約7,000元/平米。 為審

35、慎起見該成本預(yù)估相對(duì)較高，項(xiàng)目公司應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)把成本關(guān)、提高銷售毛利率；后續(xù)測(cè)算中也列出了在成本適當(dāng)控制下的項(xiàng)目綜合投資收益情況，以作對(duì)比和參考。5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提q 開工進(jìn)度（單位：萬平米）20142015201620172018201920202021合計(jì)合計(jì)帝封江帝封江-小高層小高層6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 13.0 16.0 18.0 87.0 帝封江帝封江-別墅別墅1.5 1.5 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 15.0 帝封江帝封江-車庫(kù)車庫(kù)2.1 2.4 2.8 3.1 3.4 3.9 4.5 4.5 26.6 福峽路福峽路-高層高層7.

36、0 8.0 8.0 9.0 9.0 41.0 福峽路福峽路-車庫(kù)車庫(kù)2.0 2.2 2.5 2.8 3.9 13.4 福峽路福峽路-商鋪商鋪2.0 2.0 持有型商業(yè)持有型商業(yè)-超市超市1.5 1.5 持有型商業(yè)持有型商業(yè)-餐飲餐飲4.5 4.5 持有型商業(yè)持有型商業(yè)-酒店酒店2.0 2.0 茉莉花田茉莉花田-會(huì)所會(huì)所0.5 0.5 茉莉花田茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟 1.51.5 5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提q 預(yù)售進(jìn)度（單位：萬平米）201520162017201820192020202120222023合計(jì)合計(jì)帝封江帝封江-小高層小高層4.8 6.8 7.8 8.8 9.8 12.4 1

37、5.4 17.6 3.6 87.0 帝封江帝封江-別墅別墅1.2 1.5 1.9 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 0.4 15.0 帝封江帝封江-車庫(kù)車庫(kù)0.8 1.2 1.4 1.5 1.7 2.0 2.4 2.7 0.6 13.6 福峽路福峽路-高層高層5.6 7.8 8.0 8.8 9.0 1.8 0.0 0.0 0.0 41.0 福峽路福峽路-車庫(kù)車庫(kù)0.8 1.1 1.1 1.2 1.3 0.3 0.0 0.0 0.0 6.4 福峽路福峽路-商鋪商鋪1.6 0.4 2.0 茉莉花田茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟 1.2 0.3 1.5 5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提q 建安支付進(jìn)度

38、：其中： q 建安結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度：假設(shè)t年預(yù)售金額于t+1年結(jié)轉(zhuǎn)。5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提q 可售部分售價(jià)預(yù)測(cè)（單位：元/平米）q 持有部分租金等相關(guān)指標(biāo)預(yù)測(cè)（除特別標(biāo)注外，單位：元/平米年）20142015201620172018201920202021202220232024帝封江帝封江-小高層小高層12,07512,67913,31313,97814,67714,67714,67714,67714,67714,67714,677帝封江帝封江-別墅別墅27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183帝封江帝封江-車庫(kù)

39、車庫(kù)4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峽路福峽路-高層高層13,12513,78114,47015,19415,95415,95415,95415,95415,95415,95415,954福峽路福峽路-車庫(kù)車庫(kù)4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峽路福峽路-商鋪商鋪26,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,90731,90731,907茉莉花田茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟27

40、,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,18320142015201620172018201920202021202220232024持有型商業(yè)持有型商業(yè)-超市超市504529556583613613613613613613613持有型商業(yè)持有型商業(yè)-餐飲餐飲504529556583613613613613613613613茉莉花田會(huì)籍銷售進(jìn)度（個(gè)）茉莉花田會(huì)籍銷售進(jìn)度（個(gè)）1005050 茉莉花田會(huì)籍價(jià)格（萬元茉莉花田會(huì)籍價(jià)格（萬元/個(gè)）個(gè)）303030出租率出租率70%75%80%85%90%95%95%95

41、%95%5.2 地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)q 利潤(rùn)表（單位：萬元）：截至2024年累計(jì)凈利潤(rùn)約47.23億元（本測(cè)算假設(shè)地價(jià)分成引致的營(yíng)業(yè)外收入在2014-2015年分?jǐn)偼戤?，?shí)際其有可能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分?jǐn)?；如在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分?jǐn)倓t結(jié)果要比本測(cè)算更理想，下同。）。項(xiàng)目項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)合計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,485 68,519 2,551,218租金結(jié)轉(zhuǎn)租金結(jié)轉(zhuǎn)005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4

42、923,4923,49234,300營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入95,40095,400190,800建安成本結(jié)轉(zhuǎn)建安成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,804 20,760762,320土地成本結(jié)轉(zhuǎn)土地成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅1,6071,6071,6071

43、,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折舊折舊4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值稅土地增值稅-帝封江小高層帝封江小高層2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值稅土地增值稅-帝封江別墅帝封江別墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值稅土地增值稅-帝封江車庫(kù)帝封江車庫(kù)00000000000土地增值稅土地增值稅-福峽路高層福峽路高層2,

44、8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值稅土地增值稅-福峽路車庫(kù)福峽路車庫(kù)00000000000土地增值稅土地增值稅-福峽路商鋪福峽路商鋪6,6001,650000000008,251土地增值稅土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟006,1221,5300000007,652營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理費(fèi)用管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

45、26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額65,66038,9103,19610,71561,48580,42194,64273,73077,274105,112 18,577629,722所得稅所得稅16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)49,24529,1832,3978,03646,11460,31670,98155,29757,95578,83413,933472,2925.2 地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)q 現(xiàn)金流量

46、表（單位：萬元）：截至2024年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約29.06億元，內(nèi)部收益率約16.76%。項(xiàng)目項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)合計(jì)1.1預(yù)售收入預(yù)售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5190 2,551,2181.2租金收入租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3優(yōu)惠返還優(yōu)惠返還95,40095,400190,8001.4借款借款393,230215,790609

47、,020一、現(xiàn)金流入合計(jì)一、現(xiàn)金流入合計(jì)488,630534,704275,144343,332362,112369,431290,141306,363339,97772,0113,492 3,385,3382.1地價(jià)支出（含契稅）地價(jià)支出（含契稅）382,130382,130764,2602.2建安支出（地產(chǎn)、商業(yè)及建安支出（地產(chǎn)、商業(yè)及基建）基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,8442

48、0,32915,96816,85018,6993,961142,2042.4房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.5土地增值稅土地增值稅-帝封江小高層帝封江小高層01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.6土地增值稅土地增值稅-帝封江別墅帝封江別墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,1362.7土地增值稅土地增值稅-帝封江車庫(kù)帝封江車庫(kù)072100117130142

491,22802.8土地增值稅土地增值稅-福峽路高層福峽路高層02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.9土地增值稅土地增值稅-福峽路車庫(kù)福峽路車庫(kù)067949610610822000-49402.10土地增值稅土地增值稅-福峽路商鋪福峽路商鋪02,20557900000005,4678,2512.11土地增值稅土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟棟0006,1221,5300000007,6522.12營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,1601057

50、7,5662.13管理費(fèi)用管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.14償還本金償還本金089,770146,350158,980178,15035,77000609,0202.15償還利息償還利息26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,8752.16所得稅所得稅16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431二、現(xiàn)金流出合計(jì)二、現(xiàn)金流出合計(jì)488,623534

51、,709275,143343,334362,113369,429211,073163,147137,770 100,385 109,053 3,094,780三、盈余資金三、盈余資金7-51-2-1279,068143,216202,207-28,373 -105,561290,5595.2 地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)q 各產(chǎn)品單位盈利指標(biāo)（除特別標(biāo)注外，單位：元/平米）銷售收入銷售收入 三項(xiàng)費(fèi)用外總成本三項(xiàng)費(fèi)用外總成本 毛利總額毛利總額 毛利率毛利率帝封江小高層帝封江小高層14,39810,2904,108 28.53%帝封江別墅帝封江別墅32,31318,46513,848 42.86%福峽路高層福峽路

52、高層15,22611,1044,122 27.07%福峽路商鋪福峽路商鋪27,83816,46111,377 40.87%茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟31,91918,61113,308 41.69%可售部分加權(quán)平均可售部分加權(quán)平均16,45910,5955,865 35.63%5.3 旅游測(cè)算前提q 歡樂谷一期總投資額：10億元q 歡樂谷入園人數(shù)（單位：萬人）與購(gòu)票入園比q 歡樂谷門票價(jià)（元）與折扣率q 歡樂谷人均園內(nèi)消費(fèi)（元） 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024入園人數(shù)入園人數(shù)181.50 196.02 205.00 210

53、.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 購(gòu)票比購(gòu)票比75%75%75%75%75%75%75%75%75% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024門票價(jià)門票價(jià)180.00 180.00 190.00 190.00 200.00 200.00 200.00 210.00 210.00 折扣率折扣率75%78%75%78%75%78%78%78%78% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 園內(nèi)消費(fèi)園內(nèi)消費(fèi)27.00 28.35 29.20 30.08 30.

54、98 31.91 32.87 33.85 34.87 5.3 旅游測(cè)算前提q 水公園一期投資3億元，后續(xù)三期改造9,000萬元，合計(jì)3.9億元。q 水公園入園人數(shù)與購(gòu)票入園人數(shù)（單位：萬人）q 水公園門票價(jià)（元）與折扣率q 水公園人均園內(nèi)消費(fèi)（元） 2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年入園人數(shù)入園人數(shù) 30.00 40.00 44.00 48.40 50.00 50.00 50.00 50.00 購(gòu)票人數(shù)購(gòu)票人數(shù) 27.00 36.00 39.60 43.56 45.00 45.00 45.00 45.00 2017年年2018年年2

55、019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年門票價(jià)門票價(jià) 140.00 140.00 150.00 150.00 150.00 160.00 160.00 160.00 折扣率折扣率80.00%80.00%80.00%82.00%82.00%85.00%85.00%85.00% 2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年園園內(nèi)消費(fèi)內(nèi)消費(fèi) 35.00 36.05 37.13 38.25 39.39 40.57 41.79 43.05 5.4 旅游測(cè)算指標(biāo)q 利潤(rùn)及現(xiàn)金流量情況 歡樂谷： 截至2030年累計(jì)利潤(rùn)總額約7

56、.52億元。 截至2030年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約8.17億元，內(nèi)部收益率約6.83%。 水公園： 截至2031年累計(jì)利潤(rùn)總額約2.94億元。 截至2031年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約1.76億元，內(nèi)部收益率約5.71%。5.5 項(xiàng)目綜合指標(biāo)q 利潤(rùn)表（單位：萬元）：截至2024年累計(jì)凈利潤(rùn)約46.25億元。項(xiàng)目項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)合計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871 336,48568,5192,551,218租金結(jié)轉(zhuǎn)租金結(jié)轉(zhuǎn)005,3344,12

57、54,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入95,40095,400190,800旅游貢獻(xiàn)稅前利潤(rùn)旅游貢獻(xiàn)稅前利潤(rùn)-2,6969402,9593,3915,1815,8206,3076,5437,3807,13742,962建安成本結(jié)轉(zhuǎn)建安成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826 101,80420,760 762,320土地成本結(jié)轉(zhuǎn)土地成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005 701,062營(yíng)

58、業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961 142,204房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折舊折舊4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值稅土地增值稅-帝封江小高層帝封江小高層 2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值稅土地增值稅-帝封江別墅帝封江別墅6,9718,71411,0

59、3711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值稅土地增值稅-帝封江車庫(kù)帝封江車庫(kù)00000000000土地增值稅土地增值稅-福峽路高層福峽路高層2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值稅土地增值稅-福峽路車庫(kù)福峽路車庫(kù)00000000000土地增值稅土地增值稅-福峽路商鋪福峽路商鋪6,6001,650000000008,251土地增值稅土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟 006,1221,5300000007,652營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用006,8658,21810,30910,82411,0888,71

60、09,19110,1992,16077,566管理費(fèi)用管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000 235,878利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額61,36130,431-3,1324,32955,73276,74291,98377,21283,817 112,49225,714 616,680所得稅所得稅15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,