房屋倒塌引發(fā)的法律思考

1、房屋倒塌引發(fā)的法律思考 房屋倒塌引發(fā)的法律思考 前不久，在浙江和上海發(fā)生了兩起房屋倒塌事件，留下一片殘磚碎瓦，引發(fā)筆者對因房屋坍塌而引起的相關(guān)法律問題的思考。在坍塌房屋中，牽涉多方法律關(guān)系主體，具體有房屋所有權(quán)人、房屋承租人、物業(yè)效勞公司、建設(shè)單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計單位和監(jiān)理單位等。因房屋坍塌引發(fā)的民事糾紛，通常為合同糾紛和侵權(quán)責任糾紛，根據(jù)?合同法?第122條之規(guī)定，當事人有權(quán)選擇主張違約責任或侵權(quán)責任。 一、建筑物責任 因建筑物引發(fā)的侵權(quán)責任，是指建筑物發(fā)生脫落、墜落或倒塌而造成他人損害。建筑物責任的理論根底在于交易平安保障義務(wù)，責任主體對建筑物具有事實上支配力，較其他人更具有風險

2、防范之能力和可能，且其享有建筑物帶來的利益，因此對建筑物負有維護并防止危險之義務(wù)。 對引發(fā)建筑物責任的建筑物瑕疵是否限定在特定形態(tài)，存在兩種立法例：第一類，采取限定主義。此種類型以德國為代表，?德國民法典?第836條規(guī)定，導(dǎo)致建筑物致害的建筑物瑕疵僅限于建筑物的坍塌或墜落這兩種類型，對其他情形那么適用一般侵權(quán)責任。第二類，采取概括主義。此種立法以瑞士為代表，?瑞士債務(wù)法?第58條規(guī)定，凡建筑物瑕疵導(dǎo)致?lián)p害均承當建筑物責任。我國 ?侵權(quán)責任法?第85條至第91條規(guī)定物件損害責任，建筑物責任為物件損害責任之一種：第85條規(guī)制建筑物脫落、墜落之情形；第86條規(guī)制建筑物坍塌之情形。顯然，我國采取限定主

3、義。究其原因，在于我國對建筑物責任采過錯推定或無過錯責任，不利于責任主體，為防止對責任主體過苛的要求，故將建筑物瑕疵限定在上述三種情形，以平衡行為自由和權(quán)益保護。但應(yīng)注意的是，德國將建筑物坍塌或墜落作同一處理，均適用過錯推定原那么，而我國對兩種情形異其歸責原那么，對建筑物脫落、墜落采過錯推定，對建筑物坍塌那么適用無過錯責任。 1.建筑物脫落、墜落 ?侵權(quán)責任法?第85條規(guī)定建筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害之情形，責任主體為建筑物所有人、管理人或者使用人，歸責原那么為過錯推定，建筑所有人、管理人或者使用者可證明自己對建筑物脫落、墜落沒有過錯而免責。所有人、管理人和使用人之間不承當連帶責任，但假設(shè)

4、其中二人以上分別實施侵權(quán)責任造成同一損害，且每個人的侵權(quán)行為均足以導(dǎo)致全部損害的，那么根據(jù)?侵權(quán)責任法?第11條承當連帶責任。所有人，是否以在不動產(chǎn)登記簿上登記作為判斷依據(jù)，應(yīng)區(qū)分兩種情形：非基于法律行為取得房屋所有權(quán)。對此，根據(jù)?物權(quán)法?第28條至30條之規(guī)定，不以登記為要件。如合法建造房屋，于房屋建造完畢之時即取得所有權(quán)，即使未登記亦須承當建筑物責任。基于法律行為取得房屋所有權(quán)。對此，以登記為物權(quán)變動的生效要件，即采登記生效主義。未經(jīng)登記者不得作為所有人，但可作為使用人承當責任，如房屋買賣中，買受人已占有房屋但房屋尚未過戶登記，此時買受人可認定為房屋的使用人。管理人，指依法律或約定對建筑物

5、負有管理、維護義務(wù)之人。依法律規(guī)定者，如相關(guān)機關(guān)或單位依法管理國有資產(chǎn)；依約定者，如物業(yè)效勞公司管理居民小區(qū)。使用人，指因租賃、借用或其他情形使用建筑物之人。此外，所有人、管理人和使用人為第一順位責任主體，有其他責任人的，可向其追償。 2.建筑物坍塌 ?侵權(quán)責任法?第86條規(guī)定建筑物坍塌造成他人損害之情形，對建筑物坍塌造成損害的，承當無過錯責任。對此情形，立法區(qū)分發(fā)生損害原因之不同而設(shè)置不同的規(guī)制模式：第一種情形，建筑物質(zhì)量問題造成坍塌的，由建設(shè)單位和施工單位承當連帶責任，有其他責任人，可向其追償。建設(shè)單位和建筑單位為第一順位的責任主體，無論其對房屋坍塌是否有過錯，均應(yīng)承當責任，但房屋坍塌是其

6、他人造成的，那么可以向其他責任人追償，由其他責任人承當最終的侵權(quán)責任。施工單位，不限于總承包方，應(yīng)還包括分承包人，轉(zhuǎn)承包人及違法承包人等。其他責任人，指除施工單位外參與建筑工程的主體，如勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等。第二種情形，因建筑物質(zhì)量本身之外原因?qū)е路课萏模善渌熑稳顺挟斬熑?。此處的“其他責任人與上述第一種情形的“其他責任人不同，這里責任主體指房屋所有權(quán)人、使用人等，如承租人因違法使用液化氣引發(fā)爆炸，從而導(dǎo)致房屋倒塌。 二、違約責任 如上所述，因房屋坍塌引發(fā)糾紛多涉及多方主體，有出租人和承租人之間、建設(shè)單位與房屋所有人之間、建設(shè)單位與施工單位之間等。當事人如何尋求權(quán)利救濟，首先應(yīng)

7、區(qū)分當事人之間的合同類型，再探尋不同合同違約責任的歸責原那么。合同法對違約責任采嚴格責任，僅在假設(shè)干情形采過錯責任，如建設(shè)工程合同中承包人的過錯責任。因采嚴格責任，債務(wù)人對通常事變亦應(yīng)負責，但有權(quán)以不可抗力作為免責事由。事變，指非因成心過失發(fā)生的變故。事變可分為不可抗力和通常事變。依?民法通那么?第153條和?合同法?第117條之規(guī)定，不可抗力指不能預(yù)見、不能防止和不能克服的客觀情況。通常事變是指債務(wù)人雖盡到其應(yīng)盡之注意義務(wù)而仍不免發(fā)生，但假設(shè)再以特別嚴密的注意，或可能防止。 1.建設(shè)單位和施工單位之間 建設(shè)單位和施工單位之間存在建設(shè)工程合同，建設(shè)工程合同為特殊的承攬合同。?建筑法?規(guī)定，建設(shè)

8、工程的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程平安標準的要求，此為強制性規(guī)定，當事人不得約定降低工程質(zhì)量。?合同法?第280條規(guī)定勘察人、設(shè)計人因質(zhì)量瑕疵的違約責任，第281條規(guī)定施工人的違約責任?？偝邪桨呀ㄔO(shè)工程分包給其他單位的，總承包方與分包方對分包工程質(zhì)量承當連帶責任。因建筑材料引發(fā)的工程質(zhì)量問題，應(yīng)先判斷建筑材料的提供主體。材料由施工單位提供的，通常先由施工單位向建設(shè)單位承當違約責任，施工單位再向材料提供商主張違約責任。建設(shè)單位提供材料的，不得向施工單位主張因材料引發(fā)的工程質(zhì)量問題。此外，建設(shè)單位在建設(shè)工程未經(jīng)驗收情形下擅自使用的，視為對建設(shè)工程質(zhì)量的認可，不得對使用局部質(zhì)量主張瑕疵擔保責任。但

9、承包人仍應(yīng)對“建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承當民事責任。 2.房屋開發(fā)商和房屋現(xiàn)所有人之間 房屋開發(fā)商與房屋現(xiàn)所有人之間存在買賣合同關(guān)系，因房屋質(zhì)量瑕疵而導(dǎo)致坍塌的，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)?合同法?第153條之規(guī)定承當物之瑕疵擔保責任。物之瑕疵是指物的實際性能與應(yīng)有性能存在重大偏離，即物的實際性能遠未到達應(yīng)有性能的標準。物之瑕疵擔保責任為無過錯責任，無論開發(fā)商有無過錯，均應(yīng)承當責任。對此，買受人有權(quán)解除合同并請求損害賠償。有疑問的是，買受人能否基于所有權(quán)受侵害而主張侵權(quán)責任。德國民法學(xué)說為了保護買受人，創(chuàng)設(shè)所謂“繼續(xù)侵蝕性損害，認為由物之局部瑕疵延伸擴大侵害其他局部的，構(gòu)成對所有

10、權(quán)侵害，因此有權(quán)主張所有權(quán)侵害的侵權(quán)責任。在我國，應(yīng)持反對意見。?產(chǎn)品質(zhì)量法?第41條規(guī)定“因產(chǎn)品存在缺陷造成人身、缺陷產(chǎn)品以外的其他財產(chǎn)損害的，生產(chǎn)者應(yīng)當承當賠償責任，明確將產(chǎn)品自傷之情形排除于外。雖然?產(chǎn)品質(zhì)量法?第2條規(guī)定“建設(shè)工程不適用本法規(guī)定，但第41條之立法精神應(yīng)予繼承，產(chǎn)品自身不構(gòu)成所有權(quán)侵害，故買受人不得向開發(fā)商主張所有權(quán)侵害。 3.出租人和承租人之間 房屋坍塌而導(dǎo)致承租人無法再使用承租房屋，假設(shè)因不可抗力原因?qū)е碌?，出租人不承當違約責任。出租人知道或應(yīng)當知道臺風等自然災(zāi)害即將來臨，未對房屋采取維護和穩(wěn)固措施而導(dǎo)致坍塌的，那么出租人不得免責，因此種情形不構(gòu)成不可抗力。即使采取穩(wěn)固措施，房屋仍將會坍塌的，那么出租人不承當責任，因為此時出租人的不作為與房屋倒塌之間不存在因果關(guān)系。假設(shè)承租人原因?qū)е路课萏?，如使用液化氣?dǎo)致爆炸或擅自撤除承重墻導(dǎo)致房屋坍塌的，因其違反承租人妥善保管租賃物之義務(wù)而須承當違約責任。