房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理

1、房地產(chǎn)工程管理與工程本錢管理 房地產(chǎn)工程管理與工程本錢管理 【摘要】隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為維持自身的生存與開展, 必須努力做好房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理工作, 本錢控制工作就成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)。本文介紹了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容和構(gòu)成，探討了強(qiáng)化房地產(chǎn)本錢管理的策略。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 本錢 管理 中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 前言 房地產(chǎn)開發(fā)工程是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為工程籌劃階段、工程設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段。房地產(chǎn)工程開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)工程從籌劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程

2、組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)工程要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的工程管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。 一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容 1、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下工作: 1) 選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計(jì)單位, 切忌因過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以設(shè)計(jì)觀念先進(jìn), 設(shè)計(jì)實(shí)力雄厚, 本錢控制合理等為依據(jù)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承當(dāng)設(shè)計(jì)任務(wù)。 2) 保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通, 隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度, 及時(shí)解決

3、設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的、需由房地產(chǎn)企業(yè)確定的相關(guān)事宜, 同時(shí)要把對(duì)于工程的設(shè)計(jì)要求、希望到達(dá)的目標(biāo)等與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。 3) 要催促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 注重提高工程的科技含量, 并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)企業(yè)要以身作那么, 不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件, 以杜絕工程隱患, 確實(shí)需要改良圖紙時(shí), 必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)的工程工程管理 1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節(jié)約開支, 提高房地產(chǎn)開發(fā)工程投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 2) 工程質(zhì)量管理。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果, 工程質(zhì)量是工程之根本, 只有在滿足質(zhì)量的情況下, 工程進(jìn)度管理才

4、有其意義。工程質(zhì)量管理是工程管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、催促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好工程質(zhì)量的管理任務(wù)。 3) 工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理在房地產(chǎn)工程管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因?yàn)槠洳粌H關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益, 還涉及到第三方購(gòu)房者的利益。為此, 要催促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際, 編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度方案, 以確保工程按進(jìn)度方案順利竣工交付使用。 二、房地產(chǎn)工程的本錢構(gòu)成 研究房地產(chǎn)企業(yè)的本錢費(fèi)用管理, 必須清楚開發(fā)工程的本錢費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)工程本錢費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜, 包括了內(nèi)部和外部因素, 涉及環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、

5、管理等各方面。 1、土地本錢 土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應(yīng)的土地費(fèi)用。土地本錢主要包括以下幾局部: 土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、根底設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。 2、工程建設(shè)本錢 工程建設(shè)本錢包括房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期工程費(fèi)用、建筑本錢、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。 3、相關(guān)稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi), 不管是開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)還是購(gòu)房者負(fù)擔(dān), 最終都構(gòu)成房?jī)r(jià), 轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。主要稅種有: 營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。 4、管理費(fèi)用 只用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過(guò)程中, 開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。 5、籌資費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資

6、金密集型產(chǎn)業(yè), 需要大量資金。開發(fā)商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產(chǎn)生了一局部費(fèi)用。通過(guò)上面構(gòu)成分析, 房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢分為三大局部: 土地本錢、工程建設(shè)本錢、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資本錢。( 見圖1) 三、強(qiáng)化房地產(chǎn)本錢管理的策略 1.制定工程本錢方案 (1)工程本錢方案的形成過(guò)程。本錢方案通常經(jīng)過(guò)確定總本錢目標(biāo)、本錢逐層分解、本錢估算，再由下而上對(duì)本錢進(jìn)行逐層聚集以及本錢方案比照分析與處理等過(guò)程。 (2)工程前期籌劃的估算。在這一階段方案本錢的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的工程本錢資料進(jìn)行同類工程的本錢估算；二是定額資料法，這種方法就

7、是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的方案利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；三是合同價(jià)法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的根底上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的工程本錢，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為工程結(jié)算的依據(jù)；四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)工程的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供給商對(duì)工程提出報(bào)價(jià)，然后在此根底上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的工程本錢，并以此作為本錢方案的依據(jù)。 (3)確定工程的目標(biāo)本錢和責(zé)任本錢。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的本錢方案，在不同階段均可作為企業(yè)確定工程目標(biāo)本錢的依據(jù)。企業(yè)可在此根底上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)

8、整，確定企業(yè)的目標(biāo)本錢?；蛘邔⑦@種本錢方案作為企業(yè)的目標(biāo)本錢，成為本錢控制的依據(jù)。 2.制定期間費(fèi)用方案 在制定期間費(fèi)用方案時(shí)要注意以下兩點(diǎn)：一那么期間費(fèi)用方案與可行性研究中估算工程開發(fā)總本錢有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_發(fā)總本錢提供了工程在整個(gè)生命周期內(nèi)本錢控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)工程生命周期可能要橫跨假設(shè)干個(gè)會(huì)計(jì)期間，期間費(fèi)用方案正是要在總本錢控制目標(biāo)的約束下，將總本錢控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(重復(fù)局部)按工程進(jìn)度在工程所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原那么進(jìn)行合理分?jǐn)?。二那么期間費(fèi)用方案要與企業(yè)的規(guī)模、工程銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。 3.對(duì)開發(fā)的工程實(shí)行全過(guò)程本錢控制 (

9、1)工程籌劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的本錢進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的籌劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的本錢方案，并在此根底上進(jìn)行工程本錢分析；在本錢分析的根底上，進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)分析。 (2)設(shè)計(jì)階段的本錢控制。設(shè)計(jì)階段的本錢控制是工程建設(shè)中本錢管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的本錢管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以工程可行性研究和籌劃階段確定的方案本錢或目標(biāo)本錢作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)本錢，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，

10、并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。 (3)動(dòng)遷階段的本錢控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制 (4)招投標(biāo)與合同洽商階段的本錢控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響工程的本錢管理和結(jié)算。 (5)結(jié)算階段的本錢控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為防止結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原那么會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。 結(jié)論 房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響強(qiáng)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨理性化，企業(yè)開展不再呈暴利模式，相應(yīng)的房地產(chǎn)工程本錢管理逐步成為房地產(chǎn)開展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中要樹立工程工程本錢管理意識(shí)，不斷創(chuàng)新本錢管理方法，加強(qiáng)事前、事中、事后的本錢管理工作，關(guān)注工程評(píng)價(jià)、本錢數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程工程的管理者要有預(yù)見性和戰(zhàn)略思維