房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理研究 房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理研究 摘要：本錢管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的重點內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)工程具有高風險性、高收益性、高投資性及投資期限長等特點，加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的分階段及分步驟管理對實現(xiàn)工程目標及企業(yè)綜合效益具有重要作用。本文簡要分析了房地產(chǎn)開發(fā)工程中存在的問題及原因，并在此根底上提出了房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程的本錢管理方法。 關(guān)鍵詞：本錢管理；房地產(chǎn)；工程 中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號： 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的開展速度日益加快，目前，房地產(chǎn)已成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場日益標準化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，企業(yè)必須采取科學有效

2、的本錢管理方法，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的開展。房地產(chǎn)開發(fā)工程具有高風險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理具有高難度性。本錢管理在一定程度上表達了企業(yè)的經(jīng)營管理水平，加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理不僅有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益，對企業(yè)綜合效益均有重要意義。 一、房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理存在的問題 工程開發(fā)本錢管理認識缺乏 在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，長期存在“重規(guī)模輕效益、“重數(shù)量輕質(zhì)量和“重過程輕決策等觀念，在開發(fā)過程中，過分強調(diào)開發(fā)工程的規(guī)模大小，甚至以開發(fā)規(guī)模作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力以及領(lǐng)導能力的主要指標，而無視了其在生產(chǎn)效益中的規(guī)模。此外，局部企業(yè)開

3、發(fā)的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，本錢管理認識缺乏。 缺乏科學的本錢管理方法 局部房地產(chǎn)開發(fā)工程中，本錢管理僅僅被認為是控制單項本錢的工作，比方規(guī)劃設(shè)計本錢、土地本錢、配套設(shè)施本錢等，對這些本錢的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在工程選址、規(guī)劃設(shè)計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給工程施工及銷售過程的本錢管理造成了很大的困難。本錢缺口使得企業(yè)不斷地設(shè)法堵塞本錢漏洞，而對本錢漏洞的預(yù)防缺乏有效的措施，企業(yè)步入債務(wù)的惡性循環(huán)中。 缺乏有效的本錢監(jiān)督機制和鼓勵機制 房地產(chǎn)工程的開發(fā)周期較長，所涉及的本錢范圍較廣，使得本錢管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業(yè)的本錢

4、管理缺乏監(jiān)督機制和鼓勵機制，員工的本錢控制積極性不高。 二、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理的策略 明確本錢管理戰(zhàn)略 科學合理的本錢管理戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的關(guān)鍵局部，應(yīng)貫穿經(jīng)營活動的全過程，在經(jīng)營管理過程中充分重視本錢管理問題。首先，企業(yè)本錢管理戰(zhàn)略的目標要立足于用戶的滿意度，從而全面提高工程的市場價值。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭日趨劇烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產(chǎn)開發(fā)工程成功的保證。與其他建設(shè)工程不同，房地產(chǎn)工程具有商品性，因此，其價格同其他大多數(shù)商品一樣具有差異性和地域性。通常，本錢越低，企業(yè)的價格就越有競爭力。但本錢結(jié)果實際上是由用戶對企業(yè)產(chǎn)品的認可

5、度和滿意度來決定的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產(chǎn)工程的本錢管理實際上是從時間以及空間上所開展的業(yè)務(wù)過程，具有動態(tài)性。傳統(tǒng)的本錢管理主要是對企業(yè)內(nèi)部資金在運動過程中產(chǎn)生的價值消耗進行管理，但本錢管理實際上是一個動態(tài)的過程，它不僅僅是對某一時間點上工程本錢的管理，還應(yīng)貫穿工程開發(fā)的整個過程，因此，工程本錢管理具有空間性。房地產(chǎn)工程本錢管理應(yīng)貫穿工程開發(fā)的全過程，不僅是尋求本錢優(yōu)勢資源降低生產(chǎn)本錢，更要注重開發(fā)各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證開發(fā)過程的連續(xù)性。 加強房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程各階段的本錢管理 1、工程的決策階段 在房地產(chǎn)工程的決策階段，本錢管

6、理主要包括工程前期規(guī)劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產(chǎn)總本錢的20%-40%左右，因此，應(yīng)重點控制房地產(chǎn)開發(fā)工程的土地費。房地產(chǎn)開發(fā)商對本錢的控制主要取決于兩個方面，一方面是當?shù)卣畬τ谕恋氐墓┙o能否維持一個動態(tài)平衡的局面，另一方面是通過各種關(guān)系和正當?shù)氖侄蝸慝@取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市開展及城市規(guī)劃建設(shè)，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。 2、工程規(guī)劃及設(shè)計階段 在房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃及設(shè)計階段，本錢管理主要包括招標費用、設(shè)計費用以及地質(zhì)勘查費用等。設(shè)計費用所占的比例通常在本錢總數(shù)的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關(guān)系著工程造價，

7、且影響程度在75%以上。工程設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系著施工階段的投資規(guī)模，同時也影響工程在銷售期的經(jīng)濟效益，決定了工程的產(chǎn)品是否符合消費者的需求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規(guī)劃設(shè)計階段特別是設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程、設(shè)計成果評審優(yōu)化和設(shè)計變更四個環(huán)節(jié)的本錢控制。在總體設(shè)計規(guī)劃階段，可以采用設(shè)計招標，將設(shè)計方案與工程造價充分地結(jié)合在一起，擇優(yōu)選擇方案設(shè)計單位及建筑設(shè)計單位，在確保建筑造型美觀、質(zhì)量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設(shè)計階段，那么應(yīng)充分分析市場在一定時期內(nèi)的需求，在技術(shù)分析及經(jīng)濟分析的根底上開展應(yīng)用價值工程，將工程功能細化，并去除不必要的功能，重點控制造

8、價較高的工程。同時，完善對設(shè)計人員的鼓勵機制，以提高設(shè)計人員的工作積極性和責任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應(yīng)加強設(shè)計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在工程開工前。在工程設(shè)計階段，可委托監(jiān)理單位對設(shè)計進行監(jiān)理，確保工程的平安性、技術(shù)性、周密性和經(jīng)濟性，從而減少或者防止設(shè)計不合理或者設(shè)計失誤導致投資損失。 3、工程施工階段 在施工階段，加強工程質(zhì)量管理及施工平安管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的監(jiān)理單位，對工程的技術(shù)質(zhì)量全面監(jiān)管，同時也可協(xié)助業(yè)主進行本錢管理，有效控制本錢的支出。第二，應(yīng)選擇較好的承包企業(yè)，選擇施工工藝先進、報價合

9、理、工期較短、技術(shù)力量雄厚和社會信譽較好的施工企業(yè)，以有效縮短工期，并節(jié)省工程造價。第三，簽訂合同時，應(yīng)明確合同內(nèi)容，根據(jù)建筑市場情況、建筑行業(yè)的相關(guān)標準、標準以及工程建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監(jiān)督以及審核，確保建立及甲方現(xiàn)場代表的簽證，并由開發(fā)商的本錢管理部門核實。第五，應(yīng)加強材料及設(shè)備本錢控制。加強市場價風格研工作，做好材料及設(shè)備的采購、驗收等，確保質(zhì)量和價格合理。第六，加強現(xiàn)場平安管理，建立健全平安管理對策及方法，加強現(xiàn)場人員的平安意識，加強現(xiàn)場平安管理和平安事故防范措施，及時發(fā)現(xiàn)并處理平安問題，盡量防止平安事故的發(fā)生。 4、工程

10、竣工結(jié)算階段 在工程竣工結(jié)算階段，所有結(jié)算工程均必須按照設(shè)計圖紙以及合同規(guī)定完成，并且應(yīng)驗收合格，對于取消工程應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，并在結(jié)算中將其扣除。同時，應(yīng)嚴格執(zhí)行投標單價或者簽證價格，同時與合同文件進行對照。應(yīng)嚴格按照相關(guān)協(xié)議以及合同內(nèi)同，合理地確定優(yōu)質(zhì)獎和工期獎等相關(guān)的費用。應(yīng)建立健全并嚴格貫徹落實工程的結(jié)算復(fù)審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結(jié)算的質(zhì)量。最后，應(yīng)正確地處理索賠費用。 5、銷售階段 房地產(chǎn)工程的銷售與建設(shè)幾乎是同步進行的，為確保工程具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該工程的升值趨勢及空間，應(yīng)具有較佳的銷售方式及手段。大局部開發(fā)商會委托專業(yè)的銷售機構(gòu)進行銷售代理，因此，應(yīng)加強銷

11、售階段的本錢控制，主要包括銷售代理、銷售廣告以及籌劃樓書等費用。 完善本錢管理制度優(yōu)化本錢管理系統(tǒng) 實施本錢管理戰(zhàn)略必須要有完善的本錢管理制度體系。房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場化的要求完善企業(yè)內(nèi)部本錢管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對工程本錢的影響，從而提高本錢管理績效。應(yīng)建立實時有效的監(jiān)督機構(gòu)，按照既定目標及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用?？赏ㄟ^建立科學有效的鼓勵制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高本錢管理水平和本錢管理效益，以進一步提高

12、企業(yè)效益。同時建立高效的本錢管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標，對開發(fā)本錢實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動態(tài)本錢與目標本錢進行比擬，找出差異，最終到達對本錢進行動態(tài)控制的目的。 三、結(jié)束語 在競爭日益劇烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身綜合效益，實現(xiàn)可持續(xù)開展，在工程開發(fā)中就必須加強本錢管理。房地產(chǎn)本錢管理應(yīng)堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的本錢管理體系，加強工程全程的本錢管理、監(jiān)督和分析，為企業(yè)制定并調(diào)整銷售策略提供可靠依據(jù)，從而使企業(yè)獲得更大的社會效益和經(jīng)濟效益，并增加企業(yè)的核心競爭力，促進企業(yè)的良性開展。 參考文獻： 【1】 楊芳,文艷梅.小議房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的本錢管理J.廣東科技,2021,(22):24-25. 【2】周軍.淺談房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理J.建材開展導向,2021,09(5):456-458.