房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程

1、建風(fēng)集團(tuán)遼濱企業(yè)工程知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程 建風(fēng)集團(tuán) 開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程v房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：v一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 v二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段v三、項(xiàng)目建設(shè)階段v四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 申領(lǐng)項(xiàng)目申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書選址意見(jiàn)書及及項(xiàng)目立項(xiàng)批文項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證1.1投資機(jī)會(huì)研究v首先對(duì)投資地區(qū)投資地區(qū)和投資環(huán)境投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)

2、對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)1.2 申領(lǐng)項(xiàng)目申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書選址意見(jiàn)書及及項(xiàng)目立項(xiàng)批文項(xiàng)目立項(xiàng)批文v選址意見(jiàn)書是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；v申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；v項(xiàng)目立項(xiàng)批文是由計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過(guò)審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；v申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文的時(shí)候需向主管部門提交可可行性報(bào)告行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來(lái)源說(shuō)明資金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型發(fā)物業(yè)類型說(shuō)明等；1.3 申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)定點(diǎn)v到城市規(guī)劃

3、管理部門城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)定點(diǎn)；v需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選選址意見(jiàn)書址意見(jiàn)書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用地報(bào)告申請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托法人代表委托書書等文件或證書；1.4 申請(qǐng)購(gòu)置土地、申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)v到土地管理部門土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5 申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件v被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外

4、部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6 申領(lǐng)申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 v提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部規(guī)劃管理部門門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃許可證許可證v二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊(duì)伍和選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證和施工許可證申領(lǐng)申領(lǐng)房屋拆遷許可房屋拆遷許可證證做好做好“七通一平七通一平”工工作作選擇監(jiān)理單位選擇監(jiān)理單位選擇承包單位選擇承包單位2.1 選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單

5、位v通過(guò)招標(biāo)招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 2.2 申領(lǐng)申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證和和施施工許可證工許可證v建設(shè)工程許可證建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；v施工許可證施工許可證是由建設(shè)單位建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；v 在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；2.3 申領(lǐng)申領(lǐng)房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證v房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理房屋拆遷管理部門部門經(jīng)過(guò)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。2.3.1 拆遷程序拆遷程序v拆遷調(diào)查vv制定拆遷安置計(jì)劃vv申領(lǐng)房屋拆遷許可證vv發(fā)布拆遷公告vv與被拆遷人簽

6、訂協(xié)議vv動(dòng)遷驗(yàn)收vv辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證2.4 做好做好“七通一平七通一平”工作工作v使土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，能達(dá)到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。2.5 選擇監(jiān)理單位選擇監(jiān)理單位v 通過(guò)招標(biāo)方式招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作） 2.6 選擇承包單位選擇承包單位v通過(guò)招標(biāo)選擇承包商v招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)書向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底

7、與解答開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同v三、項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控管理與監(jiān)控申領(lǐng)申領(lǐng)商品房預(yù)售商品房預(yù)售許可證許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收3.1 組織承包商進(jìn)場(chǎng)組織承包商進(jìn)場(chǎng)v1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理v2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨3.2加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控v1、配合承包商做好各項(xiàng)工作v2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”v3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。v4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作v5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。v

8、6、進(jìn)行合同管理v7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。3.3 申領(lǐng)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證v到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)；v應(yīng)具備條件：建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；一般規(guī)定已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）（不同地區(qū)有所不同）；已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案已制定房屋使用維修公約 應(yīng)提交的材料：開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。工程施工進(jìn)度計(jì)劃。一般規(guī)定投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用

9、后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。3.4 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位、建設(shè)單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。 不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗(yàn)收。3.4 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收v應(yīng)提交材料：v 項(xiàng)目開工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放

10、線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收資料等v四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后的產(chǎn)辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售申領(lǐng)商品房銷售許可證許可證與物業(yè)公司簽訂物與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同業(yè)委托管理合同提交相關(guān)材料提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷售與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作做好物業(yè)管理工作4.1 辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)v新房竣工后3個(gè)月內(nèi)個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記；v登記時(shí)需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等資料；4.2 申領(lǐng)申領(lǐng)商品房銷售許可證商品房銷售許

11、可證v向主管部門交驗(yàn)主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。4.3與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同同v物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托使用人委托，以有償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。4.4 提交相關(guān)材料提交相關(guān)材料v開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí)，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料4.5 與用戶簽訂商品房銷售合同或租與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同賃合同v購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂日起，一般規(guī)定90天內(nèi)天內(nèi)辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 (具體應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r而定)4.6 做好物業(yè)管理工作做好物業(yè)管理工作v包括管理和服務(wù)兩方面：v管理：掌握物業(yè)的變動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時(shí)得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；v服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時(shí)提供各類服務(wù)，以方便用戶；4.6 做好物業(yè)管理工作做好物業(yè)管理工作 物業(yè)管理范圍：A.治安消防服務(wù)B.環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)C.維