代建工程賬務(wù)處理

1、代建工程賬務(wù)處理代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè) -代理業(yè) ”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函1998554號(hào)的規(guī)定，受托方按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征收營(yíng)業(yè)稅。1、由委托方自行立項(xiàng)；2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3、受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)（或管理費(fèi)）；4、事先與委托方訂有委托代建合同。5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開(kāi)具給委托建房單位。關(guān)于代建項(xiàng)目的核算問(wèn)題，由于代建項(xiàng)目不屬于 B 公司的資產(chǎn)而是代管項(xiàng)目，核算也屬于代為核算性質(zhì)， 因此核算方法應(yīng)征求委托方的意見(jiàn)，按照委托方確認(rèn)的方式核算。 同時(shí)在核算方式上必須滿足稅務(wù)上的要求，由于了 B 公司不

2、墊付資金，而且發(fā)生的發(fā)票都應(yīng) A 公司的抬頭，那么在設(shè)立業(yè)務(wù)流程上，所有工程資金支出，應(yīng)走委托方的帳；也可以受托方設(shè)立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ茫芡蟹讲荒荏w現(xiàn)墊資。受托方的會(huì)計(jì)核算上， 如果資金只是從委托方帳戶核算， 那么可以只設(shè)鋪助帳，正式帳只是對(duì)收取的代建費(fèi)進(jìn)行核算。如果受托方設(shè)專戶進(jìn)行核算，受托戶應(yīng)把代建工程整個(gè)流程體現(xiàn)出來(lái)，具體可參考以下內(nèi)容。代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目精選文庫(kù)代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、 市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不

3、同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的土地 （即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 ”和“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出， 進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、 房屋以外，企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶進(jìn)行核算。因此， 開(kāi)發(fā)企業(yè)在 “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開(kāi)發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

4、 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象， 應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)： （l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入 “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 ”、“庫(kù)存材料 ”、“應(yīng)付工資 ”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ” 等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代-2精選文庫(kù)建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類

5、賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自 “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位， 辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后， 將代建工程開(kāi)發(fā)成本自 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶的借方。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000 元，前期工程費(fèi) 160000 元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540000 元，分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80000 元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下

6、分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080000 貸：銀行存款 460000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 540000 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收， 結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)， 應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程 1080000貸：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本1080000為滿足稅法的要求，在財(cái)務(wù)處理上，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)在業(yè)務(wù)上有所突破，財(cái)務(wù)處理只能是按業(yè)務(wù)特點(diǎn)， 來(lái)滿足核算要求， 代建的會(huì)計(jì)處理是很多年以前的流程， 由于稅務(wù)上不斷出現(xiàn)新的要求， 老的核算思路已不能滿足業(yè)務(wù)上的要求， 希望網(wǎng)友提出寶貴意見(jiàn)， 來(lái)解決不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題。-3精選文庫(kù)代建工程開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程

7、的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒(méi)有說(shuō)明，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書(shū)說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得我們探討。這里只探討會(huì)計(jì)稅務(wù)處理，不探討籌劃。一、先看幾個(gè)稅務(wù)規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知(二)蘇地稅發(fā) 1996074 號(hào)三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問(wèn)題。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求， 以委托方的名義從事除代購(gòu)代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算 （原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)， 可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)， 按服務(wù)業(yè)稅務(wù)依 5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。四、關(guān)于

8、房屋開(kāi)發(fā)公司代承建的房屋征稅問(wèn)題。房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司(即受托方 )不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中" 其他代理服務(wù) " 條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按"服務(wù)業(yè) "稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按 "銷售不動(dòng)產(chǎn) " 計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅(流 )發(fā)1998073 號(hào)你局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示(

9、銀-4精選文庫(kù)地稅 (流)發(fā)1998008 號(hào))收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。 以上二種方式， 工程所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供， 并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書(shū)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作， 并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi) (代建費(fèi) )或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi) (代建費(fèi) )。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的， 無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi) (代建費(fèi) )和價(jià)外費(fèi)用，按 “銷

10、售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi) (代建費(fèi) )和價(jià)外費(fèi)用，按 “服務(wù)業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。C、關(guān)于 “代建 ”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1998554 號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) (以下簡(jiǎn)稱甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (以下簡(jiǎn)稱乙方 )的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

11、業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅發(fā)200631 號(hào)七、-5精選文庫(kù)關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12 個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12 個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。 完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、 已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、 測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等， 如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的， 應(yīng)于實(shí)際取得

12、時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下（二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè) 6%繳納增值稅。二、代建工程的必備條件：從上邊 4 個(gè)稅務(wù)規(guī)定可看出 1、委托方擁有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門(mén)的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。 3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。 4、受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開(kāi)發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開(kāi)發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開(kāi)發(fā)（先有了購(gòu)房人，你開(kāi)發(fā)的房屋是專門(mén)賣(mài)給他們的。實(shí)際上是一種定向銷售方式，其他與正常開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)區(qū)別的） 。合作建房（國(guó)稅函發(fā) 1995156 號(hào)國(guó)家稅務(wù)總

13、局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅-6精選文庫(kù)問(wèn)題解答（之一）的通知十七、合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的 “以物易物 ”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。）四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交） ，只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與房屋開(kāi)發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)

14、發(fā)方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建工程成本核算很簡(jiǎn)單， 僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程結(jié)束時(shí)向委托方開(kāi)具服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、所得稅等稅種。 委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金， 產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā)票由委托方開(kāi)具。第二種方式是受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算， 就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開(kāi)發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，不與委托方簽訂合同， 資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 這種方式也就是中國(guó)目前所有房地產(chǎn)教科書(shū)

15、上所講述的， 代建工程開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受-7精選文庫(kù)委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建的土地、房屋參照正常的開(kāi)發(fā)成本設(shè)置。開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入 “生產(chǎn)成本（開(kāi)發(fā)成本） -代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”科目的借方和“銀行存款 ”、“應(yīng)付賬款 -應(yīng)付工程款 ”、“原材料 ”、“應(yīng)付職工薪酬 ”、“制造費(fèi)用（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用） ”等科目的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。 代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成

16、本明細(xì)分類賬相同。完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“生產(chǎn)成本 -代建工程開(kāi)發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “庫(kù)存商品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品） ”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自“庫(kù)存商品 ”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ”科目的借方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不僅核算代建工程成本， 還要核算代建手續(xù)費(fèi)。 在工程結(jié)束時(shí)的稅金繳納及發(fā)票開(kāi)具同第一種方式。擴(kuò)展閱讀：代建工程的稅務(wù)賬務(wù)處理代建工程開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒(méi)有說(shuō)明，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書(shū)說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得我們探討。一、先看 5 個(gè)稅務(wù)規(guī)定及會(huì)計(jì)規(guī)定：A

17、、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知(二)蘇地-8精選文庫(kù)稅發(fā) 1996074 號(hào)三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問(wèn)題。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求， 以委托方的名義從事除代購(gòu)代銷貨物、 * 進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交） ，只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)， 可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)， 按服務(wù)業(yè)稅務(wù)依 5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。四、關(guān)于房屋開(kāi)發(fā)公司代承建的房屋征稅問(wèn)題。房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)

18、項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司(即受托方 )不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中" 其他代理服務(wù) " 條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按"服務(wù)業(yè) "稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按 " 銷售不動(dòng)產(chǎn) " 計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅 (流)發(fā)1998073 號(hào)你局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示 (銀地稅 (流)發(fā)1998008 號(hào))收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

19、企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。 以上二種方式， 工程所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供， 并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書(shū)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作， 并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi) (代建費(fèi) )或按代建工程的建筑-9精選文庫(kù)面積定額收取管理費(fèi) (代建費(fèi) )。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的， 無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi) (代建費(fèi) )和價(jià)外費(fèi)用，按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi) (代建費(fèi)

20、 )和價(jià)外費(fèi)用，按 “服務(wù)業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。C、關(guān)于 “代建 ”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1998554 號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) (以下簡(jiǎn)稱甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (以下簡(jiǎn)稱乙方 )的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅發(fā)200631 號(hào)七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)1

21、2 個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12 個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。 完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、 已經(jīng)完成-10精選文庫(kù)的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等， 如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下（二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模

22、3%征收率繳納增值稅。E、注冊(cè)會(huì)計(jì)師教材稅法里關(guān)于土地增值稅的房地產(chǎn)代建房行為：這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 也就是不屬于土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定的情形。F、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定的通知（財(cái)基字 199974 號(hào)）四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房過(guò)登記手續(xù)。 在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本二、代

23、建工程的必備條件：從上邊稅務(wù)規(guī)定及會(huì)計(jì)規(guī)定可看出 1、委托方擁有土地使用權(quán)。 2、委托方取得了有關(guān)部門(mén)的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。 3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。 4、受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開(kāi)發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開(kāi)發(fā)、-11精選文庫(kù)合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)定向客戶群 （團(tuán)購(gòu)客戶）進(jìn)行的有針對(duì)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行為。 定向開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一種定向銷售方式， 與開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)實(shí)質(zhì)的區(qū)別，收入、成本、稅金等會(huì)計(jì)核算也與自行開(kāi)發(fā)一致。合作建房 ,廣義的合作建房是包括以各類形式聯(lián)合開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

24、，開(kāi)發(fā)主體不一定是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而狹義的合作建房主要是指商業(yè)性開(kāi)發(fā)，即雙方 (或多方 )當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地，另外一方提供資金、勞務(wù)和技術(shù)等，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 最為常見(jiàn)的是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交） ，只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與房屋開(kāi)發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建工程成本核算很簡(jiǎn)單， 僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。 在工程結(jié)束時(shí)僅就代建手續(xù)費(fèi)向委托方開(kāi)具發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。 委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（如委托代建的商品房、住宅房等）則不按代建處理。委托方憑簽訂合同的施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等提供的發(fā)票和房地產(chǎn)公司開(kāi)具的代建手續(xù)費(fèi)發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)。-12精選文庫(kù)第二種方式