土地增值稅法

1、第一節(jié)第一節(jié) 土地增值稅基本狀況土地增值稅基本狀況一、概述一、概述（一）開征的意義（一）開征的意義 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、有利于構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收體系。、有利于構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收體系。 2、有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。、有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 3、遏制炒賣土地的行為，促進(jìn)土地的有效開發(fā)和充分利用。、遏制炒賣土地的行為，促進(jìn)土地的有效開發(fā)和充分利用。 4、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資方向

2、，改善商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資方向，改善商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。 5、為城市建設(shè)和廉租房的建設(shè)提供資金來源。、為城市建設(shè)和廉租房的建設(shè)提供資金來源。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征得的增值額為征稅對(duì)象稅對(duì)象 征稅面比較廣征稅面比較廣采用扣除法和評(píng)采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額估法計(jì)算增值額實(shí)行超率累進(jìn)稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率率 凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)。增值稅的義務(wù)。

3、 每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。據(jù)每次取得的增值額征一次稅。 實(shí)行按次征收實(shí)行按次征收增值額增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的收入減去稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額。項(xiàng)目金額后的余額。二、基本制度二、基本制度納稅人：納稅人： 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)著物，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。人為土地增值稅的納稅人。有四個(gè)特點(diǎn)有四個(gè)特點(diǎn)： 1、不論法人與自然人；、不論法人與自然人； 2、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；

4、、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)； 3、不論內(nèi)外資企業(yè)；、不論內(nèi)外資企業(yè)； 4、不論部門。、不論部門。征稅范圍 n一、征稅范圍一、征稅范圍n（一）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)n（二）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓n【解釋】土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。n注意：n1、以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于應(yīng)稅對(duì)象范圍。n2、我國土地的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)銷售銷售新建房新建房征稅范圍征稅范圍轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓二手房二手房直接轉(zhuǎn)讓土直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)地使用權(quán)n二、征稅范圍的界定二、征稅范圍的界定n是否確定為土地增值稅的征稅范圍，需要同時(shí)滿足下面三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：n（一）（

5、一）使用權(quán)是否為國家所有使用權(quán)是否為國家所有p必須是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。將集體土地轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄?，再納入土地增值稅的征稅范圍。n（二）土地使用（二）土地使用權(quán)權(quán)、建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)、建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓（二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓）。p注意：一級(jí)市場(chǎng)（即國家轉(zhuǎn)讓）出讓行為是國家轉(zhuǎn)讓，不納稅；二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓（即再轉(zhuǎn)讓）要納稅。n（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入p收入指的是貨幣收入、實(shí)物收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。p只有取得收入的轉(zhuǎn)讓行為才納入課稅對(duì)象范圍。n三、若干

6、具體情況的規(guī)定三、若干具體情況的規(guī)定n（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓的（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓的p1 1、購買者繳納土地出讓金后，不進(jìn)行開發(fā)，而只是、購買者繳納土地出讓金后，不進(jìn)行開發(fā)，而只是將生地變熟地將生地變熟地( (通水、通電、通路、平整通水、通電、通路、平整) )再將空地賣再將空地賣出去出去應(yīng)納入征稅范圍應(yīng)納入征稅范圍 p2 2、取得土地后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后出售，既發(fā)生產(chǎn)權(quán)、取得土地后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后出售，既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍。轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍。p3 3、存量房地產(chǎn)的買賣。既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收、存量房地產(chǎn)的買賣。既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍，原土

7、地使用權(quán)無償劃撥的，還入，應(yīng)納入征稅范圍，原土地使用權(quán)無償劃撥的，還應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。n（二）（二）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的n繼承繼承：原所有人未取得收入，不屬于征稅范圍：原所有人未取得收入，不屬于征稅范圍n贈(zèng)與贈(zèng)與：未取得收入，不屬于征稅范圍：未取得收入，不屬于征稅范圍n“贈(zèng)與贈(zèng)與”僅指如下情況：僅指如下情況：p1 1、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。p2 2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非

8、營利的社會(huì)、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 n（三）房地產(chǎn)的出租（三）房地產(chǎn)的出租p出租人雖取得了收入，但沒發(fā)生產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此不屬出租人雖取得了收入，但沒發(fā)生產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此不屬于征稅范圍。于征稅范圍。n（四）房地產(chǎn)的抵押（四）房地產(chǎn)的抵押p在抵押期間不征收土地增值稅，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地在抵押期間不征收土地增值稅，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入征稅范圍。產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入征稅范圍

9、。n（五）房地產(chǎn)的交換（五）房地產(chǎn)的交換p這種行為既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于這種行為既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍。征稅范圍。p但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)核實(shí)可但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)核實(shí)可免征免征土地增土地增值稅。值稅。n三、若干具體情況的規(guī)定三、若干具體情況的規(guī)定n（六）（六）以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的p將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投企業(yè)中時(shí)，暫免征收（因?yàn)槭菍⑺袡?quán)轉(zhuǎn)換成了股權(quán)，并獲取收益，并沒有完全轉(zhuǎn)讓）；對(duì)投資企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收。n（七）合作建房（七）合作建房p對(duì)于一方出地，一方出資金，雙

10、方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。n（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)p在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。n三、若干具體情況的規(guī)定三、若干具體情況的規(guī)定n（九）房地產(chǎn)的代建房行為不屬于征稅范圍（九）房地產(chǎn)的代建房行為不屬于征稅范圍 n（十）重新評(píng)估增值的，不屬于征稅范圍（十）重新評(píng)估增值的，不屬于征稅范圍n原因：產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)讓 n簡(jiǎn)單總結(jié)：只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、取得了收入就要征稅，個(gè)人換房免征，自建自用免征，用于投資免征。n舉例：1.下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。nA.贈(zèng)予社會(huì)公益事

11、業(yè)的房地產(chǎn)nB.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)nC.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)nD.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)n三、若干具體情況的規(guī)定三、若干具體情況的規(guī)定 (1)(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營資、聯(lián)營 投資、聯(lián)營的一方以土地投資、聯(lián)營的一方以土地( (房地產(chǎn)房地產(chǎn)) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅；投資、聯(lián)營企業(yè)若將為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅；投資、聯(lián)營企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。 (2)(2)合作建房合作建房 建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；

12、建成后轉(zhuǎn)讓的，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。屬于征收土地增值稅的范圍。 (3)(3)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)地產(chǎn) 暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅 (4)(4)交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，可以免征土地增值稅。用房地產(chǎn)的，可以免征土地增值稅。 (5)(5)房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是

13、否征收土地增值稅。 (6)(6)房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租 不屬于征收土地增值稅的范圍不屬于征收土地增值稅的范圍 (7)(7)房地產(chǎn)評(píng)估增值房地產(chǎn)評(píng)估增值 不屬于征收土地增值稅的范圍不屬于征收土地增值稅的范圍 (8)(8)國家收回國有土國家收回國有土地使用權(quán)，征用地上地使用權(quán)，征用地上建筑物及附著物建筑物及附著物 免征土地增值稅免征土地增值稅 屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）出售國有土地使用權(quán)（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的（3）存量房地產(chǎn)買賣（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）（5）單位

14、之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（無收入）（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）（6）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中（5）國家征用收回的房地產(chǎn)（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條

15、件）n2.下列各項(xiàng)，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）nA.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的nB.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的nC.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的nD.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的nC屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征。n3、下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）n nA、公司與公司之間互換房產(chǎn) nB、房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn) nC、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) nD、雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)n沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移n屬于是免繳土地增值稅的情況；n沒有發(fā)生房屋土地的轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)稅率n四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額

16、比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%100%（含100%）40%5%3超過100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定n一、應(yīng)稅收入一、應(yīng)稅收入p主要包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入p其他收入指的是取得的無形資產(chǎn)或者具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)）n二、扣除項(xiàng)目的確定二、扣除項(xiàng)目的確定p由于土地增值稅是對(duì)土地的增值額課征的一種稅n增值額銷售收入可扣除項(xiàng)目金額n因此扣除項(xiàng)目的確定就非常重要了n按照暫行條例和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，可以扣除的項(xiàng)目組要包括六大類：n（一）基本扣除項(xiàng)目之一（一）基本扣除項(xiàng)目之一取得土地使用取得土地

17、使用權(quán)支付的金額權(quán)支付的金額p1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款：n以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款；n其他方式取得的，為支付的土地出讓金。n2.按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。n舉例：在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款準(zhǔn)予扣除。這里的地價(jià)款是指（）nA.以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金nB.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款nC.以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金nD.以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)變更為有償使用的，為補(bǔ)交的土地出讓金（二）基本扣除項(xiàng)目之二房地產(chǎn)開發(fā)成本n1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、

18、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)n2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及三通一、前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及三通一平平n3.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)n4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污等工程發(fā)生的支出供氣、排污等工程發(fā)生的支出n5.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)n6.開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等n前面這兩項(xiàng)為基本扣除項(xiàng)目前面這兩項(xiàng)為基本扣除項(xiàng)目n（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用n管

19、理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)扣除標(biāo)準(zhǔn)扣除n第一種情況：第一種情況：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑谧C明的目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑谧C明的p1、財(cái)務(wù)費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按照商業(yè)銀行同類同、財(cái)務(wù)費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息額期貸款利率計(jì)算的利息額p2、其它費(fèi)用：在基本扣除項(xiàng)目的、其它費(fèi)用：在基本扣除項(xiàng)目的5%以內(nèi)計(jì)算扣除以內(nèi)計(jì)算扣除 (具體標(biāo)準(zhǔn)由省具體標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府掌握級(jí)政府掌握)n房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額利息基本扣除項(xiàng)

20、目房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額利息基本扣除項(xiàng)目5% n第二種情況：第二種情況：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出不能財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鸢崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑谧C明的融證明的p基本扣除項(xiàng)目的基本扣除項(xiàng)目的10%以內(nèi)計(jì)算扣除以內(nèi)計(jì)算扣除n房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額基本扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額基本扣除項(xiàng)目10% n（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用n舉例：舉例：n支付的地價(jià)款為支付的地價(jià)款為280萬元，開發(fā)成本為萬元，開發(fā)成本為520萬元，萬元，第一種情況：其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過第一種情況：其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（萬元，即（280+

21、520）5%，利息按實(shí)際發(fā)，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。生數(shù)扣除。n第二種情況：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為第二種情況：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為80萬元，即萬元，即( (280+520)10%，超限額部分不得扣，超限額部分不得扣除。除。n【例題計(jì)算題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是多少？n【答案】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）

22、5%=650（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金n稅金是指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、稅金是指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加教育附加n1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)三稅一費(fèi)”：營業(yè)：營業(yè)稅稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅7%5%1%、教育、教育費(fèi)附加費(fèi)附加3%、印花稅、印花稅0.5 可扣除?？煽鄢?。n2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”：?。河』ǘ愐蛄腥牍芾碣M(fèi)用中，故不許扣除花稅因列入管理費(fèi)用中，故不許扣除企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的

23、營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額；營業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）n舉例：n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（ ）（2005）nA.營業(yè)稅、印花稅nB.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅nC.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅nD.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（五）財(cái)政部規(guī)定的其他

24、扣除項(xiàng)目（適用新建房轉(zhuǎn)讓）n從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%n【提示提示】p1此項(xiàng)加計(jì)扣除針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，此項(xiàng)加計(jì)扣除針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；p2取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。不得加計(jì)扣除。n（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格n銷售存量房產(chǎn)，即銷售舊房可扣除（三種銷售存量房產(chǎn)，即銷售舊房可扣除（三種情況）情況）n1、能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的，扣除項(xiàng)目、能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的，扣除項(xiàng)目金額為：取得

25、土地使用權(quán)所支付的金額金額為：取得土地使用權(quán)所支付的金額+舊舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（重置成本房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（重置成本x成新度成新度折扣率）折扣率）+轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的稅金（營業(yè)稅、城轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅）市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅）+其其他。他。n舉例：n某單位轉(zhuǎn)讓一幢位于城區(qū)的舊辦公樓，原造價(jià)400萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定其重置成本為1200萬元，成新度折扣率為七成，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬元，支付有關(guān)稅費(fèi)500萬元，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅為（）。nA.90萬元B.198萬元nC.415萬元D.441萬元n評(píng)估價(jià)格120070%840萬元n增值額20

26、00-840-500660n增值率：660134010049.25n應(yīng)納土地增值稅66030198萬元舉例：舉例：n【例題單選題】（2008年）某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（）。nA.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元n正確答案Bn答案解析轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的項(xiàng)目有3項(xiàng)：n（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率12000

27、70%8400（萬元）；n（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，本題沒有涉及；n（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（萬元）。n增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額=1000084001151485（萬元）（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格n2、不能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票金、不能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票金額的，扣除項(xiàng)目金額為：額的，扣除項(xiàng)目金額為：n 購房金額購房金額x（1+5%x年限）年限）+轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的稅金（營轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教

28、育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅）加、印花稅）+購房時(shí)繳納的契稅購房時(shí)繳納的契稅+其他允許扣除金額其他允許扣除金額n 年限年限=實(shí)際擁有房地產(chǎn)累計(jì)月份實(shí)際擁有房地產(chǎn)累計(jì)月份/12n注意：國稅函注意：國稅函2010220號(hào)文件規(guī)定：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)號(hào)文件規(guī)定：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超個(gè)月但超過過6個(gè)月的，可以視同為一年。個(gè)月的，可以視同為一年。 （六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格n3、既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅、既沒有評(píng)估價(jià)格

29、，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。n例如：重慶市地稅局發(fā)布了例如：重慶市地稅局發(fā)布了重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告，從，從2010年年11月月1日日(稅款所屬期稅款所屬期)起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房轉(zhuǎn)讓收入品房轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)售收入含預(yù)售收入)為計(jì)稅依據(jù)，普通住房核定為計(jì)稅依據(jù)，普通住房核定征收率調(diào)整為征收率調(diào)整為5%，除普通住房以外的其他開發(fā)品核定，除普

30、通住房以外的其他開發(fā)品核定征收率調(diào)整為征收率調(diào)整為6%；個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅舊房取得收入，核；個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅舊房取得收入，核定征收率調(diào)整為定征收率調(diào)整為6%。n 公式：收入額公式：收入額X核定征收率核定征收率=應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額（七）（七）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)n1、對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算、對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金。金。n2、對(duì)取得土地使用權(quán)后投資資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)、對(duì)取得土地使用

31、權(quán)后投資資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅以及在轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金。金。n3、不能據(jù)實(shí)清算，符合核定征收情形的，可適用核定、不能據(jù)實(shí)清算，符合核定征收情形的，可適用核定征收方式。征收方式。n例如：例如：清遠(yuǎn)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土清遠(yuǎn)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告地增值稅核定征收率的公告（2010年年第第3號(hào)）第一條第一項(xiàng)的規(guī)定：工業(yè)用地號(hào)）第

32、一條第一項(xiàng)的規(guī)定：工業(yè)用地核定征收率為核定征收率為5%，非工業(yè)用地，非工業(yè)用地5.5%。n收入額收入額X核定征收率核定征收率=應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額【難點(diǎn)歸納難點(diǎn)歸納1 1】從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異。扣除項(xiàng)目的差異。n新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1取得土地使用權(quán)所支付的金額；2房地產(chǎn)開發(fā)成本；3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。n存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1取得土地使用權(quán)所支付的金額；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；6舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格?！倦y點(diǎn)歸納難點(diǎn)歸納2 2】從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異。行為看扣除項(xiàng)目的差

33、異。企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1取得土地使用權(quán)所支付的金額2房地產(chǎn)開發(fā)成本3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；城建稅和教育費(fèi)附加5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房

34、地產(chǎn)開發(fā)成本）20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1取得土地使用權(quán)所支付的金額2房地產(chǎn)開發(fā)成本3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率 3轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金應(yīng)納稅額的計(jì)算n一、增值額的確定一、增值額的確定n增值額土地增值稅計(jì)稅依據(jù)n土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額n對(duì)于納稅人有下列情形之一的，

35、按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)算征收。p1、隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)的p2、提供扣除金額不實(shí)的，p3、轉(zhuǎn)讓成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)又無正當(dāng)理由的。n按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值額時(shí)，應(yīng)按照（）（2001）nA.稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除nB.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)格扣除nC.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除nD.房地產(chǎn)原值減出30%后的余值扣除舉例：二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法n應(yīng)納稅額=(每級(jí)距的土地增值額適用稅率)n或:n應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)n舉例：n1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即

36、開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4,000元價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)170萬元，請(qǐng)問如何繳納土地增值稅。n解析：n第一步，計(jì)算商品房銷售收入第一步，計(jì)算商品房銷售收入n 400010000=4,000萬 n第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額n1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元n2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：n1500元10000平方米1500萬元 n3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用n因?yàn)槲窗崔D(zhuǎn)讓房地

37、產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：n（3001500）10180萬元，n4、計(jì)算其他扣除n（3001500）20180020360萬元n5、稅金：170萬元 n扣除項(xiàng)目金額300+1500+180+360+1702510萬元n第三步，計(jì)算增值額第三步，計(jì)算增值額n增值額商品房銷售收入扣除項(xiàng)目金額n 400025101490萬元n第四步，確定增值率第四步，確定增值率n增值率1490251010059.36 n增值率超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100n第五步，計(jì)算土地增值稅稅額第五步，計(jì)算土地增值稅稅額n土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額5n14904025105470.50萬元

38、n2.某工業(yè)企業(yè)2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元（其中印花稅金2.5萬元）。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（）（2004）nA、96.75萬元 B、97.50萬元nC、306.75萬元 D、307.50萬元n扣除項(xiàng)目金額3700+277.53977.5萬元n土地增值額5000-3977.51022.5萬元n增值率1022.53977.510026n應(yīng)納土地增值稅1022.530306.95萬元n注意：印花稅金是否可以扣除？土地增值稅計(jì)算舉例土地增值稅計(jì)算舉例n例例2 2：一家設(shè)在開發(fā)區(qū)的非房地產(chǎn)開發(fā)單位，

39、建造并出售：一家設(shè)在開發(fā)區(qū)的非房地產(chǎn)開發(fā)單位，建造并出售了一幢寫字樓，取得收入了一幢寫字樓，取得收入50005000萬元，并按稅法規(guī)定繳納萬元，并按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)了有關(guān)稅費(fèi)( (營業(yè)稅稅率營業(yè)稅稅率5%5%，城建稅稅率，城建稅稅率7%7%，印花稅稅率，印花稅稅率5 5。，教育費(fèi)附加征收率。，教育費(fèi)附加征收率3%)3%)。該單位為建此樓支付地。該單位為建此樓支付地價(jià)款價(jià)款600600萬元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為萬元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為15001500萬元，房地萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為400400萬元，其中：利息支出萬元，其中：利息支出240240萬元萬元( (能夠按能夠按轉(zhuǎn)

40、讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明) )，但比銀，但比銀行的同期同類貸款利率計(jì)算的利息多出行的同期同類貸款利率計(jì)算的利息多出3030萬元，其他開萬元，其他開發(fā)費(fèi)用發(fā)費(fèi)用160160萬元。另知該單位所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開萬元。另知該單位所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為3%3%。請(qǐng)計(jì)算該單位出售寫字樓。請(qǐng)計(jì)算該單位出售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅稅額是多少應(yīng)繳納土地增值稅稅額是多少? ? 土地增值稅計(jì)算舉例土地增值稅計(jì)算舉例n(1)轉(zhuǎn)讓收入=5000(萬元) n(2)扣除項(xiàng)目金額：n取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款=600(萬元

41、)n建造房地產(chǎn)的開發(fā)成本=1500(萬元)n建造房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用 =(240-30)+(600+1500)3%=273(萬元)n與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目有關(guān)的稅金=50005%(1+7%+3%)+50005=277.5(萬元)n扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=600+1500+273+277.5=2650.5(萬元)n(3)增值額=5000-2650.5=2349.5(萬元)n(4)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=2349.5/2650.5100%89%n(5)應(yīng)納土地增值稅稅額n應(yīng)納稅額=2349.540%-2650.55%=807.275(萬元)n【例題步驟型計(jì)算】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪

42、，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)l萬元，購置后一直對(duì)外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，房屋的重置成本價(jià)為70萬元，成新度折扣率為80。n要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（2009年原制度）n（1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。n（2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。n（3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。n（4）略。n【答案】n（1）營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加（8050）5%（17%3%）1.65（萬元）n（2）印花稅800.05%0.04（萬元）n（3）可扣除項(xiàng)目7080%1.650.0457.69（萬元）n

43、增值額8057.6922.31（萬元）n增值率22.31/57.6938.67%50%n土地增值稅22.3130%6.69（萬元）稅款計(jì)算典型案例稅款計(jì)算典型案例n1、商品房整體銷售、商品房整體銷售n某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)收入為某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)收入為160萬元，萬元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的扣除項(xiàng)目金額為經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的扣除項(xiàng)目金額為50萬元。請(qǐng)萬元。請(qǐng)計(jì)算該單位應(yīng)納的土地增值稅稅額。計(jì)算該單位應(yīng)納的土地增值稅稅額。n答案：答案：p第一步，計(jì)算增值額第一步，計(jì)算增值額:n16050110(萬元萬元)p第二步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的第二步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的%:n1105010

44、0%220%p第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額:n11060%5035%6617.548.5(萬元萬元)n該單位應(yīng)納的土地增值稅為該單位應(yīng)納的土地增值稅為48.5萬元。萬元。稅款計(jì)算典型案例稅款計(jì)算典型案例n2、成片開發(fā)，分塊銷售、成片開發(fā)，分塊銷售n某房產(chǎn)開發(fā)公司建造小區(qū)出售，共建造十五棟商品樓某房產(chǎn)開發(fā)公司建造小區(qū)出售，共建造十五棟商品樓用于居住，現(xiàn)已全部竣工，可售總建筑面積為用于居住，現(xiàn)已全部竣工，可售總建筑面積為60 000平方米，總投資費(fèi)用平方米，總投資費(fèi)用(扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目)如下。如下。200年年9月份售月份售出了出了3棟商品樓，建筑面積為棟商品樓，建筑面積為12 000平

45、方米，售價(jià)為平方米，售價(jià)為960萬元，銷售稅金萬元，銷售稅金53萬元。請(qǐng)計(jì)算該房產(chǎn)開發(fā)公司萬元。請(qǐng)計(jì)算該房產(chǎn)開發(fā)公司200年年9月份應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。月份應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。n投資費(fèi)用：購耕地投資費(fèi)用：購耕地90畝畝180萬元；繳納耕地占用稅萬元；繳納耕地占用稅27萬元；十五棟商品樓造價(jià)萬元；十五棟商品樓造價(jià)1,680萬元；副食店、萬元；副食店、百貨店百貨店20萬元；補(bǔ)償費(fèi)萬元；補(bǔ)償費(fèi)85萬元；幼兒園萬元；幼兒園20萬元；萬元；供水設(shè)施供水設(shè)施30萬元；公共廁所萬元；公共廁所(四個(gè)四個(gè))15萬元；公用萬元；公用自行車棚自行車棚(四個(gè)四個(gè))20萬元；園林綠化萬元；園林綠化20萬元。合計(jì)

46、金額萬元。合計(jì)金額2097萬元。萬元。稅款計(jì)算典型案例稅款計(jì)算典型案例n答案：答案：n第一步，計(jì)算增值額第一步，計(jì)算增值額p允許扣除項(xiàng)目金額允許扣除項(xiàng)目金額(出售商品房部分的建筑面積出售商品房部分的建筑面積全部商品全部商品房的建筑面積房的建筑面積)全部扣除項(xiàng)目的金額全部扣除項(xiàng)目的金額(12 00060 000)20970.22097419.4(萬元萬元)p增值額增值額960419.4540.6(萬元萬元)n第二步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例第二步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例p增值率增值率540.6419.4100%128.90%n第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額p該房產(chǎn)開發(fā)公司

47、的增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比為該房產(chǎn)開發(fā)公司的增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比為128.90%，適用第三級(jí)次適用第三級(jí)次50%的稅率，速算扣除率為的稅率，速算扣除率為15%p540.650%419.415%270.362.91207.39(萬元萬元)n該房產(chǎn)開發(fā)公司該房產(chǎn)開發(fā)公司200年年9月應(yīng)繳納的土地增值稅稅額月應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為為207.39萬元萬元稅款計(jì)算典型案例稅款計(jì)算典型案例n3、竣工前整體銷售、竣工前整體銷售n某房產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)一棟商品樓住宅，尚未竣工，就已售給一外單位，合同售價(jià)為450萬元，商品樓預(yù)算成本費(fèi)用為180萬元；三個(gè)月后，商品樓建成交付使用，實(shí)際成本費(fèi)用為215萬

48、元。請(qǐng)計(jì)算該公司應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。n此例題先按預(yù)算成本計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額，然后再按實(shí)際成本進(jìn)行清算。n第一步，計(jì)算增值額第一步，計(jì)算增值額p用預(yù)算成本計(jì)算增值額為：用預(yù)算成本計(jì)算增值額為：450180270(萬元萬元)p用實(shí)際成本計(jì)算增值額為：用實(shí)際成本計(jì)算增值額為：450215235(萬元萬元)n第二步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的第二步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的%p用預(yù)算成本計(jì)算為：用預(yù)算成本計(jì)算為：270180100%150%p用實(shí)際成本計(jì)算為：用實(shí)際成本計(jì)算為：235215100%109.3%n第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額第三步，計(jì)算應(yīng)納稅額p該房產(chǎn)開發(fā)公司增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比

49、用預(yù)算成本該房產(chǎn)開發(fā)公司增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比用預(yù)算成本計(jì)算為計(jì)算為150%，用實(shí)際成本計(jì)算為，用實(shí)際成本計(jì)算為109.3%，均適用于第三級(jí)次，均適用于第三級(jí)次50%的稅率，速算扣除率為的稅率，速算扣除率為15%。p1.用預(yù)算成本計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額為：用預(yù)算成本計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅額為：27050%18015%13527108(萬元萬元)p2.用實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)納稅額為：用實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)納稅額為：23550%21515%117.532.2585.25（萬元）（萬元）p3清算土地增值稅清算土地增值稅=85.2510822.75(萬元萬元)n該房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合同售房時(shí)按商品房預(yù)算成本計(jì)該房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂

50、合同售房時(shí)按商品房預(yù)算成本計(jì)算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅為算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅為108萬元；商品房竣工后，按實(shí)萬元；商品房竣工后，按實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)退土地增值稅際成本計(jì)算應(yīng)退土地增值稅22.75萬元。萬元。4、【關(guān)系加分?jǐn)傂陀?jì)算方法歸納關(guān)系加分?jǐn)傂陀?jì)算方法歸納】用公式表示：用公式表示：扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額= =扣除項(xiàng)目的總金額扣除項(xiàng)目的總金額轉(zhuǎn)讓比例轉(zhuǎn)讓比例n【例題例題計(jì)算題計(jì)算題】位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：n（1）按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金）按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金400

51、0萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬元；萬元；n（2）寫字樓開發(fā)成本）寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費(fèi)用萬元，其中裝修費(fèi)用500萬元；萬元；n（3）寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為）寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機(jī)構(gòu)萬元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；證明）；n（4）寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的）寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入得銷售收入6500萬元；將另外萬元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入入15萬元。萬元。n（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條

52、例規(guī)定（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。）的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。）n要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：計(jì)數(shù)：n（1）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；n（2）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；n（3）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額；）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額；n（4）企業(yè)計(jì)算土地增值

53、稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；n（5）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；n（6）企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；）企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；n（7）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（2008年）年）n【答案及解析答案及解析】這是近年土地增值稅的命題風(fēng)格，本題考核了完工這是近年土地增值稅的命題風(fēng)格，本題考核了完工項(xiàng)目已售與未售的成本分?jǐn)?，也考到了土地增值稅與營業(yè)稅、城建項(xiàng)目已售與未售的成本分?jǐn)?，也考到了土地增值稅與營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅的關(guān)系。稅和教育費(fèi)附加、印花稅的關(guān)系。n（1）應(yīng)扣除

54、的土地使用權(quán)扣除額）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)扣除額=（4000+160） 12=2080（萬（萬元）元）n（2）應(yīng)扣除的開發(fā)成本扣除額）應(yīng)扣除的開發(fā)成本扣除額=300012=1500（萬元）（萬元）n（3）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用扣除額）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用扣除額=（4160+3000）10%12=358（萬元）（萬元）n（4） 應(yīng)扣除的相關(guān)稅金應(yīng)扣除的相關(guān)稅金=65005%（1+7%+3%）+65000.5 =357.5+3.25=360.75 （萬元）（萬元）n當(dāng)題目中出現(xiàn)當(dāng)題目中出現(xiàn)“合同合同”字樣，就要考慮印花稅。這是本題的主要陷字樣，就要考慮印花稅。這是本題的主要陷阱之所在。阱之所在。n（5）應(yīng)扣除的

55、費(fèi)用總額）應(yīng)扣除的費(fèi)用總額=2080+1500+358+360.75=4298.75 （萬元）（萬元）n增值比例增值比例=（6500-4298.75）4298.75100%=2201.25/4298.75100%=51.21% n適用適用40%的稅率，速算扣除系數(shù)的稅率，速算扣除系數(shù)5%。n應(yīng)納土地增值稅額應(yīng)納土地增值稅額=2201.2540%-4298.755%=665.56（萬元）（萬元）n（6）企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加n=（6500+15）5%（1+7%+3%）=325.75 （1+7%+3%）=358.33（萬元）（

56、萬元）n（7）應(yīng)納房產(chǎn)稅）應(yīng)納房產(chǎn)稅=1512%=1.8（萬元）。（萬元）。稅收優(yōu)惠n1、納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，就其全部增值額計(jì)稅。n2、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(自用住房)，凡居住滿5年或以上的，免征；滿3年未滿5年的，減半征收；未滿3年的，不優(yōu)惠。n3、因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)，免征n4、1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征。 n舉例：n1.下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）（2004）nA、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，減半征收土地

57、增值稅nB、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅nC、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅nD、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅n2.下列各項(xiàng)中，符合土地值稅有關(guān)規(guī)定的有（）（2005）nA.個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅nB.個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增值稅nC.個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅nD.個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅n3.

58、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿3年或3年以上的，免于征收土地增值稅。（） n下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有()。（2006）nA.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)nB.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)nC.對(duì)國有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)nD.因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)征收管理與納稅申報(bào) 1 1、納稅申報(bào)。土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽、納稅申報(bào)。土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的訂后的7 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。報(bào)。2 2、納稅地點(diǎn)。、納稅地點(diǎn)。n納稅人是法人的

59、納稅人是法人的n轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地一致的，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地一致的，在辦理稅務(wù)登記地納稅；如果不一致的，在在房地產(chǎn)座在辦理稅務(wù)登記地納稅；如果不一致的，在在房地產(chǎn)座落地納稅落地納稅n納稅人是自然人的：納稅人是自然人的：n如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與居住地一致的，在居住地納如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與居住地一致的，在居住地納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與居住地不一致的，在辦稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與居住地不一致的，在辦理過戶手續(xù)所在地的申報(bào)納稅。理過戶手續(xù)所在地的申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算n2006年12月28日發(fā)布n國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企

60、業(yè)土國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知n（國稅發(fā)2006187號(hào)）n2007.2.1開始執(zhí)行n“預(yù)征預(yù)征”制度改變的背景制度改變的背景n清算制度的實(shí)施清算制度的實(shí)施“預(yù)征預(yù)征”制度改變的背景制度改變的背景n(一一) 預(yù)征的法律依據(jù)預(yù)征的法律依據(jù)n 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十第十六條明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工六條明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及到成本確定或其他原因，而無法據(jù)以及到成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅，可以預(yù)征土地增