設(shè)計管理與創(chuàng)新

1、設(shè)計管理與產(chǎn)品創(chuàng)新青羊發(fā)展技術(shù)部 眾所皆知，設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，設(shè)計管理能力顯得尤為重要。一方面設(shè)計直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入，另一方面設(shè)計決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經(jīng)濟的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗，我以為關(guān)鍵是選擇好的設(shè)計單位、抓住設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程控制、設(shè)計成果評審和設(shè)計變更控制這四個環(huán)節(jié)。 設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點。 方案設(shè)計階段，

2、設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括：公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見營銷部門提供的產(chǎn)品定位物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議拓展部提供的政府征詢意見預(yù)算部提出的初步成本建議工程部提供的勘測報告等 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括：前面的設(shè)計成果報批過程中獲知的反饋意見預(yù)算部提供的細化成本要求工程部提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。 在設(shè)計的各個階段，設(shè)計任務(wù)書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、設(shè)計的技術(shù)要求以及成本要求。存在的問題：時間緊張產(chǎn)品定位不清晰產(chǎn)品成本要求不明確各部門銜接不到位設(shè)計過程控制關(guān)鍵節(jié)點控制在設(shè)計開始實施前，設(shè)計部

3、門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃及建設(shè)管理部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。日常跟蹤在設(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。 過程記錄在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結(jié)后進行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。 設(shè)計成果評審設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的

4、多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視 評審會的合理組織房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；請公司領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。參與部門充分一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。參與部門重視參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是

5、比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。 評審紀要評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。設(shè)計變更控制公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進行變更等。營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。 減少設(shè)計變更

6、次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。嚴格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進行操作。方案設(shè)計的管理了解公司的開發(fā)理念和開發(fā)目標(biāo)注重與策劃和銷售的溝通和交流營銷在規(guī)

7、劃及單體設(shè)計上有兩個基本要求，一個是，一個是。要實在，如最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型及功能空間都必須精心推敲 就是建筑立面要新穎、簡潔大方，具標(biāo)志性選擇合適的設(shè)計單位和好的建筑師建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談）。 重視與設(shè)計師的溝通和交流開發(fā)商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：

8、建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確開發(fā)商的觀點和意圖； 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。 規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。 一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌

9、。 “一個項目成敗的70在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。設(shè)計創(chuàng)新一、設(shè)計及規(guī)劃理念的創(chuàng)新節(jié)能及生態(tài)建筑篇隨著資源的日益枯竭，環(huán)境的不斷惡化，從20世紀70年代開始在世界范圍內(nèi)掀起了一場聲勢浩蕩的綠色運動，并席卷了各行各業(yè)。作為與人類生存與發(fā)展息息相關(guān)的建筑設(shè)計及工業(yè)設(shè)計，同樣受到綠色運動的巨大影響。因此，當(dāng)前的建筑

10、設(shè)計與工業(yè)設(shè)計中都必須關(guān)注環(huán)境問題并增強環(huán)境意識，這也是它們的共性之一。 建筑對環(huán)境的協(xié)調(diào)性都主要表現(xiàn)在三個方面：（1）設(shè)計的對象融于環(huán)境，如美國建筑師賴特設(shè)計的“流水山莊”、貝隸明設(shè)計的“美國國家美術(shù)館”等，便是建筑融于環(huán)境的典范； （2）設(shè)計對象無環(huán)境危害性，是指建筑或產(chǎn)品應(yīng)避免采用會給環(huán)境造成污染的材料及建筑或制造方法； 3）設(shè)計對象減緩環(huán)境的資源危機，通過盡量減少建筑或產(chǎn)品的耗材，不用或少用某些稀少資源，充分利用廢舊材料等手段來實現(xiàn)目的。 建筑設(shè)計空間的創(chuàng)新建筑的根本功能是空間。因此房地產(chǎn)創(chuàng)新要在本體功能上下功夫，在建筑空間上下功夫。 設(shè)計技術(shù)的創(chuàng)新及建筑材料的創(chuàng)新技術(shù)與建筑設(shè)計關(guān)系就好比骨架與人體的關(guān)系，