5月湖北黃岡黃州區(qū)商業(yè)情況市調(diào)報(bào)告

1、黃州區(qū)商業(yè)情況市調(diào)報(bào)告市調(diào)時(shí)間：2011年 3 月 14 日 2011 年 3 月 18 日市調(diào)地點(diǎn)： 黃州區(qū)主要商業(yè)區(qū)：奧康步行街、考棚街、勝利街、摩爾城市調(diào)目的： 通過(guò)此次市調(diào)，全面了解黃州區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)現(xiàn)狀及租金水平、業(yè)態(tài)分布、配比、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展過(guò)程，為本項(xiàng)目招商工作能順利開展，作好前期鋪墊。市調(diào)內(nèi)容：黃州區(qū)商業(yè)分布圖奧康步行街1、地理位置： 北臨勝利街，南接八一路2、商業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)類別：奧康步行街平面分布圖1 樓：街道分布：（上圖所示，從左到右排列）第一條街道：主街道由北邊勝利路入口A 區(qū)起，沿 C 區(qū)、E 區(qū)、西廣場(chǎng)D 區(qū)、 F 區(qū)至南邊八一路入口G區(qū)止；第二條街道：B 區(qū)內(nèi)置的中心

2、街道；第三條街道： B 區(qū)與 I 區(qū)之間為兒童世界；第四條街道： I 區(qū)中的女人世界。商業(yè)體量： 約 367 間（不包括 D 區(qū)一樓通信廣場(chǎng)內(nèi)鋪；其中空置、轉(zhuǎn)讓、裝修中約16 間，該類型商鋪主要分布在 I 區(qū)的女人街）。經(jīng)營(yíng)體量： 約 218 戶（其中包括同品牌分店） 。經(jīng)營(yíng)類別： 品牌男裝： 17 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的8%）；品牌女裝： 35 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的16%）；運(yùn)動(dòng)系列： 31 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的14%）；休閑系列： 19 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的9%）；品牌鞋類： 11 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的5%）；皮具箱包： 8 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的 4%）；內(nèi)衣、飾品：

3、 15 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的 7%）；兒童系列（童裝、玩具）：19 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的9%）；潮流服飾： 51 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的23%）；護(hù)膚、美發(fā)： 5 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的 2%）；眼鏡、藥店： 4 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的 2%）；西式快餐、糕點(diǎn)： 3 戶（占 1 樓經(jīng)營(yíng)體量的 1%）；234 樓：經(jīng)營(yíng)類別： B 區(qū)： 2 樓：工貿(mào)家電3 樓：森奧家居城D 區(qū)： 2 樓：真快活美食、電玩總動(dòng)員3 樓：菲特網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、菲特健身會(huì)所4 樓：興匯影城女子生活館3 樓：喜唰唰火鍋城4 樓：伯爵酒吧4 樓：薇薇新娘婚紗攝影I 區(qū)： 2 樓：新詩(shī)雅專業(yè)美容3 樓：劍威跆拳道館、少

4、兒拉丁舞3、租金水平：第一條街：平均租金水平約200 元/ /月（實(shí)際使用面積）第二條街：平均租金水平約125 元/ /月（實(shí)際使用面積）第三條街：平均租金水平約100 元/ /月（實(shí)際使用面積）第四條街：平均租金水平約40 元/月（實(shí)際使用面積）4、配套費(fèi)用： 物業(yè)費(fèi)： 2.75 元 月5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：優(yōu)勢(shì)： 1、地段好、中心商業(yè)區(qū)；2、現(xiàn)代型的商業(yè)物業(yè)；3、商業(yè)氛圍成熟；4、業(yè)態(tài)組合較為豐富；5、較為舒適的購(gòu)物環(huán)境；6、商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；7、規(guī)模較大的開放式商業(yè)中心。劣勢(shì)： 1、停車位較少；2、商業(yè)街內(nèi)指示牌不明確；3、缺乏女性個(gè)性消費(fèi)，如飾品店、美甲等；4、部分業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，如B

5、 區(qū) 3 樓的森奧家居城，貨物搬運(yùn)不方便；5、配套設(shè)施未完全投入使用，如中心廣場(chǎng)的扶梯未開動(dòng)；6、上樓樓梯太窄，不能很好的疏導(dǎo)客戶上樓，導(dǎo)致2 樓以上消費(fèi)群體量少。6、備注：此次市調(diào)了解到， 第 4 條街道女人街的人氣不足， 導(dǎo)致商鋪空置以及轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，商業(yè)管理公司即將對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。 B 區(qū)的 2、 3 樓也將進(jìn)行調(diào)整，目前初定方案為淘寶城?？寂锝?、地理位置： 北臨勝利街，南接八一路2、商業(yè)體量及經(jīng)營(yíng)類別：經(jīng)營(yíng)體量： 194 戶：品牌服飾類（其中含：男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑類） ：24 戶箱包、鞋類： 27 戶內(nèi)衣、飾品類： 20 戶大眾、潮流服飾類： 64 戶兒童系列類： 10 戶護(hù)膚、

6、美發(fā)類： 4 戶其他類（其中含：餐飲、日雜、副食、糕點(diǎn)、藥店等）：45 戶空置、裝修商鋪： 10 間3、租金水平： 平均租金水平約 85 元/ /月（實(shí)際使用面積）4、商業(yè)業(yè)態(tài)：A、業(yè)態(tài)分布凌亂；B、影響力品牌量少；C、屬于中低端消費(fèi)群體。5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：A、街道凌亂無(wú)序；B、街道無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃 ;C、沿街商業(yè)改建困難 ;D、提供不了與購(gòu)物相結(jié)合的配套設(shè)施，例：停車場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等；E、提供不了一線品牌入住通山的合適場(chǎng)所;F、營(yíng)造不了好的商業(yè)氛圍；G、沒(méi)有統(tǒng)一的商業(yè)管理。勝利街1、地理位置： 東門路交叉口至老黃州商場(chǎng)2、商業(yè)體量及經(jīng)營(yíng)類別：經(jīng)營(yíng)體量： 196 戶：品牌服飾類（其中含：男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、

7、休閑類） ：19 戶箱包、鞋類： 10 戶內(nèi)衣、飾品類： 10 戶大眾、潮流服飾類： 25 戶兒童系列類： 3 戶護(hù)膚、眼鏡、美發(fā)類： 18 戶商超： 3 戶其他類（其中含：餐飲、日雜、副食、糕點(diǎn)、電子產(chǎn)品、藥店等）：108 戶空置商鋪： 21 間3、租金水平：東門路交叉口至考棚街交叉口：平均租金水平約100 元/月（實(shí)際使用面積）（注：其中七一商場(chǎng)對(duì)面有 13 間商鋪由居民房改建，層高約為 2.6 米，寬度約為 2.5 米，該段商鋪實(shí)際使用面積約 65 元/月。）考棚街交叉口至老黃州商場(chǎng)） ：平均租金水平約 50 元/ /月（實(shí)際使用面積）4、商業(yè)業(yè)態(tài)：A、業(yè)態(tài)分布凌亂；B、影響力品牌量少；

8、C、商業(yè)經(jīng)營(yíng)體量很少；D、事業(yè)單位較多，隔斷商業(yè)的連續(xù)性。5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境：A、街道凌亂無(wú)序；B、街道無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃 ;C、沿街商業(yè)改建困難 ;D、提供不了與購(gòu)物相結(jié)合的配套設(shè)施，例：停車場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等；E、提供不了一線品牌入住通山的合適場(chǎng)所;F、營(yíng)造不了好的商業(yè)氛圍；G、沒(méi)有統(tǒng)一的商業(yè)管理;H、不是理想的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。摩爾城1、地理位置： 東門路交叉口處2、商業(yè)業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)類別：外街：副一層：喜刷刷火鍋城真快活美樂(lè)園娛樂(lè)城（電玩 * 網(wǎng)吧 * 臺(tái)球 * 西式快餐 * 特色小吃）一層：武商量販（副食、小商品、百貨等）二層：武商量販（家電、服飾等）三層：共有商戶： 10 家裝飾公司： 2 家美容中心：

9、 2 家旅行社： 1 家玉器行： 1 家投資公司： 1 家婚紗攝影： 1 家婚慶公司： 1 家印務(wù)公司： 1 家往上為住宅內(nèi)街：一層：共有商鋪 44 間主營(yíng)：潮流服飾尚在營(yíng)業(yè)： 16 家空置商鋪： 50%以上二層：共有商鋪 48 間商戶 12 家培訓(xùn)類： 8 家網(wǎng)吧： 1 家裝飾公司： 1 家廣告公司： 1 家游戲開發(fā)公司： 1 家美容類： 1 家3、現(xiàn)租金水平：內(nèi)街： 東門路入口處：平均租金水平約80 元/月（實(shí)際使用面積）一層：平均租金水平約20 元/ /月（實(shí)際使用面積）內(nèi)街一層原定租金為：第一年：平均租金水平約55 元/月實(shí)收租金： 6 個(gè)月（ 4 月份開街）第二年：平均租金水平約68

10、 元 /月實(shí)收租金： 6 個(gè)月（按第一年租金標(biāo)準(zhǔn)）第三年：平均租金水平約78 元 /月實(shí)際租金水平為現(xiàn)租金水平4、商業(yè)現(xiàn)狀分析：A、影響力品牌量少；B、屬于中低端消費(fèi)群體；C、主營(yíng)業(yè)態(tài)與摩爾概念不符；D、外街與內(nèi)街業(yè)態(tài)無(wú)法很好的銜接，導(dǎo)致內(nèi)街經(jīng)營(yíng)慘淡。備注：該項(xiàng)目于2009年 4 月份開街營(yíng)業(yè)，內(nèi)街由于經(jīng)營(yíng)慘淡，當(dāng)年9 月業(yè)主、商戶集體鬧事，商戶拒繳租金，導(dǎo)致業(yè)主拒付后續(xù)按揭款項(xiàng)。該項(xiàng)目目前沒(méi)有物業(yè)公司。市調(diào)分析：1、商業(yè)情況分析：黃州區(qū)目前的商業(yè)分布情況， 中低端消費(fèi)群體以考棚街商業(yè)街為主，中高端消費(fèi)群體以?shī)W康步行街為主。奧康步行街為新型成熟商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)規(guī)劃集中， 大量品牌商家入駐；考棚街為

11、老商業(yè)街，人口流動(dòng)量雖大，但購(gòu)物環(huán)境極差，品牌入駐量少，以年輕個(gè)性潮流服飾為主。2、月租水平分析：奧康步行街為主要商圈， 平均租金水平約120 元 /月，此步行街為新型成熟商業(yè)區(qū)，貫穿于勝利街與八一路兩條主干道，人口流動(dòng)量大，業(yè)態(tài)規(guī)劃集中，大量品牌商家入駐，鎖定了消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)商戶收益穩(wěn)定；考棚街平均租金水平約85 元 /月，此商業(yè)街為老商業(yè)街，貫穿于勝利街與八一路兩條主干道，人口流動(dòng)量雖大，但購(gòu)物環(huán)境極差，品牌入駐量少，以年輕個(gè)性潮流服飾為主，屬于年輕的中低端消費(fèi)群體場(chǎng)所。勝利街平均租金水平約75 元 /月，此條街道起到了黃州區(qū)各商圈的連通作用，聚集了各事業(yè)單位，人口流動(dòng)量大，但商業(yè)體量較少，消費(fèi)場(chǎng)所不多。此條街西段考棚街交叉口至老黃州商場(chǎng)路段空置商鋪很多，轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象頻發(fā)， 主要原因在于商圈向東轉(zhuǎn)移。3、商業(yè)業(yè)態(tài)分析：