3房地產(chǎn)可行性研究

1、第三章 房地產(chǎn)投資的可行性研究n可行性研究概述n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容n房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 可行性研究概述一、可行性研究的概念與作用 1.可行性研究的概念 2.可行性研究的作用 ：投資決策的依據(jù)、編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。 3.可研的要求：堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，確?？裳械目陀^性、準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性和公正性。二、可行性研究的階段劃分 階段研究重點(diǎn)投資估算方法投資機(jī)會(huì)研究投資環(huán)境分析參照類似項(xiàng)目套算初步可行性研究市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目宏觀必要性、主要建設(shè)條件指標(biāo)估算可行性研究全面深入研究逐項(xiàng)估算項(xiàng)目評(píng)估和決策可行

2、性研究的真實(shí)可靠程度逐項(xiàng)估算三、可行性研究的步驟 1.簽定合同與籌劃準(zhǔn)備。 2.調(diào)查研究與收集信息 （需求、價(jià)格承受能力、市場(chǎng)供給、資源調(diào)查、選址、金融和資金來源）。 3.方案設(shè)計(jì)（投資方案）。 4.評(píng)價(jià)與詳細(xì)研究。 5.方案優(yōu)化與選擇。 6.編寫可研報(bào)告書。 7.可研報(bào)告的評(píng)估和審批。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研內(nèi)容一、可研的主要內(nèi)容 1.進(jìn)行市場(chǎng)研究：主要對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的 “必要性和可行性”問題； 2.進(jìn)行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)“先進(jìn)性和適用性”問題；3.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的“合理性和有效性”問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告的編寫

3、內(nèi)容 1.總論（項(xiàng)目的背景與概括） 2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應(yīng)等） 6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 7.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 8.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 9.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析） 10.結(jié)論與建議第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析n確定性分析法 1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)n非確定性分析法 1.盈虧平衡分析法 2.敏感性分析法 3.風(fēng)險(xiǎn)概率分析法一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)n現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計(jì)凈現(xiàn)金流量等。n靜態(tài)

4、分析法：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、投資回收期、貸款償還期。n動(dòng)態(tài)分析法： 凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義n概念：從開發(fā)企業(yè)角度分析和測(cè)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力，以判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的可行性。是可研的核心內(nèi)容，是決定項(xiàng)目命運(yùn)的重要決策依據(jù)。 n其主要內(nèi)容： 1.盈利能力（項(xiàng)目建成后、整個(gè)壽命期內(nèi)） 2.清償能力（財(cái)務(wù)、債務(wù)） 3.財(cái)務(wù)外匯效果 4.風(fēng)險(xiǎn)分析（二）開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序 1.分析和估算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)； 2.編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表（預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)收益表、借款還本付息表、財(cái)務(wù)外匯流量表） ；3.計(jì)算并評(píng)價(jià)

5、財(cái)務(wù)效益指標(biāo)；4.進(jìn)行不確定性分析；5.風(fēng)險(xiǎn)分析；6.得出評(píng)價(jià)結(jié)論。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本方法 1.靜態(tài)分析法 （1）投資利潤(rùn)率： 用來描述房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，是年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資之比。反映項(xiàng)目單位投資的盈利能力。 年利潤(rùn)總額=年產(chǎn)品銷售收入-年產(chǎn)品銷售稅金-年總成本費(fèi)用%100項(xiàng)目總投資潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利投資利潤(rùn)率（2）投資利稅率 用來描述房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的盈利能力，是每年的利稅總額與項(xiàng)目總投資之比。 反映單位投資對(duì)國(guó)家和社會(huì)的貢獻(xiàn)水平。年利稅總額=年銷售收入-年總成本費(fèi)用%100項(xiàng)目總投資稅總額年利稅總額或年平均利投資利稅率（3）資本金利潤(rùn)率 用來描述房地產(chǎn)項(xiàng)目資本

6、金的盈利能力，是每年的平均利潤(rùn)總額與資本金之比。 反映項(xiàng)目的資本金的盈利能力。%100資本金潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利資本金利潤(rùn)率 （4）投資回收期：以項(xiàng)目的年租金純收入來抵償全部投資所需的時(shí)間，反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資回收能力或財(cái)務(wù)清償能力的一個(gè)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)正值的年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出10)(0tPttPCOCIt（4）借款償還期 Rp-第t年可用于還款的利潤(rùn)D-第t年可用于還款的折舊R0-第t年可用于還款的其他收益Rr-第t年企業(yè)留利dP1ttr0pd)RRDR(I 2.動(dòng)態(tài)分析法 （1）凈現(xiàn)值法 n:項(xiàng)目的計(jì)算期 ic:基準(zhǔn)收益率 NPV0時(shí)，項(xiàng)

7、目可行 . NPV0時(shí)，項(xiàng)目不可行。tcn0tt)i1 ()COCI(NPVKPVNPVNPVR項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值凈現(xiàn)值率）折現(xiàn)系數(shù)。（t ,i ,F/P:)i1 (ctc （2）內(nèi)部收益率法（IRR）：指項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。反映項(xiàng)目的盈利能力。 IRR 時(shí)，項(xiàng)目可行 。 IRR 時(shí)，項(xiàng)目不可行。 用試算法求IRR：ci%2iiNPVNPVNPV)ii (iIRR122111210)IRR1 ()COCI(NPVtn0ttci（3）投資回收期法： 用全部投資現(xiàn)金流量表累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值求得。0)i1 ()COCI(tcP0ttt當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)值上年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值絕值年份累計(jì)財(cái)

8、務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正1tP94.6-95.5 95.6-96.5 96.6-97.5 97.6-98.5 98.6-99.5一、現(xiàn)金流入一、現(xiàn)金流入1.銷售收入銷售收入31468.731468.76640.416640.41 9942.019942.01 9475.149475.14 5411.165411.16二、現(xiàn)金流出二、現(xiàn)金流出1.投資投資13741.55027.35027.34693.64693.62943.62943.67927922852852.銷售成本銷售成本168.91168.91422.22422.22422.22422.22422.22422.22422.22422.223.應(yīng)

9、繳稅費(fèi)應(yīng)繳稅費(fèi)8199.918199.912459.92459.92459.92459.916401640164016404.償還利息償還利息1573.381573.38360360584.67584.67411.44411.44217.33217.335.其他支出其他支出923.94923.94184184739.94739.946.所得稅所得稅1199.411199.41 1064.731064.73三、凈現(xiàn)金流量三、凈現(xiàn)金流量-5027.3-5027.3 -1099.3-1099.3 3171.683171.68 5390.065390.06 2161.882161.88四、累計(jì)凈現(xiàn)金流

10、量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5027.3-5027.3 -6126.6-6126.6 2954.012954.01 2435.152435.15 4597.034597.03五、貼現(xiàn)因子五、貼現(xiàn)因子0.89280.89280.79720.79720.71180.71180.63550.6355六、凈現(xiàn)值六、凈現(xiàn)值-5027.3-5027.3 -981.45-981.45 2528.462528.46 3836.643836.64 1373.871373.87七、累計(jì)凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值-5027.3-5027.3 -6008.8-6008.8 -3480.3-3480.3356.35356.35 1

11、730.221730.22項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）概念：考慮資源合理配置，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)分析。（二）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別： 1.評(píng)價(jià)的角度和目標(biāo)不同 2.效益和費(fèi)用的含義與劃分不同 3.效益和費(fèi)用的 計(jì)算價(jià)格不同 4.使用的貼現(xiàn)率和評(píng)價(jià)的判據(jù)不同（三）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率（ENPVR）、投資凈效益率（NBR）（四）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟： 1.確定項(xiàng)目各種合理的經(jīng)濟(jì)價(jià)格，如影子價(jià)格等。 2.按影子價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出，重新計(jì)算項(xiàng)目的支出和收入。 3.從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來劃分和考察項(xiàng)目的效益與費(fèi)用。 4.按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的社會(huì)折現(xiàn)率對(duì)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 5.從整個(gè)社會(huì)的角度來考察、研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)目標(biāo)所作的貢獻(xiàn)大小。 6.進(jìn)行綜合分析。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定分析n敏感性分