易居中國(guó)培訓(xùn)資料--市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)理論

1、CompanyLOGOq p房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場(chǎng)定位，而且可以幫助企業(yè)賺取幫助精確產(chǎn)品市場(chǎng)定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤(rùn)。相當(dāng)大的利潤(rùn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到對(duì)個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜好、購(gòu)物習(xí)慣與行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。 主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)

2、遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。不同城市 電話(huà)調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、 從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。 應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略

3、失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性； 基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。 按市場(chǎng)調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果關(guān)系研究（Causal research）和預(yù)測(cè)性研究（Predictive research）幾種類(lèi)型。 方式方式探索性研究探索性研究描述性研究描述性研究因果關(guān)系研究因果關(guān)系研究目的目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關(guān)系問(wèn)題定義問(wèn)題定義過(guò)程靈活、多樣有事先提出的具體假設(shè)研究獨(dú)立變量、控制中間變量結(jié)構(gòu)特征結(jié)構(gòu)特

4、征非結(jié)構(gòu)式的結(jié)構(gòu)式的機(jī)構(gòu)式的樣本量樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性代表性無(wú)代表性，不具總體意義有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷研究過(guò)程研究過(guò)程不需精確定義，可進(jìn)一步解釋推斷結(jié)論性研究結(jié)果證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論研究結(jié)果研究結(jié)果實(shí)驗(yàn)性的結(jié)論性的驗(yàn)證性的成果應(yīng)用成果應(yīng)用一般還需要作進(jìn)一步探索性或結(jié)論性研究結(jié)果用作決策參考結(jié)果可支持或說(shuō)明決策原因數(shù)據(jù)收集數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實(shí)驗(yàn)法信息分析信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的 按資料來(lái)源分類(lèi)，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 文案調(diào)查也叫二

5、手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過(guò)收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報(bào)告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場(chǎng)調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。 實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。 按市場(chǎng)調(diào)查的訪問(wèn)對(duì)象分類(lèi)，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。 消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對(duì)象是購(gòu)買(mǎi)商品、使用商品的消費(fèi)者，或者是可能購(gòu)買(mǎi)、使用商品的潛在消費(fèi)者。 非消費(fèi)者調(diào)查指的是調(diào)查對(duì)象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對(duì)象。在房地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)、企業(yè)等主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)

6、需求的調(diào)研和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，我們習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，我們習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤(pán)單個(gè)樓盤(pán))到線(xiàn)、面到線(xiàn)、面(區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng))，再由線(xiàn)、面，再由線(xiàn)、面(區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng))到體到體(宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境)；然后；然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線(xiàn)和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線(xiàn)和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。把握。 區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研區(qū)域需求調(diào)研區(qū)域需求調(diào)研樓盤(pán)的總量、類(lèi)別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、樓盤(pán)的總量、類(lèi)別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市

7、場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn) 區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買(mǎi)力水區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買(mǎi)力水平，客戶(hù)的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好平，客戶(hù)的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好 政治社會(huì)政治社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素行政法規(guī)行政法規(guī) 國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄 市場(chǎng)調(diào)研方法 訪問(wèn)法訪問(wèn)法試驗(yàn)法試驗(yàn)法觀察法觀察法市場(chǎng)調(diào)研方法項(xiàng)目定位階段市場(chǎng)推廣階段銷(xiāo)售階段三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查常用方法1

8、.實(shí)地調(diào)研法2.座談會(huì)1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會(huì)3.二手資料收集1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會(huì)3.成交客戶(hù)4.問(wèn)卷調(diào)查1.實(shí)地調(diào)研法2.二手資料收集 市場(chǎng)調(diào)研程序確定調(diào)研目標(biāo)確定調(diào)研目標(biāo)制定調(diào)研計(jì)劃及操作方案制定調(diào)研計(jì)劃及操作方案一手資料一手資料二手資料二手資料質(zhì)量控制質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析數(shù)據(jù)處理分析形成報(bào)告形成報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)研程序 v個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研v宏觀環(huán)境監(jiān)測(cè)宏觀環(huán)境監(jiān)測(cè)v政策法規(guī)解析政策法規(guī)解析v知識(shí)庫(kù)積累知識(shí)庫(kù)積累流程圖備注1、分析師及實(shí)習(xí)大學(xué)生2、技術(shù)部3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人4、副經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人市場(chǎng)調(diào)研程序 v 項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研v 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研v 項(xiàng)目專(zhuān)題調(diào)研案例背景案例背景三期三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目

9、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積：49156M2 住宅用地：38952M2 學(xué)校用地：10204M2 總建筑面積：125208M2 住宅建筑面積：93020M2 學(xué)校建筑面積：6710M2 公建建筑面積：5052M2 綜合容積率：2.13 住宅容積率：2.52 學(xué)校容積率0.66 總戶(hù)數(shù)：498調(diào)研調(diào)研思路思路項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專(zhuān)題調(diào)研專(zhuān)題調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐 1、土地屬性調(diào)研、土地屬性調(diào)研 2、市場(chǎng)情況調(diào)研、市場(chǎng)情況調(diào)研 土地土地屬性調(diào)研屬性調(diào)研1 1、項(xiàng)目位置和范圍、項(xiàng)目位置和范圍2 2、片區(qū)在上海發(fā)展中的角色、片區(qū)在上海發(fā)展中的角色3 3、宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況、宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況4 4、宗

10、地片區(qū)與城市關(guān)系、宗地片區(qū)與城市關(guān)系 市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐地理區(qū)位地理區(qū)位項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀河濱景觀項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開(kāi)闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開(kāi)闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。人文環(huán)境人文環(huán)境項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件交通條件項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出，交通可達(dá)性極佳。

11、項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出，交通可達(dá)性極佳。板塊支撐板塊支撐項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐 市場(chǎng)市場(chǎng)情況調(diào)研情況調(diào)研1 1、在售樓盤(pán)調(diào)研、在售樓盤(pán)調(diào)研2 2、二手房情況調(diào)研、二手房情況調(diào)研3 3、未來(lái)供應(yīng)調(diào)研、未來(lái)供應(yīng)調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐區(qū)域區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)地址地址二手房二手房單價(jià)單價(jià)銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間房齡房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號(hào) 110002002-7-11-2003-10-313年江南名廬曹楊路619號(hào)113002004-1-16-2005-5-301年上海春天寧夏路287號(hào) 120002

12、001-2-18-2003-3-13年綠地世家寧夏路366號(hào)125002002-9-28-2004-5-212年逸流公寓一期武寧路189號(hào)128002002-11-9-2003-12-13年世紀(jì)同樂(lè)順義路100弄130002002-2-20-2003-8-313年長(zhǎng)寧虹橋新城長(zhǎng)寧路1661弄140002000-10-25-2002-6-303年大家源三期長(zhǎng)寧路1306號(hào) 150002001-10-1-2002-12-314年圣約翰名邸長(zhǎng)寧路1188弄180002000-8-18-2003-3-13年項(xiàng)目周邊二手房匯總（項(xiàng)目周邊二手房匯總（1 1公里范圍內(nèi)）公里范圍內(nèi)）市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目周邊未

13、來(lái)供應(yīng)匯總（項(xiàng)目周邊未來(lái)供應(yīng)匯總（1 1公里范圍內(nèi)）公里范圍內(nèi)）項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域板塊板塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市預(yù)計(jì)上市時(shí)間時(shí)間預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)售價(jià)售價(jià)屬性屬性規(guī)模規(guī)模( (總建面積總建面積) )長(zhǎng)寧區(qū)2005年3號(hào)公告88街坊32-8丘地塊長(zhǎng)寧中山公園土地平整未開(kāi)工200825000商住;辦公;商鋪242803綠地順義路、白玉路項(xiàng)目普陀內(nèi)普陀未動(dòng)遷200920000住宅110000尚誠(chéng)國(guó)際普陀內(nèi)普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀內(nèi)普陀在建200714000住宅100000蔚藍(lán)水岸普陀內(nèi)普陀動(dòng)遷中200817000住宅28000上海之春公寓普陀內(nèi)普陀在建200813000住宅

14、20000風(fēng)華水岸二期普陀長(zhǎng)風(fēng)在建200713000住宅20000市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位v提升差異化附加值提升差異化附加值v打造區(qū)域標(biāo)桿住宅打造區(qū)域標(biāo)桿住宅市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐調(diào)研調(diào)研思路思路項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研專(zhuān)題調(diào)研專(zhuān)題調(diào)研 1、競(jìng)爭(zhēng)板塊（項(xiàng)目）調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)板塊（項(xiàng)目）調(diào)研 2、各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研、各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐 借鑒板塊調(diào)研借鑒板塊調(diào)研 河濱項(xiàng)目調(diào)研河濱項(xiàng)目調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐1 1、分布和供應(yīng)現(xiàn)狀、分布和供應(yīng)現(xiàn)狀2 2、價(jià)格調(diào)研、價(jià)格調(diào)研3 3、產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品調(diào)研4 4、未來(lái)供應(yīng)調(diào)研未來(lái)供應(yīng)調(diào)研5 5、河濱景觀設(shè)計(jì)河

15、濱景觀設(shè)計(jì) 河濱河濱項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐大華清水灣中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河河濱濱項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布圖圖普陀樓盤(pán)長(zhǎng)寧樓盤(pán)市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐在售河濱項(xiàng)目匯總在售河濱項(xiàng)目匯總新湖明珠城二期普陀558262.8高層;小高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格49413蘇堤春曉普陀1800003.2高層歐洲建筑風(fēng)格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格11108中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀5602173.3高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格23719天山河畔花園三期長(zhǎng)寧723003.2高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21486仁恒河濱花園長(zhǎng)寧3900003.03高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21185

16、匯總136823市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域價(jià)格主力總價(jià)新湖明珠城二期普陀14500180萬(wàn)蘇堤春曉普陀19000230萬(wàn)泰欣雅苑普陀16500240萬(wàn)中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀13000135萬(wàn)天山河畔花園三期長(zhǎng)寧15500170萬(wàn)仁恒河濱花園長(zhǎng)寧23000460萬(wàn)在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析匯總在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析匯總市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯蘇堤春曉普陀180000三房121-20043%1,500 夏普派離克系列冷暖空調(diào);“歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機(jī)、消毒柜，廚柜五金配件采用德國(guó)海蒂詩(shī)、意大利法拉利品牌，板材為意大利進(jìn)口SIA品牌、能率熱水器

17、、派離克冰箱;“亞細(xì)亞”或“斯米克 ”品牌面磚;內(nèi)墻涂料采用多樂(lè)士五合一系列產(chǎn)品;免漆柚木實(shí)木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500 雙開(kāi)門(mén)冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排 油煙機(jī)、16升熱水器、凈水器及軟水器;獨(dú)立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地?zé)嵯到y(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話(huà)插座及衛(wèi)洗器的水、電接口中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀560217二房99-12353%毛坯天山河畔花園三期長(zhǎng)寧72300二房102-10935%1,000 潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷熱水龍頭及花灑（“TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛

18、巾架（環(huán)）。淋浴房：除2房2廳以外，其余住戶(hù)單元的主衛(wèi)生間均設(shè)有玻璃淋浴房。洗手臺(tái)：臺(tái)面配石材，臺(tái)面下配儲(chǔ)物柜，臺(tái)面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。 采暖：頂角線(xiàn)電加熱片（“馬利”或同等品牌）?？照{(diào)：“特靈”或同等品牌掛壁機(jī)天花：乳膠漆，配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調(diào)仁恒河濱花園長(zhǎng)寧390000 四房200-25056%2,500 科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺(tái)并配有墻鏡，進(jìn)口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺(tái)面和洗滌池、凈水器，SMEG品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹呒拔⒉t，另配進(jìn)口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶(hù)門(mén)為沙比利飾面防火防盜門(mén)、數(shù)控門(mén)鎖、室內(nèi)為沙比利飾面木門(mén)在售河

19、濱項(xiàng)目產(chǎn)品分析在售河濱項(xiàng)目產(chǎn)品分析市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域板塊板塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)上市時(shí)間上市時(shí)間預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)售價(jià)售價(jià)屬性屬性規(guī)模規(guī)模( (總建面積總建面積) )時(shí)代歐洲公寓閘北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓閘北不夜城在建200728000商辦30000新梅太古城閘北不夜城在建200828000商辦280000達(dá)安河畔雅苑靜安北靜安在建200722000住宅20000河濱項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)匯總河濱項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)匯總市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐1 1、借鑒板塊確定、借鑒板塊確定2 2、區(qū)位概念、區(qū)位概念3 3、產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品調(diào)研 借鑒借鑒板塊調(diào)研板塊調(diào)

20、研市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐黃浦豫園板塊靜安南部板塊徐匯內(nèi)徐匯板塊長(zhǎng)寧古北板塊借借鑒鑒板板塊塊分分布布圖圖市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐長(zhǎng)寧古北板塊強(qiáng)生古北花園22000 上海國(guó)際化高檔社區(qū)的首要代表涉外高檔國(guó)際化社區(qū)虹橋綠地古北瑞仕花園25000古北國(guó)際花園18000靜安南部板塊靜安四季30000 市中心高檔稀缺區(qū)域，交通便捷，配套齊全市中心城市景觀經(jīng)典茂名32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園30000 徐家匯商業(yè)中心，交通、生活便利城市景觀，徐匯綠地永新花苑三期25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期20000 上海傳統(tǒng)老城廂，歷史人文氛圍濃郁，外灘沿線(xiàn)景觀優(yōu)勢(shì)明顯瀕臨浦江，老城廂風(fēng)貌太陽(yáng)都市花園23000區(qū)位概念區(qū)位概

21、念市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析長(zhǎng)寧古北板塊強(qiáng)生古北花園1290093.8高層;小高層現(xiàn)代三房135-15355%22000古北瑞仕花園1373863.24高層;小高層歐式三房150-18070%25000古北國(guó)際花園1162002.9高層;小高層現(xiàn)代三房146-18256%18000靜安南部板塊靜安四季700005高層現(xiàn)代二房三房110-130140-16070%30000經(jīng)典茂名250004.76高層現(xiàn)代二房三房130-140180-19089%32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園219793.8高層現(xiàn)代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5高層;小高層多層現(xiàn)代三房1

22、10-18065%25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期859983高層ART DECO二房三房100-130140-15095%20000太陽(yáng)都市花園430003.3高層歐式三房170-18070%23000市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐可比區(qū)域可比區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)( (元元/M2)/M2)裝修配置裝修配置長(zhǎng)寧古北板塊古北瑞仕花園3200 衛(wèi)生間,地采暖系統(tǒng),高級(jí)面磚,科勒品牌潔具客廳1,高級(jí)柚木地板,環(huán)保涂料,RHOSS戶(hù)室中央空調(diào)臥室1,高級(jí)柚木地板,環(huán)保預(yù)料,RHOSS中央空調(diào)廚房1,防滑地磚,環(huán)保涂料,容積式燃?xì)鉄崴疇t、SMEG電器、管道凈水、進(jìn)口高儀水喉靜安南部板塊靜安四季30

23、00 廚房：意大利Snaidero整體櫥柜或同級(jí)，F(xiàn)ranke龍頭或同級(jí)產(chǎn)品，Smeg炊具、GE烤箱、GE對(duì)開(kāi)門(mén)冰箱或Smeg冰箱，杜邦臺(tái)面客廳地面高級(jí)大理石或木地板；臥室木地板，配木制踢腳線(xiàn)衛(wèi)生間瑞士Laufen品牌或同級(jí)產(chǎn)品潔具，Grohe品牌或同級(jí)龍頭。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào)經(jīng)典茂名3000衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地面磚、高級(jí)瓷磚至天花吊頂線(xiàn)，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國(guó)KAREMAG或TOTO浴室潔具及配件，瑞士zehnder(森德)衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻璃及抽氣扇。主人浴室另設(shè)玻璃沐浴間，人造大理石臺(tái)面

24、及鏡子、衛(wèi)浴小五金臥室實(shí)木復(fù)合地板、高級(jí)涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面客廳：實(shí)木復(fù)合地板、高級(jí)涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、日本大金VRV小型中央空調(diào)并配備大金VRM新風(fēng)系統(tǒng)廚房：高級(jí)地磚、高級(jí)瓷磚，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、整體配置徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園3000 廚房德國(guó)POGGENPOHL高級(jí)廚柜，DuPont“CORIAN”工作臺(tái)面連不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹?、抽油煙機(jī)、烤箱、微波爐、冰箱衛(wèi)生,天然石材,天然石材和瓷磚,KOHLER明廠潔具陽(yáng)臺(tái),防滑瓷磚,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣機(jī)永新花苑三期2500-3000 裝修建材和生活設(shè)備均選用世

25、界知名品牌.大金中央空調(diào)衛(wèi)生間/廚房:科勒衛(wèi)浴潔具,不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹?、抽油煙機(jī)、烤箱、微波爐、冰箱,高檔地磚客廳/臥室:地面櫸木實(shí)木地板,墻面高檔涂料黃浦豫園板塊上海灘花園一期2300 客廳:大理石、實(shí)木復(fù)合地板,涂料、約克空調(diào)/大金空調(diào)廚房：防滑地磚、墻磚、涂料、美國(guó)通用抽油煙機(jī)、美國(guó)通用嵌入式燃?xì)鉅t、美國(guó)通用冰箱、美國(guó)通用垃圾粉碎機(jī)、佛蘭卡水槽、能率16升燃?xì)馐绞彝鉄崴鳌⒑５僭?shī)五金器件衛(wèi)生間：防滑地磚、墻磚、涂料、樂(lè)家雪梨座廁、樂(lè)家普林無(wú)裙防滑底浴缸、樂(lè)家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑太陽(yáng)都市花園3000 客廳：地面櫸木實(shí)木地板，走廊為大理石地面；墻面高檔涂料，花梨木墻

26、板，配中央空調(diào)衛(wèi)生間：地磚，配置科勒衛(wèi)浴裝修標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐1 1、調(diào)研對(duì)象的確定、調(diào)研對(duì)象的確定2 2、和板塊其他樓盤(pán)的差異性調(diào)研、和板塊其他樓盤(pán)的差異性調(diào)研 各板塊標(biāo)各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研桿項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐借借鑒鑒板板塊塊分分布布圖圖萬(wàn)里板快萬(wàn)里板快中環(huán)凱旋宮中環(huán)凱旋宮新天地板塊新天地板塊華府天地華府天地不夜城板塊綠洲雅賓利市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐競(jìng)爭(zhēng)板塊樓盤(pán)名稱(chēng)規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類(lèi)型比例價(jià)格開(kāi)發(fā)商新天地華府天地華府天地70000700004 4高層高層新古典主新古典主義義四四房房300-350300-35096%96%60000-10000060000-1000

27、00上海置業(yè)上海置業(yè)翠湖天地130004高層、小高層ARTDECO古典主義三房180-19045%40000-80000瑞安集團(tuán)萬(wàn)里中環(huán)凱旋宮中環(huán)凱旋宮2700002700002.252.25高層、高層、小高層小高層哥特復(fù)興哥特復(fù)興式建筑式建筑三三房房169-177169-17736%36%14000-1900014000-19000上海中鷹置業(yè)有限上海中鷹置業(yè)有限公司公司中環(huán)花苑1436852.2小高層、高層現(xiàn)代二房90-11060%8500-9500上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司不夜城綠洲雅賓利綠洲雅賓利5000005000003.23.2高層高層art decoart deco二二房房

28、989840%40%17000-1800017000-18000上海碩城置業(yè)上海碩城置業(yè)蒙特利名都城2000003.45小高層高層古典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集團(tuán)新紅廈公寓200003高層現(xiàn)代三房156-15833%10000-11000上海鐵路分局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 市場(chǎng)實(shí)踐市場(chǎng)實(shí)踐競(jìng)爭(zhēng)板塊樓盤(pán)名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新天地華府天地5000進(jìn)戶(hù)門(mén)：高級(jí)實(shí)木防火防盜鋼木子母門(mén),并配進(jìn)口門(mén)鎖走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆窗材：高級(jí)鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚

29、、高級(jí)壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板車(chē)庫(kù)電梯間：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚電梯品牌：日本FUJITEC備注：窗配件：德國(guó)ROTO或同級(jí)產(chǎn)品。 主人梯：載重800kg,速度2m/s,空調(diào)系統(tǒng)，TFT液晶電視。 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日本大金、三菱或同級(jí)產(chǎn)品（VRV帶新風(fēng)、新冷媒R410A）； 其他配置：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書(shū)房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)配備散熱架采暖。主衛(wèi)采用日本進(jìn)口Toto智能化全自動(dòng)坐便器，德國(guó)Hoesch、意大利Teucoh或同級(jí)產(chǎn)品按摩浴缸。次衛(wèi)采用德國(guó)Dur

30、avit、德國(guó)Villeroy&Boch或同級(jí)坐便器，配置德國(guó)Kaldewei或同級(jí)產(chǎn)品浴缸。廚房德國(guó)Miele電器、德國(guó)EBKE、意大利Scavolini或同級(jí)產(chǎn)品櫥柜；德國(guó)Miele或同等級(jí)產(chǎn)品廚房電器；德國(guó)Blanco或同級(jí)產(chǎn)品廚房水槽；美國(guó)DupontCorian或同級(jí)產(chǎn)品櫥柜臺(tái)面翠湖天地4000?；u、高級(jí)人造大理石、高品質(zhì)柚木實(shí)木地板、防滑地磚、安保系統(tǒng)：i-home可視對(duì)講系統(tǒng)；IC卡電子門(mén)鎖、CCTV監(jiān)控系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測(cè)器； 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：“松下”的小型家庭中央空調(diào)； 小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)； poggen pohl櫥柜、gaggenau爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機(jī)、kuraray料理臺(tái)、pentair純水器、Franke純水