房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理研究[精品資料]

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理研究-精品資料 本文檔格式為WORD,感謝你的閱讀。 最新最全的 學(xué)術(shù)論文 期刊文獻(xiàn) 年終總結(jié) 年終報告 工作總結(jié) 個人總結(jié) 述職報告 實(shí)習(xí)報告 單位總結(jié) 摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商對其項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制是否有效, 直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的質(zhì)量好壞、工期長短、是否能獲得預(yù)期利潤等方面。建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性, 設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的, 而房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用, 故房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制顯得尤其重要。 關(guān)鍵詞：設(shè)計管理、質(zhì)量控制 O213 A 在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計階段處于項目建設(shè)周期的中前期，是工程項目

2、建設(shè)進(jìn)入實(shí)施階段的開始。設(shè)計質(zhì)量對項目總體質(zhì)量具有決定性影響，設(shè)計階段是決定工程造價的主要階段，設(shè)計進(jìn)度為制定項目控制性進(jìn)度計劃提供了基礎(chǔ)條件，因此設(shè)計階段的管理對于整個項目來說至關(guān)重要。 1.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的管理（簡稱設(shè)計管理），是房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理的一部分，是由項目管理公司代表建設(shè)單位或開發(fā)商對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段進(jìn)行的監(jiān)督及管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度及造價控制在合理的范圍內(nèi)。在設(shè)計階段及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，可以避免在施工階段影響項目的質(zhì)量、進(jìn)度、及造價，能夠合理有效的避免不必要的資金及資源浪費(fèi)，為開發(fā)商節(jié)約項目的總成本。 2.我國

3、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理存在的問題 目前，重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計保守浪費(fèi)，只求安全保險，不問造價高低，是我國建筑工程設(shè)計單位和設(shè)計人員存在的普遍問題。建筑工程設(shè)計人員只秉承“安全，美觀”的原則，而對建筑工程的經(jīng)濟(jì)成本根本不予考慮已成為我國建筑工程設(shè)計市場的普遍現(xiàn)象。設(shè)計人員對建筑工程經(jīng)濟(jì)效果的忽視，直接導(dǎo)致了在設(shè)計過程中“錯、漏、碰、缺”，“肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)、超筋”等過于保守的設(shè)計，勢必將給建設(shè)單位或開發(fā)商帶來成本的增加，資金的浪費(fèi)。 近些年來，在施工過程經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，給建設(shè)單位帶來不少的損失，這些都是由于在設(shè)計過程中沒有良好的設(shè)計管理造成的，歸結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 2.1

4、對設(shè)計階段的管理重視不夠 在施工階段，開發(fā)商一般會聘請監(jiān)理公司進(jìn)行工程管理，但在設(shè)計階段大部分的項目都是開發(fā)商自行管理的，而事實(shí)上很多開發(fā)商在進(jìn)行該階段工作時人員往往并未完全到崗，或前期方案設(shè)計參與人員有后續(xù)施工圖設(shè)計是參與人員變動較大，思路或定位均難以延續(xù)，從而影響設(shè)計效果難以滿足管理要求。 2.2對設(shè)計費(fèi)用的計算及支付方式都不甚合理 設(shè)計費(fèi)用的給付方式缺乏激勵，設(shè)計費(fèi)用的計算過于簡單，與設(shè)計單位的工作效果缺乏對應(yīng)關(guān)系，導(dǎo)致設(shè)計單位后期服務(wù)往往跟不上。而且圖紙上的漏洞給甲方帶來損失后，設(shè)計費(fèi)的懲罰往往流于表面，難易落到實(shí)處。 2.3設(shè)計成果評價標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 對設(shè)計階段的管理缺乏事前控制的思想，

5、設(shè)計任務(wù)書等文件不規(guī)范、甲方的想法和要求沒有準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計人員，或者設(shè)計人員并未能完全領(lǐng)會甲方意圖，設(shè)計質(zhì)量的評價沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，致使一些設(shè)計成果難以評價。 2.4對于設(shè)計進(jìn)度的制定與控制缺乏重視 進(jìn)度計劃制定的不甚合理，當(dāng)設(shè)計周期過緊時，缺乏有效的管理措施應(yīng)對。尤其當(dāng)開發(fā)商對項目有新的要求時，設(shè)計單位由于設(shè)計任務(wù)已經(jīng)接近飽和，不能及時的按照業(yè)主的要求補(bǔ)充或修改出圖，從而影響設(shè)計出圖進(jìn)度，進(jìn)而對施工進(jìn)度造成影響，嚴(yán)重的甚至?xí)绊戫椖靠傔M(jìn)度。 3.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理措施 3.1 設(shè)計過程進(jìn)度控制 好的計劃需要有效的控制，若設(shè)計階段的進(jìn)度失控，將直接影響施工進(jìn)度以至影響項目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

6、，因此應(yīng)引起項目管理人員的高度重視。設(shè)計階段進(jìn)度控制的主要內(nèi)容包括：分析、論證總進(jìn)度目標(biāo)；編制項目實(shí)施總進(jìn)度計劃；分析總進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險，編制進(jìn)度風(fēng)險管理的初步方案；審核設(shè)計進(jìn)度計劃和出圖計劃，并控制執(zhí)行；編制設(shè)計任務(wù)書中有關(guān)進(jìn)度控制的內(nèi)容；審核招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)進(jìn)度控制的條款；起草主要加工材料和設(shè)備的采購計劃，審核加工進(jìn)口材料設(shè)備清單；在項目實(shí)施過程中進(jìn)行進(jìn)度計劃值和實(shí)際值的比較，如出現(xiàn)偏差，隨時采取措施進(jìn)行糾偏；協(xié)調(diào)室內(nèi)外裝修設(shè)計、分包設(shè)計、專業(yè)設(shè)備設(shè)計與主設(shè)計的關(guān)系，使專業(yè)設(shè)計進(jìn)度能滿足施工進(jìn)度的要求；控制設(shè)計變更及其審查批準(zhǔn)實(shí)施的時間：編制各種設(shè)計階段進(jìn)度控制的報告和報表等。

7、3.2設(shè)計階段質(zhì)量管理原則、任務(wù) 3.2.1設(shè)計階段質(zhì)量管理原則 首先，建設(shè)工程設(shè)計應(yīng)與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會 效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；其次，工程設(shè)計應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工原則；再次，建設(shè)工程設(shè)計力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)；最后，設(shè)計應(yīng)符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖文指標(biāo)要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯、漏、碰、缺”。 3.2.2設(shè)計階段質(zhì)量管理的主要任務(wù) 編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計劃，督促設(shè)計單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會簽制度；設(shè)計方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計的

8、指令；對設(shè)計工作的協(xié)調(diào)控制，及時檢查和控制設(shè)計的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計之間配合、銜接，及時消除隱患；參與主要設(shè)備、材料的選型；組織對設(shè)計的評審或咨詢；組織設(shè)計文件、圖紙的報批、驗(yàn)收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；組織設(shè)計交底與圖紙會審，處理或參與處理設(shè)計變更和因設(shè)計引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故；編寫管理后評估。 3.3 設(shè)計變更的控制 3.3.1設(shè)計變更的原因 設(shè)計變更既可能帶來對甲方業(yè)主有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對甲方業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實(shí)際工程中發(fā)生設(shè)計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種： 3.3.1.1規(guī)劃部門要求的變更 設(shè)計部門和規(guī)劃

9、部門或圖審部門對于規(guī)范的理解或認(rèn)識有偏差造成圖紙完成后行政主管部門對于圖紙有相應(yīng)的整改要求。 3.3.1.2營銷部門要求的變更 產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求，給業(yè)主帶來不便或未能滿足該項目的市場需求等情況，營銷部門因此提出進(jìn)行變更。 3.3.1.3設(shè)計院要求的變更 此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。 3.3.1.4施工單位要求的變更 施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。 3.3.2設(shè)計變更的

10、控制措施 對設(shè)計變更的控制可從發(fā)生設(shè)計變更的次數(shù)和對于每次設(shè)計變更發(fā)生時的處理兩個方面進(jìn)行。 3.3.2.1減少設(shè)計變更的次數(shù) 最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到設(shè)計的輸入階段，就是要做好設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計過程的控制和設(shè)計成果的評審這三項基本工作。 3.3.2.2嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生 對于設(shè)計變更，應(yīng)堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術(shù)上驗(yàn)證可行與否，再從成本上驗(yàn)證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來進(jìn)行此工作，以提高工作效率。比如某些重要部位的專業(yè)防水設(shè)計，有特殊要求的精裝修設(shè)計，智能化系統(tǒng)設(shè)計等。 3.4設(shè)計費(fèi)用管理 由于房地產(chǎn)項目具

11、有一定的重復(fù)性，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過一段時間的經(jīng)驗(yàn)積累，完全可以建立起工程造價的數(shù)據(jù)庫，從而確立合理的投資限額，實(shí)行限額設(shè)計，在此基礎(chǔ)上，由設(shè)計單位與企業(yè)簽訂設(shè)計合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設(shè)計造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設(shè)計人員責(zé)任，并進(jìn)行賠償；對科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計方案，按限額造價與實(shí)際設(shè)計造價進(jìn)行比較，節(jié)約部分按比例給予設(shè)計人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設(shè)計人員進(jìn)行限額設(shè)計的積極性，。通過這一措施，有效的內(nèi)部化設(shè)計取費(fèi)的外部性。 另外，對設(shè)計費(fèi)的支付程序也要進(jìn)行變革。主要是設(shè)計費(fèi)在工程施工開始前 即給付完畢，結(jié)果造成施工過程中設(shè)計單位沒有壓力積極提供現(xiàn)場服務(wù)，為

12、此，設(shè)計費(fèi)的支付方式上可以預(yù)留設(shè)計費(fèi)的固定部分如10-15%的激勵費(fèi)用，待工程竣工后激勵費(fèi)用與設(shè)計尾款一同結(jié)清，這樣就可防止設(shè)計人員在施工過程中設(shè)計現(xiàn)場服務(wù)的不到位現(xiàn)象，同時對于施工過程中因設(shè)計問題引起的設(shè)計變更，要追究設(shè)計單位的責(zé)任，操作上可以設(shè)一限值，（如10萬元），如因設(shè)計原因引起的變更每超過10萬元，則應(yīng)扣除設(shè)計費(fèi)固定部分的1%，考慮到設(shè)計變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設(shè)計單位的賠償責(zé)任，最大的賠償金額也不超過設(shè)計費(fèi)固定部分的10%，這樣，迫使設(shè)計單位重視施工階段設(shè)計變更的時效性和經(jīng)濟(jì)性 4 結(jié)語 由以上的分析可見，設(shè)計階段在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，做好此

13、項工作需要房地產(chǎn)開發(fā)公司以合理的人力資源配置做好設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計質(zhì)量的控制、設(shè)計進(jìn)度的管理和設(shè)計變更的控制等基礎(chǔ)性工作。這幾個因素又具有密不可分的聯(lián)系，一個因素的變化會引起另一個因素的變化，如何針對設(shè)計階段的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對設(shè)計周期、費(fèi)用、質(zhì)量的綜合優(yōu)化將也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的研究方向之一。 參考文獻(xiàn)： 1郝亮 對工程建設(shè)中設(shè)計階段監(jiān)理的認(rèn)識和思考J建設(shè)監(jiān)理，2002年第3 期 2譚慶，建設(shè)項目設(shè)計階段投資控制方法研究D，南京理工大學(xué)，2002年12月 3龔玉芬 設(shè)計階段項目進(jìn)度管理的影響因素分析及控制D，天津大學(xué)，2004年3月 閱讀相關(guān)文檔:黃土地區(qū)高速鐵路隧道設(shè)計 機(jī)械設(shè)備安裝工程預(yù)算編制技巧探析 如何搞好工程竣工結(jié)算 建筑給排水節(jié)能環(huán)保措施研究 試論如何提高建筑熱水使用率 高速鐵路橋梁設(shè)計關(guān)鍵技術(shù)綜述 監(jiān)理企業(yè)核心競爭力的培育 淺談葡萄的整形修剪模式 大型電力變壓器安裝中的絕緣受潮及預(yù)防 建筑節(jié)能施工監(jiān)理質(zhì)量控制淺議 以人居環(huán)境科學(xué)方法論的視角看昆明城中村改造工程 談建筑工程建設(shè)中的現(xiàn)場施工管理 變電