建筑密度、容積率及計(jì)算

1、.建筑密度=建筑物占地或基地面積/用地總面積容積率 = 建筑面積/用地總面積1、建筑占地面積計(jì)算：參照國家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則和有關(guān)規(guī)范計(jì)算（1）單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算。（2）地下室、半地下室等按其上口外墻（不包括采光井等）外圍的水平面積計(jì)算。（3）有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算，獨(dú)立柱的雨逢按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。（4）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計(jì)算。R單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算（5）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算。二層以上建筑物出

2、挑形成走廊、檐廊的按上述原則計(jì)算，未形成的不計(jì)算。（6）穿過建筑物的通道或兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其水平投影面積計(jì)算（7）兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算（8）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍投影面積計(jì)算；突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（9）室外樓梯按其投影面積計(jì)算。以下部分不計(jì)入建筑占地面積：（1）無頂蓋的花架等建筑小品不計(jì)算。（2）亭、獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等建、構(gòu)筑物不計(jì)算。（3）城市公共通道不計(jì)算。（4）騎樓不計(jì)算。2、建筑面積計(jì)算：按國家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)劃計(jì)算：（1）對高度為2.2m以下（含2.2m）

3、的設(shè)備層不計(jì)算建筑面積。對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，由福州市城市規(guī)劃局核定（2）根據(jù)福州市實(shí)際情況，參照國家有關(guān)建筑面積的計(jì)算規(guī)則，高度為2.5m以下（含2.5m）的架空層（作為停車庫等用途的），可不計(jì)算建筑面積。（3）封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。、3、建筑容積率計(jì)算：（1）在計(jì)算容積率時，地下室的建筑面積不計(jì)；但地下室作為商場或其他營業(yè)性公共場所的，應(yīng)計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。屋面層建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8的不計(jì)；用作開放空間的建筑面積不計(jì)；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1m的不計(jì)。（2）半地下

4、室在室外地面以上部分的高度超過1m的，按下式計(jì)算建筑面積:（3）商業(yè)綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。F=（F1×P1%）+（F2×P2%）式中：F核定容積率,F1、F2不同性質(zhì)的建筑容積率P1、P2不同性質(zhì)的建筑所占比例。如同一建設(shè)用地內(nèi)由不同類型的多幢建筑混合而成，應(yīng)將不同類型的建筑占地面積分別劃定后，再以上式核定其各自的容積率。（4）商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標(biāo)按高層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房至

5、少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)按多層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行。1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。3、容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn)。6、容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。7、容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。8、容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。9、容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。10